¿Cómo estiman el valor los tasadores? (i)

Para hablar de teoría de la evaluación, tenemos que utilizar un conjunto de principios de evaluación inmobiliaria que se han desarrollado durante mucho tiempo. Estos principios también se utilizan, total o parcialmente, para evaluar maquinaria, piedras preciosas y obras de arte. Una evaluación es una opinión que evalúa algún aspecto de las propiedades de algo. Las reseñas pueden describir el atractivo, el estilo, la calidad, el tamaño, el peso o el color de un artículo. Además, los términos "tasación" y "tasación" se utilizan indistintamente para expresar una opinión sobre la medición del valor monetario de una propiedad. Dado que los términos valor y propiedad se utilizan con tanta frecuencia, es importante comprobar la idea de que cambian en diferentes contextos. y especificar su finalidad.

Para el proceso de evaluación, quién posee los derechos de propiedad y cuál es el propósito de la evaluación son las cosas más básicas. Si no existe una premisa de valor definida, no se puede realizar la valoración. Por ejemplo alguien me preguntó: ¿Cuánto vale mi auto? Como no hay otra información adicional necesaria, no se puede obtener una respuesta significativa. El valor no puede existir en absoluto. Pero debe haber un tiempo, un lugar, un propietario potencial y un uso potencial. ¿Cuál es el valor de un coche a los ojos de los "espectadores"? Necesitamos saber quién es este espectador. Es:

1. Compañía de seguros

2. Concesionario de autos usados

3. Vecino

4. >

5. Contador

6.

7. ¿Eliminación de basura? …

En lo que respecta a los métodos de valoración, existen tres métodos de valoración aceptables: método de costes, método de ingresos y método de mercado. También se pueden encontrar otros métodos en los libros de texto. Sin embargo, a través del análisis, se puede encontrar que otros métodos son simplemente formas transformadas de estos tres métodos básicos.

Método del costo

El método del costo determina el beneficio futuro del propietario al determinar la cantidad requerida para reemplazar la capacidad de servicio futuro del activo que se está evaluando. Esto generalmente se define como costo de reposición. El supuesto de este enfoque es que el precio del nuevo activo es equivalente al valor económico de los servicios que el activo proporcionará durante su vida. El mercado es el campo de prueba para esta ecuación. Por ejemplo, si fijamos el nivel de precio de una máquina nueva en mucho más alto que el valor presente de sus beneficios económicos futuros. Entonces esta máquina definitivamente no se venderá. Por otro lado, la demanda superará la oferta y los precios aumentarán. Dado que el precio de un teléfono nuevo no cambia en el mercado, es igual a su valor justo de mercado.

Depreciación

Rara vez se requiere que los nuevos activos ofrezcan múltiples opciones de valor. Pero el método del costo siempre complica este proceso, es decir, requiere una estimación cuantitativa del nuevo valor debido al papel de la depreciación, que es el resultado del desgaste físico, la depreciación funcional y la depreciación económica del activo. La reflexión adecuada de los tres anteriores es la base para adoptar el método de evaluación de costos.

Enfoque de ingresos

El enfoque de ingresos no considera la composición de los costos ni la recompra de nuevos activos, sino que se centra en la capacidad del activo para generar ingresos. La base teórica es que el valor de un activo puede ser determinado por el valor presente de los beneficios económicos netos (entradas de efectivo menos salidas de efectivo) recibidos durante la vida económica del activo. Este concepto se describe maravillosamente en algunos libros. A menudo se dice que los activos (ya sean ladrillos y mortero, terrenos, equipos o acciones de una empresa) son lo que pueden valer de forma rentable en el mercado abierto, y que este valor se mide cuando se vincula a los riesgos inherentes al negocio. . la rentabilidad de los activos en ese momento.

"El concepto de valor presente"

Aquí se proporcionan algunos antecedentes a los lectores con los que es posible que no estén familiarizados, que es el "valor del dinero en el tiempo". El concepto es que un dólar ganado en el futuro valdrá menos que un dólar ganado inmediatamente ahora. Para explicar esto, extrajimos el siguiente párrafo de "Estrategia de beneficios de empresas conjuntas y licencias de propiedad intelectual":

Por ejemplo, si inventamos un método o un diseño que le permita dar un paseo mientras golpea con precisión la pelota de golf en el hoyo. .....Protegemos cuidadosamente nuestros diseños y los patentamos. Supongamos además que decidimos vender esta patente para desarrollar esta propiedad intelectual. Contactamos con dos empresas de equipos de golf y ambas estaban interesadas. Zing Golf ha pagado 550.000 dólares en efectivo, mientras que Congar Club ha pagado 300.000 dólares y planea pagar otros 300.000 dólares dentro de un año.

Si ambas empresas pagan en efectivo, la elección es obvia. Sin embargo, esta decisión se complicó por el retraso del Club C en realizar dos pagos. Los otros 50.000 dólares tienen que ser atractivos. Pero tenemos que considerar todas las incertidumbres del segundo pago.

¿La empresa C cerrará en un año? ¿No es multiplataforma con dinero para pagar? Si este nuevo diseño no permite que todos los golfistas estúpidos golpeen todas las bolas, ¿está dispuesta la empresa C a aceptar este alto precio? Tenemos que encontrar una manera de comparar estos dos métodos de pago de la misma manera.

¿Cuál es la diferencia fundamental entre los métodos de pago C y Z? Este ejemplo plantea el valor del dinero en el tiempo. Los conceptos se miden en valor presente y el valor presente del efectivo es obvio. No es difícil comparar el valor actual de los dos métodos de pago en efectivo. Cuando se introduce el factor tiempo, el problema se complica. ¿Cuál es el valor presente de 300 000 recibidos dentro de un año? ¿Qué necesitamos saber para calcular este resultado? El primer punto del que hablamos aquí es cómo podemos garantizar que este dinero se pague a tiempo y en su totalidad. Si realmente pensamos que el comprador tiene capacidad de pago, entonces podemos hacer las siguientes inferencias:

1 Si tenemos estos 300.000 hoy en lugar de un año después, podemos invertirlos en nuestro mercado monetario. financiar y obtener ingresos del 4%. A este tipo de interés, 300.000 valen 312.222. Esta operación utiliza una fórmula matemática básica. I = PRT (el interés es igual al capital multiplicado por la tasa de interés multiplicado por el tiempo). Para calcular directamente el valor futuro se puede convertir la fórmula a:

Valor futuro total = p (1+RT)

Viendo otros aspectos, nos preguntamos. , ¿deberíamos invertir en un año? ¿Cuánto fondo del mercado monetario se necesita para obtener 300.000? La respuesta es: 288, 256. Este cálculo es otra fórmula de conversión que utiliza la fórmula de interés básico.

Valor presente = valor futuro ÷ (1+RT)

3. Entonces, un año después, recibimos 300.000 yuanes Calculado a una tasa de interés del 4%, el valor presente. es 288.256 yuanes.

Si creo que la empresa C es financieramente sólida (como accionista de mi fondo del mercado monetario), entonces mi análisis está completo. Por otro lado, si no puedo garantizar recibir 300.000 a tiempo, o la totalidad. Para aceptar un mayor riesgo, tendría que exigir mayores rendimientos. El tipo de interés en el cálculo es una medida de nuestra tolerancia al riesgo. Con una tasa de interés del 15%, el valor presente de recibir $300 000 un año después es $258 453. Si se incluye el 25%, solo hay 234.438+0 millones. A continuación se muestra una comparación de las ventas proyectadas en varios escenarios: