¡Esté alerta! La cautela detrás de la terminología inmobiliaria
Hoy no mencionaré estos puntos de conocimiento. Hablemos de cautela en términos inmobiliarios que los promotores no están dispuestos a decir, los agentes inmobiliarios no están dispuestos a decir y los expertos no están dispuestos a decirlo.
Proporción de superficie construida: Muy tolerante, pero ninguna rutina es rígida.
La relación de superficie construida se refiere a la relación entre la superficie total construida sobre el terreno y la superficie total residencial.
Si una zona residencial tiene 65.438+10.000 m2 y la superficie total construida es 30.000 m2, entonces la relación de superficie construida es 3,0.
Representa el confort de vivir, lo que también se puede llamar densidad residencial en términos populares.
Este producto es un poco fino, a diferencia de un depósito, cuanto más alto mejor. Más bien, es un poco como un pasivo: cuanto menor, mejor.
Hay una metáfora vívida. Un gallinero solo necesita 1 o 2 gallinas. Cuando están llenas, pueden divertirse y corretear por la ciudad. Esto se llama villa.
Vivir con 5 o 6 gallinas, hay que fijarse. los semáforos al caminar. Esto se llama casa.
Viviendo con decenas de gallinas, solo puedes torcer la cintura y hacer ejercicios de estiramiento de alitas de pollo, eso se llama un pequeño rascacielos;
Viviendo con decenas de gallinas... . Si una sardina no alcanza sus patas, está en el último piso.
Ahora entiendo por qué los asesores inmobiliarios suelen alardear de lo bajo que es el ratio de superficie construida del proyecto, ¡es tan cómodo!
Pero no basta con saber que la proporción de superficie construida es baja. Debemos tener un mapa mental de dónde están los estándares.
Los estándares generales para la proporción de superficie construida son los siguientes:
0,2~0,5 para villas unifamiliares; 0,4~0,7 para casas adosadas; 0,8~1,2 para edificios residenciales de varios pisos ( viviendas) de menos de 6 plantas.
Se trata de proyectos con el prefijo "baja densidad" y "calidad villa" en sus eslóganes publicitarios. Los ricos no se juntan, todos quieren vivir en paz.
La proporción de superficie de los edificios residenciales pequeños de 11 pisos es generalmente de 1,5 ~ 2,0; los edificios residenciales de 18 pisos son de 1,8 ~ 2,5 y los edificios residenciales de 19 pisos o más son de 2,4; ~ 4.5.
Por supuesto, hay margen para la flexibilidad en los estándares, dependiendo de la ubicación. Por ejemplo, los edificios de gran altura en las zonas céntricas en los últimos años eran bastante impresionantes. Recuerdo que estaba cerca de 6,0. El precio de la tierra es alto y la proporción de superficie es demasiado baja para cuidar a los niños.
Independientemente de la relación de superficie construida, siempre que exista un certificado de preventa, se certificará oficialmente como legal.
Recordatorio amistoso: Estrictamente hablando, una pequeña residencia de gran altura se refiere a una casa de 7 a 11 pisos. En un sentido amplio, debe tener menos de 18 pisos para que se la llame pequeña gran altura. Por ejemplo, una propiedad muy vendida en el distrito de Luolong ha construido 20 pisos y se autodenomina un pequeño rascacielos, lo cual es un poco complicado.
Para una mejor rentabilidad, la proporción de superficie no puede exceder las regulaciones gubernamentales. Es muy común tener edificios de gran altura y de varios pisos (edificios residenciales) o edificios de gran altura y pequeños, que pueden equilibrar efectivamente la proporción general de superficie construida.
Pero * * *Una comunidad o una parcela de tierra sólo puede tener una proporción de superficie construida. Si hay varios edificios de poca altura, sería cruel mostrar cuán baja y cómoda es la proporción de superficie construida.
Tasa verde: doble sospecha verde, por favor mantén los ojos abiertos
Toca la pizarra: tasa verde ≠ tasa verde. Todos reflejan la situación ecológica de la comunidad, pero:
Una palabra de diferencia, las consecuencias son desastrosas...
El método de cálculo de la tarifa de espacios verdes es relativamente estricto, no todos Lugares con césped Todos considerados espacios verdes. Los terrenos dentro de 1,5 m de la pared exterior del edificio y dentro de 1 m del borde de la carretera, así como los terrenos con una profundidad de cobertura de superficie inferior a 3 m, no se incluirán en el área verde, independientemente de si el terreno está verde o no.
Fórmula de tarifa de espacios verdes = superficie de espacios verdes en zonas residenciales/superficie de suelo planificada.
Tasa de ecologización es la abreviatura de "tasa de cobertura verde". Debido a que los lugares con césped son verdes, las sombras de los árboles, los jardines en el cielo y otros lugares con vegetación se contarán como moléculas, por lo que la tasa de cobertura verde de los mismos. comunidad Mayor que la tasa de ecologización.
Fórmula de tarifa de espacios verdes = área de proyección vertical de la vegetación/área planificada.
Dado que la tasa ecológica es más alta que la tasa ecológica y la promoción de propiedades es un trabajo que salva las apariencias, ¡adivine qué "verde" se utilizará para los subsidios!
Por supuesto, la parte discreta de los exquisitos materiales promocionales debe ir acompañada de letra pequeña: lo anterior es sólo una invitación publicitaria y no constituye un contrato.
Esto también explica por qué se sentirá confundido después de entregar la casa, diciendo que la tasa de ecologización es del 50% al 60%, ¿dónde está el jardín ecologista?
Evidentemente, la tasa de espacios verdes es un término estándar en planificación y diseño arquitectónico.
Estándares generales: la tasa de espacios verdes de las nuevas áreas residenciales no debe ser inferior al 30%, y la tasa de renovación de las áreas antiguas no debe ser inferior al 25%. Si alcanza alrededor del 40%, significa comodidad; si la tasa de ciudad verde supera el 50%, significa un paisaje parecido a un jardín.
Reconocimiento: ¡Puedes hacer la prueba, pero no cuestiones el resultado final!
"XX Real Estate está aceptando solemnemente financiación, diez mil son decenas de miles". Este anuncio que se ve con más frecuencia implica dos funciones.
Primero, comprendamos la fuente del “reconocimiento”. Este término de marketing estándar proviene de Taiwán, el creador de la industria del marketing. Los que se hicieron ricos primero no tenían nada que comer y todavía pensaban en cómo convertir las líneas rectas en curvas, con muchos movimientos de marketing en el medio.
La operación concreta consiste en pagar primero un determinado importe de suscripción y luego disfrutar de determinados descuentos en las compras cuando se abra el mercado.
El primer papel del reconocimiento: retirar rápidamente algunos fondos para satisfacer necesidades urgentes. Generalmente se refiere a no estar calificado para la apertura, como antes de obtener un certificado de preventa.
Luoyang ha cotizado en el mercado muchas veces antes y su gestión es relativamente extensa y los fondos se pagan directamente a los desarrolladores. Este camino ya está muerto. Según las regulaciones gubernamentales, no se permiten tarifas de venta. Cualquiera que sea atrapado será castigado.
Entonces Feng lo cambió a “membresía de 0 yuanes” y “verificación de capital”. Rellena el formulario de datos personales, o deposita en tu tarjeta bancaria una cantidad que oscila entre 65.438+00.000 y 65.438+00.000 para expresar tu intención de comprar una casa. Esta información del cliente es la base de datos del desarrollador del proyecto.
Es también la segunda función de la identificación: entender el mercado, detectar la demanda de vivienda de los clientes y encontrar la base del precio de apertura.
Entonces, durante el período de suscripción, ¿cuánto cuesta? El vendedor no diría nada aunque lo matara a golpes. ——¡Porque también quieren saber a cuánto lo venden, de lo contrario lo admitirán!
Si hay 500 clientes para 100 suites, felicidades, el precio de apertura debería aumentar.
Ahora se dice que existe un límite de precios gubernamental, pero no está claro cómo se implementará. La información de Internet es opaca y el sitio web oficial no puede ver lo que le importa. Incluso si le importa, es posible que no lo implemente.
Incluso si el precio alcanza el techo, mientras la suscripción esté activa, se pueden agrupar espacios de estacionamiento y se puede aumentar la tasa de pago inicial... Una vez que se bloquee la demanda real, básicamente será "El hombre es el tajo, yo soy el pez".
La cuota de suscripción equivale a la garantía y es definitivamente reembolsable. Como no tenía preocupaciones, mi amigo comprobó los fondos de una sola vez al comprar una casa y ahorró cientos de miles y cuatro proyectos. Solo queda esperar el precio de apertura para ver la relación calidad-precio. Este comportamiento integral de suscripción puede provocar una burbuja de precios.
Como resultado, la casa no fue comprada debido a cambios en los planes de compra de la misma. Sin embargo, debido a los resultados insatisfactorios de los fondos prometidos, una de las propiedades que estaba sujeta a verificación de capital acordó abrir en dos meses, pero se retrasó una y otra vez, y el dinero no fue descongelado durante varios meses (aunque el dinero estaba en su propia cuenta, el desarrollador "en segundo plano" "congelaba" los fondos (para retirar dinero, hay que "descongelarlos"), la relación finalmente se resolvió.
Sin embargo, es un error decir que los fondos son una trampa. Después de todo, los descuentos prometidos siguen ahí. Si no reconoces el fondo, si realmente quieres comprar una casa sin descuento, tendrás que hacer el ridículo.
Aún tienes que identificar la casa que te gusta y ser sensato.
Abierto: No hay apertura sin marketing.
Cuando entré por primera vez en la industria, a menudo perseguía a mis mayores, rompía la cazuela y finalmente hacía preguntas. ¿Para qué es la ceremonia de apertura?
¡Vender la casa! ——El departamento de ventas no pagó el depósito, incluso se seleccionó el área. ¿Por qué deberían todos unirse para hacerlo? ¡No hay necesidad de molestarse!
No hay problema, no hay problema...
Entonces estaba demasiado ocupado para prestarme atención. Desde entonces, el significado del capítulo inicial se ha convertido en un misterio en mi mente.
Después de innumerables bautismos de apertura, finalmente lo descubrí.
——La vida requiere un sentido de ritual.
De hecho, siempre hemos estado sujetos a rituales, pero rara vez nos damos cuenta de ello.
Cada aspecto del proceso de compra de una casa crea una sensación de ritual poco a poco.
La apertura es el punto culminante de la cadena de comercialización.
Una vez que obtengas el certificado de preventa, podrás vender tu casa sin problemas. No importa si vende un juego individualmente o dos juegos, o si lo compra como un paquete o no. Sin embargo, ¿cómo puede tal nivel de venta de batatas en la calle atraer la atención de las empresas inmobiliarias?
Para las industrias pilares, no hay marketing ni apertura. La escena inicial es suficiente para hacerte inolvidable.
Crear una sensación de urgencia a partir de la cuenta regresiva en una sola imagen en WeChat; largas colas en el sitio y lotería en la pantalla grande para enfatizar la sensación de escasez, seleccione una habitación dentro de un tiempo limitado; depositar y firmar un contrato para crear una sensación de solemnidad; exquisitos refrigerios y comidas frías. Se adorna con una sensación de alegría y se sortean obsequios, lo que realza el sentido de honor...
Esto La operación estuvo llena de grandes multitudes de personas, fuertes gongs y tambores, y se completó de una vez. ¡No puedes evitar sentir que "se necesitan diez años para construir el mismo barco, pero cien años para progresar"! ——Verse obligado a comprar, ¡así es la vida!
Con la actualización de los conceptos de marketing y la tecnología de TI, están surgiendo sin cesar formas como la apertura nocturna y la apertura WeChat.
Anteriormente se dividía en dos fases y luego se abrió un edificio.
Ocho inmortales cruzando el mar, ecléctico, no importa cuán "caliente" parezca, cómo llegue, debemos mantener y actualizar constantemente el registro de tiempo de "liquidación". En cualquier caso, el propósito es potenciar el sentido del ritual, sumar puntos a la propiedad y lavar el cerebro de los clientes.
Por supuesto, esto no tiene nada de malo. Después de todo, esta es una era en la que incluso los comerciantes de WeChat que fabrican máscaras faciales están pensando en cómo promocionar sus productos entre los clientes. Si una industria está dispuesta a convertirte en una rutina, al menos demuestra que va en serio, lo cual es mejor que ignorar la demanda del mercado y la experiencia del cliente. (Texto/Zhao Hanqing)