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①El área no es apta para negocios, pero sí para residencia;
②El desarrollo de los desarrolladores en esta etapa también es adecuado para residencia, pero no apto para negocio;
(3) El precio después de "reformar de comercial a residencial" es más alto que el precio en la etapa inicial de uso comercial.
En cierto sentido, la planificación y orientación del gobierno han estado divorciadas del mercado durante mucho tiempo, lo que ha llevado al surgimiento de la "reforma residencial a comercial" y la "reforma comercial a residencial". En este entorno, la transformación de los promotores desde una perspectiva de mercado ha compensado, hasta cierto punto, las lagunas en la planificación.
Sin embargo, cabe señalar que "convertir negocio en residencia" es ilegal. Las leyes pertinentes estipulan que una vez aprobado el terreno de construcción de conformidad con la ley, la unidad usuaria del terreno no podrá cambiar el uso del terreno aprobado original sin autorización.
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2. Hechos del caso
A principios de la década de 1990, el mercado de oficinas de Shenzhen estaba en auge y el volumen de transacciones aumentó. La alteración del equilibrio entre oferta y demanda ha provocado una caída del mercado a largo plazo y la aparición de muchos edificios sin terminar. En aquella época, para evitar riesgos, algunos edificios de oficinas autorizados se convirtieron en apartamentos comerciales o apartamentos con servicios. Hoy en día, la tendencia "comercial a residencial" prevalece en el mercado inmobiliario de Beijing, lo que también es una señal de sobrecalentamiento del sector inmobiliario comercial.
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3. Desventajas de la reforma de viviendas comerciales
Las desventajas de la reforma de viviendas comerciales, o la diferencia entre viviendas comerciales y edificios residenciales, son principalmente reflejado en los siguientes aspectos Aspectos:
1. Derechos de propiedad de diferentes años
Los edificios residenciales pueden usarse durante 70 años, mientras que los edificios comerciales solo pueden usarse durante 40 años. Según la normativa nacional, la vida útil de los suelos comerciales, turísticos y de entretenimiento es de 40 años, y la vida útil de los suelos residenciales es de 70 años.
Al mismo tiempo, la Ley de Derechos de Propiedad estipula que el derecho a utilizar el terreno para la construcción residencial se renovará automáticamente después de su vencimiento. Los "derechos de uso de suelo para construcción no residencial" no pueden renovarse automáticamente. Si realmente es necesario continuar usando la tierra, el usuario deberá presentar la solicitud un año antes de que expire el período de uso de la tierra. Si se aprueba la renovación, se firmará un nuevo contrato de transferencia del derecho de uso de la tierra y se pagará la tarifa de transferencia del derecho de uso de la tierra de acuerdo con la reglamentación. Si es necesario recuperar el terreno por razones de interés público.
2. Diferentes instalaciones de apoyo
En la reforma de la vivienda comercial, los estudiantes no pueden mudarse a su residencia registrada y no pueden ir a la escuela cercana.
Se entiende que la vivienda comercial no puede ofrecer un gran número de instalaciones públicas como transporte, educación y atención médica y sanitaria. Esto se debe principalmente a los diferentes propósitos de planificación de la vivienda comercial y la construcción residencial en la etapa inicial. Además, los proyectos generales de comercio a vivienda a menudo no cuentan con las calificaciones para trasladar el registro de su hogar y estudiar en una escuela cercana.
3. La proporción de superficie construida y la superficie utilizada para zonas verdes e instalaciones públicas son diferentes.
Debido a que las viviendas comerciales no necesitan construir las instalaciones de apoyo de las áreas residenciales comunes, la proporción de superficie construida de dichos edificios es muy alta. Es decir, los edificios comerciales tendrán menos zonas verdes e instalaciones públicas que los edificios residenciales.
4. Diferentes niveles de seguridad
Los edificios comerciales tienen requisitos de ventilación relativamente bajos y existen ciertos peligros ocultos en materia de seguridad.
5. Los honorarios de propiedad, los honorarios de administración y los impuestos sobre escrituras de transferencia son diferentes.
Una vez convertido el negocio en residencia, se cobrarán como consumo comercial los gastos de agua, electricidad y propiedad. El agua y la electricidad en proyectos comerciales y residenciales a menudo se cobran de acuerdo con el agua y la electricidad comerciales, por lo que el costo de vida es más alto que el de las residencias comunes. En segundo lugar, los honorarios de gestión de proyectos comerciales y residenciales son generalmente más altos que los de propiedades residenciales ordinarias.
Además, los proyectos comerciales y residenciales no pueden pagar el impuesto de escritura de acuerdo con los estándares residenciales. Durante el proceso de transferencia, las tarifas relevantes se calculan en función del uso comercial. El impuesto sobre la escritura de transferencia es 4 y el impuesto sobre la escritura de transferencia para propiedades residenciales ordinarias es 2 (que no excedan los 144 metros cuadrados). El impuesto empresarial y el impuesto sobre el valor añadido de la tierra también se aplican a las transferencias comerciales.