La definición, comprensión y fallas del sistema de registro de derechos de propiedad inmobiliaria de mi país. El artículo 20 de la "Ley de derechos de propiedad de la República Popular China" estipula: "Si las partes celebran un acuerdo sobre la compra y venta de derechos de propiedad de una casa u otros bienes inmuebles, para Para garantizar la realización de futuros derechos de propiedad, pueden solicitar a la autoridad de registro una notificación de conformidad con el acuerdo. Registro Después del registro de notificación, si el bien inmueble se enajena sin el consentimiento del titular del derecho de registro de notificación, el inmueble. El efecto del derecho no surtirá efecto "Después de la inscripción del aviso, el derecho del acreedor se extingue o no se presenta ninguna solicitud de registro dentro de los tres meses siguientes a la fecha en que se puede realizar el registro de bienes raíces. El registro del aviso no es válido". Basado en el análisis del modelo de formalismo de los derechos de los acreedores de cambio de derechos de propiedad representado por los "Principios Generales del Derecho Civil" y el "Derecho de Contratos", el contrato de derechos de los acreedores de las partes sólo tiene el efecto legal del cambio de los derechos de los acreedores. Sólo cuando un contrato de derechos de acreedor válido se combina con la entrega o el registro puede producirse el efecto legal de los cambios en los derechos de propiedad. Debido a que la validez de varios contratos de venta bajo la condición de ventas múltiples de una cosa son independientes entre sí, y todos pueden causar cambios en los reclamos, todos los reclamos que existen al mismo tiempo son compatibles e iguales, por lo que varios contratos de venta pueden ser Los derechos de deuda establecidos sobre la misma materia no tienen prioridad. En este momento, el foco de la cuestión es la propiedad del objeto cuando se venden varias cosas. Sin embargo, en el formalismo de los derechos de los acreedores de mi país, el comprador que primero obtiene la posesión de la materia o completa los trámites de registro primero obtiene la propiedad de la materia, y otros compradores no tienen más remedio que reclamar la responsabilidad por incumplimiento del contrato al vendedor. Por ejemplo, el vendedor primero celebra un contrato de compraventa de bienes raíces con el comprador A. Después de recibir el precio, el vendedor vende la propiedad a B y se encarga del registro de la transferencia con B. En este caso, además del derecho de reclamación conforme a la ley de obligaciones, el comprador A no excluye a terceros. En principio, los derechos de una persona sólo pueden reclamarse contra el vendedor por daños y perjuicios basados en disposiciones de incumplimiento de deudas. Esta situación es desfavorable para el comprador a. Para solucionar este problema se creó un sistema de registro de avisos, que consiste en registrar el derecho a conservar el crédito inmobiliario, de modo que el crédito sea válido para el tercero y obstaculice su real. Solicitud de inscripción de patrimonio. La enajenación de derechos será nula para asegurar la realización de dicha inscripción en el futuro. En primer lugar, la naturaleza del registro de la notificación. Actualmente, hay tres opiniones principales en China: la primera es que existe una gran controversia sobre su naturaleza jurídica, si se trata de un derecho de propiedad o simplemente un medio para preservar los derechos de los acreedores. El registro de avisos se sitúa entre los derechos del acreedor y los derechos de propiedad, y tiene las características de ambos. La ley actual es difícil de caracterizar. Se puede considerar que el sistema de anuncio público en el libro de registro de bienes inmuebles tiene como objetivo preservar el derecho a reclamar bienes inmuebles y tiene ciertos efectos sobre derechos de propiedad. La segunda opinión es que el derecho a notificar el registro es una especie de derecho del acreedor con naturaleza de derecho real, o puede decirse que es un derecho cuasi real. El tercer punto de vista es que la naturaleza del registro de notificación es producir los resultados legales esperados para el reclamo registrado para garantizar que solo se presenten reclamos en el futuro, y su esencia es impedir que el titular de derechos actualmente registrado disponga de sus derechos. A juzgar por las disposiciones legales de diversos países, la inscripción de avisos hace oponible a terceros la reclamación inscrita de cambio de derechos reales, es decir, tiene efecto exclusivo sobre los derechos reales. Por tanto, la inscripción de aviso es una manifestación concreta de la materialización de los derechos del acreedor. En el caso de bienes inmuebles preinscritos, el derecho del acreedor a reclamar cambios en los derechos de propiedad del inmueble puede hacerse valer frente a un tercero. En segundo lugar, las características del derecho a reclamar cambios en los derechos de propiedad después del registro de la notificación. Primero, la naturaleza del derecho a reclamar sigue siendo el derecho a reclamar más que el derecho a dominar. El contenido es que el titular del derecho solicita al propietario actual que se registre con el fin de cambiar los derechos de propiedad si se cumplen las condiciones. El titular del derecho no tiene ningún control sobre el tema de la solicitud. En segundo lugar, el efecto del derecho de reclamación es especial y puede utilizarse frente a terceros. Las acciones del propietario y de terceros que obstaculicen la nulidad de los derechos del acreedor son nulas sin los derechos del acreedor. En tercer lugar, el derecho de reclamación es temporal y existe dentro de los tres meses siguientes a la fecha de entrada en vigor del contrato hasta la fecha en que puede registrarse. En cuarto lugar, no está claro si el titular del derecho podrá realmente obtener derechos de propiedad en el futuro. Si se extinguen los derechos del acreedor o no pueden cumplirse las condiciones adjuntas, o no puede realizarse finalmente el objeto señalado. El registro de aviso permite que el derecho registrado a cambiar los derechos de propiedad de bienes inmuebles sea oponible a terceros después de ser publicado, es decir, tiene ciertos efectos sobre los derechos de propiedad. Por lo tanto, a juzgar por la naturaleza del registro de notificaciones, el registro de notificaciones es una manifestación concreta de la materialización de los derechos de los acreedores y es la expansión y penetración de los principios del derecho de propiedad en el campo del derecho de los derechos de los acreedores. Los llamados derechos del acreedor se refieren a derechos de propiedad con determinados efectos. 3. La diferencia entre el registro con aviso previo y el registro de preventa de viviendas comerciales. (1) Los objetos aplicables son diferentes. El registro de preventa de viviendas comerciales es el registro del contrato de preventa de viviendas comerciales, y el registro de aviso es el registro de los derechos de reclamación. ②. Los propósitos de los dos también son diferentes. El primero protege el contrato de preventa de vivienda comercial, mientras que el segundo es el reclamo del titular de los derechos. Esta diferencia lleva al hecho de que el registro de preventa de viviendas comerciales no tiene las funciones del sistema de registro de preventa, como preservación de derechos, preservación de derechos y garantía de transacción. seguridad, no puede reflejarse en el registro de contratos de preventa. ③Los solicitantes de registro son diferentes. El solicitante del registro de preventa es el preventor de vivienda comercial, el solicitante del registro de preventa es el obligante con derecho a reclamar y el deudor es el actual propietario del inmueble. El titular del derecho debe obtener el compromiso del deudor (por supuesto, también debe aceptarse una orden de disposición falsa del tribunal). ④La base de la solicitud es diferente. El registro de los contratos de preventa se sujetará a las normas imperativas de derecho público como la Ley de Ordenación Inmobiliaria Urbana, y el registro de las preventas se regirá por las normas de derecho privado. ⑤La naturaleza de los derechos también es diferente. La inscripción del contrato de preventa tiene carácter administrativo, mientras que la inscripción del aviso tiene carácter de preservación de derechos en el derecho privado. 6. El efecto es diferente. El núcleo del sistema de registro de notificaciones es su eficacia. La mayoría de las leyes de diversos países estipulan que el registro de avisos tiene por efecto preservar el orden, los derechos y la liquidación. Sólo dando estos efectos al registro con notificación anticipada puede el registro con notificación anticipada tener importancia práctica y convertirse en un medio de preservar los derechos de los acreedores. Sin embargo, el registro de preventa actual de mi país solo estipula que se debe realizar el registro, pero no estipula la efectividad del registro.
No sólo no estipula si un contrato de preventa no registrado es inválido o no puede usarse contra un tercero, sino que tampoco estipula si un contrato de preventa registrado es eficaz contra un tercero, si puede usarse contra posteriores; cambios en los derechos de propiedad o es perjudicial para el acto de la deuda. ⑦ No existe un sistema de invalidación para el registro de preventa. El registro de avisos es sólo una forma de preservación de los derechos de reclamación y no tiene efecto independiente. Sólo tiene sentido cuando el registro de vista previa se actualiza a este registro. Por lo tanto, los registros de vista previa desaparecen por determinadas razones y no existen para siempre. Sin embargo, el registro de preventa de viviendas comerciales en mi país no se borrará y dura mucho tiempo. Esto también significa que su propósito es la gestión administrativa, es decir, un método de revisión de la calificación de preventa, en lugar de proteger la propiedad. El derecho del comprador a reclamar. Esto es diferente del registro de preventa. Los sistemas son fundamentalmente diferentes. 4. Condiciones para el registro de avisos. La inscripción anticipada debe cumplir ciertas condiciones. Según el artículo 20 de la Ley de Propiedad y el artículo 70 de las Medidas de Registro de Viviendas, el solicitante y el deudor deben, en primer lugar, firmar un contrato de compraventa de una casa u otros derechos inmobiliarios; en segundo lugar, se realiza la solicitud de registro con aviso previo; de conformidad con el acuerdo. Para ello, en el contrato de compraventa de derechos inmobiliarios deben establecerse disposiciones especiales para el registro previo de aviso, o en tercer lugar debe celebrarse un acuerdo separado de registro previo de aviso, aunque la ley no estipula claramente las calificaciones de las partes involucradas; en el registro de preventa, el contrato de preventa de vivienda comercial que se ha registrado y todos los materiales requeridos, a juzgar por el contrato de transferencia de propiedad de la vivienda, el vendedor registrado para la preventa de casas comerciales debe ser una empresa de desarrollo inmobiliario con calificaciones de preventa (venta) de casas comerciales, y el transmitente registrado para preventa de casas de segunda mano debe ser el propietario de la casa. El solicitante debe tener capacidad de derechos civiles y capacidad de comportarse. 5. Funciones y aplicaciones prácticas del registro anticipado. Debido a que el registro de notificación limita la redisposición de la casa vendida por parte del deudor, es decir, limita el abuso de sus derechos, esto sin duda estabilizará el orden de la transacción, garantizará que los compradores relativamente vulnerables obtengan las expectativas legales de la casa comprada, protegerá la seguridad de los bienes inmuebles. transacciones inmobiliarias y más Promover el desarrollo de bienes raíces, finanzas y otras industrias relacionadas. En la práctica, además de la preventa de casas comerciales, incluso si se trata de la venta de una casa usada o de una casa usada, si el vendedor tiene condiciones de tiempo y espacio para el incumplimiento y el incumplimiento, el registro de preaviso puede también se llevará a cabo. Para las ventas con condiciones y plazos, para garantizar que el obligante pueda obtener la materia cuando se cumplan las condiciones, se deberá realizar un registro de aviso previo. La naturaleza de los derechos del acreedor inscrito anticipadamente, su oponibilidad frente a terceros y su carácter temporal tienen plena significación práctica en la financiación de negocios. En primer lugar, en comparación con los derechos hipotecarios, después del registro de la notificación, los derechos del acreedor son independientes y exclusivos. Los derechos hipotecarios en el negocio hipotecario están relacionados con los derechos de propiedad y residencia. Por un lado, cuantos más derechos haya, mayores serán los riesgos y sus intereses no pueden protegerse plenamente. Es más, en el contexto de la construcción de una sociedad armoniosa y la protección del derecho de los ciudadanos a vivir, vender hipotecas para obtener el pago de la deuda es una opción. un enorme obstáculo práctico. En segundo lugar, la financiación hipotecaria requiere tanto el registro como la tasación, incluidos los derechos de tasación, los derechos de registro y el impuesto de timbre, lo que es muy perjudicial para los préstamos pequeños y la financiación a corto plazo. En tercer lugar, aunque el riesgo de financiación de recompra es pequeño, sin el apoyo de un sistema de registro de avisos, el costo fiscal de dos transacciones de derechos de propiedad es suficiente para prohibir a los financiadores. Actualmente, las instituciones financieras brindan financiamiento a corto plazo a los promotores inmobiliarios. En lugar de permitir que los desarrolladores hipotecan viviendas comerciales en construcción, es mejor firmar directamente un acuerdo de preventa con la vivienda comercial y prestárselo al desarrollador después del registro con aviso previo. Luego, el comprador de la vivienda puede recuperar el préstamo transfiriendo los derechos del contrato de compra de la vivienda al comprador de la vivienda, o puede utilizar el contrato de hipoteca para permitir que el comprador de la vivienda cumpla con su obligación de pagar el pago de la vivienda a la institución financiera. Después de pagar el precio de la vivienda, la institución financiera puede realizar un registro anticipado y permitir que el comprador de la vivienda obtenga el registro. Se puede decir que el sistema de registro anticipado ha hecho próspero el financiamiento de recompra, lo que no sólo reduce los riesgos de los préstamos, sino que también reduce los costos de financiamiento corporativo, mejora la puntualidad del financiamiento corporativo y tiene las características de alta operatividad y flexibilidad. Con la popularidad y la aplicación madura de las instituciones financieras, desempeñará un papel impulsor en la financiación corporativa. Sexto, sugerencias para mejorar el sistema de registro de notificaciones. Durante la etapa de preventa de viviendas comerciales, también existen regulaciones legales para garantizar la seguridad de las transacciones y evitar que los vendedores rompan su confianza. Sin embargo, el comprador del contrato de preventa de viviendas comerciales no tiene derecho a solicitar la preventa. registro de venta. Como deudor, el prevendedor no tiene interés en el registro del contrato de preventa de vivienda comercial, e incluso tendrá que pagar una tarifa de registro de preventa, incluso si no cumple con esta obligación. no habrá consecuencias legales. De hecho, es imposible mantener la seguridad de las transacciones y proteger los intereses de las partes. La "Ley de Gestión Inmobiliaria" se aplica desde hace muchos años, pero no puede regular la venta de una casa, dos casas o incluso varias casas. Firmar un contrato falso de preventa de vivienda comercial para defraudar a las instituciones financieras y obtener préstamos es la mejor explicación. También con el fin de proteger el derecho del comprador a reclamar, una vez establecido el sistema de registro de avisos, los desarrolladores deben registrar el contrato de preventa de viviendas comerciales de acuerdo con el derecho público, y los compradores de viviendas pueden solicitar el registro de avisos de acuerdo con los derechos de propiedad. ley. Sin embargo, de acuerdo con las disposiciones de las "Medidas de Registro de Vivienda", la solicitud de registro con aviso previo aún requiere un contrato de preventa de vivienda comercial. Es evidente que no es económico ni eficiente realizar ninguno de los dos tipos de registro. Por lo tanto, el autor recomienda integrar los dos sistemas de registro para que el registro con aviso previo pueda absorber el registro del contrato de preventa de viviendas comerciales. Se deben agregar cláusulas especiales para el registro de aviso previo al texto de muestra del contrato de venta de vivienda comercial. Desde la perspectiva de proteger los intereses de terceros de buena fe, el registro de avisos debe tener efecto jurídico público, es decir, todas las casas comerciales en preventa deben registrarse sobre la base de una solicitud unilateral del titular del derecho, excepto las solicitudes de ambos. partes (sólo si la autenticidad del contrato de preventa no es suficiente) en determinadas circunstancias), permitiendo así el registro de contratos de preventa de viviendas comerciales anodinos. Pero es mejor que escriba uno usted mismo. He aquí cómo hacerlo.