¿Cómo realizar los trámites para la compra de una propiedad con contrato de arrendamiento? Los expertos te ayudarán.
, el enfoque del contenido que hay que investigar y tratar será diferente.
Maneje bien la relación con los inquilinos
Si no fuera por su experiencia personal, Zheng Xinyi realmente no sabría que comprar una propiedad con contrato de arrendamiento sería tan problemático.
El Sr. Zheng encontró al intermediario, quien le explicó que el inquilino prometió rescindir el contrato de arrendamiento antes de tiempo, pero se arrepintió porque no encontró una casa adecuada. El Sr. Zheng pidió al vendedor que resolviera el asunto adecuadamente. Al principio, el vendedor intentó convencer al inquilino para que se mudara lo antes posible, pero fue en vano. Al final se dio por vencido y acordó pagar una indemnización por el retraso en la entrega. Aunque el Sr. Zheng no estaba dispuesto, no tenía nada que hacer.
Los conocedores del sector dicen que la clave para comprar una propiedad mediante arrendamiento es manejar adecuadamente la relación con el inquilino, como por ejemplo si se ha renunciado al derecho de tanteo, la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento, etc. . Al mismo tiempo, se deben tomar diferentes medidas según la situación específica, como la autoocupación y la inversión. Debido a que sus puntos de partida son diferentes, se deben adoptar diferentes estrategias de respuesta.
Estos dos principios se centran en
A la hora de comprar una propiedad con contrato de arrendamiento, hay dos principios que no se pueden ignorar y se presentan aquí.
Xu Haibo, abogado de Shanghai Junyue Law Firm, dijo que al comprar este tipo de propiedades, lo primero a lo que hay que prestar atención es al principio de que el arrendatario tiene el derecho de tanteo y, en segundo lugar, a la compra. y la venta no viola el principio de arrendamiento.
Según informes, el llamado derecho de tanteo ha sido claramente definido en las leyes, reglamentos e interpretaciones judiciales vigentes de mi país sobre el derecho de tanteo del arrendatario. Según el artículo 230 de la "Ley de Contratos" de mi país: "Si el arrendador vende la casa arrendada, deberá notificarlo al arrendatario dentro de un plazo razonable antes de la venta, y el arrendatario tendrá derecho de tanteo en las mismas condiciones". "; y el "Tribunal Supremo Popular de la República Popular China" El artículo 118 de las Opiniones del Tribunal sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de los principios generales del derecho civil (juicio) estipula: “El arrendador deberá notificar al arrendatario con tres meses de antelación anticipo al vender una casa arrendada, y el arrendatario tendrá derecho de tanteo en las mismas condiciones. En este sentido, Xu Haibo dijo que al comprar una propiedad mediante arrendamiento, un enfoque más seguro es exigir al vendedor que proporcione una declaración de que. el arrendatario renuncia al derecho de tanteo. Al firmar un contrato de compraventa de vivienda, esta declaración deberá incluirse como anexo al contrato.
También existen regulaciones claras sobre el principio de que la compra y venta no viola el arrendamiento. El artículo 229 de la "Ley de Contratos" estipula: "Durante el período de arrendamiento, si cambia la propiedad del objeto arrendado, la validez del contrato de arrendamiento no se verá afectada". El párrafo 2 del artículo 119 de las Opiniones (Juicio) estipula: “Durante el período de arrendamiento, si los derechos de propiedad de una casa particular se transfieren por venta, donación o herencia, el contrato de arrendamiento original seguirá siendo válido para el arrendatario y el nuevo propietario. Por supuesto, esto no significa”. que el contrato de arrendamiento no puede rescindirse. Esto requiere que el vendedor tome la iniciativa para resolver adecuadamente el problema, como obtener el entendimiento del inquilino, compensarlo por daños y perjuicios y rescindir el contrato de arrendamiento anticipadamente.
En este sentido, Xu Haibo afirmó que los compradores de viviendas no pueden ignorar los dos principios del derecho de tanteo y de compraventa sin romper el contrato de arrendamiento. Dijo: "Sólo después de que se hayan solucionado estos dos problemas se podrán tomar las medidas siguientes. Si se ignoran estos dos principios, causará problemas innecesarios a los compradores de viviendas". la residencia y la inversión tienen su propio énfasis.
Actualmente, pueden existir dos finalidades en la compra de un inmueble mediante arrendamiento, una es la de ocupación propia y la otra la de inversión. Para estas dos necesidades diferentes, los problemas que enfrentan en el proceso operativo real son diferentes.
Los expertos dijeron que ya sea para ocupación propia o para inversión, los compradores de viviendas deben respetar los dos principios del derecho de preferencia del inquilino y que la venta no viole el contrato de arrendamiento. Sobre esta base, se analizará en detalle la situación específica. Para necesidades de autoocupación, los compradores deben prestar atención a cómo se resuelve el contrato de arrendamiento; si es para necesidades de inversión, deben prestar atención a la autenticidad del contrato de arrendamiento al comprar una propiedad con arrendamiento, porque involucra el nivel de retorno de la inversión; además, también es necesario prestar atención a cuestiones como la división de los ingresos por alquiler. A continuación se hace un análisis basado en casos específicos.
Propietario: Presta atención al plazo del contrato de arrendamiento.
Para los compradores de viviendas independientes, si pueden cerrar la casa a tiempo puede ser el tema principal que les preocupa más, por lo que el vendedor debe resolverlo con anticipación.
Situación 1: El contrato de arrendamiento debe rescindirse anticipadamente.
El Sr. Zhang compró una casa nueva de segunda mano en Jinqiao, Pudong (600639, Stock Bar) y descubrió que había sido alquilada, pero el vendedor prometió rescindir el contrato de arrendamiento por adelantado. Después de completar con éxito todos los trámites de compra de la casa, el inquilino se negó a mudarse alegando que no vencía el alquiler. El Sr. Zhang le pidió al vendedor que resolviera el problema, pero el vendedor lo ignoró en ese momento.
Análisis de expertos: Gong Shengli, abogado del bufete de abogados Jincheng Tongda, dijo que para los compradores de viviendas independientes, si el contrato de arrendamiento no ha expirado y el comprador de la vivienda no quiere esperar, entonces esto debe ser Hágalo antes de firmar el contrato de la casa. Hágalo antes del contrato de compraventa, en lugar de escuchar las promesas verbales del vendedor. En cuanto a cómo operar, Gong Shengli sugirió aumentar el monto de la compensación por retraso en la entrega. En circunstancias normales, la compensación diaria es una diezmilésima parte del monto del contrato, que también puede ser acordada por el comprador para incitar al vendedor a encontrar una manera de rescindir el contrato de arrendamiento lo antes posible y despejar el camino para la entrega oportuna.
Inversión: Es necesario identificar la autenticidad del contrato de arrendamiento.
Para las necesidades de inversión, los compradores deben tener cuidado con la autenticidad del contrato de arrendamiento. Esto se debe a que algunos vendedores falsifican contratos de arrendamiento para aumentar los precios de la vivienda disfrazados o vender lo más rápido posible y, por lo general, firman contratos de arrendamiento de alto precio para engañar a los inversores.
Caso 2: Tenga cuidado con la protección contra la humedad al alquilar
Al Sr. Zou le encantó una villa en una zona de villas en el distrito de Minhang. El agente afirmó que firmó un contrato de dos años de alto valor con un retorno de la inversión de más de 6. Sin embargo, dado que el retorno de la inversión actual en el mercado es generalmente inferior a 5, dicho retorno de la inversión es sin duda muy atractivo. Sin embargo, el Sr. Zou descubrió a través de una investigación in situ que había muchas dudas sobre el llamado contrato a largo plazo y de alto valor. Por ejemplo, el inquilino se negó a revelar cualquier información sobre el alquiler, y el alquiler de la misma villa cercana era aproximadamente 30 menos. El Sr. Zou finalmente decidió darse por vencido.
Análisis de expertos: Xu Haibo dijo que el fraude existe en el mercado de la vivienda de segunda mano, principalmente para atraer la atención de los compradores, especialmente de los inversores que valoran el retorno de la inversión. Cuando se completa la transacción y el inquilino rescinde el contrato de arrendamiento inmediatamente, el comprador puede tomar desprevenido. Así que tenga cuidado con la humedad en su contrato de arrendamiento para no ponerse en una posición pasiva. La forma más sencilla es comparar el nivel de alquiler del contrato de arrendamiento con el precio del mercado. Si es demasiado alto, podría ser falso.
Caso 3: Es necesario distinguir el período de recaudación de ingresos.
El Sr. Ruan compró un pequeño taller antiguo cerca de Xujiahui para invertir. Esta casa acaba de ser alquilada y el propietario necesita fondos con urgencia y no tiene más remedio que transferirla. Al hablar de la transferencia de la relación de arrendamiento, el vendedor consideró que debía esperar hasta la fecha de entrega, pero consideró que estaba pagando la totalidad.
Sugirió que la fecha de “cobro del alquiler” debería ser cuando se realiza el pago de la vivienda.