¿Cuál es el proceso de liquidación del impuesto al valor agregado de la tierra para las empresas inmobiliarias? ¿A qué cuestiones son más destacadas? ¿A qué deben prestar atención las empresas?
Artículo 8 Los contribuyentes que cumplan con las condiciones para la liquidación del impuesto al valor agregado de la tierra deberán presentar una solicitud de liquidación de impuestos a la autoridad tributaria local competente dentro de los 90 días y completar verazmente el formulario "Valor Agregado de la Tierra". Formulario de Solicitud de Liquidación de Impuestos” (Anexo 2), pasar por los procedimientos de liquidación de impuestos con la aprobación de la autoridad fiscal local competente. Si la solicitud de liquidación del impuesto al valor agregado de la tierra de un contribuyente no cumple con las condiciones de aceptación, los motivos de la no aceptación deben anotarse en el "Formulario de solicitud de liquidación del impuesto al valor agregado de la tierra" y devolverse al contribuyente.
Artículo 9 Si la autoridad fiscal local competente requiere que un contribuyente pase por los procedimientos de liquidación del impuesto sobre el valor añadido del suelo para un proyecto de desarrollo inmobiliario, la autoridad fiscal local competente emitirá un "Impuesto sobre el valor añadido del suelo Aviso de Liquidación” (Anexo 3) y notificarlo a los contribuyentes. Los contribuyentes deben completar el "Formulario de solicitud de liquidación del impuesto sobre el valor agregado de la tierra" dentro de los 30 días siguientes a la fecha de recepción del "Aviso de liquidación del impuesto sobre el valor agregado de la tierra" y presentarlo a la autoridad tributaria local competente. Después de la aprobación de la autoridad fiscal local competente, los procedimientos de liquidación de impuestos deben completarse en un plazo de 90 días.
Artículo 10 Al realizar los trámites de declaración de liquidación del Impuesto al Valor Agregado de la Tierra, los contribuyentes deberán presentar información relacionada con cuestiones de liquidación de impuestos a las autoridades tributarias competentes y completar la "Lista de Información de Liquidación del Impuesto al Valor Agregado de la Tierra". (Anexo 4). La información relevante que debe presentarse es la siguiente:
(1) Declaración de liquidación de finalización del proyecto, estados de contabilidad financiera actuales (incluidos: estado de resultados, cronograma de ventas del producto (proyecto) de desarrollo principal, costo del proyecto de desarrollo completado declaración), etc.
(2) Certificado de derecho de uso de suelo de propiedad estatal.
(3) Certificados pertinentes del precio de la tierra pagado al obtener los derechos de uso de la tierra y el contrato de concesión o transferencia de derechos de uso de la tierra de propiedad estatal.
(4) Liquidación del presupuesto, estimación y contrato del proyecto.
(5) Certificados y contratos de préstamo relevantes que pueden pagar intereses de préstamo de acuerdo con el proyecto de liquidación.
(6) Materiales de certificación relevantes para la venta de viviendas comerciales, en forma de tabla estadística de contratos de venta de viviendas comerciales con sellos oficiales, que incluya: número de edificio, número de habitación, área de ventas, ingresos por ventas, finalidad, etc. del proyecto de ventas.
(7) Informe de aceptación de finalización del proyecto de liquidación.
(8) Licencia de venta de proyectos liquidados.
(9) Certificados de pago de impuestos relacionados con la transmisión de bienes inmuebles, incluidos el impuesto comercial pagado, el impuesto de construcción urbana, el recargo de educación, etc.
(10) “Informe de Verificación de Liquidación del Impuesto sobre el Valor Añadido de la Tierra”.
(11) Modelo de declaración del Impuesto sobre el Valor Añadido de la Tierra (1 ejemplar).
(12) Otros documentos requeridos por las autoridades fiscales relacionados con la liquidación del impuesto sobre el valor añadido del suelo.
Artículo 11 Los contribuyentes deben completar de manera precisa y veraz varias declaraciones de liquidación y formularios relacionados; si un contribuyente confía a una agencia intermediaria para realizar la verificación de liquidación, el informe de verificación debe enumerar en detalle los ingresos y deducciones de la liquidación. artículos e información de verificación relevante para la liquidación del impuesto al valor agregado de la tierra.
Artículo 12 Al recopilar los materiales de solicitud y los informes de evaluación presentados por los contribuyentes, las autoridades tributarias locales competentes verificarán cuidadosamente la información proporcionada por los contribuyentes y aceptarán las solicitudes en estricta conformidad con el formato estándar del informe de evaluación. Si los materiales de solicitud presentados por el contribuyente están completos, la autoridad tributaria competente aceptará la solicitud y emitirá un "Aviso de Aceptación de Liquidación del Impuesto al Valor Agregado Terrestre" (Anexo 5) al contribuyente y lo transferirá al proceso de revisión. Si los materiales de liquidación de impuestos presentados por el contribuyente están incompletos, el contenido del informe de verificación no está estandarizado y los asuntos de la auditoría no están claros, se le devolverá al contribuyente para que modifique el informe de verificación o los materiales complementarios, y un " Se expedirá al contribuyente el Aviso de Materiales Complementarios para la Liquidación del Impuesto al Valor Agregado de Terrenos” (Anexo). 6). Una vez completada la información de liquidación, se deben volver a completar los procedimientos de liquidación de impuestos.
Problemas existentes en la liquidación del Impuesto sobre el Valor Añadido de la Tierra para empresas inmobiliarias
Según el actual "Reglamento Provisional sobre el Impuesto sobre el Valor Añadido de la Tierra", el Impuesto sobre el Valor Añadido de la Tierra es Se aplica a terrenos y edificios sobre el nivel del suelo. El monto es la base para el cálculo del impuesto y la tasa impositiva progresiva es del 30% al 60%. Pero debido a los diversos costos del desarrollo inmobiliario, es muy difícil de calcular. Por lo tanto, el impuesto al valor agregado de la tierra siempre se ha recaudado por adelantado en función de los ingresos por ventas estimados de los proyectos inmobiliarios cada año, y se liquidará una vez que el proyecto se complete y acepte. Sin embargo, debido a la baja tasa de retención, la retención en origen solo representa una pequeña parte del impuesto de liquidación, y la mayor parte del impuesto al valor agregado de la tierra se paga durante la etapa de liquidación.
De acuerdo con los requisitos del "Aviso de la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China sobre cuestiones relativas a la liquidación y gestión del impuesto al valor agregado de la tierra en empresas de desarrollo inmobiliario" (Guo Shui Fa [2006] No. 187) , la liquidación del impuesto sobre el valor añadido de la tierra sólo se puede llevar a cabo si se cumple una de las siguientes condiciones: Bienes raíces Ventas completas de todos los proyectos de desarrollo; transferencia general de proyectos de desarrollo inmobiliario inacabados, transferencia directa de derechos de uso de la tierra; En vista de las regulaciones anteriores, algunos proyectos inmobiliarios a menudo toman medidas negativas para lograr el propósito de no pagar impuestos o retrasar el pago de impuestos, como retrasar el período de construcción del proyecto y no completar el proyecto después de la preventa. O bien, una vez finalizada la venta, se retiene una determinada proporción del producto de desarrollo y no se cumplen deliberadamente las condiciones para la liquidación del impuesto sobre el valor añadido del suelo. Es cierto que estos medios pueden lograr el objetivo de retrasar la liquidación, pero pueden afectar las operaciones de la empresa e incluso causar riesgos legales y fiscales.
Edite este párrafo para retrasar el momento de la liquidación, lo que traerá diversos riesgos a la empresa.
1. Riesgo fiscal
Por un lado, la velocidad de recaudación se ve afectada por el tiempo de liquidación del IVA. El desarrollo rodante es el modelo principal actual de desarrollo inmobiliario. Este modelo de desarrollo se basa particularmente en préstamos bancarios e ingresos de preventa para respaldar el desarrollo del proyecto. Por tanto, la velocidad de sus retornos de ventas afectará directamente los costos de desarrollo de proyectos inmobiliarios. Cuanto más rápido sea el reembolso, menor será el costo de capital del desarrollo y mayor será el margen de beneficio. Si una empresa retiene una parte considerable de los productos que desarrolla y no los vende, lo primero que se verá afectado es la recuperación de capital de la empresa. Cuanto más lenta sea la recuperación del capital, mayores serán los costos de desarrollo. Por otro lado, los resultados del acaparamiento de propiedades pueden resultar en una mayor apreciación y mayores impuestos. Ahora, además de la liquidación activa de empresas inmobiliarias, la mayoría de las propiedades pueden ser liquidadas por el departamento de impuestos siempre que cumplan las condiciones. El "Reglamento de Gestión de Liquidación del Impuesto sobre el Valor Agregado de la Tierra" (Guoshuifa (2009) No. 91) enumera las condiciones para que las autoridades fiscales liquiden proactivamente, incluidos los proyectos de desarrollo inmobiliario que se han completado y aceptado, el área de construcción de bienes inmuebles transferidos representa 85; % del área de construcción vendible de todo el proyecto Arriba, o aunque no exceda el 85%, el área de construcción vendible restante ha sido alquilada u ocupada la licencia de venta (preventa) no se ha vendido durante tres años; Sin embargo, no se descarta que las autoridades fiscales mejoren aún más las condiciones para la liquidación activa en el futuro. En aquel momento, es posible que el valor de los bienes inmuebles hubiera aumentado incluso más que ahora. Los bienes inmuebles desarrollados por algunas empresas en los primeros años ahora tendrán un aumento de valor de más del 200% y el impuesto al valor agregado de la tierra alcanzará el 60% de las ganancias, lo que resultará en un aumento en la proporción aplicable de todo el proyecto. . Por lo tanto, la demora en la liquidación del impuesto al valor agregado de la tierra no debería ser demasiado larga, y los riesgos del desarrollo del mercado y los cambios de políticas deben considerarse integralmente.
2. Riesgos legales
En primer lugar, no se pueden dar de baja las empresas del proyecto que no hayan realizado la liquidación del Impuesto sobre el Valor Añadido del suelo. El artículo 16 de la "Ley de Recaudación y Gestión de Impuestos" estipula que la cancelación del impuesto debe realizarse antes de acudir a la Oficina Industrial y Comercial para su cancelación. Además, las "Normas de Aplicación de la Ley de Recaudación y Gestión de Impuestos" también exigen que los contribuyentes liquiden el impuesto a pagar, los cargos por pagos atrasados y las multas a las autoridades fiscales, y cancelen facturas, certificados de registro fiscal y otros documentos fiscales antes de cancelar su registro fiscal. Debido a que la empresa del proyecto inmobiliario tiene una gran cantidad de impuesto al valor agregado de la tierra que no se ha liquidado, es imposible cancelarlo. De hecho, menos de un tercio de las empresas de proyectos del sector inmobiliario han sido canceladas. Se entiende que la industria inmobiliaria generalmente adopta un modelo de negocio de un proyecto de desarrollo y una empresa de proyecto. Después de un tiempo, las empresas inmobiliarias pueden haber acumulado un número considerable de empresas de proyectos, lo que hace que la gestión sea muy confusa e inconveniente. Aunque estas empresas de proyectos tienen calificaciones de desarrollo y un cierto valor nominal, es difícil venderlas en su conjunto debido a la gran incertidumbre en materia fiscal. En segundo lugar, retrasar el período de construcción puede generar riesgos en el contrato. Las empresas inmobiliarias realizan preventas antes de la finalización del proyecto. En el contrato de preventa se suele acordar con el comprador la fecha de entrega y el momento para solicitar el certificado inmobiliario. Si las empresas inmobiliarias sólo consideran evitar la liquidación del impuesto al valor agregado de la tierra y extender el período de construcción, no completarán el proyecto. Esto puede afectar el cumplimiento del contrato con el comprador, provocar disputas innecesarias e incluso puede dar lugar a demandas colectivas.