Al principio, había un intermediario en la cadena de transacciones "gris" de viviendas pequeñas en Shenzhen, y tomó dos meses completar los indicadores de desempeño de todo el año.
Li Jun dijo a los periodistas que un vendedor vendió 10 casas al año y logró un buen nivel de desempeño en la industria. Sin embargo, el mercado de este año le ha permitido alcanzar el objetivo de 15 casas en dos meses. trato. "Al principio pensamos que debido al impacto de la epidemia, el mercado este año no sería muy bueno, pero no esperábamos que funcionara mejor que antes".
En Shajing y Fuyong En las áreas donde Li Jun es responsable, hay una gran cantidad de viviendas de propiedad pequeña. Según Zhao Ying (seudónimo), otro agente de transacciones de viviendas para pequeñas propiedades, "las viviendas para pequeñas propiedades están en todas partes. Durante una visita reciente, el periodista descubrió que la demanda de viviendas para pequeñas propiedades en Shenzhen ha sido fuerte recientemente y muchas". Las propiedades inmobiliarias han aumentado de precio.
Ya en 2007, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural emitió una advertencia de riesgo de que las casas con derechos de propiedad pequeños no están protegidas por la ley y no son elegibles para cotizar ni comercializar. De hecho, según visitas recientes de periodistas, la transacción de casas pequeñas ha formado una cadena y un proceso operativo relativamente completo. Entre ellos, algunos promotores, para dar "tranquilidad" a los compradores de viviendas, emitieron varios acuerdos contractuales con diferentes nombres y sellos de entidades pertinentes, así como varios certificados como "certificados de derecho de uso de la vivienda". Bajo el embalaje, cada transacción parece particularmente "formal". ¿Y por qué son tan populares las casas pequeñas? También se esconden en esto muchas cadenas de intereses "atractivas".
La transacción de "caja negra" de casas con pequeños derechos de propiedad
El 29 de junio, Zhao Ying llevó a los periodistas a una comunidad en el edificio unificado del comité de la aldea llamado "Yiyuan". Ubicadas junto al Centro de Exposiciones y Convenciones de Shajing, hay 6 casas con jardines elevados y plazas de aparcamiento en el suelo, con un precio medio de 22.500 yuanes por metro cuadrado. En términos de apariencia y escala, la comunidad es casi la misma que una vivienda comercial ordinaria. De hecho, a nivel local, este tipo de casas, las casas en zonas rurales y los edificios construidos por empresas que utilizan inversiones en tierras se denominan colectivamente "pequeñas casas con derechos de propiedad".
Xu Hua (seudónimo), miembro del personal de la oficina de ventas, recomendó a los periodistas un apartamento de 107 metros cuadrados y tres habitaciones. El precio total es de unos 2,54 millones de yuanes, con un pago inicial de 50. , que se dividirá en 10 años. Vale la pena señalar que Xu Hua dijo a los periodistas que si elige cuotas, el comprador de la vivienda puede pedir prestado personalmente hasta 500.000 directamente del banco en los primeros cinco años. El pago restante de la vivienda en los últimos cinco años se considera un "pago". Primero se presta al banco a nombre del promotor. Luego, los compradores conceden préstamos a los promotores.
Además del pago de la vivienda, los compradores también deben pagar una "tarifa de servicio integral" de 30.000 yuanes al firmar un contrato de compra de vivienda con el promotor del edificio unificado mencionado anteriormente, es decir, el tarifa de sello del comité de aldea, y cada comité de aldea Los estándares de tarifas varían. Xu Hua explicó a los periodistas que los clientes compran el edificio unificado en forma de "participación", es decir, el comprador compra las acciones del promotor como grupo inversor y coopera nominalmente con el comité de la aldea y el promotor para invertir en la construcción de viviendas. Las acciones tienen la forma de bienes inmuebles. Vender una casa equivale a vender sus acciones.
Después de eso, Xu Hua le dio al periodista un "contrato" con un bufete de abogados en la portada, llamado "Acuerdo de compra de vivienda", y un certificado envuelto en verde que decía "Certificado de contrato de compra de vivienda". Usar". Xu Hua mencionó que para completar la firma del contrato, el comprador de la vivienda también debe pagar un "honorario de abogado testigo" de 2.000 yuanes, que es el sello personal del abogado. "Esto es necesario y también es su garantía para comprar una casa. Con el testimonio de un abogado, el contrato de compra de una casa equivale al 'Pequeño Libro Rojo' de la vivienda comercial."
En otro Edificio de la calle Fuyong que Li Jun llevó a los periodistas a visitar En el edificio del comité de la aldea, el comprador de la vivienda firmó un contrato llamado "* * *Con acuerdo de asignación de inversiones" con el desarrollador Shenzhen Fenglaiqi Property Management Co., Ltd., pero la empresa no cobrar al comprador de la vivienda la tarifa del comité de la aldea mencionada anteriormente. Habrá una tarifa de sellado y una "tarifa de testigo abogado". El personal pertinente de la oficina de ventas dijo a los periodistas: "No es necesario que un abogado sea testigo. Con el sello del comité del pueblo, se ha demostrado que (el comprador de la vivienda) es propietario legal de la casa con el "uso de la casa". Certificado" emitido por el desarrollador de Xu Hua "Del mismo modo, el desarrollador del edificio también entregará al comprador de la vivienda una "Confirmación de Derechos de Uso" envuelta en un libro marrón, también llamado "Libro Verde".
Sin embargo, el director del bufete de abogados Jing v. Jin dijo a los periodistas que, según las disposiciones legales actuales, la validez de los contratos de venta de casas con derechos de propiedad pequeños a menudo no es válida. No importa cuál sea el nombre del "contrato de compra de vivienda", en realidad es para ocultar la naturaleza de la pequeña propiedad. "El 'Libro Verde' no tiene ningún efecto legal y los promotores no tienen derecho a emitir certificados".
Además, Wang Yuchen dijo que el contrato de compra de una pequeña propiedad fue presenciado por un abogado y el Los contratos de compra sin abogado no tienen validez jurídica. No hay diferencia. "Si se trata de una transacción ilegal, no se convertirá en una transacción legal sólo porque sea presenciada por un abogado. Si eres testigo de un acto ilegal, el acto de presenciar en sí es ilegal y los cargos son irrazonables e ilegales".
Además de varios cargos en la transacción de casas pequeñas de primera mano, los compradores de viviendas también tienen que pagar diferentes cantidades de "tarifas de transferencia" y "tarifas de té" al comprar casas pequeñas de segunda mano. Los intermediarios pertinentes dijeron a los periodistas que la "tarifa de transferencia" para casas de segunda mano con derechos de propiedad pequeños es generalmente de 500 yuanes por metro cuadrado. En los últimos años, los comités de aldea han estado compitiendo entre sí y la "tarifa de transferencia" ha aumentado. En la actualidad, la "tarifa de transferencia" para algunas casas de segunda mano con pequeños derechos de propiedad ha alcanzado los 10.000 yuanes por metro cuadrado. Li Jun dijo que una pequeña casa de segunda mano con un área de 113 metros cuadrados y un precio total de 2,79 millones de yuanes recibió recientemente una tarifa única de transferencia de 96.000 yuanes.
Un intermediario completó sus objetivos de desempeño anuales en dos meses.
Aunque las ventas de pequeñas propiedades carecen de supervisión, todavía hay muchos clientes e inversores con necesidades urgentes.
La Sra. Zhong, quien compró una casa con pequeños derechos de propiedad en Nanling Village, Buji, distrito de Longgang, dijo a los periodistas que cuando compró la casa en 2007, el precio de la casa con pequeños derechos de propiedad era de 4.000. yuanes/metro cuadrado, mientras que el precio medio de las viviendas comerciales circundantes fue de 654,38 0,8 Diez mil yuanes/metro cuadrado. Por el contrario, el precio bajo es el factor principal a la hora de elegir casas con derechos de propiedad reducidos.
El 7 de julio, Li Jun llevó a los periodistas a un edificio unificado del comité de la aldea, ubicado en Shajing South Ring Road, con el número de entrega 2015. Su precio unitario es de aproximadamente 20.000 yuanes por metro cuadrado. Sin embargo, para las viviendas comerciales sin abrir a menos de 1 kilómetro del edificio Uni-President, Li Jun estima que el precio de venta unitario es de al menos 65.000 yuanes/metro cuadrado, mientras que el precio de venta promedio de los apartamentos nuevos a aproximadamente 1 kilómetro de la Universidad -El edificio presidencial ha alcanzado los 60.000 yuanes/metro cuadrado. "El precio medio actual de las viviendas comerciales en Shajing es de 70.000 yuanes por metro cuadrado".
Además de los precios bajos, no hay necesidad de comprar terrenos y no hay restricciones a las ventas, lo que también facilita Las casas con derechos de propiedad pequeños son un "punto de inversión".
El Sr. Shi (seudónimo), que acaba de vender una casa de demolición en Baishizhou a finales del año pasado, llegó a Shajing a principios de este año con 6 millones en efectivo. Le llevó menos de una semana comprar tres casas de segunda mano en el edificio Tongyi, 2 para inversión y 1 para uso independiente.
Los intermediarios relevantes dijeron a los periodistas que, además de los rendimientos del alquiler, los precios de las casas pequeñas en Shajing también han mostrado una tendencia al alza en los últimos años. Tomando como ejemplo una casa pequeña de 100 metros cuadrados, básicamente no es un problema que el precio total de la vivienda aumente entre 200.000 y 300.000 yuanes al año. "Cuando el impulso es bueno, es posible aumentar de 5.000 yuanes a 8.000 yuanes por metro cuadrado". Li Jun dio a los periodistas otro conjunto de datos. En 2016, el precio medio de las casas pequeñas era de 2.000 a 3.000 yuanes. Este año, el precio unitario de las casas pequeñas alcanzó generalmente los 20.000 yuanes por metro cuadrado.
Visitas recientes de periodistas descubrieron que “el cobro de alquileres a corto plazo y la demolición a largo plazo” es un importante argumento de venta presentado por los vendedores de casas pequeñas. El periodista consultó a un intermediario para que le asesorara sobre inversiones en casas pequeñas, alegando que tenía fondos inactivos en sus manos. El agente le dijo al periodista que muchas aldeas antiguas en Shajing están actualmente incluidas en el plan de renovación urbana. Sugirió que el periodista comience con un conjunto de edificios y casas unificadas por valor de 2 millones de yuanes para obtener ingresos por alquiler en el corto plazo, y también puede hacerlo. recibir el pago de la demolición más tarde. "El alquiler promedio aquí es ahora de 3.500 yuanes, lo cual es relativamente estable. Si su casa fuera demolida en ese momento, la compensación sería de al menos 100.000 yuanes".
Debido a muchos factores, el juego de las pequeñas -Las propiedades inmobiliarias todavía están de moda, Li Jun también es uno de los beneficiarios de este "carnaval".
“Especialmente en 2017 y este año, el mercado de casas pequeñas ha estado tenso, principalmente porque el metro circundante se inauguró oficialmente en 2016. Afectados por la epidemia de este año, muchos clientes optaron por invertir en bienes raíces En marzo y abril de este año, ya vendí 15 casas para completar el desempeño del año”, dijo Li Jun a los periodistas.
Los riesgos legales escondidos detrás de los intereses
Las pequeñas casas de Shenzhen tienen un significado especial. Según la explicación oficial, no hay casas de bajos ingresos en Shenzhen.
Wang Yuchen dijo a los periodistas que las casas de pequeñas propiedades no son un concepto legal estricto, sino un nombre colectivo para un tipo de vivienda en la vida real, que corresponde a las casas de propiedades grandes legales. Generalmente, las casas con pequeños derechos de propiedad se refieren a casas construidas en terrenos colectivos rurales sin los documentos pertinentes ni tarifas de transferencia de tierras.
Después de dos transformaciones de urbanización rural en 1992 y 2004, todas las tierras rurales colectivas de Shenzhen se convirtieron en tierras de propiedad estatal. Por lo tanto, en términos de la naturaleza de la tierra, Shenzhen no tiene el concepto habitual de casas de pequeña propiedad. Sin embargo, debido al legado histórico y al lento proceso de renovación, los aldeanos y colectivos de las aldeas de Shenzhen todavía tienen una gran cantidad de tierra en sus manos. El término casas de pequeña propiedad suele utilizarse ampliamente.
Al mencionar el papel de las casas pequeñas en Shenzhen, Ding Song, director del Centro de Investigación de Turismo y Bienes Raíces del Instituto de Desarrollo Integral de China, cree que la oferta de viviendas en Shenzhen supera la demanda, y las pequeñas -Las casas en propiedad pueden cubrir el vacío existente en materia de vivienda y tener valor de uso y de mercado. "De hecho, el mercado de viviendas para pequeñas propiedades siempre ha existido. Sin embargo, desde el primer semestre de este año, especialmente desde el segundo trimestre, el mercado inmobiliario de Shenzhen se ha recuperado. Impulsado por el mercado de viviendas comerciales, la demanda de transacciones de pequeñas propiedades Las viviendas en propiedad han sido relativamente sólidas".
Li Ye, investigador principal del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la Provincia de Guangdong, dijo que las pequeñas casas con derechos de propiedad son una parte integral de la oferta real de viviendas en Shenzhen. Impulsadas por políticas relevantes y la aceleración de la renovación urbana en los últimos años, las viviendas con derechos de pequeña propiedad han vuelto a recibir una atención entusiasta.
Cabe señalar que existen muchos riesgos en las transacciones de viviendas pequeñas debido al entusiasmo.
El 20 de mayo de este año, el Ministerio de Recursos Naturales emitió el "Aviso del Ministerio de Recursos Naturales sobre la Aceleración del Registro de Derechos de Uso de Suelo para Vivienda y Construcción Colectiva". Zi Zheng Fa [2020] No. 84 estipula claramente: “Los residentes urbanos que compren ilegalmente propiedades y casas con derechos de pequeña propiedad no serán registrados, y el registro no se utilizará para legalizar el uso ilegal de la tierra. Sin embargo, en la práctica judicial, los aldeanos”. en la aldea comprar o utilizar ilegalmente la tierra. Es una situación especial si los aldeanos trasladan su registro familiar a la propiedad después de comprarla, o han obtenido el certificado de registro de propiedad legal correspondiente.
Sin embargo, Wang Yuchen dijo que desde la perspectiva de los riesgos legales, todavía no se recomienda que los compradores de viviendas compren casas con derechos de propiedad pequeños. "La mayoría de las pequeñas casas con derechos de propiedad actuales son tierras utilizadas ilegalmente y construidas ilegalmente. Además de los riesgos administrativos, si se derriban las pequeñas casas con derechos de propiedad, también enfrentarán riesgos como que el gobierno local no reconozca el origen legal de las pequeñas casas con derechos de propiedad. y los propietarios originales que incumplen el contrato. Además, las casas pequeñas con derechos de propiedad enfrentarán riesgos como: A menudo no existe un certificado de propiedad o procedimientos de planificación relevantes, y muchos de los valores agregados de la casa no se pueden realizar después de la compra”. /p>
Además, desde una perspectiva práctica, para muchos inversores es imposible lograr el “éxito de la noche a la mañana”. El sueño de hacerse rico no es fácil. Pan Helin, director ejecutivo del Instituto de Investigación de Economía Digital de la Universidad de Economía y Derecho de Zhongnan, cree que la vivienda de pequeñas propiedades en Shenzhen siempre ha sido un problema heredado de la historia y será difícil encontrar una solución en el corto plazo. "De hecho, Shenzhen ya ha realizado intentos relevantes, pero implican muchas relaciones de intereses complejas, que son difíciles de abordar. Calculo que es probable que el status quo se mantenga por el momento".
En respuesta a las cuestiones relacionadas mencionadas anteriormente, el 8 de julio, el periodista escribió a la Oficina de Recursos Naturales y Planificación Municipal de Shenzhen, y el personal pertinente declaró que los asuntos relacionados con los derechos de propiedad pequeña y la vivienda siempre han sido gestionados por cada distrito. El mismo día, el periodista llamó a la Oficina de Supervisión de Planificación Territorial del Distrito de Shenzhen Baoan y solicitó una entrevista. El responsable pertinente de la Sección Integral dijo que la oficina tenía que pasar por el Departamento de Propaganda del Comité Distrital del Partido antes de aceptar entrevistas de los medios y le dio al reportero una información de contacto. Al cierre de esta edición, nadie ha contestado el teléfono del periodista, y los intentos de llamar al número de la oficina de un subdirector del Departamento de Propaganda del Comité del Partido del Distrito de Bao'an también fracasaron.