Diez puntos claves y medidas preventivas para el control de riesgos en la gestión patrimonial

1. Riesgos derivados de la incertidumbre en la adquisición del proyecto

Algunas empresas de servicios inmobiliarios han invertido más mano de obra, recursos materiales y financieros sin decidirse a obtener los derechos de adquisición del proyecto. Sin embargo, por diversas razones, finalmente no fue seleccionada por la unidad de construcción. La empresa de servicios inmobiliarios no solo sufrió pérdidas de personas, propiedades y propiedades, sino que también dañó la imagen de marca de la empresa.

2. Riesgos de la consulta de servicio profesional

La intervención temprana involucra una amplia gama de áreas, lleva mucho tiempo, es muy técnica y es muy difícil. Cuando una empresa de servicios inmobiliarios no cuenta con suficiente personal con capacidades técnicas profesionales considerables y experiencia en administración de propiedades para participar en todo el proceso, inevitablemente será difícil descubrir peligros y problemas ocultos en la planificación, el diseño y la construcción del proyecto, y las opiniones profesionales. y las sugerencias proporcionadas también pueden ser insuficientes y sesgadas. Además, si no hay una buena comunicación y cooperación con las unidades de construcción, construcción y supervisión, las sugerencias racionales planteadas por la intervención temprana no se tomarán en serio ni se adoptarán. Ambos aspectos anteriores pueden conllevar ciertos riesgos en la gestión de la propiedad una vez finalizada.

En segundo lugar, riesgos en el contrato

1. Plazo del contrato

¿Según el artículo 45 de la Ley de Contratos? Las partes podrán acordar imponer condiciones a la validez del contrato. ¿Un contrato condicional es inválido cuando se cumplen las condiciones? . El Contrato de Servicios Académicos de Preparatoria en Física es un contrato con condiciones de rescisión. ¿El artículo 26 del "Reglamento de Gestión de la Propiedad"? Si el contrato de servicios inmobiliarios firmado por el comité de propietarios y la empresa de servicios inmobiliarios entra en vigor antes del vencimiento del plazo, ¿se rescindirá el contrato de servicios inmobiliarios anterior? . Por lo tanto, la duración del contrato de administración de la propiedad anterior era incierta y la junta de propietarios podía despedir a la empresa de servicios inmobiliarios en cualquier momento. Una vez que el contrato se rescinda anticipadamente, la planificación a largo plazo de la empresa y diversas inversiones en proyectos de gestión de propiedades sufrirán pérdidas. Sin embargo, si la empresa tiene en cuenta este factor y no planifica ni invierte en el lugar, puede generar comportamientos operativos a corto plazo y conflictos entre propietarios, usuarios de propiedades y empresas de servicios inmobiliarios.

2. Riesgos al celebrar contratos

En el establecimiento temprano de contratos de servicios, la unidad de construcción de propiedades ocupa una posición dominante. Además, la transferencia de información relacionada con la propiedad, la transferencia de edificios de administración de propiedades y edificios de operaciones comerciales y el pago de tarifas de administración de viviendas desocupadas requieren el apoyo y la cooperación de la unidad de construcción de propiedades. Por lo tanto, cuando la unidad de construcción firma un contrato preliminar de servicios inmobiliarios con una empresa de servicios inmobiliarios, puede transferir riesgos que no deberían ser asumidos por la empresa de servicios inmobiliarios a la empresa de servicios inmobiliarios. Además, para obtener el derecho a operar el proyecto, algunas empresas de servicios inmobiliarios redujeron la tarifa de gestión al firmar el contrato, lo que afectó el mantenimiento de las operaciones normales después de que se asumió el proyecto o las responsabilidades relevantes no estaban claras, o no estaban claras; Ignoró la cláusula de exención, o incluso hizo algunas promesas que fueron difíciles de cumplir. Los incidentes inesperados (robo de propiedad en el hogar, accidentes, etc.) pueden ser utilizados por el propietario como motivo para reclamar una compensación a la empresa de servicios inmobiliarios.

3. Riesgos de la ejecución del contrato

El contrato de servicios inmobiliarios anticipados es un contrato colectivo con carácter de encomienda firmado por la unidad constructora en nombre de todos los propietarios y de la empresa de servicios inmobiliarios. Aunque este tipo de comportamiento de suscripción de contrato es el resultado de leyes y regulaciones, durante el proceso de mudanza y ejecución del contrato por parte del propietario, debido a la falta de las leyes y regulaciones correspondientes u otras razones, puede haber desacuerdos y desacuerdos sobre el método de suscripción y algunos términos y contenidos del contrato preliminar de servicios de propiedad. No hacerlo puede dar lugar a disputas.

En tercer lugar, los riesgos causados ​​por la decoración ilegal de la propiedad

La decoración ilegal por parte de propietarios y usuarios de la propiedad no solo causará daños a partes de la propiedad, riesgos ocultos para la seguridad, disputas vecinales, etc. , también aumenta los costos de operación, mantenimiento y conservación de la administración de la propiedad, y también hace que las empresas de servicios inmobiliarios asuman ciertas responsabilidades en la gestión de la decoración de la propiedad.

En cuarto lugar, los riesgos que trae consigo el uso de la propiedad

Durante el uso diario de la propiedad, los propietarios y usuarios de la propiedad tienen comportamientos y usos inadecuados (como arrojar objetos a gran altura, cambiar la uso del inmueble) función, bloqueo de salidas de incendio, donación y destrucción de equipos, instalaciones, locales, etc.) ¿Es difícil determinar el responsable? ¿Es el dueño o usuario del inmueble? ¿Defecto o negligencia de las partes? Cuando ocurre un accidente que causa lesiones personales o daños a la propiedad de otros, la empresa de servicios inmobiliarios asumirá ciertos riesgos de responsabilidad legal.

Riesgos causados ​​por conceptos legales poco claros del verbo (abreviatura del verbo)

En términos de seguridad pública, seguro y custodia de propiedad personal, los propietarios y usuarios de la propiedad a menudo toman precauciones contra la seguridad de la administración de la propiedad. El cuerpo principal tiene una comprensión vaga de las responsabilidades e impone erróneamente responsabilidades de prevención de seguridad que deberían ser asumidas por los órganos de seguridad pública o los propios propietarios a las empresas de servicios inmobiliarios, lo que resulta en un aumento de las disputas entre las empresas de servicios inmobiliarios y los propietarios y usuarios de propiedades. Las empresas de servicios inmobiliarios han invertido mucha mano de obra, recursos materiales y energía en este ámbito, provocando consumos innecesarios y asumiendo responsabilidades adicionales.

El riesgo de cobrar tasas de gestión con verbos intransitivos

Los propietarios y usuarios retrasan, pagan menos o se niegan a pagar las tasas de gestión por diversos motivos, lo que supone un problema destacado en las actividades de servicios inmobiliarios. Dado que las empresas de servicios inmobiliarios generalmente carecen de medios eficaces de recuperación, el riesgo de cobro es uno de los riesgos en los servicios diarios de gestión de propiedades.

7. Cobro de riesgos y pago de tasas de servicios públicos.

En el cobro y pago de tarifas de servicios públicos (como facturas de agua y electricidad) y la asignación de tarifas de servicios públicos, la unidad de administración de la propiedad está en medio del cobro y pago. Si los propietarios y usuarios de propiedades no pagan las tarifas correspondientes en su totalidad y a tiempo, inevitablemente traerá pérdidas económicas y riesgos indebidos a las empresas de servicios inmobiliarios.

8. Gestionar los riesgos de la subcontratación de proyectos.

La subcontratación de servicios de administración de propiedades es un fenómeno común en la administración de propiedades. Aunque las empresas de servicios inmobiliarios pueden tomar diversas medidas para controlar la selección, la firma de contratos y la gestión de las unidades de subcontratación de proyectos, todavía existen posibles incertidumbres. Por ejemplo, cuando se selecciona una empresa profesional para ejecutar el contrato, el comportamiento del servicio profesional no cumple con los requisitos de los servicios de administración de propiedades. Aunque la empresa de administración de propiedades puede resolver el problema exigiendo una rectificación, la consecuencia es que los propietarios y usuarios de la propiedad a menudo culpan a la empresa de administración de propiedades.

9. Riesgos de los servicios del personal de administración de propiedades

Si una empresa de servicios inmobiliarios incumple el contrato de servicios inmobiliarios y causa daños a la seguridad personal o patrimonial del propietario, deberá asumir los gastos legales correspondientes. responsabilidad. ¿Cuál es el nombre legal de los problemas causados ​​por las operaciones ilegales de los empleados? ¿Responsabilidades del empleador? Las empresas de servicios inmobiliarios también serán responsables de corregir la mala conducta de los empleados.

X. Riesgos en los informes de los medios públicos

En la operación de administración de propiedades, no existen servicios de administración de propiedades, los conflictos no se resuelven oportunamente, las quejas no se manejan adecuadamente y la comunicación con todas las partes no es a tiempo, etc., puede generar riesgos para la opinión pública en el manejo del ganado. Los riesgos para la opinión pública no sólo afectarán la imagen de marca de las empresas de servicios inmobiliarios, sino que también traerán pérdidas económicas a las empresas de servicios inmobiliarios.

Dos. Medidas para prevenir riesgos en la gestión inmobiliaria (1) Las empresas de servicios inmobiliarios deben conocer, comprender y cumplir la ley. Antes de firmar un contrato relacionado con la administración de propiedades, se debe prestar atención a la legalidad del objeto del contrato y el acuerdo de servicio del contrato debe ser lo más detallado posible para evitar ambigüedades. Los estándares de servicio relevantes, la calidad del servicio, los elementos de cobro, la responsabilidad por incumplimiento de contrato, las condiciones de exención, los métodos de manejo de disputas, etc. deben estipularse claramente en la suscripción del contrato. Implementar conscientemente leyes y regulaciones relacionadas con la administración de propiedades en todos los aspectos, como participar en licitaciones, emprender proyectos y brindar servicios, hacer pleno uso de las armas legales para proteger sus derechos e intereses legítimos y mejorar efectivamente su propia conciencia legal, conciencia contractual, sensibilización sobre convenios y sensibilización sobre servicios de prevención de riesgos.

(2) Las empresas de servicios inmobiliarios deben centrarse en la construcción de sistemas, la calidad de los empleados y la implementación de la gestión, establecer, mejorar e implementar estrictamente diversas normas y reglamentos y sistemas de responsabilidad laboral para la gestión interna de las empresas de servicios inmobiliarios, y continuamente mejorar la conciencia de servicio de los empleados, las habilidades de servicio y la conciencia de prevención de riesgos, mejorar los métodos de gestión a través de la innovación de mecanismos, la innovación de gestión y la innovación tecnológica, mejorar el nivel de gestión y la eficiencia, reducir los costos operativos y mejorar la propia competitividad en el mercado y las capacidades de resistencia al riesgo de la empresa. Se debe prestar especial atención a eliminar los peligros ocultos en la gestión y establecer los avisos y señales de advertencia necesarios en lugares clave del área de servicio para evitar accidentes en la medida de lo posible.

(3) Manejar adecuadamente la relación entre entidades relevantes en las actividades de administración de propiedades.

(1) Manejar adecuadamente la relación con el propietario. Al tiempo que brindan servicios estandarizados, in situ y satisfactorios a los propietarios, las empresas de servicios inmobiliarios deben publicar ampliamente las políticas relevantes sobre administración de propiedades a través de convenciones de propietarios, tableros de anuncios, etc., para ayudar a los propietarios a establecer una conciencia correcta de las responsabilidades de administración de propiedades, conciencia del consumo, y conocimiento del contrato, que les permita asumir las obligaciones correspondientes en el ejercicio de sus derechos.

② Manejar adecuadamente la relación con la unidad de desarrollo y construcción. Las empresas de servicios inmobiliarios deben fortalecer la intervención temprana, ayudar a las unidades de construcción a mejorar el diseño de los proyectos inmobiliarios, mejorar la calidad de los proyectos, ahorrar fondos de construcción y esforzarse por guiar a las unidades de construcción para que comprendan correctamente las actividades de gestión de propiedades.

③ Gestionar las relaciones con empresas municipales y empresas profesionales. De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 45 del "Reglamento de administración de la propiedad", dentro del área de administración de la propiedad, el suministro de agua, el suministro de energía, el suministro de gas, la calefacción, las comunicaciones, la televisión por cable y otras unidades deben cobrar las tarifas correspondientes a los usuarios finales. Las empresas de servicios inmobiliarios deben aclarar sus responsabilidades con las unidades pertinentes y desempeñar sus funciones de conformidad con estas normas. Las empresas profesionales como las de limpieza y jardinería que subcontratan un determinado servicio profesional deben ser seleccionadas cuidadosamente, tener requisitos estrictos y definir claramente las responsabilidades de ambas partes en el subcontrato.

(4) Manejar adecuadamente la relación con los departamentos administrativos gubernamentales, calles y comités vecinales pertinentes, cooperar activamente con el trabajo de los departamentos gubernamentales en todos los niveles y aceptar activamente la orientación y supervisión de los departamentos administrativos, calles oficinas y comités vecinales de trabajo de servicios.

(4) Las empresas de servicios inmobiliarios deben prestar atención a la publicidad corporativa, establecer una plataforma de opinión pública y establecer una buena imagen corporativa. Es necesario establecer un buen mecanismo de comunicación y coordinación con el gobierno, las asociaciones industriales, las conferencias de propietarios, los medios de comunicación y otros departamentos pertinentes. Después de que ocurren riesgos y crisis, debemos responder con calma, manejarlos rápida y adecuadamente, hacer un buen trabajo en la coordinación relevante, ganar el apoyo de la opinión pública y minimizar las pérdidas económicas y de reputación de la empresa.

(5) Introducir adecuadamente un mecanismo de reparto de riesgos orientado al mercado. Por ejemplo, comprar un seguro, un seguro de responsabilidad civil por accidentes, un seguro de propiedad, etc. Para el * * * equipamiento e instalaciones del inmueble que toma a su cargo, si se cae el muro exterior del edificio, se lesionan peatones o se dañan vehículos, la compañía de seguros asumirá la responsabilidad correspondiente en concepto de indemnización.

(6) La gestión de riesgos es una disciplina de gestión emergente basada en la observación, la experimentación, la acumulación de experiencia y el análisis científico. Por lo tanto, las empresas de servicios inmobiliarios deben prestar atención al estudio de los patrones de ocurrencia de riesgos y fortalecer su capacidad para controlar y prevenir riesgos. Es necesario establecer un mecanismo de prevención de riesgos y gestión de crisis que prediga científicamente de antemano, maneje las emergencias durante el incidente y las resuelva adecuadamente después, comprenda la regularidad de los riesgos, introduzca tecnología avanzada de gestión de riesgos para evitar, transferir y controlar los riesgos, y establece mecanismos para diferentes tipos de cosas Desarrollar los correspondientes planes de emergencia para prevenir riesgos y responder a emergencias.

(7) Según el análisis y la evaluación de riesgos, agregue equipos de respaldo e instalaciones de seguridad.

(8) Fortalecer la gestión de seguridad, implementar responsabilidades de seguridad e inspeccionar periódicamente el equipo de seguridad.

(9) Investigar, analizar y notificar accidentes.

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