¿Tiene efectos jurídicos los bienes donados en vida del donante sin transferencia?
Personalmente no creo que funcione.
Un contrato de obsequio es un contrato práctico que sólo entra en vigor después de que el donante transfiere la propiedad del obsequio.
Si el donante no registra la transferencia de propiedad al donatario en vida, se podrá tener por no entregada la donación, por lo que el contrato de donación no surtirá efectos y el donatario no obtener la propiedad del inmueble.