El tercer aniversario de la política de colonización y regulación del mercado inmobiliario: el juego de “liberación” y “restricción”
Su Zhiyong, investigador/texto del grupo de expertos
El "30 de septiembre" de 2016 es un punto de inflexión histórico en el mercado inmobiliario. El New Deal del “30 de septiembre” lanzado en Beijing fue el grito de guerra para una nueva ronda de regulación inmobiliaria. En menos de un mes, 22 grandes y medianas empresas en Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Tianjin, Suzhou, Chengdu, Zhengzhou, Wuxi, Jinan, Hefei, Wuhan, Foshan, Nanning, Nanjing, Xiamen, Zhuhai, Florida, Huizhou y la ciudad de Nanchang.
El mismo día de la regulación del mercado inmobiliario "30 de septiembre", el 30 de septiembre de 2016, la Oficina General del Consejo de Estado emitió el "Aviso sobre la promoción del asentamiento de 100 millones de población no familiar en la Ciudad", que exige "Trece Durante el período del Plan Quinquenal, aceleraremos la eliminación de las barreras al registro de hogares migratorios entre áreas urbanas y rurales, mejoraremos aún más el sistema de políticas de apoyo y aumentaremos la tasa de urbanización de la población registrada en más de 1 punto porcentual al año. Para 2020, la tasa de urbanización de la población registrada de mi país aumentará al 45%.
Por un lado, hay "límites" de las políticas regulatorias, y por otro, está la "relajación" de la política de asentamiento, que pone a prueba la sabiduría regulatoria de los gobiernos locales.
Cambios en el sistema de registro de hogares
El ajuste y relajación de la política de registro de hogares surge de la contradicción cada vez más prominente entre el proceso acelerado de urbanización y el sistema de registro de hogares, y el grave fenómeno de separación del hogar. De los indicadores de urbanización se puede observar que la tasa de urbanización de la población permanente es significativamente mayor que la tasa de urbanización de la población registrada. En 2012, la tasa de urbanización de la población permanente de mi país alcanzó el 52,57%, mientras que la tasa de urbanización de la población registrada fue sólo del 35,29%, una diferencia de 17,28 puntos porcentuales. En 2014, la tasa de urbanización de la población permanente alcanzó el 54,77%, mientras que la tasa de urbanización de la población registrada era solo del 37,1%. La brecha se amplió a 17,67 puntos porcentuales y el fenómeno de la separación de hogares se volvió cada vez más grave.
En marzo de 2014, el Consejo de Estado promulgó el “Nuevo Plan Nacional de Urbanización (2014-2020)”, enfatizando la promoción ordenada de la urbanización de la población agrícola migrante y proponiendo impulsar la reforma del sistema de registro de hogares. y equiparación de los servicios públicos básicos, implementar políticas de liquidación diferenciadas. También se propone que para 2020, la tasa de urbanización de la población permanente alcance aproximadamente el 60% y la tasa de urbanización de la población registrada alcance aproximadamente el 45%. Este es el primer plan de urbanización promulgado e implementado por el gobierno central.
2065438+El 30 de septiembre de 2006, la Oficina General del Consejo de Estado emitió el "Plan para Promover el Asentamiento de 100 Millones de Población No Familiar en la Ciudad", brindando una vez más apoyo político para la urbanización. de la población registrada. El plan propone relajar completamente las restricciones de asentamiento para grupos clave en términos de ampliar los canales de asentamiento, y relajar completamente las condiciones de asentamiento para la población agrícola transferida, excepto en unas pocas megaciudades. Ajustar y mejorar la política de registro de hogares para megaciudades y megaciudades, enfocándose en resolver el problema del registro de hogares para los trabajadores comunes que cumplen con las condiciones. Ajustar y mejorar la política de asentamiento en las ciudades grandes y medianas.
El 11 de octubre de 2018, según lo previsto, la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma llevó a cabo una inspección sobre la implementación del plan para promover el asentamiento de 654.380 millones de personas no registradas en las ciudades.
El 8 de abril de 2019, la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma emitió las "Tareas clave para la construcción de nuevas urbanizaciones en 2019", proponiendo centrarse en el empleo y asentamiento de trabajadores agrícolas migrantes en las ciudades y promover el asentamiento. de 654.380 millones de personas no registradas en el hogar en las ciudades Se han logrado avances decisivos en el cultivo y desarrollo de áreas metropolitanas modernas, promoviendo una gestión refinada de las grandes ciudades, apoyando el desarrollo ordenado de pueblos característicos, acelerando la integración del desarrollo urbano y rural y logrando la integración. una población permanente de 654,38 millones a 3 millones las ciudades de Tipo II con una población de 3 millones a 5 millones deben liberalizar y relajar completamente sus condiciones de asentamiento y cancelar por completo las restricciones de asentamiento para grupos clave. Las megaciudades deben ajustar y mejorar sus políticas de asentamiento de puntos, aumentar significativamente la escala de asentamientos, racionalizar los proyectos de puntos y garantizar que el número de años de pago de la seguridad social y la duración de la residencia representen la proporción principal.
2065438+ En septiembre de 2009, la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma celebró una reunión de promoción in situ en Dongguan, Guangdong, enfatizando la implementación integral de la política de asentamiento urbano de 6543,8+ mil millones de personas no registradas en áreas clave, lograr avances decisivos antes de finales de este año y mejorar efectivamente el sector agrícola La calidad de la urbanización de la población transferida.
De los cambios en los datos estadísticos se desprende que se han logrado avances significativos en la promoción de la instalación de 654.380 millones de personas no registradas en ciudades y pueblos.
La tasa de urbanización de la población permanente aumentó de 54,77% en 2014 a 59,58% a finales de 2018, y la tasa de urbanización de la población registrada aumentó de 37,1% en 2018 a 43,37% a finales de 2018. La diferencia entre los dos se redujo de 17,67 puntos porcentuales a 16,28 puntos porcentuales. El "Libro Azul Económico" publicado por la Academia China de Ciencias Sociales el 29 de octubre predice que para finales de 2019, la tasa de urbanización de la población permanente de mi país superará el 60% y el objetivo de la tarea se completará antes de lo previsto.
Estrategias de los gobiernos locales
El nivel político central promueve vigorosamente la urbanización y el asentamiento de población no familiar en las ciudades, y los gobiernos locales también responden activamente. Desde 2017, cada vez más ciudades han introducido políticas para relajar los asentamientos e introducir talentos, lo que ha convertido directamente el ajuste de las políticas de asentamiento en rondas de competencia por las personas.
Para las ciudades de primer nivel, debido a la saturación de la capacidad urbana, el objetivo de la competencia son los talentos de alta tecnología. Por ejemplo, Beijing da prioridad a la introducción de talentos empresariales y sus equipos centrales que hayan obtenido una cierta escala de capital de riesgo, talentos operativos y de gestión de inversiones y sus equipos centrales que tengan una cierta escala de fondos de inversión y contribuciones sobresalientes al mercado, alto nivel de capital de riesgo. Empresas tecnológicas, empresas culturales y creativas líderes, innovación y emprendimiento. Talentos de servicios intermediarios y su equipo central. Shanghai propuso que se puedan resolver directamente cinco tipos de talentos que cumplan con las condiciones relevantes: primero, talentos empresariales, segundo, talentos de servicios intermediarios de innovación y emprendimiento, tercero, talentos de gestión y operación de capital de riesgo, cuarto, talentos de alta dirección empresarial y habilidades científicas y tecnológicas. , y quinto, emprendedores. Además, para las necesidades de talento en áreas clave, la atención se centra en la introducción de talentos, como los planes específicos de introducción de talentos lanzados por la Nueva Área Lingang de Shanghai en septiembre de 2019 y Tongzhou en Beijing en junio de 2010.
La población de las ciudades de primer nivel está saturada y las ciudades de segundo nivel se han convertido en el principal campo de batalla para la introducción de talentos con la competencia más feroz. Desde 2017, las principales ciudades han introducido políticas para introducir talentos y establecerse, y el umbral es cada vez más bajo. Por ejemplo, en Xi'an: aquellos con una licenciatura o superior no están sujetos a restricciones de edad; aquellos con una licenciatura o inferior deben tener menos de 45 años. Hangzhou: los graduados universitarios generales a tiempo completo menores de 35 años (incluidas las escuelas vocacionales superiores) y los graduados universitarios a tiempo completo menores de 45 años que trabajan en Hangzhou y sus empleadores pagan contribuciones a la seguridad social pueden solicitar un acuerdo. Chengdu: Licenciatura a tiempo completo o superior, menores de 45 años, pueden instalarse directamente. Chongqing: Quienes tengan un título universitario o superior pueden establecerse. No hay límite de edad y los familiares directos pueden mudarse con usted. Zhengzhou: Aquellos con un título de escuela secundaria técnica o superior pueden establecerse. Changsha: los graduados universitarios menores de 35 años (inclusive) y que tengan una licenciatura a tiempo completo o superior pueden establecerse directamente. Ningbo: Aquellos con un título universitario o superior pueden establecerse primero y luego buscar trabajo. Después de un año de trabajo universitario, puedes quedarte sin casa. Hefei: Aquellos con un título universitario o superior pueden establecerse directamente. Shijiazhuang: umbral cero. En resumen, casi todas las ciudades de segundo nivel se han unido al grupo de "ladrones". El crecimiento demográfico ha intensificado la contradicción entre la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario y también se ha convertido en la causa directa del aumento irracional de los precios de la vivienda en algunas ciudades de segundo nivel. A juzgar por las estadísticas de precios de la vivienda del año pasado, la mayoría de las ciudades con los mayores aumentos de precios son ciudades de segundo y tercer nivel con políticas demográficas más agresivas.
Reflexiones sobre la regulación del mercado inmobiliario
El desarrollo del mercado inmobiliario depende de la financiación a corto plazo, de la tierra a medio plazo y de la población a largo plazo. Como apoyo importante para el desarrollo urbano y la estabilidad del mercado inmobiliario, la población genera directamente la demanda del mercado inmobiliario. Sin embargo, el rápido crecimiento de la población también ha ejercido presión regulatoria sobre el mercado inmobiliario. El gobierno de la ciudad aún debe tener cuidado entre atraer talentos y estabilizar el mercado inmobiliario.
En primer lugar, desde la perspectiva del gobierno, debemos cumplir con la regulación inmobiliaria y no depender demasiado de los bienes raíces. En la reunión del Politburó del 30 de julio, se afirmó claramente que “los bienes raíces no deben usarse como un medio a corto plazo para estimular la economía”, y los gobiernos municipales deberían hacer lo mismo. Es necesario deshacerse de la "dependencia" de los bienes raíces, centrarse en el desarrollo industrial e introducir talentos de manera selectiva, en lugar de estimular ciegamente la demanda de vivienda en el mercado inmobiliario. como comprar una casa para instalarse, recompensar casas e introducir talentos. Romper el límite de compra.
En segundo lugar, la política de asentamiento debe ser compatible con la capacidad de carga de la ciudad. Atraer talentos no puede depender simplemente de reducir ciegamente el umbral de asentamiento o incluso de las recompensas. Lo que es más importante es considerar las necesidades y la capacidad de carga del desarrollo urbano, como la capacidad de oferta de infraestructura urbana, el entorno laboral, la seguridad de la vivienda, la atención médica y la salud. instalaciones educativas. Por un lado, la introducción ciega de población supone una carga para la ciudad; por otro, es difícil garantizar la retención estable a largo plazo de los talentos.
Por último, desde la perspectiva de la industria y los medios de comunicación, no se debe sobreinterpretar el estímulo del sector inmobiliario mediante la política de asentamientos.
A juzgar por las reacciones recientes de algunas ciudades ante la introducción de talentos y políticas de asentamiento, la industria y los medios de comunicación en general sobreinterpretan el fenómeno. Por ejemplo, el 24 de junio de 2010, Hainan publicó un plan de implementación para la reforma del sistema de registro de hogares y abolió las restricciones a la liquidación, lo que fue interpretado por los medios como "eliminación de las restricciones de compra". El 5438+05 de junio, las medidas tomadas por algunas regiones para alentar a los talentos a trabajar en Tianjin también se interpretaron como "relajación de las restricciones de compra". La reforma del sistema de registro de hogares y el avance de la urbanización son la tendencia general, y atraer talentos es la necesidad del desarrollo urbano. La sobreinterpretación no es objetiva ni aconsejable.
En general, promover el asentamiento y la urbanización de la población no registrada creará objetivamente demanda para el mercado inmobiliario y será beneficioso para el sector inmobiliario. Sin embargo, este dividendo demográfico se está debilitando gradualmente. Las guerras de población entre ciudades son, después de todo, un juego de suma cero. A medida que la demanda de vivienda de la población no registrada se digiere gradualmente, la reversión de la oferta y la demanda del mercado es inevitable. Quizás en un futuro próximo, la dirección de la regulación inmobiliaria pase de "prevenir el sobrecalentamiento" a "prevenir el sobreenfriamiento".
(Este artículo se publicó en la página 11 de "China Real Estate News" el 4 de octubre. ¿Editor en jefe? Su Zhiyong)