¿Cuáles son los tipos de disputas entre agencias inmobiliarias?
1. Controversias causadas por intención de dinero.
El agente lleva al comprador a ver la casa. Una vez que un cliente expresa su intención de comprar, el intermediario suele golpear mientras el hierro está caliente y persuadir al comprador de que pague un depósito de intención y solicite un contrato de intermediario. También le explicará que el pago es sólo un "depósito intencional" y. no un "depósito", que será devuelto si la venta fracasa. Pero cuando el comprador no quiso comprar y pidió un reembolso, el agente dijo que ya se lo había entregado al vendedor, lo que se convirtió en un "depósito" y le sería confiscado si se arrepentía.
Cuando el comprador paga la "cuota de entrada", debe leer claramente cómo el contrato de intermediario estipula la tarifa de intención. Por lo general, el contrato de intermediación proporcionado por el intermediario está escrito en caracteres pequeños y densos. El comprador a menudo lo firma después de echarle un vistazo superficial a instancias del intermediario. No está claro cómo se convierte la garantía en un depósito. De hecho, el contrato de intermediación es más importante que el contrato de compraventa formal. Encierra muchos misterios, pero a menudo se ignoran en la venta de casas de segunda mano, especialmente la cláusula de "dinero previsto convertido en depósito" acordada en él.
El "depósito de energía" suele estipular que el comprador paga una parte del dinero al intermediario en concepto de depósito de garantía. Si el vendedor acepta las condiciones del contrato de intermediario (incluido el precio total y el método de pago), el intermediario transferirá la garantía al vendedor y luego la garantía se convertirá en un depósito. Si el comprador se arrepiente de no haber comprado, no puede solicitar un reembolso. Si el vendedor se arrepiente de no haber vendido, deberá devolver el artículo dos veces. Entonces, cuando el comprador paga, efectivamente es una intención, pero si el vendedor acepta vender, se convierte en un depósito. Por lo tanto, debes leer claramente los términos del contrato de agencia y no pagar sólo la garantía.
2. Conflictos provocados por intermediarios que saltan de empleo.
Suele haber dos situaciones a la hora de recurrir a un intermediario:
En la primera situación, el comprador firma en el formulario de confirmación de visita de la casa (en el formulario de confirmación de visita de la casa, si el comprador omite al intermediario y realiza una transacción privada con el vendedor, el comprador deberá pagar una indemnización por daños y perjuicios al intermediario). Después de ver la casa, el comprador realiza la transacción a través de otras empresas intermediarias.
La razón por la que el comprador completa la transacción a través de otras empresas intermediarias puede ser que otras empresas intermediarias no cobran o cobran menos comisión, o puede ser que el precio de la transacción negociado a través de otras empresas intermediarias sea menor. Si es la primera razón, no hay duda de que el comprador debe asumir la responsabilidad por incumplimiento de contrato ante la empresa intermediaria original, porque la confirmación de la inspección de la casa también es vinculante y el comportamiento del comprador violó claramente el principio de buena fe, por lo que será responsable del incumplimiento del contrato. Pero si es el último motivo, el comprador realmente ha llegado a un contrato de acuerdo con las nuevas condiciones de la transacción y su propósito no es pagar menos comisión, por lo que no debería ser responsable por incumplimiento del contrato.
En el segundo caso, después de que el comprador y el vendedor firman un contrato de intermediación con un intermediario (el contrato de intermediación contiene el contenido de que el comprador y el vendedor deben pagar una indemnización por daños y perjuicios al intermediario por transacciones privadas sin intermediario) , para evitar honorarios de intermediario, el comprador y el vendedor acuerdan primero cancelar el contrato y cerrar el trato directamente sin intermediario. Sin embargo, un contrato de intermediación no es sólo un contrato de compraventa, sino que también incluye el contenido del contrato de intermediación. Incluso si el comprador y el vendedor rescinden el contrato, sólo pueden rescindir el contrato de compraventa y no el contrato de intermediación. En este caso, el comprador y el vendedor deben seguir siendo responsables por el incumplimiento del contrato ante el intermediario.
3. Controversias derivadas de la nulidad o resolución del contrato.
Es común que los contratos no sean válidos. Por ejemplo, los derechos de propiedad de la casa estaban registrados a nombre de Zhang San y Li Si, pero solo Zhang San llegó cuando se firmó el contrato. Zhang San puede emitir un poder declarando que ha sido autorizado por Li Si, o puede simplemente decirle al agente verbalmente que la venta de la casa ha sido aprobada por Li Si. Después de que se firmó el contrato, Li Si declaró que nunca había estado de acuerdo. En este momento, es posible que el comprador haya pagado un depósito o un pago inicial y surge una disputa.
Según la ley, * * * vender una propiedad requiere el consentimiento de todas * * * personas, de lo contrario el contrato será nulo. Mucha gente cree que un contrato inválido no tendrá consecuencias legales, pero esto es incorrecto. La Ley de Contratos estipula que después de la invalidación del contrato, la parte culpable deberá compensar a la otra parte por las pérdidas sufridas por el mismo. Si ambas partes tienen la culpa, cada una debe asumir la responsabilidad. Por lo tanto, si no hay pruebas que demuestren que Li Si acordó vender la casa, el contrato no es válido y Zhang San debería compensar al comprador por sus pérdidas económicas. Pero si Zhang San no puede compensar, ¿puede el comprador responsabilizar a la empresa intermediaria? Creo que depende de si la agencia tiene la culpa. Si la empresa intermediaria tiene la culpa, por ejemplo, el intermediario no verificó la autorización de Li Si, entonces el intermediario debe compensar. Si el intermediario no tiene culpa, entonces no tiene que compensar. En el caso de la rescisión del contrato, existen muchas razones para la rescisión del contrato. Por ejemplo, el comprador y el vendedor deciden rescindir el contrato mediante negociación, o una de las partes no paga el precio vencido del contrato y la otra parte ejerce el pago. derecho a rescindir el contrato. Si el comprador y el vendedor llegan a un acuerdo para rescindir el contrato, igualmente se debe pagar una remuneración adecuada al intermediario. Si el contrato de compraventa se rescinde por incumplimiento de contrato por parte de una de las partes, la parte infractora compensará al intermediario por sus pérdidas, es decir, la pérdida de comisión.
4. Disputas provocadas por no entender del todo el estado de la vivienda.
Después de que el comprador pagó el depósito, descubrió que la orientación de la casa no era la orientación norte-sur como le dijo el agente, o que la casa tenía goteras. Estas condiciones no se encontraron durante la primera inspección de la vivienda, por lo que el comprador propuso realizar la salida, pero el propietario se negó a devolver el depósito en ese momento. ¿Puede un comprador reclamar al agente la pérdida del depósito?
En este caso, la tasa de pérdida del comprador es muy alta. Un agente de bienes raíces es solo un intermediario, y el servicio que brinda el intermediario es informar la oportunidad de celebrar un contrato o proporcionar servicios de intermediación para celebrar un contrato.
El agente sólo informa al comprador del estado de la casa basándose en su propio conocimiento y en la descripción del propietario. "Mirar una casa" tendrá consecuencias jurídicas muy importantes, es decir, "reconocer la situación actual de la casa", incluyendo orientación, ubicación, distribución, calidad, decoración, etc. Si el comprador no ve claramente al ver la casa, generalmente no será reconocido por el tribunal a menos que haya evidencia de que el vendedor ocultó deliberadamente los defectos de la casa. Incluso si el intermediario engaña intencionalmente, será difícil para el comprador demostrar que fue engañado por el intermediario, lo que lo colocará en una posición muy desventajosa. Por lo tanto, los compradores no deben simplemente confiar en la descripción de la casa por parte del agente o propietario: deben verificarla en persona y preguntarla cuidadosamente.
5. Controversias causadas por información falsa proporcionada por intermediarios.
Zhang firmó un contrato de venta con el comprador Li a través de una empresa intermediaria con un contrato de preventa falsificado. Más tarde, Zhang fue sentenciado por fraude y Li demandó a la empresa intermediaria para obtener una compensación. El tribunal finalmente determinó que la empresa intermediaria no cumplió con sus obligaciones de auditoría y causó pérdidas económicas a Li, por lo que debería asumir la responsabilidad de compensación correspondiente al grado de su culpa. Decidió que la empresa intermediaria debería soportar el 30% de las pérdidas económicas de Li.
Por ejemplo, alguien encuentra a alguien que se haga pasar por el propietario de la propiedad, utiliza el documento de identidad del propietario y el certificado de bienes raíces para vender la propiedad a través de un intermediario y organiza visitas a la casa. Es imposible para el intermediario. saber que el dueño de la propiedad es falso mediante una revisión e investigación general (por ejemplo, parece el dueño de la propiedad), por lo que el intermediario no tiene que asumir la responsabilidad. Recientemente, el tribunal falló contra la empresa intermediaria en un caso similar, lo que creo que es cuestionable. Porque el artículo 425 de la Ley de Contratos estipula que la condición para que un intermediario asuma la responsabilidad de una indemnización es "ocultar intencionalmente hechos importantes" o "proporcionar intencionalmente información falsa". Si el intermediario es engañado por otros y no puede distinguir según su experiencia y capacidad, entonces el intermediario No es un estado mental "intencional", ni siquiera una falta. En este caso, la obligación de auditoría del intermediario ha cumplido y no debe compensar a otros por su comportamiento engañoso.
6. Controversias originadas por diferencias de precios.
Hay muchas maneras para que los intermediarios se aprovechen de la diferencia de precio, incluido el "comer explícitamente" y el "comer encubierto". Hay tres comunes:
Primero, el vendedor declara claramente que quiere vender la casa a un intermediario, y el intermediario se la venderá a un tercero. En este momento, el vendedor y el intermediario establecen una relación de contrato de compraventa, y es completamente legal que el intermediario se lleve la diferencia. Fallo, hay dos formas en la operación real:
Primero, el vendedor firma un contrato de compraventa con el intermediario pero no pasa por los procedimientos de transferencia. Una vez que el intermediario encuentra al comprador, le transferirá el contrato a un precio más alto, y el comprador y el vendedor realizarán juntos los procedimientos de transferencia.
En segundo lugar, el vendedor firma un contrato de compraventa con el intermediario, realiza los trámites de transferencia y obtiene el certificado inmobiliario. Una vez que el agente encuentra al comprador, el agente y el comprador realizan juntos los procedimientos de transferencia.
Evidentemente, los intermediarios pueden obtener más beneficios mediante el primer método. Sin embargo, al adoptar este método, el agente debe prestar atención al acuerdo con el vendedor en el contrato de compraventa. Cuando el agente encuentra un comprador adecuado, el vendedor debe aceptar celebrar otro contrato de venta con el comprador. En este momento, el intermediario cederá la totalidad del contrato de compraventa al comprador y obtendrá la diferencia de precio. Por tanto, según lo dispuesto en la Ley de Contratos, se debe obtener el consentimiento del acreedor, es decir, del vendedor.
En segundo lugar, si el vendedor confía a un intermediario la venta a un precio no inferior a un precio determinado (como 2 millones de yuanes) y el precio de venta del intermediario es superior al precio confiado (como 265.438+ millones de yuanes), ambas partes establecerán una relación de ventas de agente de confianza. Si las dos partes no llegan a un acuerdo sobre la prima (es decir, más de 65.438 millones de yuanes) o el acuerdo no está claro, la prima pertenecerá al vendedor. Sin embargo, si hay un acuerdo sobre la parte de la prima, por ejemplo, se acuerda que la parte de la prima será propiedad del intermediario, entonces, según el principio de autonomía de la voluntad, la parte de la prima debería ser propiedad del intermediario.
En tercer lugar, en el segundo caso, el intermediario firma un contrato de compraventa con el mandante o un tercero estrechamente relacionado con él al precio más bajo confiado en nombre del mandante, y luego vende la casa a un precio precio más alto para obtener ganancias, el principal puede reclamar la parte de la prima. Sin embargo, en la práctica, los jueces pueden determinar esto de manera diferente. Por ejemplo, si el intermediario no vende inmediatamente después de la compra, sino que lo retiene o utiliza el precio de compra como precio de transacción del contrato, esto afectará la decisión del juez sobre el caso.
7. Controversias originadas por irregularidades en el proceso de firma.
El personal intermediario es mixto y algunos vendedores intermediarios no operan de acuerdo con los estándares, lo que deja muchos peligros ocultos de disputas. Por ejemplo, después de firmar un contrato, sólo se entrega una copia pero no el original, los honorarios de la agencia se cobran de forma privada, los precios se elevan mediante "encomiendas", la información de la casa se oculta deliberadamente, los clientes son atraídos o incluso engañados para que paguen depósitos, pagan impuestos por todas las partes se calculan deliberadamente mal, etc.
Los compradores y vendedores no sólo necesitan los servicios proporcionados por el intermediario, sino que tampoco pueden confiar fácilmente en las promesas hechas por el intermediario, especialmente las promesas orales. Deben juzgar con calma lo que dice el intermediario en lugar de escucharlo todo. Si es necesario, lo mejor es consultar online o consultar a un abogado u otros profesionales.
8. Controversias originadas por confusión entre el comportamiento del intermediario y el de la agencia.
El intermediario se dedica a servicios de intermediación, pero a veces el intermediario es solo un agente de una de las partes y actúa dentro del alcance de la autorización. En este momento, las consecuencias legales de las acciones realizadas por el intermediario deben ser asumidas por el principal, y el comportamiento de agencia realizado por el intermediario no puede confundirse con el comportamiento del intermediario.
En un caso, el comprador y el vendedor acordaron que el intermediario transferiría al vendedor el pago inicial y el pago de la casa pagados por el comprador. Posteriormente, debido a disputas entre ambas partes, el comprador demandó al intermediario para que le devolviera el dinero cobrado. Finalmente, el tribunal concluyó que dado que ambas partes autorizaron al intermediario a transferir el pago de la casa, y el intermediario realmente había transferido el pago de la casa al vendedor, no había base legal o fáctica para exigir al intermediario que devolviera el pago de la casa y, por lo tanto, rechazó la solicitud del comprador.
¿Cuáles son las formas de resolver disputas inmobiliarias?
1. Negociación
Negociación significa que las partes ejercen su facultad legal de disposición, se entienden y se acomodan mutuamente y resuelven disputas mediante la negociación bajo la premisa de disposiciones legales. El comprador de la vivienda y el promotor negocian las disputas entre ellos, proponen una solución mutuamente satisfactoria y llegan a un acuerdo de resolución de disputas. Para compradores y desarrolladores, resolver disputas mediante negociación es la mejor manera porque ahorra tiempo, esfuerzo y dinero.
2. Mediación
Se refiere a métodos y actividades en los que ambas partes en una disputa llegan a una solución a través de una negociación voluntaria bajo el auspicio de un tercero. China ha establecido comités de mediación popular en organizaciones de masas de base, comités de aldea y comités de residentes para mediar en disputas civiles, incluidas disputas inmobiliarias.
3. Arbitraje
El arbitraje es una actividad cuasi judicial. Después de que se produce una disputa inmobiliaria, los ciudadanos pueden solicitar a la institución de arbitraje que medie de acuerdo con el acuerdo de arbitraje para determinar los hechos, distinguir responsabilidades, dictar un laudo arbitral de conformidad con la ley y resolver la disputa inmobiliaria. El laudo arbitral tiene efectos jurídicos y debe ser cumplido por las partes. Según la Ley de Arbitraje, China ha establecido comités de arbitraje en cada provincia, región autónoma, municipio directamente dependiente del Gobierno Central y ciudades a nivel de prefectura para ser responsables del arbitraje de disputas contractuales y otras disputas sobre derechos de propiedad entre partes iguales. Por supuesto, las partes involucradas en disputas inmobiliarias pueden solicitar el arbitraje al comité de arbitraje donde se encuentra la propiedad de acuerdo con la ley.
4. Litigio
La empresa podrá presentar una demanda ante el Tribunal Popular en relación con disputas inmobiliarias de conformidad con la ley. Por supuesto, la premisa es que la disputa cae dentro del ámbito del Tribunal Popular.