¿Alguien sabe si puedo comprar viviendas de reasentamiento del gobierno? ¿Este tipo de casa tiene certificado de propiedad inmobiliaria?
Datos ampliados:
Primero, el riesgo de venta de viviendas de reasentamiento
Primero, factores políticos.
De acuerdo con las leyes y políticas pertinentes, las viviendas de reasentamiento de demolición generalmente se dividen en dos categorías: una es el apoyo a viviendas comerciales construidas debido a la reubicación de grandes proyectos municipales o viviendas comerciales de precio medio a bajo compradas. Aunque los derechos de propiedad de dichas casas son propiedad de individuos, no pueden comercializarse dentro de un período de propiedad determinado.
La otra son las casas comerciales de bajo precio demolidas debido al desarrollo inmobiliario y otros factores, que son reubicadas o compradas por la empresa demolidora a través de otros canales.
(Respecto al precio de mercado). Este tipo de vivienda comercial no se diferencia de la vivienda comercial ordinaria. La propiedad privada perteneciente a las personas reasentadas no tiene límite de período de transferencia y puede cotizarse y comercializarse libremente.
En segundo lugar, el factor precio.
La mayoría de las ventas de casas de derribo y reubicación se traspasan después de que se firma un acuerdo de demolición y reubicación pero la casa aún no ha sido entregada. Debido al largo tiempo transcurrido entre la firma del acuerdo de reasentamiento y la entrega de la casa, especialmente cuando los precios suben, la diferencia de precio en el momento de la entrega puede ser de casi mil yuanes. Las familias derribadas creyeron que sus intereses estaban perjudicados, se negaron a entregar las casas y exigieron un aumento de precio. Esto finalmente provocó una intensificación de los conflictos entre las dos partes y desencadenó litigios.
En tercer lugar, el factor humano.
"* * *alguien" es el mayor creador de riesgos en la compraventa de casas de demolición y reubicación. Buscan lagunas en los contratos para evitar responsabilidades legales, perseguir sus propios intereses o poner obstáculos al cumplimiento de los contratos. * * * Algunas personas utilizarán la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos", el artículo 38, inciso 4, "* * *Propietario de bienes inmuebles sin el consentimiento por escrito de otras * * * personas" y el inciso 6, "Bienes inmuebles sin registro y certificado de propiedad de conformidad con la ley." "Por no ser transferible, solicito confirmación de que el contrato de compraventa de la casa no es válido.
En este sentido, el autor cree que según las "Opiniones del Comité Permanente del Congreso Nacional del Pueblo sobre varias cuestiones relativas a los principios generales del derecho civil", si alguien dispone de * * * propiedad sin autorización, su comportamiento debe considerarse inválido. Sin embargo, el dictamen también estipula que si un tercero adquiere una propiedad de buena fe, su acto de adquisición debe ser protegido. Además de las pérdidas resultantes para otras * * * personas, se indemnizará a la * * * persona que enajenó el bien sin autorización.
La “Ley de Gestión Inmobiliaria Urbana” prohíbe la enajenación de inmuebles que aún no hayan sido certificados. Su objeto legislativo es impedir la enajenación de inmuebles de origen y titularidad poco claros. Sin embargo, la fuente y la propiedad del contrato de venta de la casa de demolición entre las partes estaban claras cuando se celebró el contrato. La familia de demolición alegó que el contrato no era válido, lo que violaba el principio de buena fe. Para proteger la seguridad de la transacción, el contrato debe considerarse válido. El vendedor deberá entregar la casa y colaborar en los trámites registrales para cambiar los derechos de propiedad de la casa.
Por lo tanto, para reducir conflictos y evitar disputas, es necesario comprender la naturaleza de la casa de reasentamiento antes de comprarla. En términos generales, para las casas de reasentamiento terminadas, puede acudir a la empresa promotora o al centro de comercio de bienes raíces para verificar la información sobre los derechos de propiedad y las propiedades del terreno de la casa. Si la casa no ha sido construida o está en construcción, el comprador no sólo tiene que asumir grandes riesgos legales, sino también riesgos inciertos, como la estructura específica, la orientación y los cambios ambientales de la casa de reubicación. En segundo lugar, al celebrar un acuerdo, todos los vendedores deben tener a alguien que lo firme para reducir el riesgo.
2. Riesgos de transacción de casas de demolición y reasentamiento
Con la aceleración de la urbanización, un gran número de casas en terrenos colectivos rurales se han incluido en el alcance de la demolición. Para solucionar el problema de la vivienda de las personas derribadas, el gobierno construyó casas especiales para el reasentamiento. Las casas de demolición y reasentamiento están sujetas a políticas pertinentes, como la asignación de tierras y reducciones y exenciones de tarifas. Tienen carácter de seguridad social y se entregan a los hogares demolidos que poseen tierras colectivas.
En comparación con las viviendas comerciales ordinarias, la característica más importante de las viviendas de demolición y reasentamiento es que el objetivo de compra es específico y el tiempo de transacción es limitado, es decir, sólo los residentes calificados son elegibles para comprar viviendas de demolición y reasentamiento. La casa no se puede transferir a otras personas dentro de un cierto período de tiempo después de que se emite la orden (generalmente cinco años).
Aunque la transacción de viviendas de demolición y reasentamiento está restringida, en la vida real, debido a la gran diferencia de precio entre las viviendas de demolición y reasentamiento y las viviendas comerciales ordinarias, se ha formado de facto un mercado de viviendas de demolición y reasentamiento entre los el sector privado, e incluso se han realizado compras al por mayor. Estas casas luego son revendidas por "revendedores" que obtienen ganancias.
Aunque el comprador y el vendedor primero firman un contrato de compraventa y pasan por los procedimientos de pago y entrega de la casa, la práctica de pasar por los procedimientos de transferencia de la casa después de cinco años no viola la ley y es un acto legal; pero en comparación con las casas comerciales ordinarias, los riesgos de transacción de viviendas de demolición y reasentamiento son mucho mayores.
Esto se refleja principalmente en los siguientes aspectos:
En primer lugar, el aumento de los precios de la vivienda puede inducir fácilmente a los vendedores a incumplir sus pagos.
Según la póliza, el vendedor puede transferir la casa al comprador cinco años después de la fecha de obtención del certificado inmobiliario. En estos cinco largos años, nadie puede predecir la tendencia de los precios de la vivienda. Cuando los precios de la vivienda aumentan significativamente, es muy posible que un vendedor vuelva a vender la casa a un postor más alto. En algunos casos extremos, una casa de reasentamiento demolida puede haber sido comprada y vendida más de una docena de veces antes de ser finalmente transferida.
El comprador de la casa de demolición y reubicación no puede obtener protección suficiente del contrato de compraventa. La propiedad de la casa depende en última instancia de la situación de transmisión: quien finalmente obtiene el certificado de propiedad de la casa de demolición y reubicación es el propietario de la casa, y no importa si es el primer comprador.
Muchos compradores de casas de reasentamiento piensan que se ha firmado el contrato de compraventa, se ha pagado el precio de la casa y se ha decorado la casa. Incluso si el vendedor incumple el contrato, ¿aún así puede echarme de la casa? De hecho, el comprador que complete los trámites de transferencia obtendrá la propiedad de la casa de acuerdo con la ley y tiene derecho a exigir que el comprador original se mude de la casa para su demolición y reubicación.
En segundo lugar, el comprador no puede obtener beneficios de compensación por la demolición de la segunda casa.
En el proceso de expansión urbana, no es raro que algunas casas de reasentamiento recién construidas se enfrenten nuevamente a la demolición. En este momento, la compensación pagada por el departamento de demolición suele ser más alta que el precio de transacción de las casas de demolición y reubicación, por lo que la distribución de la compensación de demolición a menudo causa disputas entre compradores y vendedores: el vendedor cree que antes de transferir la casa, la compensación por demolición ciertamente pertenece al vendedor; si cree que el pago de la casa se ha liquidado en su totalidad y se ha mudado, la compensación por demolición debería pertenecer al comprador.
Jurídicamente, la indemnización por demolición debe seguir perteneciendo al vendedor: por un lado, la indemnización por demolición pertenece a la deformación de la casa demolida y no al interés. Los objetos metamorfoseados muchas veces se basan en la pérdida del original; estos frutos no suelen depender de la pérdida del original, por el contrario, suelen producirse en presencia del original. La norma según la cual la propiedad de los intereses cambia con la entrega no se puede aplicar a la indemnización por demolición.
Por otra parte, la indemnización por demolición fue obtenida por el vendedor con base en disposiciones legales y no carecía de fundamento jurídico, por lo que no se trató de un enriquecimiento injusto. Por lo tanto, el vendedor sigue teniendo derecho a recibir una indemnización por demolición una vez cobrado el precio de compra.
En tercer lugar, se ve fácilmente afectado por factores inciertos.
Si el tiempo de la transacción es demasiado largo, muchos factores imprevistos provocarán disputas. En un caso, el vendedor falleció antes de que se completara la transferencia y sus herederos impugnaron el contrato de compraventa, argumentando que el precio vendido al comprador era demasiado bajo. Para completar la transferencia, el comprador debe negociar con los herederos que nunca conoció antes de intervenir en las tareas del hogar del vendedor. Al final, el comprador optó por resolver el problema mediante un litigio, pero se enfrentó a nuevos problemas.
El vendedor tiene múltiples herederos, algunos de los cuales se han establecido en el extranjero. En este caso, el tribunal deberá actuar por vía diplomática. En cuanto a cuánto tiempo llevará completar la entrega, es difícil de predecir, y la demanda se prolongará y el comprador no podrá obtener el certificado de título de propiedad de la casa. Además, los cambios en los impuestos nacionales, el crédito y otras políticas de macrocontrol también harán que los compradores y vendedores reevalúen las ganancias y pérdidas de las transacciones.
Al comprar una casa para demolición y reubicación, los compradores no sólo deben tener en cuenta su precio relativamente bajo, sino también sus riesgos especiales. En mi opinión, no es prudente comprar una casa de reasentamiento demolida porque lleva demasiado tiempo completar con éxito la transacción y los riesgos legales potenciales son difíciles de prever y evitar para cualquiera. El comprador sólo obtiene una diferencia de precio limitada y puede perder toda la casa.
Las casas de reasentamiento de demolición que cotizan en el mercado al contado son a menudo casas que no han obtenido un certificado de propiedad inmobiliaria, o casas que acaban de obtener un certificado de propiedad inmobiliaria, y su transferencia está restringida dentro de los 5 años de acuerdo con las regulaciones. . La compra y venta de casas de reasentamiento es muy arriesgada y ni siquiera existe garantía. Las casas de demolición y reubicación que aún no han obtenido certificados de derechos de propiedad se consideran bienes raíces de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Derechos de Propiedad, y los derechos de propiedad de los bienes inmuebles están sujetos a registro y presentación ante el departamento de administración de bienes raíces. Si no está registrado, no tendrá los efectos de los derechos de propiedad según la ley de propiedad, salvo circunstancias especiales previstas por la ley.
En otras palabras, dichas casas de reasentamiento aún no han obtenido derechos de propiedad seguros y es ilegal venderlas a forasteros. Incluso si se firma un contrato de venta válido, habrá grandes riesgos durante el período. Por ejemplo, el tiempo desde la firma del contrato hasta la futura transferencia de los derechos de propiedad es largo y hay muchos factores inciertos, que pueden generar los siguientes riesgos potenciales en la venta de casas de reasentamiento:
1 Los familiares pueden tener objeciones a la asignación de casas de reasentamiento para su demolición.
Si la negociación fracasa, cada departamento puede demandar al tribunal para llegar a un acuerdo, y el titular legal final aún no está claro;
2 Para las casas de demolición y reasentamiento sin derechos de propiedad, es posible que no se obtengan certificados de derechos de propiedad. otras razones;
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3. Debido a los largos tiempos de transacción, los precios de la vivienda pueden cambiar. Si el vendedor vende el precio de la casa a otros para obtener un mayor beneficio y lo transfiere a otros primero si la transacción de transferencia es posible, entonces el comprador ha realizado la compra de la casa y sólo puede reclamar crédito;
4. Durante Durante el largo proceso de espera por la transferencia de la casa, la casa también puede ser embargada por los acreedores debido a las disputas de deuda del propio vendedor.
Al comprar una casa de reasentamiento de demolición, primero debe comprender la naturaleza de la casa de reasentamiento. En términos generales, para las casas de reasentamiento completadas, puede consultar sus "cinco certificados" o la información sobre los derechos de propiedad de la casa en el centro de comercio de bienes raíces. Los diferentes tipos de viviendas de demolición y reasentamiento conllevan diferentes riesgos de transacción. El primer tipo de vivienda de demolición y reubicación a menudo requiere que los compradores asuman grandes riesgos legales debido al largo tiempo de transacción y la influencia de factores del mercado.
Esto se refleja principalmente en el hecho de que después de que sube el precio de la vivienda, el propietario tiene la intención de incumplir su palabra, encontrar lagunas en el contrato para evadir responsabilidad legal, perseguir sus propios intereses o poner obstáculos. a la ejecución del contrato. Si compra una casa de reubicación que aún no ha sido posicionada, el riesgo es aún mayor. Aunque los compradores y vendedores pueden conocer la ubicación general de la casa, no pueden determinar la estructura específica, orientación, entorno comunitario, etc. Una vez finalizada la vivienda de reasentamiento, llevará más tiempo realizar trámites como la transferencia de propiedad.
Por eso, a la hora de adquirir este tipo de propiedad, es muy importante firmar un contrato de compraventa válido y viable. Además de las condiciones principales de un contrato de compraventa general, en el contrato de compraventa también es necesario estipular claramente la forma de pago del precio de compra adicional y el pago aplazado. En términos generales, al comprar una casa de este tipo, se puede firmar un contrato condicional de acuerdo con las disposiciones pertinentes de los "Principios generales del derecho civil" y la "Ley de contratos" para garantizar la validez del contrato de compraventa y acordar claramente los detalles específicos. detalles para evitar que la otra parte incumpla su palabra. Lo mejor es contar con la orientación de un abogado inmobiliario profesional.
Por supuesto, las casas de demolición y reasentamiento certificadas se pueden comprar y vender, y la transacción no es diferente de las casas de demolición y reasentamiento no certificadas, la situación debe distinguirse y se deben considerar las siguientes cuestiones; prestó atención a:
(1) Investigar la naturaleza de los derechos de propiedad antes de la demolición. Si usted tenía un certificado de propiedad antes de la demolición, el promotor no lo solicitó a tiempo después de la demolición. Si existe un acuerdo de demolición, aunque sea problemático, aún puede solicitar un certificado de derechos de propiedad en el futuro;
(2) Asegúrese de pasar por procedimientos notariales para evitar disputas de ingresos diarias.
(3) Para aumentar los ingresos, algunas empresas de desarrollo pueden proporcionar servicios de cambio de nombre (transferencia) después de las transacciones de demolición y reubicación de viviendas. Es una mejor solución cobrar algunas tarifas apropiadas.
Enlace de referencia: Enciclopedia Baidu-Viviendas de reasentamiento gubernamental