¿Cómo separar el valor del terreno del valor total del inmueble en la valoración inmobiliaria?
Discutiendo contigo
1, en realidad parece que 1+1 es mayor que 2. Sin embargo, valor de la propiedad = valor de la casa + valor del terreno, esta es la fórmula del libro de texto y no hay ninguna razón para revocarla. La razón es: si el valor inmobiliario > valor de la casa + valor del terreno, no se puede explicar dónde está el valor adicional.
2. Las casas y los terrenos son inseparables. Porque no hay castillos en el aire, despojarlos artificialmente de su valor, sea cual sea el método que se utilice, es sólo un despojo teórico, que no se puede comprobar, y ahí está. Son defectos y lugares inexplicables. Puede consultar la teoría y la práctica de la división del valor de la propiedad en Hong Kong. Han utilizado varios métodos, pero todos tienen fallos. Por ejemplo, en el mismo edificio, el precio de los edificios de poca altura es generalmente más bajo que el de los de gran altura, pero ¿puede decir que se debe a que el valor del terreno de los edificios de poca altura es bajo? ¿El valor del edificio es bajo? Si desea separar el valor de los bienes inmuebles, ¿cómo explica la diferencia? )
3. Creo que este problema se puede solucionar por completo en la evaluación real. El valor del suelo se obtiene mediante el método de valoración del suelo correspondiente. El valor de la vivienda se obtiene mediante el método del coste.
4. Entonces, creo que no existe una respuesta estándar.
La empresa tiene un gran número de propiedades, ¿cómo evitar impuestos durante el proceso de desinversión?
Vender la propiedad a un particular, pero no en forma de venta, porque los impuestos que genera la naturaleza de la venta son demasiado elevados.
Esto puede consistir en utilizar los fondos del comprador para comprar acciones de su empresa a un precio aprobado.
Luego el comprador retira sus acciones y la casa se convierte en patrimonio del comprador y se le devuelve.
En otras palabras, compré las acciones en efectivo y las devolví con mi casa.
Tú tienes dinero, yo tengo una casa.
Las operaciones específicas varían de un lugar a otro, así que solicite ayuda a profesionales.
Abogados, mediadores especializados en empresas inmobiliarias.
¿Qué significa tasa de propiedad?
No hay tarifas de propiedad, solo impuestos a la propiedad.
El impuesto a la propiedad es un impuesto a la propiedad que se aplica a los propietarios en función del valor residual imponible o los ingresos por alquiler de la vivienda. El actual impuesto a la propiedad se aplicó después del segundo paso de la reforma del impuesto a las ganancias. El 5 de septiembre de 1986, el Consejo de Estado promulgó oficialmente el "Reglamento Provisional sobre el Impuesto sobre Bienes Inmuebles de la República Popular China", que entró en vigor el 6 de octubre de ese año.
Características del impuesto predial: 1. El impuesto sobre bienes inmuebles es un impuesto especial sobre la propiedad entre los impuestos sobre la propiedad, y sus objetivos impositivos son únicamente las casas; 2. El alcance de la recaudación se limita a las viviendas comerciales urbanas; 3. Diferenciar los métodos de operación y uso de las casas y estipular los métodos de tributación; Sólo las casas de segunda mano pagan impuestos según el valor residual imponible de la propiedad, y las casas de alquiler pagan impuestos según los ingresos del alquiler.
Contribuyentes y objetos imponibles (xinwo.com)
1. Contribuyentes
Los contribuyentes del impuesto sobre bienes inmuebles incluyen:
(1 ) Si los derechos de propiedad pertenecen al Estado, la unidad de gestión pagará impuestos; si los derechos de propiedad pertenecen a colectividades e individuos, las unidades colectivas y los individuos pagarán impuestos;
(2) Cuando se emitan derechos de propiedad, el acreedor hipotecario deberá pagar impuestos.
(3) Si el dueño del inmueble o el acreedor hipotecario no se encuentra donde está la casa, el custodio o usuario del inmueble deberá pagar impuestos.
(4) Si no se determinan los derechos de propiedad y la disputa sobre el alquiler no se resuelve, el custodio o usuario de la propiedad también deberá pagar impuestos.
(5) El problema del uso de otros inmuebles sin arrendamiento. Los contribuyentes y las personas que utilizan propiedades propiedad de departamentos de administración de bienes raíces, unidades exentas de impuestos y contribuyentes que no pagan alquileres deben pagar impuestos sobre la propiedad en su nombre.
2. Objetos imponibles
El objeto imponible del impuesto sobre bienes inmuebles son los bienes inmuebles. El llamado inmueble se refiere a un lugar con techo y estructura de cerramiento que puede proteger contra el viento y la lluvia donde las personas pueden producir, estudiar, trabajar, entretenerse, vivir o almacenar materiales. Sin embargo, las estructuras independientes de la casa, como cercas, invernaderos, torres de agua, chimeneas y piscinas al aire libre, no se consideran bienes raíces. Pero las piscinas cubiertas son bienes raíces.
Debido a que las viviendas comerciales desarrolladas por la empresa de desarrollo inmobiliario son el producto de la empresa de desarrollo inmobiliario antes de la venta, el impuesto a la propiedad no se aplica a las viviendas comerciales construidas por la empresa de desarrollo inmobiliario antes de la venta; , Las viviendas comerciales alquiladas deben pagar el impuesto a la propiedad.
Ámbito de tarificación
Ciudades, comarcas, pueblos organizados, zonas industriales y mineras, pero no incluye casas rurales.
Base de cálculo del impuesto y tipo impositivo
Si el impuesto se basa en el valor residual del inmueble, se denomina impuesto ad valorem si el impuesto se basa en los ingresos por alquiler; del inmueble, se denomina impuesto ad valorem.
1. Base imponible
1. Impuesto ad valorem
El impuesto sobre bienes inmuebles se calcula y paga sobre la base del valor residual después de una deducción única de 10. % ~ 30% del valor original de la propiedad.
El ratio de deducción lo determina el gobierno local.
El valor original del inmueble: debe incluir diversos dispositivos auxiliares que forman parte integrante de la vivienda o instalaciones de apoyo que generalmente no se valoran por separado. Principalmente: calefacción, saneamiento, ventilación, etc.
Los contribuyentes que renuevan o amplían la casa original deben aumentar el valor original de la casa en consecuencia.
También debemos prestar atención a las siguientes tres cuestiones:
(1) Las propiedades invertidas por empresas conjuntas deben recibir un trato diferente al recaudar el impuesto a la propiedad. * * * Si usted asume riesgos, el impuesto a la propiedad se cobrará en función del valor residual de la propiedad; para los ingresos fijos, el arrendador deberá pagar el impuesto a la propiedad en función de los ingresos por alquiler.
(2) Para el arrendamiento financiero de casas, el impuesto a la propiedad se aplicará sobre la base del valor residual de la propiedad. El contribuyente del impuesto a la propiedad durante el período de arrendamiento será determinado por la autoridad tributaria local con base en el valor residual de la propiedad. situación real.
(3) Cuando la nueva casa se entrega para su uso, si la unidad de aire acondicionado central ha sido incluida en el valor original de la propiedad, el valor original de la propiedad debe incluir el aire acondicionado central. unidad; la unidad de aire acondicionado instalada en la casa antigua generalmente se registra como un activo fijo único y no debe incluirse en el valor original.
2. Del alquiler cobrado:
Si el inmueble se alquila, los ingresos por alquiler del inmueble serán la base para calcular el impuesto sobre la propiedad.
En segundo lugar, tasa impositiva
(1) Si se evalúa en función del valor residual de la propiedad, la tasa impositiva anual es del 1,2%
(2) Si se evalúa con base en el alquiler del inmueble. Para el cálculo de la renta, la tasa impositiva es del 12%. Sin embargo, para las residencias alquiladas por particulares para residencia a precios de mercado, el impuesto sobre la propiedad se puede reducir temporalmente en un 4%.
Cálculo del impuesto a pagar
1. Cálculo del impuesto ad valorem
El impuesto ad valorem es el valor residual después de deducir un determinado porcentaje del valor original del propiedad Para calcular el impuesto, la fórmula es:
Monto del impuesto a pagar = valor original de la propiedad imponible × (índice de 1 deducción) × tasa impositiva anual del 1,2%.
2. Cálculo del impuesto ad valorem
El impuesto ad valorem se basa en los ingresos por alquiler de bienes inmuebles. La fórmula es:
Impuesto a pagar = Ingresos por alquiler. × 12%
No existe ningún problema de conversión mencionado anteriormente.
Beneficios fiscales
1. Las agencias estatales, las organizaciones populares y los militares están exentos del impuesto a la propiedad para su propio uso. Sin embargo, la propiedad en alquiler de las unidades libres de impuestos antes mencionadas no está dentro del ámbito de exención fiscal.
2. Los bienes inmuebles asignados por el departamento financiero nacional a la unidad para su propio uso están exentos del impuesto sobre la propiedad. ...
¿Cuál es el proceso específico de desinversión de activos?
¡Realmente no lo sé!
¿Qué es un comerciante inmobiliario?
La llamada orden de transacción inmobiliaria, en sentido figurado, es la administradora del proyecto inmobiliario. Es un gerente profesional que controla todo el proceso de proyectos inmobiliarios desde la adquisición de terrenos hasta las operaciones de desarrollo, construcción y venta. Este papel es muy importante para toda la industria inmobiliaria.
¿Qué hacer con la capa vegetal desprendida durante la construcción del estudio de impacto ambiental inmobiliario?
La tierra residual de la construcción debe eliminarse a tiempo y los vehículos de transporte deben cubrirse con lonas; la capa superior del suelo despojada debe usarse tanto como sea posible y la capa superior del suelo inutilizable debe eliminarse a tiempo.
Cómo separar la plaza de aparcamiento del título de propiedad inmobiliaria
La plaza de aparcamiento depende del derecho de propiedad y no puede ser independiente Es decir, sólo se puede comprar una plaza de aparcamiento cuando. Se compra una casa. La cesión de la plaza de garaje sólo se puede ceder dentro de la comunidad del propietario. Por lo que no puedes despegarlo ni comprarlo por separado.
¿Hay alguna forma de desinvertir terrenos durante la reforma accionarial?
Si el consorcio oferta para cambiar el terreno de B a A, se podrá realizar siempre que se firme el anexo al nuevo contrato de cesión de terreno y no exista ningún obstáculo legal. Ver publicación original> & gt
¿Cuáles son los fundamentos del sector inmobiliario? ¿A qué debes prestar atención al comprar una casa? Para evitar que se vulneren sus intereses, los promotores inmobiliarios aprovecharon lagunas legales...
Nueve reglas ocultas para comprar una casa que los promotores inmobiliarios no te dirán:
1. La oficina de ventas Las personas no tienen por qué ser desarrolladores.
Hoy en día, cada vez más empresas inmobiliarias apuestan por los "activos ligeros" y subcontratan sus equipos de ventas a agencias. Los agentes ganan comisiones por la venta de viviendas y por tanto tienen mayor poder de venta. Esto no afectará la compra de una casa, pero puede tener un impacto si le hacen varias promesas. “Para vender casas, algunos agentes engañan a los consumidores diciendo que el transporte en esta zona es muy conveniente y que hay un metro recién inaugurado cerca, pero en realidad la ruta del metro no tiene nada que ver con este lugar. diez minutos a pie o diez minutos en coche.
Incluso hay una oficina de ventas que imita directamente el letrero de una señal de metro cerca de la comunidad. ", dijo un vendedor que ha trabajado para muchas empresas de bienes raíces.
Si un comprador de vivienda encuentra una fuerte caída en los precios de la vivienda o problemas con la calidad de la casa y va a la oficina de ventas para causar problemas, Es probable que regrese sin éxito porque estas son cosas de las que el desarrollador es responsable.
2 Comprar una casa y obtener un "título" puede no ser posible para muchos compradores. Ven aquí por el escaso título de desarrollador. Y la admisión está garantizada. El nivel de admisión está realmente ligado al umbral oculto. De hecho, cuando se trata de registro, el umbral aumenta repentinamente, debido a las restricciones en los indicadores de grado. , años y registro del hogar, los títulos de las escuelas públicas deben canjearse. El pago de tasas de patrocinio impide que los niños vayan a la escuela.
A veces, los desarrolladores utilizan la expresión "distribuir un título" de manera muy inteligente. , la propiedad solo se puede dividir según el distrito escolar y cumple con los requisitos de admisión de la escuela en el distrito. Este es uno de los "títulos" de viviendas del distrito escolar que invierten en "fondos de educación" para "comprar títulos". " con escuelas con recursos educativos de alta calidad, pero no informan verazmente a los compradores de viviendas. En el caso de "demasiada papilla", es natural que el método de lotería se opere en secreto y pocos desarrolladores están dispuestos escribir el título en el contrato, y los consumidores no pueden hacerlo legalmente. *** El comprador está muy decepcionado, de hecho, el precio unitario de este tipo de habitación "compre uno y llévese otro gratis" es mucho más alto que el de. unidades similares sin obsequios Debido a que evita la restricción de la política 90/70, utilizamos un apartamento pequeño con área de obsequio para lograr un efecto de espacio mayor. De hecho, el área gratuita también estará incluida en el precio. , el vendedor solo le dirá que el precio es muy económico según el área utilizada real, pero nunca le dirá que el área indicada en el certificado de propiedad no está incluida.
Especialmente. el área libre del jardín o la azotea en el primer piso o en el último piso, que en realidad es propiedad de todos los propietarios según la ley de derechos de propiedad, el desarrollador generalmente no lo incluye en el contrato, en caso de disputas. El propietario que asuma el alto cargo "perderá a su esposa y sus tropas"
4 La mesa de arena cubre los "factores desfavorables"
Si la oficina de ventas elimina. "La mesa de arena para presentar la propiedad a los compradores, la tasa de ecologización del edificio alcanzará el 30% o incluso más, no le crean fácilmente. El verde que ven en la mesa de arena puede ser solo un estacionamiento", dijo. Gerente de ventas con muchos años de experiencia en ventas: “Debido a la falta de plazas de aparcamiento subterráneo, el propietario del negocio tendrá que trasladar la plaza de aparcamiento al suelo. Estos suelos suelen estar pavimentados con ladrillos huecos cubiertos de hierba, y el propio aparcamiento se ha convertido en secreto en un cinturón verde sobre la mesa de arena. Por supuesto, estos “ladrillos huecos cubiertos de hierba” también se tendrán en cuenta al calcular la tasa de ecologización. ”
A menudo hay pequeños cristales cuadrados transparentes hechos de vidrio en la mesa de arena. Pueden ser instalaciones públicas de la comunidad, o pueden ser edificios y edificios residenciales por planificar. Los espacios se encuentran entre los Cuando se convierta en realidad algún día en el futuro, es muy probable que tenga un impacto negativo en la vida. Por ejemplo, si se levanta otro edificio frente al edificio que usted compró, el espacio verde planeado en realidad se convertirá. un edificio de gran altura. >5. ¿Ha prestado atención a los "derechos de propiedad" de la casa?
Cuando compra una casa comercial, se fija en el precio, la ubicación y el plano. .. Pero ¿has prestado atención al período de uso del terreno donde está ubicada la propiedad? Dijiste que notaste que el vendedor te dijo que los derechos de propiedad de la casa son 70 años o 50 años, pero ¿cuál es la vida real? ¿Tiempo de “vivienda comercial” en el sentido habitual? Se dice que la vida útil de cada edificio es de 70 años, ¿pero esos 70 años a qué periodo de tiempo se refiere?
¿Según los procedimientos habituales? , los derechos de propiedad se calculan en función del terreno adquirido por el promotor, que generalmente son 70 años, desde la adquisición del terreno hasta la construcción y la entrega final. Por lo general, después de que un comprador obtiene una casa...
¿Qué papel juega el sector inmobiliario en el desarrollo económico?
En la vida económica humana, ¿en la historia del desarrollo el surgimiento y el desarrollo de la industria inmobiliaria están determinados por el desarrollo económico? ¿O el desarrollo de la industria inmobiliaria promueve el desarrollo económico? Si es lo último, obviamente viola el determinismo económico del materialismo histórico; si es lo primero, ¿significa que los humanos no tuvieron dónde esconderse desde el principio? La historia de la civilización humana muestra que el desarrollo de los dos parece ir en la misma línea. En el proceso de transformación del hombre de simio a hombre, su lugar de residencia también cambió.
Al mismo tiempo, el "trabajo" es el factor clave para que los "seres humanos" evolucionen hasta convertirse en seres humanos. El trabajo es esencialmente una actividad económica, o la razón del trabajo radica en la necesidad de los seres humanos de ganarse la vida. Este requisito se puede resumir en “alimentos, vestido, vivienda y transporte”. Desde la perspectiva de la gente moderna, estas necesidades de los pueblos antiguos pueden ser primitivas, e incluso es difícil decir que se pueden satisfacer las necesidades básicas de la vida. Sin embargo, nada en el mundo madura repentinamente y aparece en forma completa tan pronto como aparece; tiene un proceso de ocurrencia y desarrollo; La forma madura de cualquier cosa se remonta a su forma primitiva y embrionaria. Y todo lo que se acaba de crear debe tener su desarrollo y forma madura. En mi opinión, con el desarrollo de la sociedad y la economía humanas, las condiciones de vida humanas también mejoran en consecuencia. Si el desarrollo económico es lo primero o si los asentamientos humanos y el desarrollo inmobiliario son lo primero es esencialmente una expresión de la relación entre producción y consumo. Si quieres encontrar un factor decisivo entre ambos, inevitablemente caerás en un círculo vicioso de debate. Mejora del entorno de vida humano en el desarrollo económico. Después de que los antepasados humanos pusieron fin a su vida de escalada, utilizaron por primera vez cuevas naturales como refugio. Los fósiles de hombre mono descubiertos en Zhoukoudian, China, en 1921 fueron excavados en la cueva local de Longgushan. Las famosas "Pinturas Rupestres de Altamira" y las "Pinturas Rupestres de Lascaux" también demuestran que el hombre vivió en la infancia. Debido a la baja productividad de aquella época, el entorno de vida humano apenas ha cambiado a lo largo de la historia. ¿Jacob británico? Brovsky escribió basándose en hechos históricos: "Hace 30.000 años, cuando los humanos antiguos dejaron su huella en la tierra, vivían en cuevas. Lo que es seguro es que los humanos ya vivían como recolectores o cazadores. 654,38+0 mil millones de años". , "The Rise of Man", Sichuan People's Publishing House, 1988, p. 22) El desarrollo económico ha producido un superávit económico, lo que ha hecho posible que los seres humanos mejoren la vivienda. Al principio, las cuevas naturales se transformaron gradualmente y luego los humanos construyeron activamente refugios. Parece decirse que las viviendas trogloditas son "fósiles vivientes" que preservan el hábitat original de los humanos actuales. Una vez que se alivie el problema de la supervivencia, la cuestión del desarrollo pasará a formar parte de la agenda. Una historia de desarrollo social y económico es también una historia de mejora de las condiciones de vida humanas. Este proceso muestra a la gente que los humanos se elevan desde el suelo hasta el suelo (de cuevas naturales a cuevas artificiales, de cuevas completas a medias cuevas), de chozas a casas de ladrillo y de bungalows a edificios de gran altura. Si las viviendas trogloditas originales se adaptan a la forma económica y social original, entonces la cabaña con techo de paja se adapta al estado económico natural de la economía y la sociedad, y el pabellón de cemento se adapta a la economía moderna del mercado de productos básicos. En la economía de mercado, la vivienda humana finalmente entró en la economía de mercado de productos básicos y la vida económica humana ha experimentado una serie de cambios cualitativos. Una de las cosas más inolvidables es que algo que originalmente no era una mercancía tuvo que ser valorado después. Esto nos recuerda una anécdota de la economía. A principios del siglo XVIII, cuando surgió en la sociedad humana una disciplina llamada economía política, existía una comprensión muy popular de que todos los recursos monopolizados y escasos eran valiosos y podían comprarse y venderse como mercancías. El ejemplo que solían utilizar los eruditos en aquella época era que la luz del sol, el aire y el agua no eran escasos y no podían ser monopolizados, por lo que no valían nada. Este es un ejemplo clásico en la historia de la teoría económica, que las generaciones futuras citan constantemente sin previo aviso. Cuando los economistas repiten este ejemplo, se cuestiona su clasicidad. Los judíos de Medio Oriente están cambiando silenciosamente la forma en que convierten la luz del sol en flores y las arrojan a los mercados de Europa occidental. Hoy en día, probablemente todos sientan la comercialización de los recursos hídricos. ¿Será el próximo ámbito de interés el aire que ahora la gente puede respirar libremente? De hecho, las cuevas no eran escasas al principio. La rápida reproducción del ser humano hizo que las cuevas fueran cada vez más difíciles de encontrar. Al principio, la aparición de casas elevadas no involucró tendencias de productos básicos. Debido a las limitaciones de la economía natural, el ritmo de comercialización de la vivienda humana no es rápido. ......