Teoría de la casa profunda: Li Xuefeng y sus seguidores
Cuando Li Xuefeng, originario del noreste de China, llegó a Shenzhen desde su ciudad natal hace más de 10 años, nunca pensó que se convertiría en un "V inmobiliario".
Se ve a sí mismo simplemente como una persona que difunde conocimientos sobre inversiones inmobiliarias. El 8 de abril, fue denunciado y siete departamentos de Shenzhen fueron llamados a la policía para iniciar conjuntamente una investigación.
Detrás de estas quejas e informes, Shenzhen Fangli estableció una cadena industrial madura de "especulación inmobiliaria" a través de una base de seguidores de miles de personas y un pequeño programa, y utilizó una variedad de instrumentos financieros para controlar los precios de la vivienda. Levantándose, caminando al borde de la ley.
De decorador a "instructor de bienes raíces", Li Xuefeng estableció su propia "Teoría del éxito en la compra de una casa", que atrajo a personas ansiosas por comprar una casa para hacerse rica, y * * * también se convirtió en La era de las enormes ganancias inmobiliarias. Una imagen ridícula pero cierta.
No hay nada de malo en comprar una casa legalmente, y no hay nada de malo en invertir en bienes raíces. Pero cuando se sospecha que algunas de sus acciones son ilegales, la historia es diferente. Según el informe oficial, Shen Fangli (interpretado por Li Xuefeng) es sospechoso de instigar a los compradores de viviendas a defraudar las calificaciones para la compra de viviendas, recaudar fondos ilegalmente y obtener préstamos comerciales. La investigación está actualmente en curso.
El nacimiento de "Big V"
El verdadero nombre de Shen es Li Xuefeng, natural de Dalian, Liaoning, de 41 años.
En su propia historia, se graduó en el Departamento de Arquitectura de la Universidad Xi'an Jiaotong y se inspiró en la serie de televisión "Foreign Girl". Dejó el sistema a la edad de 24 años y se mudó al sur, a Shenzhen.
Dijo que había trabajado como dibujante, abrió una empresa de diseño y una empresa de catering, y sus ingresos mensuales alcanzaron los 60.000 yuanes cuando tenía poco más de 30 años. En 2009 compré mi primera casa en Shenzhen. El pago inicial era sólo el salario de un mes y compré una casa tan pronto como gané dinero.
Pero entre los fans, Li Xuefeng se presentó diciendo que compró una casa en 2009 con un préstamo de 50.000 yuanes.
Ambas versiones no son muy fiables. Según informes de Wall Street, de 2009 a 2017, Li Xuefeng solo se dedicó al negocio de "demolición de pisos" relacionado con la construcción en Shenzhen de 2009 a 2017, y luego trabajó como contratista para el equipo de decoración.
En su álbum de fotos QQ hay fotografías de muchos proyectos de decoración que ha realizado, incluyendo dúplex, hoteles, peluquerías, etc. Y también fue a Changsha para hacer negocios.
Cambió su nombre a Shen y comenzó a desempeñar el papel de "tutor inmobiliario". La información industrial y comercial muestra que Li Xuefeng tiene actualmente 6 empresas como su representante legal, la mayoría de las cuales se registraron después de 2013 y son en su mayoría empresas de ingeniería de la construcción y empresas de catering.
2065438 El 24 de mayo de 2009, Li Xuefeng estableció Shenfangli Information Technology (Shenzhen) Co., Ltd. y registró Shenfangli y otras marcas comerciales. Pero el 24 de agosto de 2020, Li Xuefeng se retiró de la empresa y el accionista principal pasó a ser Li Peng.
Entre estas empresas, hay otro nombre "Liu Wei" que resulta bastante familiar. Los dos comenzaron a colaborar desde los días de "Falling from the Building" de Li Xuefeng. Cuando la casa de "Sister Seven Crabs" fue subastada el año pasado, fue Liu Wei quien la compró por 6,6 millones de yuanes.
Los colaboradores de Li Xuefeng también incluyen a Zhang Fan, cuyo nombre en Weibo es @马梅陈小全. Es una bloguera de madres y bebés con muchos seguidores.
La historia del “ingreso a la industria” de Li Xuefeng no es nueva. A lo largo de los años, ha habido muchos “mentores” de inversión inmobiliaria como él activos en diferentes ciudades de China.
Cadena industrial de "especulación inmobiliaria"
"Comprar una casa" y "Aprendizaje exitoso" escritos por Li Xuefeng. Después de cooperar con Zhang Fan, comenzó a reclutar miembros. El precio unitario para los miembros "V" es de 3.980 yuanes por persona, y los miembros de la cuna deben pagar 9.800 yuanes adicionales.
Después de convertirse en miembro de Cradle, el Equipo de Gestión de Vivienda de Shenzhen elaborará un plan de compra de vivienda para ellos. Si los fondos son insuficientes, se les igualará para comprar una casa en sociedad. Los servicios brindados incluyen el cobro de pagos iniciales, la resolución de calificaciones para la compra de una vivienda o la compra de una casa en sociedad, la elección de ganar bienes inmuebles, la resolución de préstamos posteriores a la compra y los pagos mensuales futuros.
En julio del año pasado, se lanzó un pequeño programa llamado "House Management", y las funciones relacionadas solo están disponibles para los miembros de Deepin House Management Cradle.
El mini programa incluye la plataforma de préstamos P2P "Pareto Value", el "Product Hall" para transacciones inmobiliarias en línea y el "Shares Hall" para que los miembros intercambien acciones inmobiliarias.
"Valor de Pareto", los miembros ahorran dinero que no utilizan temporalmente para ganar intereses, y aquellos que tienen poco dinero pueden pedirlo prestado. Esta función no estuvo fuera de línea hasta el 5 de marzo de este año.
Pinguan es un intermediario recomendado por el equipo de gestión de viviendas de Shenzhen y recomienda áreas y propiedades relevantes a los miembros. Personas familiarizadas con el asunto dijeron que las transacciones inmobiliarias en áreas designadas en Shenfangli son intensas. "Un nuevo agente en la tienda Shell del distrito de Hongshan vendió más de 60 unidades en un mes".
Estos edificios se concentran en las áreas de Qianhai, Hongshan y Baozhong, incluidos Nord Holiday Garden, Zhonghai Sunshine Rose Garden y Fantasia Flower Village.
Entre ellos, muchas propiedades han experimentado un rápido crecimiento en los últimos tres años. Por ejemplo, en los últimos tres años, Huajun aumentó de 66.800 yuanes/metro cuadrado a 143.200 yuanes/metro cuadrado; el precio unitario de Nord Holiday Garden aumentó de 77.300 yuanes en octubre de 2017 a 167.900 yuanes.
El "Salón de Acciones" permite que las "acciones" de bienes inmuebles fluyan entre los miembros. Los miembros de Cradle publican anuncios de reclutamiento, buscan socios para comprar bienes raíces en conjunto y poseen las acciones de bienes raíces correspondientes de acuerdo con el índice de contribución de capital, que están en manos del personal relevante después de que la compra de la casa sea exitosa, los miembros de Cradle pueden transferir sus acciones de bienes raíces; .
Como resultado, también logró para él la "titulización inmobiliaria" que ha sido difícil de lograr en China. A través de asociaciones de accionistas, los miembros con sólo 6.543.805 yuanes pueden participar en el juego de aprovechar cientos de miles de millones de bienes inmuebles.
Wall Street se enteró de que este pequeño programa ha sido retirado de los estantes y no se puede abrir.
Riesgos de la especulación inmobiliaria apalancada
Li Xuefeng ha estado defendiendo que definitivamente ganará dinero y alcanzará la libertad financiera después de convertirse en miembro. En una sesión de preguntas y respuestas en Weibo en 2019, dijo:
Si usted (el que pregunta) se convierte en miembro a mediados de año y obtiene un préstamo de uno o dos millones, puede invertir una 5 millones de apartamentos en Shenzhen según nuestra casa recomendada y ahora gana al menos 20... sin ningún riesgo. Todos los miembros que compraron una casa ganaron dinero.
Sin embargo, las preguntas y respuestas anteriores se eliminaron y recientemente cambió de opinión: no prometeré a nadie que definitivamente obtendré ganancias.
Según las encuestas de Wall Street, los miembros de las agencias inmobiliarias de Shenzhen en realidad no ganan mucho dinero.
El miembro de Cradle Wei Jing, que tuvo una demanda con Shen el año pasado, fue uno de los que perdió el caso.
Sin un lugar para comprar una casa y suficientes fondos para el pago inicial, "Shen Fangli" y su equipo guiaron a Wei Jing para obtener la calificación para comprar una casa a través de un matrimonio falso, y luego pidieron dinero prestado a sus familiares. amigos y pequeñas compañías de préstamos para completar el pago inicial.
Sin embargo, después de pagar el dinero y obtener el libro de registro del hogar, se produjeron cambios de política y la propiedad transferida tardó 6 meses en solicitar un préstamo industrial y comercial.
Para pedir dinero prestado, Wei Jing volvió a pedir dinero prestado a otras empresas de protección y pequeñas empresas de préstamos bajo la introducción de la pequeña empresa de préstamos.
Pero al final, Wei Jing no pudo pagar los intereses de los activos de alto valor y la cadena de capital se rompió. Tan sólo un mes después de la transferencia de la propiedad, la pequeña empresa de préstamos donde empezó a prestar lo llevó a los tribunales. Se han embargado bienes inmuebles, se han congelado cuentas bancarias y se han embargado casas de conformidad con la ley.
Wei Jing dijo que las herramientas costaron más de 2 millones de yuanes antes y después.
Los expertos de la industria señalaron que los métodos operativos de las operaciones de deep house no son nuevos y que la clave es utilizar el apalancamiento. Mediante el apalancamiento, los fanáticos que no pueden comprar una casa pueden comprarla; luego, mediante el llamado modelo de ganancia garantizada, se especula con el precio del inmueble designado y, finalmente, otros se hacen cargo.
El año pasado, la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Shenzhen advirtió de los riesgos de las cadenas inmobiliarias institucionalizadas y prohibió a los intermediarios participar en ellas.
Li, investigador jefe del Centro de Investigación de Política de Vivienda de la provincia de Guangdong, señaló que el problema en el mercado inmobiliario de Shenzhen es, en primer lugar, un problema de apalancamiento y, en segundo lugar, un problema de oferta y demanda. Mientras se controle el apalancamiento, el mercado inmobiliario de Shenzhen inevitablemente se enfriará.
¿Mentor o mentiroso?
Los precios de la vivienda han aumentado en los últimos años, especialmente en ciudades como Shenzhen. La gente cree firmemente en el argumento de que "los precios de la vivienda siempre subirán" y hay muchas personas que quieren hacer realidad su sueño de hacerse ricos comprando una casa.
La gente de Shenzhen tiene un conocimiento más profundo de las casas que otras ciudades. Li cree que, hasta cierto punto, Shenzhen ha sido una ciudad impulsada por los activos financieros en los últimos 17 años, siendo los bienes raíces el mayor activo financiero. Por un lado, los bienes raíces son un refugio para los propietarios de entidades, por otro, los bienes raíces son una herramienta de financiación;
Aprovechando la psicología de la gente de enriquecerse y su deseo de tener activos financieros, Li Xuefeng formó su propia filosofía y rutinas operativas para comprar casas, y tiene una enorme base de seguidores. Pero han participado muchas personas que no tienen condiciones para comprar una casa.
Aunque hay sospechas de que inducen a la gente a comprar casas, y también hay casos de fracaso, todavía parece haber muchos "fanáticos incondicionales" en Weibo. Wall Street Stories intenta pintar su retrato.
@马梅陈晓全, que colabora con Li Xuefeng para “cosechar” fans, es una bloguera sobre madres y padres de bebés, que atrae a muchas madres solteras y amas de casa.
A menudo vende ansiedad o muestra su riqueza, y comparte noticias y tendencias sobre la compra de una casa. Por ejemplo, mi asistente es una ama de casa sin ingresos. "El año pasado eran sólo 1.000 yuanes, y un año después ya tiene 10 millones de yuanes en activos". También publica a menudo sus libros en Weibo, lo que hace que sus fans sientan envidia.
Muchos de estos fanáticos se convirtieron más tarde en fanáticos de Shen y lo siguieron en la inversión y la compra de casas.
La Sra. Chen, miembro de Cradle, dijo que muchos fanáticos de Deep House son mujeres enamoradas. Si bien hablan del dolor del matrimonio todos los días, siempre quieren encontrar algo para demostrar su valía.
A partir de miles de preguntas y respuestas en Weibo, podemos ver que algunos jóvenes que no han trabajado muchas horas y la clase base con bajos ingresos también están ansiosos por comprar una casa.
Un fan que planeaba establecerse y comprar una casa en Shenzhen le preguntó a Li Xuefeng: "¿Cómo puede un joven sin trabajo y con un ingreso mensual de 1.500 ganarse bien?"
La respuesta de Li Xuefeng es que puedes actuar como una "persona rica" y obtener dinero del futuro. Después de administrar su propio negocio durante un período de tiempo, puede tener fondos como pago inicial para una casa sólida y, a través de la operación continua, puede poseer más propiedades. La llamada autogestión significa administrar cuentas, emitir tarjetas de crédito y pedir prestado diversos fondos.
Aunque es increíble, Li Xuefeng atrajo a muchos creyentes de esta manera. En el pico, había más de 1.000 "miembros V" en la sala profunda y los siete grupos de WeChat estaban casi llenos.
Hasta el día de hoy, en Weibo, vemos a menudo a algunas amas de casa confundidas. Después de su investigación, muchas personas pensaron: "¿Por qué las luces brillantes se apagaron así?".
Pero cada vez más legisladores y el público creen que Li Xuefeng es un mentiroso.
La mencionada miembro de Cradle dijo que después de pagar la tarifa, se comunicó con el asistente de la agencia de bienes raíces, Xiaoyu, y le expresó su esperanza de comprar una casa. Xiaoyu le presentó a un agente, quien le mostró una suite en Nord Holiday Garden, que había aumentado en más de 3 millones de yuanes en un año. Se vendió por más de 10 millones por más de 80 metros cuadrados, lo cual es demasiado caro.
Dijo que no quería comprar una casa y pidió un reembolso, que llevaría tiempo pero fue rechazado. Li Xuefeng le dijo: "Unas pocas palabras conmigo valen mucho dinero".
El miembro dijo que en ese momento sintió profundamente que había sido engañado.
Mientras se llevaba a cabo la investigación
Li Xuefeng estaba asustado.
La noche en que siete departamentos publicaron conjuntamente una investigación, disolvió seis grupos de WeChat y comenzó a eliminar una serie de publicaciones de Weibo. Se eliminaron palabras sensibles como Qian Bao, Zhidai y Pareto.
Los conocedores de la industria creen que la cadena de especulación inmobiliaria persiste en una zona legal gris.
En el pasado, no existía ninguna ley que prohibiera la compra de una casa en sociedad o encomienda, y el acuerdo se consideraba válido.
Sin embargo, a finales de 2020, el Tribunal Popular Supremo sentó un precedente: si se elude la política de restricción de compras para comprar una casa, el contrato debería considerarse inválido.
Zhang Maorong, director del Equipo de Abogados de Xinrong y de la Alianza de Abogados de Wanyue, cree que la sentencia de la Corte Suprema tiene una importancia orientadora para los tribunales de todo el país. El riesgo de encomienda es cada vez mayor y surgirán disputas sobre la encomienda en el futuro, por lo que es muy probable que el tribunal dictamine que el acuerdo de encomienda no es válido, o incluso falle a favor de la solicitud de transferencia del prestatario.
El riesgo es mayor cuando los miembros de empresas de gestión inmobiliaria de Shenzhen se asocian para comprar una casa.
El abogado jefe del bufete de abogados Beijing Jinliu señaló que Shenzhen Fang puede haber instigado a otros a defraudar a otros para obtener las calificaciones para comprar una casa, lo que constituye una clara violación de la política de restricción de compras y de los medios adoptados. son ilegales. Una vez verificados, los compradores de viviendas pertinentes quedarán descalificados para la compra de viviendas y la firma en línea, y perderán el éxito.
Además, Wang Yuchen dijo que las actividades sospechosas de recaudación de fondos ilegales, una vez verificadas, probablemente violen la ley penal, y el personal relevante también puede estar sujeto a sanciones penales.
Zeng Jie, socio principal del bufete de abogados Guangqiang y director del Centro de Investigación y Defensa para Casos de Recaudación de Fondos Ilegales, cree que la función de valor de Pareto introducida por Shenfang es actualmente la función más sensible.
Zeng Jie dijo que mientras haya más de 30 miembros depositarios en esta función y la evidencia del compromiso de principal e intereses sea clara, se habrá cumplido el estándar mínimo para presentar un caso penal. se trata de recaudación ilegal de fondos o absorción ilegal de depósitos públicos, u otras cuestiones. Se necesita más investigación y recopilación de pruebas.
Un abogado de tiempo completo de Guangdong Tiansui Law Firm@Bay Area Real Estate Lawyer dijo que la función de valor de Pareto es obviamente financiación y préstamo, pero solo resume un concepto avanzado.
@Bay Area Real Estate Lawyer señaló que en 2019, Cradle of Light tenía más de 3000 miembros y muchas personas estaban involucradas, lo que se ajusta a las características de "recaudar fondos de objetos no especificados" y " divulgación pública".
El incidente aún continúa. El 14 de abril, una captura de pantalla que circuló entre bancos, compañías de garantía e intermediarios mostró que la reciente supervisión de la especulación inmobiliaria es demasiado riesgosa, incluida, entre otras, la suspensión de los negocios del personal relevante y las empresas inmobiliarias relacionadas, incluidos Li Xuefeng, Liu Wei y Zhang Fan.