Hola Abogado Su, me gustaría preguntarle sobre la venta de casas de segunda mano.

1. ¿Se puede comprar o vender una casa reubicada sin un certificado de propiedad inmobiliaria y si el acuerdo firmado por el comprador y el vendedor es válido?

El artículo 38 de la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular China" estipula: "No se transferirán los siguientes bienes inmuebles:... (6) El certificado de propiedad no ha sido registrado en conforme a la ley...". La verdadera intención legislativa de este artículo no es prohibir la retransmisión de viviendas comerciales pre-vendidas, sino facilitar la gestión administrativa y no es una prohibición con validez contractual. Siempre que el vendedor tenga un contrato de demolición y un certificado de reubicación, ha obtenido la cuasi propiedad de la casa y tiene derecho a disponer de la casa que ha reubicado. Por lo tanto, siempre que las intenciones de ambas partes sean verdaderas y no perjudiquen los intereses del país, del colectivo o de un tercero, la casa puede ser enajenada antes de que se obtenga el certificado de propiedad y se firme el contrato de compraventa del inmueble. el comprador y el vendedor es válido.

2. ¿Es válido el acuerdo de que el comprador correrá con los impuestos sobre las transacciones inmobiliarias?

Desde la aparición del mercado de la vivienda de segunda mano, el impuesto empresarial y el impuesto sobre la renta personal que debe pagar el vendedor se han repercutido al comprador mediante acuerdo, cualquiera que esté familiarizado con la vivienda de segunda mano. El mercado sabe que ésta es la "regla oculta" del mercado de la vivienda de segunda mano". ¿Es legal y válido el acuerdo entre las dos partes en la transacción de vivienda? Este acuerdo entre las partes de la transacción de vivienda no viola las disposiciones obligatorias de las leyes y reglamentos pertinentes. Aunque las leyes y reglamentos de administración tributaria de mi país tienen disposiciones claras sobre tipos de impuestos, tasas impositivas, montos de impuestos y contribuyentes, no prohíben a los contribuyentes acordar pagar impuestos con contrapartes contractuales o terceros, es decir, no existen disposiciones obligatorias o prohibitivas. para aquellos que realmente pagan impuestos. Por lo tanto, si las partes de un contrato acuerdan que la contraparte del contrato o un tercero pagará efectivamente los impuestos, lo que no viola las disposiciones legales ni perjudica los intereses del país, el acuerdo debe considerarse válido.

Vale la pena señalar que la venta de una casa de reubicación implica dos impuestos y tarifas: uno es el impuesto que el propietario original debe pagar al obtener el certificado de propiedad de la casa, y el otro es el impuesto que se incurrido cuando el propietario original transfiere la casa. La forma en que se soportarán estos dos impuestos debe estipularse claramente en el contrato.

Tres. Cuestiones que requieren especial atención

Los puntos anteriores también están involucrados en los contratos generales de venta de viviendas, pero para los contratos de venta de viviendas por reubicación, se debe prestar especial atención a los siguientes puntos y se debe asumir la responsabilidad correspondiente por incumplimiento del contrato. ser acordado.

1. Evitar "una casa para ventas múltiples"

La incapacidad de manejar el registro de aviso previo para la venta de casas de reubicación deja un vacío legal para que los vendedores "vendan más de una casa por una casa". Una vez que los precios de la vivienda aumentan y el costo de impago es demasiado bajo, es probable que los vendedores vendan sus casas a otros.

Actualmente, la legislación civil de mi país adopta el modelo de formalismo de derechos de acreedor para cambios en derechos de propiedad, es decir, existe un contrato de derechos de acreedor válido entre las partes y los procedimientos de entrega o registro pueden producir el efecto jurídico de el cambio en los derechos de propiedad. Los contratos de compraventa de viviendas comerciales firmados por el vendedor varias veces serán válidos siempre que no violen las disposiciones prohibitivas de la ley. En este caso, el comprador que primero realiza los trámites de registro de la casa comercial obtiene la propiedad de la casa comercial, en segundo lugar, el vendedor entrega la mercancía por adelantado, y el comprador ha obtenido legalmente la propiedad de la casa comercial, salvo que; el vendedor y el comprador se confabulan maliciosamente. Si el comprador no ocupa la casa, se sustentará la petición del comprador de ejecutar el contrato de preventa establecido conforme a la ley;

Por tanto, el vendedor no está autorizado a ceder la casa a otros, siendo muy importante la correspondiente responsabilidad por incumplimiento del contrato.

2. Asegúrese de acordar el tiempo de entrega y entrega del inmueble.

Al firmar el contrato de compraventa de la casa de reubicación, el vendedor no obtuvo el certificado inmobiliario y no pudo realizar los trámites de transferencia. Por tanto, es necesario acordar el momento de la transferencia de propiedad. En la práctica, aunque no hay garantía de cuándo se obtendrá el certificado de propiedad inmobiliaria, es necesario aclarar los procedimientos de transferencia de propiedad de la vivienda a partir de la fecha de obtención del certificado de propiedad inmobiliaria.

A la hora de firmar un contrato de compraventa de vivienda por traslado, es necesario determinar el plazo de entrega concreto. Si el contrato de una casa existente se firma en el momento de la firma, se puede acordar la fecha del pago inicial como momento de entrega.

3. El comprador deberá quedarse con el saldo.

Vender casas sin licencia conlleva muchos riesgos y es fundamental estandarizar la responsabilidad por incumplimiento de contrato. Sin embargo, si la parte incumplidora debe asumir la responsabilidad por incumplimiento de contrato, deberá pagar los honorarios del litigio judicial, los honorarios de los abogados, el tiempo y otros costos. Si hay un pago del saldo (un pago del saldo grande) al comprar una casa, el vendedor cree que la ganancia por incumplimiento es menor que el pago del saldo, y la probabilidad de incumplimiento del comprador se reducirá considerablemente. Por supuesto, cómo conservar el dinero y firmar con éxito el contrato de compraventa requiere una gran capacidad de negociación por parte del agente inmobiliario o del comprador.

4. Solicitar la firma del cónyuge del vendedor.

En la práctica, la casa de reubicación es generalmente una propiedad adquirida por la pareja durante su matrimonio.

De acuerdo con las disposiciones pertinentes de la Ley de Matrimonio, la propiedad debe ser propiedad común del marido y la mujer, y una de las partes debe obtener el consentimiento de la otra; de lo contrario, puede haber dos consecuencias legales: primero, si el precio de la vivienda aumenta. y el cónyuge no acepta vender la casa con el pretexto, puede tener consecuencias legales inválidas. En segundo lugar, si el vendedor y su esposa se divorcian antes de la transferencia de propiedad, implicará problemas de división de propiedad con * * * *. Básicamente, las dos situaciones anteriores pueden evitarse siempre que el cónyuge del vendedor lo firme y lo complemente con las cláusulas necesarias.

5. Intenta que firme el sucesor del vendedor del primer pedido.

Debido a la incertidumbre en la obtención del certificado de propiedad de la propiedad de reubicación, si algo le sucede al vendedor antes de obtener el certificado de propiedad de la propiedad, la casa de reubicación puede ser dividida como herencia por los herederos. Por lo tanto, el contrato de compraventa de la casa de reubicación debe ser firmado por el primer heredero del vendedor en la medida de lo posible para demostrar el reconocimiento de la venta del vendedor y la renuncia a los derechos de herencia. En términos generales, los herederos secuenciales incluyen al cónyuge, los padres y los hijos. En la práctica, al pedir la firma del primer heredero del vendedor, hay que prestar atención a la forma y a la habilidad de hablar para evitar disgustos.

Cuatro. La naturaleza jurídica y las consecuencias legales del "cambio de contrato"

Los tres puntos anteriores se pueden aplicar universalmente al firmar un contrato de venta de una casa de reubicación o un contrato formal de venta de una casa comercial sin un certificado de propiedad de la casa. Sin embargo, al firmar un contrato formal de venta de vivienda comercial sin un certificado de propiedad de la vivienda, a menudo surge la cuestión del "cambio de contrato". ¿Cuáles son la naturaleza jurídica y las consecuencias jurídicas del "cambio de contrato"?

Legalmente hablando, la "modificación del contrato" es en realidad un acto en el que el propietario anterior rescinde el contrato con el promotor, y luego el promotor firma directamente un nuevo contrato de venta de vivienda comercial con el siguiente propietario para su transferencia. Durante la preventa de viviendas comerciales, los inversores (este último) quieren especular con bienes raíces y los promotores también quieren recaudar algunos fondos para la construcción. Ambas partes tenían intereses similares y se llevaron bien de inmediato. Algunos inversores llegaron a un acuerdo con el promotor cuando compraron la casa, para poder ofrecer comodidad a la hora de cambiar el contrato. Aún queda mucho tiempo desde la firma del contrato hasta la entrega de la casa. Después de firmar el contrato, el inversor esperará hasta que el precio de la vivienda casi haya subido antes de entregarla y venderla. De lo contrario, pagarán un impuesto sobre las ventas del 5,5% durante cinco años, lo que reduce las ganancias de la especulación inmobiliaria. Si lo vende después de 5 años, inmovilizará fondos durante mucho tiempo y frustrará la intención original de la especulación inmobiliaria. Para deshacerse de ellos lo antes posible, sus ofertas son generalmente ligeramente más bajas que las de los desarrolladores en el mismo período.

"Cambiar el contrato" consiste esencialmente en utilizar la forma jurídica del contrato de transferencia de bienes inmuebles para encubrir el propósito ilegal de evasión fiscal y perjudicar los intereses fiscales nacionales. Es una clara violación de lo dispuesto en el artículo. 52 de la "Ley de Contratos" y debe considerarse inválido.

Sin embargo, como se mencionó anteriormente, el contrato de compraventa de la casa de reubicación (casa comercial) sin un certificado de propiedad inmobiliaria es válido y, de hecho, no se permite la "modificación del contrato". ¿Son los dos contradictorios? No contradictorio. El contrato de venta de una casa reubicada (casa comercial) sin un certificado de propiedad inmobiliaria se puede transferir a la casa siguiente después de que la casa anterior obtenga el certificado de propiedad inmobiliaria y pague los impuestos y tasas correspondientes. Por supuesto, el contrato es válido. En otras palabras, la cláusula de "cambio de contrato" no es válida, pero no afecta la validez de otras cláusulas del contrato.

Consulte: Modelo de contrato de compraventa de vivienda para reubicación/fc/5/98.html.