Estudio de caso sobre la eficacia de la prioridad de seguridad de las transferencias
1.Análisis del concepto de transferencia de garantía y ámbito de aplicación del artículo 24
(A) Concepto de distinción: transferencia de garantía y deuda física.
La garantía de cesión se refiere a una garantía atípica en la que el deudor o un tercero transfiere la propiedad de la cosa garantizada al acreedor con el fin de garantizar el cumplimiento de la deuda. Si el deudor cumple la deuda, el acreedor devolverá la cosa. Si el deudor no cumple, el acreedor podrá recuperar la cosa del acreedor. La recuperación de deuda en especie se refiere a un acuerdo entre el deudor y el acreedor para transferir la propiedad del deudor o de un tercero con el consentimiento del tercero a la propiedad del acreedor para saldar la deuda anterior.
Existe cierta similitud entre cesión de garantía y pago de deuda en especie. En la superficie, ambos tienen un acuerdo para transferir la propiedad de la materia, pero el momento en que se forma la expresión de intención suele ser diferente: la expresión de intención de transferir la garantía generalmente se establece antes de que venza la deuda pero la expresión; La intención de saldar la deuda con cosas generalmente se establece antes de que venza la deuda o después de su vencimiento. Pero la diferencia más importante entre ambas reside en el nivel sustantivo del contenido de la manifestación de intención: cuando las partes establecen una garantía de transferencia, no expresan su intención de transferir la propiedad de la cosa, sino que sólo expresan su verdadera intención. intención de establecer una garantía para el contrato de préstamo, sin embargo, cuando las partes llegan a un acuerdo para pagar las deudas con cosas, al llegar a un acuerdo, el problema a resolver es cómo liquidar los derechos y deudas del acreedor entre las partes una vez que expire la deuda; - al transferir la propiedad de la materia antes de la terminación de la relación de derechos y deudas del acreedor, es decir, las dos partes efectivamente han llegado a un acuerdo para transferir la propiedad de la materia al firmar el contrato de compraventa.
(2) Caso Rector N° 72: Transferencia de Garantía y Transformación del Pago de Deuda en Propiedad
La Corte Suprema investigada en el Caso Rector N° 72 [(2015) Minyi Zhongzi No. 180] Ming, Tang Long y otros cuatro firmaron múltiples contratos de préstamo con Yanhai Company en 2013 y obtuvieron un total de 260 millones de yuanes en derechos de acreedor de Yanhai Company a través de préstamos reales y aceptando la transferencia de reclamaciones de otras personas. Para garantizar el cumplimiento del contrato de préstamo, las cuatro personas firmaron múltiples contratos de preventa con Yanhai Company y completaron la presentación y el registro. Una vez que los derechos del acreedor vencen uno tras otro, ambas partes confirman el monto del principal y los intereses adeudados sobre el préstamo mediante conciliación. Luego, las dos partes volvieron a firmar el "Contrato de venta de casa comercial", estipulando que Yanhai Company vendería la casa bajo su nombre a cuatro personas, y el capital y los intereses atrasados se convertirían en el precio de compra pagado de la casa. Las tarifas de entretenimiento de compra se pagarían en una sola suma después de que todos los derechos de propiedad de la propiedad en cuestión fueran transferidos y registrados a Yanhai Company.
A juzgar por los hechos constatados por el tribunal, si bien ambas partes inicialmente expresaron su intención de otorgar garantía de préstamo, cuando se determinó que el prestatario no podía pagar el préstamo, ambas partes habían llegado a un acuerdo sobre la relación. entre la garantía del préstamo y el contrato de compraventa. Este es un acuerdo de transacción en el que ambas partes llegan a un acuerdo para cambiar la relación jurídica y lograr un equilibrio entre los derechos y obligaciones de ambas partes. Por lo tanto, la Corte Suprema sostuvo que las partes en este caso no firmaron un contrato de compraventa de vivienda comercial para brindar garantía para el cumplimiento del contrato de préstamo entre las partes, y no había lugar para la aplicación del artículo 24. [1]
(3) La aplicación del artículo 24: limitada al verdadero significado de “garantía de transferencia”
De las reglas de sentencia del Caso Rector No. 72, Artículo 24 La La aplicación se limita estrictamente al verdadero significado de "cesión de garantía", que también es consistente con la intención original de "firmar un contrato de compraventa como garantía para un contrato de préstamo privado" estipulada en el artículo 24, es decir, solo las partes firman con la intención de ceder garantía Sólo en los contratos de compraventa se podrá aplicar el artículo 24.
En la práctica, aunque la denominación del contrato firmado por las partes es "contrato de compraventa", la definición de la naturaleza de la relación jurídica no debe limitarse a la apariencia del contrato, sino que debe ser determinada por la verdadera expresión de las intenciones de las partes. Esto se debe a que el estándar de apariencia del momento en que se concluye el contrato de compraventa es esencialmente una consideración para determinar la verdadera intención de las partes y aún así debe determinarse adecuadamente en función de la verdadera intención de las partes. Si las partes acuerdan transferir la propiedad del objeto del contrato de compraventa cuando la deuda no puede cumplirse, o el deudor no necesita cumplir el contrato de compraventa para pagar la deuda, o se compromete a dar prioridad al cumplimiento del préstamo contrato, se considerará que las partes no han transferido la propiedad de la cosa objeto del contrato de compraventa, cuyo efecto es únicamente el de garantizar el cumplimiento del contrato de préstamo. Sin embargo, si la parte interesada aclara el monto de la deuda después de su vencimiento (o hace arreglos por adelantado antes de que venza la deuda), cumple claramente la deuda del préstamo entregando la casa y estipula claramente los derechos y obligaciones de ambas partes en la relación comprador-vendedor, en esencia, al cambiar la deuda y transferir el objeto del contrato de compraventa, se elimina la relación original acreedor-deuda. En este momento, se debe considerar que el prestamista tiene el efecto de obtener la propiedad de la materia, y el prestatario también tiene el efecto de obtener el precio (compensación del préstamo). deuda en especie.
Por tanto, el requisito previo para la aplicación del artículo 24 es determinar las verdaderas intenciones de las partes. Este punto también se refleja en la Sentencia del Caso Rector No. 72: Antes de firmar el contrato de compraventa de vivienda comercial, las dos partes sí tenían una relación de contrato de préstamo, firmaron un contrato de preventa de vivienda comercial y registraron un aviso de vivienda a nombre del acreedor. Sin embargo, según el acuerdo entre las dos partes, el objetivo de este enfoque es garantizar el cumplimiento de la deuda. Si el deudor paga la deuda, tiene derecho a recomprarla. Es decir, aunque el "Contrato de Preventa de Vivienda Comercial" también es un contrato de compraventa en la forma, el verdadero significado de ambas partes es únicamente "transferencia de garantía". En cuanto a la práctica de que ambas partes paguen sus deudas una vez vencido el préstamo, conviertan el préstamo en dinero para la compra de una vivienda y vuelvan a celebrar un contrato de venta de vivienda comercial, se debe determinar que la verdadera intención de ambas partes es rescindir el préstamo. relación contractual y establecer una relación contractual de venta mediante la ejecución del contrato de venta.
En el proceso judicial, el acuerdo contractual no es el único factor de decisión. Los antecedentes de la transacción [2], el acuerdo de derechos y obligaciones entre las partes [3] y el desempeño real [4] están estrechamente relacionados. Sólo examinando exhaustivamente toda la estructura de transacciones de las partes podremos determinar con precisión si las partes firmaron el contrato de venta con fines de garantía de préstamo. Después de la firma del contrato, si las partes llegan a un acuerdo sobre el cambio de la naturaleza y el contenido de la relación jurídica, prevalecerá el acuerdo modificado.
En nuestra opinión, la importancia de distinguir la relación entre “cesión de garantía” y “deuda en cosa por deuda” en función de la verdadera intención de las partes incluye dos aspectos: Primero, la “cesión de garantía” no puede absorber "deuda en cosa por deuda" "El valor institucional del primero y la verdadera intención de las partes residen en la realización de la garantía de los créditos, mientras que el segundo es el pago de las deudas crediticias. El poder judicial aquí debe plenamente respetar la autonomía de las partes, si las disputas entre contratos de préstamo y contratos de venta son comunes Incluyendo el alcance del ajuste del sistema de "garantía de transferencia", la relación "deuda con cosa" inevitablemente caerá en el siguiente argumento circular: desde la transferencia; de la materia en el contrato de compraventa tiene el carácter de garantía, el acuerdo de las partes sobre la transferencia de la materia viola la prohibición de los derechos hipotecarios, y porque el "acuerdo de transferencia de la materia" es a la vez un componente de las condiciones asumidas y El objeto de la evaluación legal, por lo que mientras exista un "acuerdo de transferencia de materia", es un contrato inválido. Evidentemente, esto no satisface las necesidades de la práctica judicial actual.
Dos. Artículo 24: No se reconoce expresamente la naturaleza de la garantía mobiliaria sobre el valor transferido.
En la sociedad moderna, el fenómeno de la superposición de reclamaciones es jerárquico. Para equilibrar la relación entre los derechos de los acreedores, la ley establece el principio de derechos de los acreedores equitativos. Esto significa que, cuando el importe de los bienes pasivos del deudor permanece sin cambios, el valor de los créditos establecidos anteriormente puede verse diluido por los créditos establecidos más tarde. Se favorece una garantía mobiliaria porque garantiza el "estado de prioridad" del acreedor. Como dijo el profesor Cui Jianyuan, las garantías reales permiten a los acreedores intercambiar propiedades específicas del deudor como contraprestación y obtener prioridad en el pago cuando el deudor no cumple con sus deudas. [5] Puede decirse que la "prelación" es el atributo básico inherente a las garantías reales.
Sin embargo, el párrafo 2 del artículo 24 parece evitar deliberadamente la cuestión de si la garantía transferida es una garantía real y sólo estipula que el acreedor puede "solicitar la subasta del objeto del contrato de compraventa". para saldar la deuda." No existe una disposición clara que indique que los acreedores puedan recibir “prioridad en el pago” del producto de la subasta, por lo que el Artículo 24 obviamente no confiere efectos de derechos de propiedad al sistema de garantía de transferencia en un sentido normativo.
La razón fundamental de esta disposición es dar efecto a los derechos de propiedad al contrato de compraventa en la garantía de transferencia. Se trata de una regulación sobre la creación de derechos de propiedad en el nivel de configuración estándar, que obviamente excede la debida autoridad de interpretación judicial en el ámbito jurídico. sentido de los derechos de propiedad.
En derecho comparado, existen tres modos de cambio de derechos de propiedad en los sistemas de derecho civil: el modelo francés de derechos de acreedor con los requisitos más bajos para los cambios de derechos de propiedad se caracteriza por el hecho de que el significado de los cambios de derechos de propiedad tiene Se han incluido en el contrato de derechos de acreedor. Los cambios en los derechos de propiedad pueden ocurrir siempre que ambas partes lleguen a un acuerdo de derechos de acreedor, sin necesidad de llegar a un acuerdo de derechos de propiedad o publicar los derechos de propiedad. El segundo es el modelo austriaco de formalismo de los derechos de los acreedores, que se caracteriza por el hecho de que los cambios en los derechos de propiedad requieren registro o publicidad además del acuerdo entre las partes. El más estricto es el modelo alemán de formalismo de derechos de propiedad. Su característica es que el acto de los derechos del acreedor y el acto de los derechos de propiedad son independientes. Además de las reclamaciones en competencia, los cambios en los derechos de propiedad también requieren un acuerdo de derechos de propiedad independiente y medios de publicidad de los derechos de propiedad mediante el registro o la entrega.
Nuestro país adopta el principio del formalismo de los derechos de los acreedores y el modelo de cambio de derechos de propiedad con excepciones para la expresión de los derechos de los acreedores [6]. Bajo el formalismo de los derechos de los acreedores, ya sea por la falta de un acuerdo de derechos de los acreedores o por la falta de medios para dar publicidad a los derechos de propiedad, es difícil producir el efecto de cambios en los derechos de propiedad. Por lo tanto, según el formalismo de los derechos del acreedor, para que la garantía de transferencia tenga el efecto de garantizar los derechos de propiedad, debe tener un acuerdo sobre la garantía de transferencia y un medio de publicidad en el sentido de los derechos de propiedad. Sin embargo, al examinar la garantía de transferencia (tomando como ejemplo la garantía de bienes inmuebles), encontramos que si bien el contrato de compraventa tiene el significado de garantía, el inmueble como "garantía" no registra ninguna "garantía real" en el sentido de los derechos de propiedad, y no puede tener el efecto de dar publicidad a los derechos de propiedad, y por lo tanto no puede tener el efecto jurídico de constituir garantías reales. Cabe señalar que aunque se complete el registro de transferencia, no se producirán los efectos anteriores. Debido a que en la transferencia de la garantía las partes han llegado a un acuerdo sobre los derechos del acreedor "garantizados", en consecuencia, el registro de las "garantías reales" debe realizarse en lugar del registro de la "propiedad".
En base a esto, cuando el tribunal maneja la garantía de transferencia, si bien puede determinar con base en los hechos del caso que las dos partes firmaron el contrato de compraventa para garantizar el contrato de préstamo, no corresponde determinar que las dos partes "formaron una relación de garantía real". Porque, si bien las partes han expresado subjetivamente una intención específica de constituir una garantía y han firmado un contrato de compraventa para realizar la expresión de la intención, debido a la falta de medios de publicidad de los derechos de propiedad, no ha surgido ninguna relación jurídica para garantizar los derechos de propiedad. . Esto también concuerda con las opiniones expuestas por el Tribunal Supremo en las "Diversas opiniones sobre el fortalecimiento adicional del trabajo procesal financiero" (Fafa [2065 438+07] No. 22): Frente a nuevos tipos de garantías, "además al artículo 52 de la Ley de Contratos Excepto los contratos inválidos especificados en la ley, el nuevo tipo de contrato de garantía debe determinarse como válido de conformidad con la ley si cumple con las disposiciones de la Ley de Propiedad sobre garantías reales; La validez de sus derechos de propiedad también debe determinarse de acuerdo con la ley." Se puede ver que el Tribunal Supremo todavía se adhiere al principio de "publicidad de los derechos de propiedad", aunque La validez del contrato de compraventa en el sentido de derechos obligatorios Se afirma el derecho, pero no se reconoce su efecto de garantía en el sentido del derecho de propiedad. La validez de la garantía mobiliaria aún debe basarse en ciertos requisitos previos, es decir, "el cumplimiento de las disposiciones de la Ley de Propiedad sobre garantías reales", específicamente, el cumplimiento de las disposiciones sobre divulgación de derechos de propiedad.
3. Etapa de Transición: Análisis de Prioridad de la Garantía de Transferencia
Como se mencionó anteriormente, obviamente es la tendencia general incorporar la garantía de transferencia al Código Civil o Ley de Propiedad y estipularla en paralelo al actual sistema de seguridad. Actualmente las garantías de transferencia no pertenecen a las garantías reales expresamente estipuladas en nuestro país, y el artículo 24 no confiere prioridad de pago. La prioridad de la garantía de transferencia no ha sido afirmada en ningún sentido normativo, y el título de "garantía" puede no ser digno de ese nombre. Sin embargo, si la garantía de transferencia no tiene ninguna función de garantía, no tendrá sentido que las partes opten por firmar un contrato de venta como garantía, lo que no favorecerá la realización de las necesidades de conveniencia financiera de las entidades del mercado. Por lo tanto, durante este período transitorio, confirmar la prioridad de la garantía de transferencia para hacer realidad su eficacia es un reflejo del respeto a la autonomía de las partes.
Si la garantía de transferencia tiene prioridad, su prioridad no es más que si el acreedor puede exigir la ejecución del contrato de compraventa. (Es decir, ¿puede un acreedor obtener derechos de propiedad exclusivamente?) Si un acreedor no puede exigir el cumplimiento de un contrato de compraventa, ¿puede obtener el derecho de prioridad para reembolsar sus derechos de acreedor?
(1) En la práctica judicial, es difícil respaldar la solicitud del acreedor garantizado del cesionario para la ejecución del contrato de compraventa.
La oposición al requisito del acreedor de cumplir el contrato de compraventa sostiene que permitir al acreedor obtener derechos de propiedad puede violar la prohibición de hipoteca, perjudicando así los intereses del deudor o de otros acreedores.
La práctica judicial prohíbe a los acreedores obtener derechos de propiedad mediante la ejecución de contratos de compraventa, lo que también se basa en la prohibición de las hipotecas: por ejemplo, en el caso Shen Minzi No. 3051 (2015), la Corte Suprema sostuvo que el acuerdo entre los dos "Se excluye el procedimiento de liquidación del inmueble garantizado" y "existe posibilidad de injusticia sustancial debido a cambios en el mercado". Sin embargo, el párrafo 2 del artículo 24 ya ha resuelto el problema anterior: en cuanto a la realización de la garantía de transferencia, el párrafo 2 del artículo 24 estipula que el acreedor tiene la obligación obligatoria de pagar la diferencia entre el valor de la cosa y la deuda. Bajo esta obligación, incluso si el acreedor no tiene lugar a violar la prohibición de hipotecas al optar por cumplir el contrato de compraventa.
Sin embargo, según la legislación actual, incluso si se asume la obligación de liquidación, la solicitud del acreedor de ejecutar el contrato de compraventa parece difícil de sustentar. Antes de la promulgación oficial del Reglamento de Préstamos Privados, la Corte Suprema estipulaba en el artículo 25 del Borrador para Comentarios: “El precio pactado en el contrato de compraventa es significativamente mayor o menor que el precio de mercado en el momento de la ejecución del contrato. Las partes afirman que el contrato debe ejecutarse según el precio de mercado, el tribunal popular debe respaldarlo si una de las partes reclama el reembolso o compensación por la diferencia entre el precio del contrato de compraventa completado y el principal y los intereses del préstamo. reembolsado, el tribunal popular debe apoyarlo "En lo que respecta al contenido del proyecto, respalda la premisa de cumplir con la obligación de liquidación. , continuar ejecutando el contrato de compraventa. Cuando se promulgó formalmente el Reglamento de Préstamos Privados, se abandonó la teoría de la atribución de liquidación y se adoptó la teoría del castigo de liquidación. El Tribunal Supremo no ha dado una explicación clara sobre la comprensión y aplicación de las disposiciones sobre préstamos privados, lo que parece ser un misterio. En cualquier caso, de los cambios en las normas anteriores se desprende que incluso si el acreedor ha cumplido con sus obligaciones de liquidación, el Tribunal Supremo no está dispuesto a apoyar la solicitud del acreedor de ejecutar el contrato de compraventa.
El autor especula que la razón importante por la que el Tribunal Supremo abandonó la teoría de la responsabilidad de liquidación es que a la ejecución del contrato de compraventa todavía le falta el vínculo más importante: el acuerdo entre las partes. Aunque algunas personas creen que si el deudor no cumple con el préstamo a su vencimiento, el acreedor obtendrá la propiedad de la casa. Esto no se desvía de la intención original de las partes de celebrar la transacción, ni viola el acuerdo. Presunción de la intención del deudor al constituir la garantía. Sin embargo, cuando la Corte Suprema explicó la diferencia entre la garantía de transferencia y el acuerdo de pago en la “Interpretación y Aplicación de las Condiciones del Préstamo Privado”, mencionó que la función principal del acuerdo de pago es constituir una garantía anticipada de la deuda. , y el incumplimiento de la deuda es la condición de cesación. En la garantía de transferencia, "el vendedor nunca ha vendido el objeto a la otra parte". Los dos tienen sus propias cualidades y no pueden confundirse. Se puede observar que el Tribunal Supremo no apoyó la intención de las partes al firmar el contrato de compraventa de que "si el préstamo no puede cumplirse a su vencimiento, la ejecución del contrato de compraventa realizará la función de garantía".
(2) Con base en la ocurrencia de cambios en los derechos de propiedad, un análisis práctico de si la garantía de transferencia puede obtener prioridad en el pago.
Dado que el vendedor no puede exigir el cumplimiento del contrato de compraventa, ¿se puede dar prioridad al precio de la subasta? En la práctica, cuando las partes establecen garantías de transferencia mediante la firma de contratos de compraventa de viviendas comerciales, suelen ir acompañadas de las acciones correspondientes, como la presentación del contrato, la firma en línea, el prerregistro o la entrega de bienes inmuebles. La actitud de la práctica judicial no es uniforme en cuanto a si este comportamiento tiene efecto publicitario y si es suficiente para luchar contra los acreedores posteriores.
En (2017), el Caso N° 543 del Tribunal Popular Supremo, el Tribunal Supremo señaló directamente que, de acuerdo con el artículo 24 del "Reglamento de Préstamos Privados", el acreedor de la garantía de transferencia puede solicitar una transferencia de Garantía cuando el deudor no cumple con sus deudas. Cuando la cosa es subastada y vendida, sus derechos sobre la misma son sólo derechos ordinarios, no derechos de prioridad. En el caso de (2015) Shen Min Zi No. 3051, el prestatario manejó el registro de preventa de viviendas comerciales en nombre del prestamista y firmó el correspondiente contrato de venta de viviendas comerciales. Posteriormente, el prestatario pagó parte del capital y canceló el registro de preventa de dos casas comerciales. Al respecto, la Corte Suprema sostuvo que la conducta del partido de registrar la preventa de vivienda comercial "tiene el efecto de publicidad y confrontación con terceros, y puede restringir la transferencia u otra disposición de la vivienda garantizada". Tribunal Supremo Popular (2016), Caso N° 1689. Para garantizar el cumplimiento de las deudas, el deudor transfirió el capital al acreedor y acordó condiciones de recompra y condiciones de liquidación si las deudas no se cumplían a su vencimiento. Al respecto, la Corte Suprema sostuvo que si las partes acordaron que si la deuda no puede pagarse a su vencimiento, el acreedor dará prioridad al pago de sus derechos mediante la enajenación del patrimonio, para luego devolver el monto restante al deudor, indicando que el acreedor "goza de prioridad en el pago del bien hipotecado, antes que en la propiedad". En estos dos casos, la actitud de la Corte Suprema es obviamente diferente a la del Caso No. 543. Comparando los hechos de los tres casos, podemos encontrar que la diferencia radica en si las partes han adoptado ciertos métodos de divulgación pública: En el En los dos últimos casos, se ha modificado el patrimonio. Registro, la vivienda comercial se ha registrado para preventa.
Se puede observar que para las garantías de transferencia que hayan adoptado ciertas medidas de publicidad, el tribunal también reconocerá el derecho prioritario a una compensación basada en la externalidad de proteger los derechos de propiedad en algunos casos.
Creemos que la lógica para juzgar que la garantía de transferencia tiene prioridad en los casos antes mencionados incluye dos niveles: En primer lugar, según lo dispuesto en el artículo 24, el contrato de préstamo y el contrato de compraventa en la garantía de transferencia son un contrato válido. Por lo tanto, los procedimientos de registro (presentación) realizados por las partes sobre la base de un contrato válido también son registro (presentación) válido en segundo lugar, con referencia al sistema de protección del orden de los contratos de compraventa múltiples y las normas de identificación de los derechos de entidad que excluyen; objeciones de ejecución, procedimientos efectivos de registro (presentación) Es uno de los criterios para juzgar si un acreedor puede disfrutar de prioridad (no es el único criterio, también incluye factores como si el precio es razonable y si el precio se paga). En el caso de los procedimientos de registro (presentación), los acreedores de transacciones posteriores obviamente tienen el deber de revisar el estado de propiedad de la materia en cuestión, especialmente los bienes inmuebles, antes de llegar a una transacción con el deudor. Si la propiedad no está registrada a nombre del deudor, basándose en la credibilidad del registro del inmueble, los acreedores en transacciones posteriores no tienen motivos para creer que el deudor es la persona con derecho a disponer del inmueble. En este caso, si el acreedor aún firma un contrato de compraventa con el deudor en transacciones posteriores, difícilmente puede considerarse subjetivamente como buena fe. En cuanto a los acreedores ordinarios posteriores, al establecer una relación acreedor-deuda con el deudor, la materia no parece ser propiedad del deudor. Por supuesto, no existe ninguna expectativa psicológica de que puedan reclamar el cumplimiento de sus derechos sobre la materia en cuestión si el deudor no cumple. Por lo tanto, cuando exista un conflicto entre el acreedor del título de transferencia y el acreedor de la transacción posterior o el acreedor general con respecto al orden de pago del objeto, se debe afirmar que el acreedor del título de transferencia que adopta el método de divulgación pública tiene prioridad. sobre los dos últimos.
En teoría, ya sea la entrega de bienes inmuebles, la presentación de un contrato, la firma en línea, el registro de aviso o el registro de transferencia, tiene un cierto efecto publicitario en apariencia. Sin embargo, si cualquier método de publicidad es suficiente para conceder prioridad al acreedor garantizado, también puede sospecharse que se trata de una ampliación ilimitada de la prioridad. Por tanto, el autor cree que procede limitar el método de publicidad al caso de registro de transferencia. Esto es similar a la opinión del Tribunal Supremo en el documento de 2010 "Jueces expertos del Tribunal Supremo Popular explican cuestiones difíciles en juicios civiles y comerciales y un volumen de orientación sobre juicios financieros": "Aunque la Ley de Propiedad no prevé la transferencia de garantías, en la práctica judicial, no debe considerarse simplemente inválido, especialmente la garantía de transferencia de bienes raíces, el efecto de los derechos de propiedad generalmente debe ser reconocido por el procedimiento de transferencia de bienes raíces "Lo que se menciona aquí es solo la situación del registro de transferencia de bienes raíces. lo que puede darle a la garantía de transferencia un efecto de prioridad similar a los derechos de propiedad de la garantía legal. Sin embargo, es necesario dejar claro que esta opinión también está sesgada al afirmar directamente la efectividad de los derechos de propiedad de la garantía de transferencia. Bajo la premisa de que la garantía transferida no es una garantía mobiliaria, su llamada prioridad solo le otorga una cierta prioridad de reclamaciones basadas en derechos de propiedad, no una prioridad basada en derechos de propiedad.
Cuatro. Conclusión
El artículo 24 del "Reglamento de Préstamos Privados" establece preliminarmente las reglas de adjudicación para los tipos de disputas sobre garantías de transferencia. Sin embargo, los problemas encontrados en la práctica judicial de las garantías de transferencia no pueden resolverse únicamente con la interpretación judicial de este artículo y aún deben ser regulados por la legislación. Por lo tanto, al aplicar el artículo 24, se debe observar estrictamente su ámbito de aplicación, respetar el principio de autonomía de las partes y determinar la verdadera intención de las partes, ya sea establecer una garantía o establecer una relación de venta. Sólo hay margen para la aplicación del artículo 24 si las partes realmente desean transferir la garantía.
A juzgar por la formulación específica del artículo 24, aunque se ha hecho un intento audaz de construir un sistema de garantía de transferencia, no se ha confirmado claramente que la garantía de transferencia tenga el efecto de garantías reales. Desde la perspectiva de la práctica judicial, aunque las partes no han logrado obtener el efecto de confrontación de derechos de propiedad, si las partes adoptan ciertos medios para publicitar los derechos de propiedad, basados en la protección de la apariencia de los derechos de propiedad, la Corte Suprema se inclina a creer que los acreedores garantizados puedan recibir beneficios antes que los acreedores posteriores. Sólo cuando esta parte establezca que la parte garantizada tiene su valor, los propósitos de garantía de ambas partes no serán frustrados.
Nota:
[1] También aparecieron opiniones similares en (2017) Solicitud n.º 4410 del Tribunal Popular Supremo.
[2] En (2013) En El caso de Tizino. 135. Meijia Real Estate pidió prestados 3,4 millones de yuanes a Yang Weipeng para reembolsar el préstamo anterior y evitar que el acreedor original obtuviera la propiedad de la tienda en cuestión con un precio total de 3,4 millones de yuanes basado directamente en el contrato de venta de viviendas comerciales anterior de Yang Weipeng. Pagó 3,4 millones de yuanes a Meijia según las instrucciones de la empresa Meijia.
Con base en estos antecedentes, la Corte Suprema determinó que la verdadera intención de Meijia Company al firmar el "Contrato de venta de viviendas comerciales" con Yang Weipeng no era venderle la propiedad involucrada en el caso por 3,4 millones de yuanes.
[3] (2018) Caso N° 234 del Tribunal Supremo Popular, el número de casas compradas por ambas partes del contrato (el comprador es una persona física y el acuerdo es comprar 226 casas comerciales a la vez tiempo), el precio unitario real de la casa y el precio de compra pagado. El monto, el método de pago de la llamada tarifa de intermediario y el derecho del vendedor a recomprar dentro de un cierto período de tiempo están todos relacionados con la ley del Contrato de compraventa de casa con el objeto de pagar el precio de compra para obtener la propiedad de la casa. Sobre esta base, el Tribunal Supremo confirmó la conclusión de primera instancia de que la relación entre las dos partes no era un verdadero contrato de compraventa de viviendas comerciales, sino una relación jurídica de préstamo garantizada por el contrato de compraventa.
[4] En el caso de la Solicitud n.º 3725 de la Corte Suprema (2016), el tribunal determinó que, además del hecho de que el contrato era diferente de la relación general de venta de viviendas comerciales, había muchos cosas en el desempeño real de las partes: Venta El comprador en realidad pagó más de 4 millones de yuanes en intereses al comprador después de que el tribunal confiscó la propiedad, ambas partes entregaron la propiedad, pero la posesión del comprador no se basó en el comportamiento de entrega normal; Con base en el acuerdo contractual y el desempeño real de ambas partes, la Corte Suprema determinó que la verdadera intención de ambas partes era una garantía de préstamo.
[5] Véase Cui Jianyuan: "Derechos de propiedad: normas y conocimientos: centrándose en la interpretación de la ley de derechos de propiedad de China" (volumen 2), Tsinghua University Press, edición de 2011, página 736.
[6] Por ejemplo, la adquisición de derechos de gestión de contratos de tierras rurales, servidumbres y otros derechos de propiedad puede surtir efecto sin registro.