Tutorial de examen de valoración de activos: conceptos básicos en las normas internacionales de valoración

(1) Bienes inmuebles y derechos inmobiliarios

Bienes inmuebles se refiere a terrenos en forma física y anexos adjuntos al terreno, incluidos los anexos adjuntos al terreno o ubicados en el terreno y bajo tierra. Los bienes raíces son una "cosa" tangible que se puede ver y tocar.

La propiedad de un inmueble se denomina "derecho inmobiliario" en las normas internacionales de valoración. Los derechos sobre bienes inmuebles se refieren a los diversos derechos contenidos en los bienes inmuebles, que generalmente se reflejan en certificados de propiedad que son independientes de la entidad inmobiliaria, como certificados de propiedad, arrendamientos y otros documentos formales.

Los derechos reales son un concepto jurídico inmaterial, y el bien inmueble se refiere a la entidad física del inmueble.

Existen muchos derechos relacionados con la propiedad de bienes inmuebles, entre ellos el derecho de uso, el derecho de posesión, el derecho de entrada, el derecho de transferencia, el derecho de arrendamiento, el derecho de legar, el derecho a donar, etc., así como la opción de ejercer o no ejercer cualquiera de los derechos antes mencionados.

(2) Bienes muebles y derechos sobre bienes muebles

Se denomina legalmente bienes muebles a los bienes distintos de los inmuebles, incluidos todos los bienes corporales o intangibles distintos de los inmuebles. Estos activos no están vinculados permanentemente a bienes inmuebles y, por lo general, son removibles. La propiedad de bienes muebles se denomina "bienes muebles".

(3) Propiedad

Es un concepto jurídico que incluye diversos derechos relacionados con la propiedad.

(4) Activos

En términos generales, los activos se suelen utilizar para representar bienes inmuebles, bienes muebles o ambos.

En valoración de activos, el activo se entiende más como la disposición y combinación de varios derechos sobre un activo.

2. El concepto económico de valoración de activos

Es decir, en sentido económico, el tasador evalúa la propiedad o “patrimonio del propietario” del activo, más que el tangible. El activo o activo intangible en sí.

3. El concepto de depreciación

El concepto de depreciación utilizado por los tasadores en el negocio de tasación de activos se refiere a cualquier parte que se deduce del costo estimado de reposición nueva. Estas deducciones (depreciación en valoración) se pueden clasificar, según su causa, en pérdidas materiales, obsolescencia funcional (técnica) o depreciación económica (entorno externo).

El concepto de "depreciación" en contabilidad se refiere a una amortización del costo original de un activo por parte de los contadores de acuerdo con el principio del costo histórico, independientemente de si la amortización es consistente con la situación real.

La diferencia más importante entre la depreciación en valoración y la contabilidad es que para los tasadores, la "depreciación acumulada" en la valoración debe estar relacionada con el mercado y reflejar las condiciones relevantes del mercado la "depreciación acumulada" en la "Depreciación" contable; " está relacionado con principios contables y no refleja las condiciones del mercado.

4. Los conceptos de mercado, costo, precio y valor

Los estándares de evaluación internacionales señalan que precio y costo son cosas.

El valor real es una estimación del precio al que se negociaría un activo en condiciones específicas.

El mercado es un sistema en el que se comercializan bienes y servicios entre compradores y vendedores bajo la acción del mecanismo de precios.

El costo es un concepto relacionado con la producción que es la cantidad monetaria pagada por bienes o servicios, o la cantidad monetaria necesaria para producir bienes y prestar servicios.

El precio es un concepto relacionado con el intercambio de bienes o servicios. Representa la cantidad monetaria requerida, proporcionada o pagada por un determinado bien o servicio, y refleja el monto monetario de la transacción real del bien o servicio. servicio. En términos generales, el precio refleja el reconocimiento por parte de un comprador y/o vendedor específico del valor de un bien o servicio en condiciones específicas.

El valor es un concepto económico, el valor no es un hecho. Es simplemente una estimación del precio que es más probable que se alcance si los bienes y servicios se comercializan a un valor específico durante un período de tiempo específico. El concepto económico de valor refleja el juicio del mercado (más que el de un comprador o vendedor específico) sobre los beneficios que alguien obtiene de poseer un bien o recibir un servicio en la fecha de vigencia del valor (fecha base).

Uso

El propósito, también conocido como uso, se refiere al uso máximo posible de los activos en las circunstancias que son realmente posibles, razonablemente justificadas, permitidas por la ley, financieramente viables y capaces. para realizar el valor de los bienes cuyo uso se evalúa.

Los conceptos utilizados son parte integral de la evaluación del valor de mercado.

Si bien el concepto de uso no aparece en la definición de valor de mercado en las normas internacionales de valoración, los tasadores deben analizar el uso de los activos a tasar con base en información relevante y evaluar el valor de los activos sobre esta base.

6. Valor de mercado y valores distintos del valor de mercado

(1) Valor de mercado.

La definición de valor de mercado en los estándares internacionales de valoración es la siguiente:

El valor de mercado se refiere a la estimación de un activo en una transacción en condiciones de plena competencia entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto después comercialización normal en la fecha del valor base de valoración. Ambas partes deben actuar de forma racional y prudente sin ningún tipo de coerción.

Según la definición de valor de mercado, el valor de mercado tiene los siguientes elementos:

Primero, compradores dispuestos.

Se refiere a la parte que tiene la motivación de comprar pero no está obligada a comprar. El comprador realizará una compra basándose en la situación real del mercado actual y el valor esperado del mercado actual. El comprador no estará particularmente ansioso por comprar, ni decidirá comprar bajo ninguna condición de precio, es decir, lo hará. No pagar un precio superior al precio de mercado.

En segundo lugar, vendedores dispuestos.

Significa que una de las partes no está dispuesta a vender apresuradamente ni está obligada a vender a ningún precio, ni seguirá manteniendo el activo con la esperanza de conseguir un precio que el mercado actual considere. irrazonable. El vendedor dispuesto espera vender el activo en el mercado abierto a un precio que pueda alcanzar, sujeto a las condiciones del mercado, después de la comercialización necesaria.

3. Fecha base de evaluación.

Significa que el valor de mercado es el valor en una fecha específica y solo refleja las condiciones reales del mercado y las condiciones en la fecha base de valoración, en lugar de las condiciones y condiciones del mercado antes o después de la fecha base de valoración.

En cuarto lugar, expresado en unidades monetarias.

El valor de mercado es el precio pagado en términos monetarios por un activo en una transacción de mercado en condiciones de igualdad, generalmente expresado en moneda local.

Quinto, el comercio justo.

Se refiere a transacciones entre partes que no tienen una relación específica o especial, es decir, transacciones entre partes que deben actuar de forma independiente.

En sexto lugar, hay tiempo suficiente para que los activos se muestren en el mercado.

Los activos deben exhibirse en el mercado de la manera más adecuada. El tiempo de exhibición específico de los diferentes activos debe variar según las características del activo y las condiciones del mercado, pero el tiempo de exhibición debe permitir que el activo atraiga. un número suficiente de compradores potenciales. Atención domiciliaria.

En séptimo lugar, ambas partes son inteligentes y cautelosas.

Significa que tanto el comprador dispuesto como el vendedor dispuesto conocen razonablemente su naturaleza y características, uso real, uso potencial y condiciones de mercado en la fecha base, y se supone que las partes actuarán por su cuenta. intereses basados ​​en el conocimiento anterior. Tome decisiones, actúe con precaución y obtenga un precio por el trato.

El valor de mercado refleja el juicio integral del mercado en su conjunto compuesto por varias entidades del mercado sobre la utilidad y el valor de los activos que se evalúan, y es diferente del juicio de entidades del mercado específicas.

(2) Valor distinto del valor de mercado

Las normas internacionales de valoración no dan una definición de valor no de mercado. Los valores distintos del valor de mercado también se denominan valor de no mercado u otros valores, que se refieren a varios tipos de valor que no cumplen con la definición de valor de mercado.

Los valores distintos del valor de mercado se pueden dividir en tres categorías, que incluyen: valor específico de la entidad, valor específico del swap de activos y valor especialmente definido por ley y contrato.

Los valores distintos del valor de mercado incluyen principalmente el valor razonable, el valor de la inversión, el valor especial, el valor de la cooperación, etc.

.

Valor razonable: el valor de un activo que se intercambiaría entre compradores y vendedores racionales y dispuestos en una transacción de mercado justa.

Valor de la inversión: El valor de un activo para un inversor o tipo de inversor específico con el fin de realizar una inversión específica o lograr un objetivo comercial específico.

Valor especial: Superior al valor de mercado, refleja el valor de los atributos específicos de un activo sólo para un comprador específico.

Valor sinérgico: el valor añadido generado por la combinación de dos o más intereses, donde el valor de los intereses combinados es mayor que la suma de los intereses originales.

7. Métodos de valoración

Las normas de valoración internacionales establecen claramente que el método de costes, el método de mercado y el método de ingresos son los tres métodos de valoración básicos más utilizados en la valoración de activos.

(5) Código de conducta en estándares internacionales de evaluación.

Incluye introducción, alcance, definiciones, ética, competencias, requisitos de divulgación e informe de evaluación.