El Ministerio de Finanzas exige que los ingresos por transferencias de tierras no puedan ser inflados por empresas estatales que compren tierras.
10 El 13 de junio, el Ministerio de Hacienda emitió el “Aviso sobre Fortalecimiento de la Gestión de los “Tres Gastos Públicos” y Control Estricto del Gasto General” (Caiyu [2022] No. 126, en adelante denominado “ Documento No. 126"), Mencionó que está estrictamente prohibido utilizar deuda para reservar tierras, y que las empresas estatales no pueden inflar los ingresos por transferencias de tierras mediante la compra de tierras. Estandarizar aún más el control de la deuda de las instituciones locales, establecer un estricto sistema de aprobación de la deuda, prohibir nuevos tipos de deudas ocultas y prevenir eficazmente los riesgos de la deuda institucional.
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, dijo a un periodista del China Times que esta política demuestra que, aunque actualmente existe una gran presión financiera sobre la tierra en varios lugares, La adquisición de tierras en nombre de empresas estatales es un aumento encubierto de las transferencias de tierras. Los ingresos siguen siendo intolerables.
No inflar los ingresos por transferencias de tierras.
Según el documento número 126, en los últimos años, todas las regiones y departamentos han implementado estrictamente los requisitos de niveles de vida estrictos, han optimizado continuamente la estructura de los gastos fiscales y han comprimido vigorosamente los gastos generales, logrando resultados notables. Sin embargo, todavía hay algunas regiones o departamentos que tienen un control laxo sobre los gastos generales. Hay problemas como aumentos de los fondos "tres públicos" en lugar de reducciones, y gastos repentinos a finales de año. Para ello, el Ministerio de Hacienda exige reforzar aún más la gestión de "tres fondos públicos" y controlar estrictamente los gastos generales. Menciona que los ingresos por transferencias de tierras y los ingresos fiscales no deben inflarse.
Yan Yuejin señaló que el punto de partida de esta política es fortalecer la gestión de "tres fondos públicos", controlar estrictamente los gastos generales y aliviar la actual contradicción entre ingresos y gastos fiscales, pero también inadvertidamente insinuó la adquisición de tierras a nombre de "Yang Guoping" El riesgo de aumentar los ingresos por transferencias de tierras de forma encubierta.
El mercado del suelo se ha enfriado durante el último año. Los datos de la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que en los primeros ocho meses la superficie de compra de suelo de las empresas inmobiliarias cayó un 49,7% interanual. Según estadísticas del Centaline Real Estate Research Institute, al 5 de junio, 438+00,15, se encuentran entre las 10 principales empresas inmobiliarias del país, a excepción de la empresa privada Binjiang Group y la empresa estatal Vanke, que están profundamente involucradas. en Hangzhou, el resto son empresas estatales o empresas estatales. En los últimos años, empresas privadas como Country Garden, Sunac y Longfor fueron visitantes frecuentes del TOP10.
Un informe publicado por el Centro de Investigación de Bienes Raíces de Kerui el 1 de agosto mostró que el área total de construcción de terrenos comerciales en 300 ciudades de todo el país en junio fue de 78,03 millones de metros cuadrados, mes a mes. descenso del 41% y un descenso interanual cercano al 50%. En cuanto a la adquisición de terrenos corporativos, casi el 40% de las empresas inmobiliarias todavía tienen inversiones estancadas. Aunque las parcelas de tierra en las ciudades centrales han llevado a una recuperación en las subastas de tierras en general, las empresas privadas siguen siendo escasas.
Li, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda del Instituto Provincial de Planificación Urbana y Rural de Guangdong, explicó al reportero del China Times que desde la segunda mitad del año pasado hasta el presente, muchas parcelas de tierra se vendieron Los gobiernos locales se han vendido a empresas estatales locales, especialmente a los distritos. Fue arrebatado por empresas estatales y plataformas de inversión urbana. En gran medida, este tipo de adquisición de tierras puede tener como objetivo simplemente apoyar el mercado de tierras y mantener el nivel actual de precios de la tierra.
Las plataformas de inversión urbana ya no están “en la base”
De hecho, entre los tres tipos de empresas “Yang Guoping”, hay 21 empresas centrales y empresas estatales involucradas. En el negocio de desarrollo inmobiliario gestionado por la Comisión de Administración y Supervisión de Activos Estatales, en comparación, los riesgos potenciales de la adquisición de terrenos por plataformas de inversión urbana supervisadas por los gobiernos locales y los departamentos financieros han atraído más atención pública.
Un informe de investigación de Zhongtai Securities muestra que desde junio de 2054 hasta septiembre de 2022, la cantidad de terreno invertido en varias ciudades representó el 11,77% de la tarifa nacional de transferencia de terreno. La ciudad de Jiangxi tiene la mayor proporción de tierra con un 26,59%, y las proporciones de tierra en las cuatro provincias de Jiangsu, Hunan, Sichuan y Chongqing oscilan entre el 15% y el 25%. A nivel nacional, cinco ciudades a nivel de prefectura, incluidas las ciudades de Jiayuguan y Huangshi, representan más del 50% del terreno invertido; 18 ciudades a nivel de prefectura, incluidas las ciudades de Suining y Yueyang, representan entre el 30% y el 50% del terreno; Yichang, Shaoxing y Liuzhou Otras treinta ciudades a nivel de prefectura representan entre el 20% y el 30% del terreno invertido.
Vale la pena señalar que las ciudades con una inversión en suelo relativamente alta son en su mayoría ciudades de tercer y cuarto nivel. "La adquisición de terrenos por parte de empresas de inversión urbana es una nueva característica del mercado de tierras en todo el país este año, pero obviamente hay motivos para apoyar el mercado", señaló Yan Yuejin.
Guo Yi, analista jefe de Pegatron, señaló al reportero del China Times que las empresas centrales y estatales que se centran principalmente en el desarrollo inmobiliario definitivamente no tendrán problemas para adquirir terrenos.
El principal problema ahora es que la inversión urbana estará al final. Si está al final, creará más riesgos. Por ejemplo, para algunas parcelas de tierra cuyo valor de mercado no es particularmente bueno, los promotores inmobiliarios generalmente no están de acuerdo con su valor y la ciudad finalmente invierte en ellas. Sin embargo, Chengtou no tiene excelentes capacidades de desarrollo, creación de productos y marketing. En este caso, el proyecto corre el riesgo de perder dinero.
El informe de investigación de Zhongtai Securities mencionado anteriormente señaló que durante el período de debilidad del mercado de tierras, las empresas de inversión urbana pueden participar en subastas de tierras. Por un lado, pueden obtener tierras a un costo menor y obtener ganancias. ganancias después de que la tierra se aprecie en el futuro, pero por otro lado, las compras de tierras a gran escala también ejercerán presión sobre las empresas de inversión urbana para ocupar fondos y aumentar las necesidades de financiación externa.
Li señaló que el aumento inflado de los ingresos por transferencias de tierras también puede alentar a los gobiernos locales a gastar los ingresos por transferencias de tierras de manera indiscriminada. Dado que los ingresos y gastos de la transferencia de tierras no están dentro del presupuesto, esta parte de los ingresos y gastos del gobierno local a través de "Yang Guoping" no ha sido auditada estrictamente, lo que puede causar algunos gastos innecesarios y crear riesgos de deuda ocultos.
Además, el Documento No. 126 también requiere que el presupuesto de asignación financiera central para los "tres fondos públicos" en 2023 continúe organizándose de acuerdo con el principio de "sólo disminuir pero no aumentar". y las finanzas locales también deben seguir estrictamente este principio para organizar los "tres fondos públicos". Las instituciones públicas tienen estrictamente prohibido gastar dinero generosamente.
Además, los departamentos financieros locales en todos los niveles, si bien insisten en controlar estrictamente los gastos generales, practicar la economía y administrar todas las empresas con diligencia y frugalidad, deben organizar los ingresos fiscales de acuerdo con las leyes y regulaciones, continuar rectificando cargos ilegales y evitar decididamente impuestos excesivos. Debemos poner fin a las tasas, multas y gravámenes arbitrarios y no aumentar la carga que pesa sobre las entidades del mercado. Debemos implementar resueltamente las políticas de reducción de impuestos, reembolso de impuestos y reducción de tarifas determinadas por el Comité Central del Partido y el Consejo de Estado, garantizar que se realicen todas las reducciones y reembolsos de impuestos y tomar medidas enérgicas contra todo tipo de evasión fiscal, evasión fiscal y fraude de seguros de conformidad con la ley.