¿Intenta analizar la relación entre derechos de uso y propiedad en los intercambios comerciales?
Palabras clave: derechos de usufructo, métodos de evaluación de obstáculos, evaluación de derechos de uso de la tierra
En la evaluación general de los activos de una empresa, generalmente involucramos los derechos de propiedad y los derechos de los acreedores. En términos de derechos de propiedad, dado que la esencia de una empresa persona jurídica es generalmente una relación principal-agente, la empresa a menudo ejerce derechos de propiedad de persona jurídica, es decir, los derechos de propiedad pertenecen a otros sólo una empresa unipersonal puede manejar plenamente los suyos; propiedad, es decir, tiene propiedad independiente. Debido a que el derecho propio tiene tres características: absolutidad, exclusividad y permanencia, aunque la forma de ejercer los derechos se puede dividir en cuatro poderes: posesión, uso, beneficio y disposición, los límites de los derechos son muy claros, es decir, no es fácil de causar disputas de propiedad a través de Las empresas corporativas modernas establecidas bajo una relación principal-agente, incluidas las antiguas empresas estatales, las empresas por acciones recientemente reestructuradas, las empresas de alta tecnología recientemente establecidas y las empresas privadas, todas deben ejercer su propiedad de persona jurídica; derechos mediante la autorización del titular. Los derechos de propiedad de las personas jurídicas pertenecen a los derechos de usufructo entre otros derechos de propiedad, lo que significa que deben ejercer derechos limitados dentro del alcance limitado autorizado por otros. En particular, los límites de los derechos de propiedad de los derechos de usufructo son los que más probablemente causen ambigüedad.
Las tablas relacionadas con los objetos de valoración de activos generalmente se dividen en activos tangibles y activos intangibles. Cada uno tiene su propio alcance definitorio y puntos de referencia de evaluación. Sin embargo, es difícil identificar la forma de los derechos de usufructo en la unión de los dos, y es difícil definir los derechos de propiedad, lo que trae muchos problemas al trabajo de tasación, y es difícil determinar la propiedad y el valor de tasación. de activos. Como derecho de uso de la tierra en derechos de usufructo, su naturaleza, transacciones y métodos de valoración son dignos de análisis.
1. Características jurídicas del suelo (derecho de uso)
En países extranjeros, el suelo está claramente definido como bien inmueble. Debido a que todos los edificios (incluidos los edificios y estructuras) deben construirse en terrenos, y los terrenos no pueden separarse de los terrenos, los terrenos con cargas de construcción también se consideran bienes raíces. Sin embargo, en la medición y valoración de bienes inmuebles, a menudo es necesario enumerar los terrenos por separado. En otras palabras, el terreno puede considerarse propiedad separada de los edificios que alberga. Cuando los países occidentales expropian tierras, los objetos de la expropiación son la propiedad y todos los derechos civiles inherentes a la propiedad de la tierra (Zhang y Wang, septiembre de 2003). Los objetos de la expropiación incluyen: ① propiedad de la tierra: ② otros derechos sobre la tierra distintos de la propiedad de la tierra (excluidos los derechos de los acreedores); ③ propiedad de los resultados de la conversión de la tierra y otros derechos; En cuanto a si las construcciones van acompañadas de expropiación de terrenos, existen dos sistemas legislativos en varios países y regiones: uno es de fusión obligatoria y el otro es opcional. La llamada doctrina de fusión obligatoria significa que los terrenos y los edificios auxiliares deben fusionarse y expropiarse. Por ejemplo, los países europeos estipulan que cuando se requisan terrenos con edificios, también se deben requisar edificios, árboles y otros anexos. Porque se combinan de forma natural o artificial. Opcionalmente, la Ley de Tierras de la Provincia de Taiwán estipula que cuando se expropian tierras, también se expropiarán sus mejoras, pero el propietario de las mejoras puede solicitar su reubicación.
El artículo 35 de la "Norma Internacional de Contabilidad 16 - Propiedades, Planta y Equipo" (revisada en 1998, implementada en julio de 1999) estipula que "propiedades, planta y equipo se refiere a un grupo de activos con propiedades similares y usos en un negocio Las siguientes son las diferentes categorías de bienes inmuebles y equipos de planta: 1. Terrenos y edificaciones; 3.…” Aquí, "terrenos" y "terrenos y edificios" se dividen claramente en dos categorías de bienes inmuebles. El artículo 30 del Código también establece claramente que “el valor razonable de los terrenos y edificios suele ser su valor de mercado. Este valor se determina mediante tasación realizada por un tasador profesional calificado”. En el artículo 45, el Código también establece que “el valor razonable de”. terrenos y edificios Los edificios son activos separados y deben contabilizarse por separado, incluso si se compran juntos.
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El erudito taiwanés Yang Zhaofeng señaló en su libro "Finanzas inmobiliarias": "Los bienes raíces se refieren a bienes inmuebles ubicados en la superficie, bajo tierra y sobre el suelo y sus anexos sobre el suelo (incluidos edificios, otros estructuras, vallas, etc.) mejoras) y cualquier propiedad, derechos y mejoras sobre el terreno". (P93, 101). El libro también señala que "los bienes raíces son una parte importante de la economía. Estudios recientes estiman que los edificios y los terrenos representan aproximadamente 2/3 de la riqueza total del país, y otro 1/3 incluye equipos e inventario."
En China, la propiedad de la tierra urbana pertenece al estado, mientras que la propiedad rural La propiedad de la tierra pertenece al Colectivo. La propiedad de la tierra no se puede comprar ni vender, y la tierra adquirida por empresas y unidades es solo el derecho a usarla. Los usuarios de la tierra tienen derecho a operar, utilizar, disponer y beneficiarse de la tierra que utilizan. el alcance de la ley. El derecho de uso es sólo un derecho entre los derechos de propiedad de la tierra y puede separarse de la propiedad de la tierra. Las personas jurídicas y las personas físicas pueden obtener derechos de uso de la tierra solicitando asignación o compra de acuerdo con la ley. La asignación, transferencia y transferencia de derechos de uso de la tierra cambian el propietario del derecho de uso. En términos de propiedad de activos, actualmente clasificamos los derechos de uso de la tierra como activos intangibles, y la evaluación del valor y la contabilidad de los derechos de uso de la tierra se tratan como. Activos intangibles Es un terreno claramente visible, tangible y real (¡medible, posicionable, inmueble!), pero tratado como "activo intangible", sin embargo, los edificios que porta se valoran y contabilizan en activos físicos tangibles, lo que también provoca muchos; inconvenientes en la gestión.
2. El concepto de derecho de uso de la tierra
La valoración moderna proviene del extranjero, con el fin de solucionar el problema del flujo y la pérdida de suelo. activos de propiedad estatal, hemos aprendido de países occidentales como el Reino Unido y los Estados Unidos. La experiencia y los métodos de evaluación del valor de la propiedad utilizan el mercado para hacer que los activos de propiedad estatal fluyan y circulen. Entre ellos, la tierra es un activo importante. Entre los activos de propiedad estatal, la tierra es un recurso escaso y no renovable, pero su valor cambiará con la naturaleza de la demanda y la demanda. Esto determina la necesidad de un despliegue y una planificación unificados del país. , de modo que Marx dedicó 11 capítulos a estudiar las relaciones de producción capitalistas (
Sin embargo, cuando partimos de "Cuando la comprensión de "si los medios de producción son mercancías" ha "evolucionado" hasta el punto de que puede intercambiarse y circular como otras mercancías, tenemos una nueva comprensión del campo inviolable de la "propiedad" y cuando tenemos una nueva comprensión de "la transferencia de activos de propiedad estatal no es"; debe significar pérdida", ¿pensamos también que el campo sagrado e inviolable de la "propiedad de la tierra" también puede flexibilizarse? Por supuesto, ¿es necesario integrar la propiedad de la tierra y los derechos de uso, lo que implica más cuestiones legales más profundas que no se discutirán aquí?
De hecho, la erosión de la propiedad nacional de la tierra depende del resultado del flujo y la transferencia de la tierra. En la actualidad, no es la propiedad o los derechos de uso los que fluyen. la tierra de la "asignación" a la "transferencia a bajo precio" y la apropiación indebida de activos estatales de bajo costo "cercado" de tierras rurales ha dañado en gran medida los derechos e intereses de la propiedad colectiva de la tierra. es la propiedad de la tierra perteneciente a derechos de propiedad o derechos de usufructo de tierras pertenecientes a otros derechos de propiedad, son un conjunto de derechos, que incluyen una serie de derechos que incluyen posesión, uso, renta, disposición, etc. Este último incluye muchos intereses y derechos de; uso en propiedad ajena. Los países desarrollados tienen regulaciones muy estrictas y detalladas sobre los derechos sobre la tierra, como derechos de superficie, derechos de superficie, derechos de minería subterránea, servidumbres, derechos de inquilinos permanentes, derechos de arrendamiento, etc. En nuestro país, si bien está claramente estipulado que los derechos de uso de la tierra sólo se refieren a los derechos de uso de la tierra o capas superficiales, no incluye la propiedad de los recursos minerales subterráneos y las reliquias culturales enterradas. Sin embargo, aquí sólo se utiliza el método de exclusión y los derechos múltiples específicos sobre la tierra no se han definido con precisión. Además, hay un defecto en los derechos de uso de la tierra actuales, y es que debido a que diferentes tipos de tierra tienen diferentes períodos de uso, los compradores de derechos de uso de la tierra no pueden determinar los objetivos de construcción y desarrollo a largo plazo. Los activos intangibles identificables definidos en las Normas de Contabilidad de Activos Intangibles de mi país incluyen derechos de patente, tecnologías no patentadas, derechos de marcas, derechos de autor, derechos de uso de la tierra, derechos de franquicia, etc. Los activos intangibles no identificables son plusvalía.
"Aquí, los derechos de uso de la tierra están claramente enumerados como activos intangibles como "un derecho". Sin embargo, podemos encontrar que los derechos de patente, las tecnologías no patentadas, los derechos de marcas registradas y los derechos de autor pueden ser derechos de propiedad, mientras que los derechos de uso de la tierra y las franquicias pueden ser derechos de propiedad. Sólo serán derechos de propiedad los derechos de usufructo pertenecientes a otros derechos de propiedad. El artículo 21 de estas normas contables también establece específicamente que “cuando una empresa desarrolle bienes inmuebles, deberá transferir los derechos de uso de la tierra correspondientes. Cuando se traslade, el valor en libros de los derechos de uso de la tierra se incluirá en los costos de desarrollo inmobiliario en una sola suma. "El artículo 23 de las "Directrices" estipula que "en el caso de los derechos de uso de la tierra, también se deben divulgar el método y el costo de obtención de los derechos de uso de la tierra. "
La adquisición de derechos de uso de la tierra en mi país se puede dividir en asignación, cesión y transferencia. El costo de adquirir derechos de uso de la tierra de diferentes maneras también es diferente. De acuerdo con las normas contables para activos intangibles, "Los derechos de uso de suelo pertinentes se mantendrán. Al realizar el traslado, el valor contable de los derechos de uso de la tierra se incluye en los costos de desarrollo inmobiliario en una sola suma, y los costos de desarrollo inmobiliario revelados inevitablemente variarán mucho. Obviamente, este principio y concepto de normas contables conducirá inevitablemente a confusión en la evaluación de los derechos de uso de la tierra, provocando así que la gente tenga ideas erróneas sobre el valor tasado de los derechos de uso de la tierra.
En tercer lugar, cómo evaluar el valor de los derechos de uso de la tierra
Cuando se vende, transfiere o comercializa un bien inmueble, a menudo es necesario evaluar y poner precio a los derechos de uso de la tierra y edificios por separado, y luego el valor del edificio se combina con el valor de los derechos de la tierra para formar un valor inmobiliario completo. Esto también facilita las ventas, transferencias y transacciones.
En segundo lugar, debido a los diferentes métodos de adquisición de tierras, los costos de adquisición varían mucho. Por lo tanto, incluso si se utiliza el método de aproximación de costos, se deben ajustar muchos datos, incluidos ajustes de tiempo, ubicación, entorno y otros factores. Por lo tanto, el autor cree que se debe adoptar el método de mercado tanto como sea posible al evaluar el valor de los derechos de uso de la tierra. Debido a que la tierra no es renovable y es escasa, y debido a que el medio ambiente, la oferta y la demanda en diferentes regiones, direcciones y ubicaciones varían mucho en precio, el enfoque de mercado es el más convincente. El método de mercado debe referirse al precio de transferencia de los derechos de uso de la tierra en mercados similares (al menos tres situaciones), ajustar su tiempo, ubicación, uso y otros factores, y finalmente determinar el valor tasado. Lo que hay que destacar aquí es que, aunque el mercado de transacciones inmobiliarias de China ha sido muy activo desde los años 1990, con una gran cantidad de datos de mercado y casi todo tipo de datos inmobiliarios, estos datos deben ajustarse adecuadamente.
En ausencia de casos de transferencia de tierras, el método del ingreso es el segundo mejor método. En el sector inmobiliario, la renta anual se puede determinar primero para convertir el valor del inmueble, y luego el valor de los derechos de uso de la tierra se puede extraer restando los valores individuales de los edificios, estructuras u otros resultados de la conversión de la tierra.
En tercer lugar, el autor aboga por clasificar los derechos de uso del suelo por separado como activos de modo que la valoración no se vea afectada por la depreciación de los activos tangibles o la pérdida de activos intangibles. _ Los enormes derechos de uso de la tierra pueden aumentar de valor a medida que cambian el entorno circundante y las relaciones de oferta y demanda, y sus valores contables deben ajustarse de inmediato.
Por último, debemos prestar atención a las trampas de las transacciones en la evaluación de los derechos de uso de la tierra. Si bien en ninguna circunstancia se requiere una tasación del valor del terreno en una transacción inmobiliaria, los valores de tasación del terreno suelen ser la base para las transacciones inmobiliarias. El valor de la tenencia de la tierra se ve afectado por muchos factores específicos. Por ejemplo, existen restricciones sobre los edificios en el terreno (como restricciones de altura en algunos planes urbanos, restricciones sobre la iluminación de los edificios adyacentes, etc., hay disputas sobre bienes raíces poco claras, hay usufructos; derechos de uso de la tierra, derechos de arrendamiento, derechos de hipoteca, etc. Piénselo, ¿puede una propiedad que ha estado alquilada y firmada un contrato de arrendamiento por varios años tener el mismo valor que una propiedad sin contrato de arrendamiento? Otro ejemplo es un inmueble con hipoteca, cuyo valor de venta también se verá afectado. En particular, los derechos de uso del suelo y las construcciones que sean bienes de propiedad estatal. Es posible que el terreno haya sido asignado y no pueda transferirse, pero durante la transacción se fija el precio de mercado, lo que tiende una trampa al comprador. Por lo tanto, al evaluar el valor se debe tener en cuenta el estatus de autoridad específica de los derechos de uso de la tierra.
El autor espera que en la nueva Ley de Derechos de Propiedad se puedan dividir aún más claramente los derechos de usufructo de la tierra. Por ejemplo, se puede dividir en asignación de derechos de uso de la tierra, transferencia de derechos de uso de la tierra, inversión en tierras a un precio fijo o propiedad, derechos de arrendamiento, derechos de transferencia hasta cierto punto y el derecho a disponer de tierras en caso de liquidación por quiebra.
Si hay una nueva ley de derechos de propiedad que defina claramente la definición exacta de los derechos de uso de la tierra como base, los resultados de la evaluación serán más precisos y científicos en función de los diferentes estados de poder de los derechos de uso de la tierra.
Materiales de referencia:
1. Zhang y Wang. Diferencias en los objetos y alcance de la adquisición de tierras entre China y Occidente. "Información sobre tierras y recursos" Número 9, 2003
2 Normas Nacionales de Contabilidad de 2000. Prensa de Economía y Finanzas de China, 2000 I1.
3. Financiación inmobiliaria. Prensa de ciencia y tecnología de Shandong, marzo de 1994.
4. Derechos de propiedad y derecho. Vida. leer. Editorial Xinzhi Sanlian, septiembre de 2001.
5. Sobre el estatus de los derechos de usufructo en el derecho de propiedad, tomando como ejemplo los derechos de usufructo de tierras. Revista de la Universidad Renmin de China, número 4, 2000. (Unidad del autor: Escuela de Administración, Universidad Xi'an Jiaotong) Fuente: "China Asset Appraisal", número 2, 2005.