¿A qué debo prestar atención al firmar un contrato para una casa recién comprada?
La preventa de viviendas comerciales se refiere a la empresa de desarrollo inmobiliario que vende la vivienda comercial en construcción al comprador por adelantado antes de que se complete la construcción de la vivienda comercial, y el comprador paga un depósito o anticipo. dentro de un cierto período de tiempo en el futuro de acuerdo con el contrato actuar como una transacción inmobiliaria con una casa existente.
Al comprar casas comerciales pre-vendidas, los compradores de viviendas deben comprender los siguientes vínculos importantes:
Primero, preste atención a las condiciones para las casas comerciales pre-vendidas por las empresas de desarrollo inmobiliario.
La "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos" estipula las condiciones para la preventa de viviendas comerciales de la siguiente manera:
1. La tarifa de transferencia del derecho de uso del suelo se ha pagado en su totalidad y el Se ha obtenido el certificado de derecho de uso de suelo. Tener derechos legales de uso de la tierra es un requisito previo para que las empresas de desarrollo inmobiliario desarrollen y prevendan bienes inmuebles. Las casas construidas en terrenos sin derechos de uso de la tierra son construcciones ilegales. Los compradores de viviendas deben verificar el certificado de derechos de uso del suelo de la empresa promotora antes de comprar para garantizar la legalidad de la casa.
2. Estar en posesión de un permiso de planificación de proyectos de construcción. Esta disposición es un requisito previo para la construcción de viviendas. Los proyectos de construcción de las empresas de desarrollo inmobiliario deben cumplir con la planificación urbana, y la construcción sólo puede comenzar después de obtener un permiso de planificación del proyecto de construcción.
3. Calculado en base a viviendas comerciales en preventa, los fondos invertidos en desarrollo y construcción han alcanzado más del 25% de la inversión total en construcción del proyecto, y se ha determinado el progreso de la construcción y la fecha de entrega. Esta disposición tiene como objetivo garantizar la estabilidad de la construcción del proyecto y la entrega a tiempo, evitar que los desarrolladores dependan excesivamente de los pagos por adelantado para el desarrollo del proyecto y evitar que la falta de entrega de las propiedades a tiempo perjudique los intereses de los compradores de viviendas.
4. Diríjase al departamento de gestión de bienes raíces del gobierno popular a nivel de condado o superior para solicitar el registro de preventa y obtener una licencia de preventa de viviendas comerciales (empresas que desarrollan bienes raíces en esta ciudad). debe registrarse en la Oficina de Administración de Bienes Raíces de Rizhao y obtener la licencia emitida por la oficina (Certificado de licencia de preventa de vivienda comercial). El propósito de este reglamento es colocar las actividades de preventa de bienes raíces bajo la supervisión del departamento de administración de bienes raíces del gobierno para garantizar la legalidad de las preventas de viviendas comerciales.
2. Comprender los contenidos básicos del contrato de preventa de vivienda comercial
1. Es decir, la promotora inmobiliaria y el comprador de la vivienda deberán indicar los nombres y direcciones de ambas partes.
2. Información básica sobre vivienda comercial en preventa. El contrato de preventa deberá registrar claramente la ubicación, la ubicación, el número de certificado de derecho de uso de la tierra, el método de adquisición del derecho de uso de la tierra, la naturaleza del uso de la tierra, el número de licencia de planificación del proyecto de construcción, el número de licencia de preventa de viviendas comerciales, el área de construcción de la casa, la estructura de la casa, y fecha de finalización y entrega de la casa y el plano de la casa adjunta y otros contenidos.
3. El área de la vivienda comercial en preventa debe calcularse en metros cuadrados y debe quedar claro si se trata del área del edificio, el área dentro de la suite u otras áreas.
4. Es decir, el precio de las viviendas comerciales pre-vendidas, incluido el precio unitario y el precio total, como cuánto yuanes por metro cuadrado. Aunque la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos" de mi país estipula las condiciones y procedimientos para la preventa de viviendas comerciales, no tiene disposiciones uniformes sobre el monto y período del pago de preventa, y las partes deben especificar esto en la contrato.
5. Forma y plazo de entrega a domicilio. Exención de pedidos pendientes. Por ejemplo, el contrato puede estipular que debido a determinados eventos naturales, como terremotos, inundaciones, condiciones climáticas adversas, etc., el plazo de entrega de la empresa promotora inmobiliaria puede ampliarse razonablemente.
6. La naturaleza de la casa. ¿Se trata de un edificio residencial, de oficinas, de producción o algo más?
7. Responsabilidad por incumplimiento de contrato. Esto incluye la responsabilidad del comprador por no pagar el precio estipulado en el contrato y la responsabilidad del prevendedor por no entregar la casa en tiempo, calidad y cantidad.
8. Obligación de registrar la propiedad de los inmuebles.
9. Condiciones de gestión de la propiedad.
10. Resolución de conflictos. Como litigios o arbitrajes.
11. Otros términos o términos acordados por las partes.
Aquí hay algunas cosas a las que debe prestar atención al comprar una casa existente:
Primero, preste atención a las condiciones para que las empresas de desarrollo inmobiliario vendan viviendas comerciales.
El 4 de abril de 2001, el Ministerio de la Construcción emitió las “Medidas para la Administración de las Ventas de Vivienda Comercial”, las cuales entraron en vigor el 1 de junio de ese año. Ahora se estipula que las empresas de desarrollo inmobiliario que venden viviendas comerciales deben cumplir las siguientes condiciones:
(1) Las empresas de desarrollo inmobiliario que venden viviendas comerciales deben tener una "Licencia comercial de persona jurídica empresarial" y una "Licencia comercial de persona jurídica empresarial". Certificado de Calificación de Empresa de Desarrollo";
(2) Obtener el certificado de derecho de uso de la tierra o el documento de aprobación de uso de la tierra;
(3) Tener el permiso de planificación del proyecto de construcción y el permiso de construcción;
p>(4) Han pasado la aceptación de finalización;
(5) Se han implementado demoliciones y reasentamientos;
(6) Infraestructura de apoyo como suministro de agua, suministro de energía, la calefacción, el gas y las comunicaciones están listos para la entrega, y otra infraestructura de apoyo Las instalaciones y las instalaciones públicas están listas para la entrega o se han determinado el progreso de la construcción y la fecha de entrega;
(7) El plan de administración de la propiedad ha sido implementado.
Si no se cumplen las condiciones para la venta de viviendas comerciales, las empresas promotoras de bienes raíces no venderán viviendas comerciales ni podrán cobrar honorarios por pago anticipado al comprador.
Las empresas de desarrollo inmobiliario no pueden vender casas comerciales mediante devolución de capital o devolución de capital encubierta, ni tampoco se les permite vender casas comerciales sin terminar mediante arrendamiento posventa o posventa encubierta; arrendamiento de ventas.
Si se cumplen las condiciones para la venta de viviendas comerciales y la empresa de desarrollo inmobiliario cobra al comprador una tarifa en forma de pago por adelantado antes de celebrar un contrato de venta de viviendas comerciales, las tarifas cobradas serán considerado como el precio de la vivienda en el momento de celebrar el contrato de venta de vivienda comercial entre las partes interesadas. Si no se concluye un contrato de venta de vivienda comercial, la empresa de promoción inmobiliaria devolverá los honorarios cobrados al comprador.
2. La comprensión del contrato de compraventa de vivienda comercial debe ser clara.
(1) Nombre y dirección de las partes involucradas;
(2) Información básica de la vivienda comercial;
(3) Método de venta de la vivienda comercial;
(4) Cómo determinar el precio y el precio total de la vivienda comercial, forma de pago y tiempo de pago;
(5) Plazos y fecha de entrega;
(6) Compromisos estándar de decoración y equipamiento;
(7) Compromisos de entrega y derechos y responsabilidades relacionados para respaldar la infraestructura y las instalaciones públicas, como el suministro de agua, el suministro de energía, la calefacción, el gas, las comunicaciones, las carreteras y la ecologización. ;
(8) Propiedad de edificios públicos;
(9) Cómo lidiar con las diferencias de área;
(10) Manejo de asuntos relacionados con el registro de derechos de propiedad ;
(11) ) Métodos de resolución de disputas;
(12) Responsabilidad por incumplimiento de contrato;
(13) Otros asuntos acordados por ambas partes .
Si el precio se calcula en base al área construida o área construida dentro de la suite, ambas partes deben especificar en el contrato cómo manejar el error entre el área contratada y el área de registro de derechos de propiedad. . Si no hay acuerdo en el contrato, se manejará de acuerdo con los siguientes principios:
1 Si el valor absoluto del índice de error del área está dentro de 3 (incluido 3), el precio de la vivienda será. resuelto de acuerdo con la situación real;
2. Cuando el error de área es Cuando el valor absoluto excede 3, el comprador tiene derecho a realizar el pago. Si el comprador realiza el pago, la empresa de desarrollo inmobiliario deberá devolverle el precio pagado dentro de los 30 días siguientes a la fecha en que el comprador se propone realizar el pago y, al mismo tiempo, pagará los intereses sobre el precio pagado. Si el comprador se niega a realizar el pago y si el área de la propiedad registrada es mayor que el área estipulada en el contrato, el comprador compensará el precio de la casa si la proporción de error del área está dentro de 3 (incluido 3 el precio); por el precio de la vivienda superior a 3 correrá a cargo de la empresa promotora inmobiliaria, y los derechos de propiedad pertenecerán al comprador. Cuando el área de registro de la propiedad sea menor que el área estipulada en el contrato, la parte del precio de la vivienda cuyo valor absoluto del índice de error del área esté dentro de 3 (incluido 3) será devuelta al comprador por la empresa de desarrollo inmobiliario; La parte del precio de la vivienda cuyo valor absoluto exceda de 3 será dividida en dos partes por la empresa de promoción inmobiliaria devuelta al comprador.
Por último, debemos prestar atención a los siguientes aspectos:
Uno son los cinco certificados y dos libros del desarrollador, que es el más importante.
Los promotores inmobiliarios legítimos y formales deberán tener “cinco certificados” y “dos libros” completos.
Los llamados "cinco certificados" se refieren al certificado de derecho de uso de la tierra de propiedad estatal, el permiso de planificación del terreno para la construcción, el permiso de planificación del proyecto de construcción, el permiso de construcción del proyecto de construcción (también conocido como permiso de inicio del proyecto de construcción) y la venta previa de viviendas comerciales. permiso de venta; "Dos Letras" "Se refiere a la "Garantía de Calidad Residencial" y al "Manual de Instrucciones Residencial", que también son los requisitos básicos de la ley para el vendedor. Están a cargo de la Oficina de Planificación de la Autoridad de Vivienda y la Oficina de Construcción respectivamente.
En segundo lugar, preste atención al principio de equidad de los derechos y responsabilidades de ambas partes en el contrato. Aclare cualquier área poco clara o dudosa antes de firmar el contrato.
En tercer lugar, el área mínima de 108 metros cuadrados generalmente no es un problema, porque las dos regulaciones 70 son la estructura general del área, no para todos los desarrolladores.
En cuarto lugar, a la hora de entregar la casa, los trámites deben realizarse después de la entrega de la casa.
Echa un vistazo a la calidad de la casa, revisa los "Dos Libros y Un Formulario" y firma el "Formulario de Aceptación de la Casa"
Entrar a vivir es un procedimiento normal de recuperación , pero actualmente los compradores pueden hacerlo con anticipación. No hay muchos desarrolladores que realicen los trámites. El enfoque habitual es pedirle al propietario que primero firme el documento de reanudación de la propiedad, luego emitir un formulario de aprobación y pedirle que vaya a la oficina de administración de la propiedad para obtener la llave. Tan pronto como el dueño entró a la casa, descubrió el problema y se quejó débilmente. Para evitar esta situación, los propietarios deben insistir en realizar los trámites antes de la inspección de la vivienda y presentar los problemas descubiertos durante la inspección de la vivienda, como la calidad de la casa, el exceso de gases nocivos en el interior, el reparto injusto, etc. Envíelo al desarrollador por escrito y pídale que lo firme para evitar problemas futuros. O las palabras "las condiciones interiores no están claras" o "las condiciones del edificio no están claras" pueden anotarse en los documentos de recuperación.
Al inspeccionar la casa comercial comprada, debe prestar atención a los siguientes puntos:
1. Verifique detalladamente la calidad de la casa, incluso si hay grietas en las paredes. puertas, ventanas, balcones, etc.;
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El segundo es verificar si faltan las instalaciones y equipos especificados en el contrato de venta, y si la marca y la cantidad son consistentes;
El tercero es verificar si las tuberías de agua, electricidad, gas natural, suministro de agua y drenaje son suaves y de uso normal;
Cuarto, verificar si existen problemas de planificación y diseño. cambios o reducción de la comunidad;
En quinto lugar, verifique los problemas de calidad relacionados y el exceso de gases nocivos en el interior;
En sexto lugar, los problemas encontrados deben anotarse en el formulario de inspección de la vivienda. Si de hecho es imposible recuperar el edificio, se deben explicar en detalle las razones para no recuperarlo y se debe exigir al promotor que firme y selle.
Solicite "Dos libros y una mesa"
Solicite la "Garantía de calidad residencial" y el "Manual de instrucciones residencial" al desarrollador para que, si ocurren problemas de calidad en el futuro, Las reparaciones se pueden realizar según el contrato.
La “Garantía de Calidad Residencial” es el compromiso del promotor con la calidad, plazo de garantía y amplitud de la vivienda. El "Manual de Instrucción Residencial" es una descripción de los indicadores técnicos específicos en el diseño, construcción y aceptación de la casa, tales como indicadores de resistencia sísmica, tipos de estructura de muros, etc. En la actualidad, la industria inmobiliaria de mi país ha elaborado especificaciones generalmente unificadas sobre la "Garantía de calidad residencial" y las "Instrucciones residenciales", y el principal problema en la actualidad es el "Formulario de registro de aceptación de finalización".
De acuerdo con la normativa aplicable, cada elemento del acta de aceptación de finalización debe notificarse al departamento competente para su archivo. Al inspeccionar una casa, no se puede simplemente comprobar si el promotor tiene este "formulario de registro". Al mismo tiempo hay que comprobar atentamente si se han registrado todos los subpartidas, como por ejemplo las instalaciones de protección contra incendios. El "Formulario de Registro de Aceptación de Finalización" es estrictamente vinculante para los promotores inmobiliarios. Siempre y cuando el proyecto sea reportado a la autoridad competente para su archivo, el desarrollador deberá ser responsable del inmueble de por vida. Si algo sale mal, si es culpa del desarrollador, se le puede responsabilizar.
Firme el "Formulario de aceptación de la casa"
Después de haber inspeccionado la propiedad y estar listo para firmar el Formulario de aceptación de la casa, primero debe firmar el acuerdo de administración de la propiedad y hacer una acuerdo por adelantado para evitar futuras disputas. Necesita saber en qué consisten los gastos de gestión de la propiedad que pagará en el futuro y cómo se evaluarán los gastos de limpieza, los gastos de seguridad y los gastos de ecologización. Sólo así lo tendrá claro. Al mismo tiempo, verifique las calificaciones de la empresa de administración de propiedades en su comunidad para ver si cumple con los estándares de administración que usted requiere.
Luego necesitarás saber cuál es el área prorrateada de la propiedad que estás comprando. Debe pedirle al desarrollador que emita un "Formulario de medición completo" emitido por la Oficina Municipal de Administración de Tierras y Vivienda de Beijing o el equipo de topografía y mapeo directamente dependiente de la oficina del distrito, para que sepa qué esperar. Una vez realizados los trámites básicos, podrás firmar el formulario de aceptación de la vivienda.