¿Puedo preguntar sobre el fondo de previsión de vivienda?
Procedimientos y materiales requeridos para el retiro y uso de fondos de previsión para vivienda
1. Procedimiento
1. Unidad de asignación financiera:
Proveedor del solicitante. base de extracción relevante - revisión preliminar por el jefe de la sucursal - verificación por el jefe de la sala de negocios - aprobación por el director del centro - resumen y presentación por el Departamento de Finanzas a la Oficina de Finanzas para su verificación y asignación - pago por el Departamento de Finanzas.
2. Unidades de dotación no financieras:
El solicitante aporta las certificaciones pertinentes - revisión previa por parte del responsable de la oficina comercial - aprobación por el director del centro - pago por Hacienda Departamento.
En segundo lugar, extraiga los materiales necesarios
A. Compre una casa independiente: solicitud personal, certificado de unidad, contrato de compra de vivienda, factura (consulte el original, conserve una copia).
B. Divorcio y jubilación: solicitud personal, certificado de unidad, documento de aprobación de divorcio y jubilación (original y copia).
C. Fallecimiento en el trabajo: certificado de identidad de la persona que confió el retiro, certificado de la unidad donde se ubica el retiro y certificado de defunción (original y copia).
D. Vivienda de autoconstrucción y vivienda propia: solicitud individual, certificado de unidad, trámites de aprobación de construcción (original y copia del permiso)
E. Vivienda: solicitud individual, certificado de unidad, original y copia de los trámites de aprobación correspondientes.
F. Salida y radicación en el extranjero: solicitud individual, certificado unitario y certificado de salida y liquidación.
G. Amortización de principal e intereses de préstamo para adquisición de vivienda: solicitud personal, certificado patronal.
Retiro y uso de fondos de previsión:
1. Comprar o construir una casa independiente o renovar o reformar una casa independiente;
2. Jubilado;
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3. Perder completamente la capacidad de trabajar y terminar la relación laboral con la unidad;?
4. Después de terminar la relación laboral con el empleador, no haya cambiado de carrera dentro de los cinco años
5. La residencia permanente registrada no ha sido transferida en las áreas administrativas de las ciudades y condados que han establecido un sistema de fondo de previsión de vivienda;
7. Otros consumos de vivienda para los empleados estipulados por el gobierno popular provincial.
Si un empleado muere o es declarado muerto, los herederos o legatarios del empleado pueden retirar el saldo en la cuenta del fondo de previsión de vivienda del empleado.
Si los empleados necesitan fondos para comprar, construir, renovar o reformar sus propias casas y el saldo de sus propias cuentas del fondo de previsión para vivienda es insuficiente, pueden retirar los saldos de las cuentas de sus cónyuges, padres e hijos. cuentas del fondo de previsión de vivienda, pero deben pasar por el consentimiento por escrito del extractor.
Para retirar el saldo almacenado en la cuenta del fondo de previsión para vivienda, los empleados deben presentar una solicitud al centro de gestión con los materiales de certificación pertinentes emitidos por la unidad y acudir al centro de gestión para su procesamiento.
(1) Acuda al departamento de administración de vivienda o a la agencia de encomiendas de vivienda donde se encuentra la casa para emitir un certificado que demuestre que la casa independiente realmente necesita reparaciones importantes.
(2) Emitir un presupuesto de reparación al Certificado de la empresa de reparación de viviendas y determinar las tarifas requeridas;
(3) El prestatario conserva el certificado anterior, la solicitud de préstamo personal, el certificado de garantía unitaria y el certificado de ingresos económicos del prestatario hasta el departamento competente solicita un préstamo;
(4) El departamento competente revisa los materiales, presenta opiniones de aprobación y determina el monto del préstamo, el período de pago y el método de pago;
( 5) Se han realizado los trámites pertinentes en el banco.
¿Cómo se determina el importe del fondo de previsión de vivienda?
1) El monto del depósito del fondo de previsión de vivienda = el índice de contribución personal del salario mensual promedio del empleado en el año anterior + el índice de contribución unitaria del salario mensual promedio del empleado en el año anterior (tanto individual como unitario). los montos de los depósitos están redondeados).
2) ¿Cómo liquidar los intereses del fondo de previsión de vivienda?
El Centro de Gestión de Fondos realiza la liquidación de intereses de los fondos de previsión el 30 de junio de cada año e imprime declaraciones de liquidación de intereses.
Diagrama de flujo de procesamiento del préstamo del fondo de previsión
Reciba el formulario de solicitud de préstamo -> el departamento de crédito proporciona los materiales relacionados con el préstamo -> la compañía de garantía se encarga de los procedimientos hipotecarios -> firma un contrato de préstamo con el departamento de crédito y complete el recibo de transferencia del préstamo-> El centro confía al banco para prestar dinero-> El prestatario paga el préstamo a tiempo todos los meses.
En la actualidad, los préstamos de los fondos de previsión se utilizan mucho no sólo para adquirir casas nuevas, sino también para adquirir casas de segunda mano.
Debido a que la tasa de interés anual de los préstamos del fondo de previsión es sólo del 4,41%, casi un punto porcentual menos que la tasa de interés actual de los préstamos comerciales del 5,51%, se ha formado un concepto común en la mente de la mayoría de los compradores de viviendas: el uso de préstamos del fondo de previsión ahorra dinero que utilizar préstamos comerciales. Los expertos del Departamento de Gestión Financiera de I Love My Family dijeron a los periodistas que las ventajas de los préstamos del fondo de previsión no se limitan a tasas de interés preferenciales, sino también a muchas ventajas, como montos elevados de préstamos, larga vida útil y pagos flexibles y convenientes.
1. Préstamo de Caja de Previsión a tipo de interés preferencial.
(1) Para el mismo monto de préstamo y el mismo período de pago, los préstamos del fondo de previsión pueden ahorrar decenas de miles de yuanes en intereses en comparación con los préstamos comerciales. Tomemos como ejemplo una casa por valor de 400.000 yuanes, con un préstamo de 280.000 yuanes. Si el plazo del préstamo comercial es de 25 años, el pago mensual es de 1.721 yuanes, el pago total en 25 años es de 516.300 yuanes y el interés total pagado llega a 236.300 yuanes. También es un préstamo de fondo de previsión con un plazo de 25 años. El reembolso mensual promedio es de 1.548 yuanes. El reembolso total en 25 años es de 464.400 yuanes y el pago total de intereses es de 18.440 yuanes. En comparación con los préstamos comerciales, los pagos mensuales se pueden reducir en 1,73 yuanes, ahorrando casi 51,90 yuanes en gastos por intereses durante 25 años.
(2) Para el mismo monto de préstamo y el mismo monto de reembolso, los préstamos del fondo de previsión no sólo tienen un plazo de reembolso más corto que los préstamos comerciales, sino que también tienen intereses de reembolso mucho más bajos. De manera similar, si un préstamo de 280.000 yuanes se reembolsa con la misma cantidad de 1.721 yuanes por mes, el préstamo comercial se reembolsará durante 300 meses, un total de 25 años, con un reembolso total de 516.300 yuanes y un interés de 236.300 yuanes. El préstamo del fondo de previsión se pagó en marzo, es decir, en 21 años, y se pagó todo el capital y los intereses. Se pagó un total de 430.715 yuanes y los intereses pagados fueron sólo 150.715 yuanes, que son 85.585 yuanes menos que el préstamo. préstamo comercial.
En segundo lugar, los métodos de pago y el pago anticipado de los préstamos del fondo de previsión son flexibles y convenientes.
(1) Métodos de pago flexibles: los métodos de pago de los préstamos del fondo de previsión son extremadamente flexibles. Siempre que el monto de pago mensual no sea menor que el "monto de pago mínimo", el prestatario puede determinar libremente el monto de pago mensual, lo cual es muy conveniente para que el prestatario organice los fondos.
(2) Amortización anticipada cómoda: Amortización anticipada del préstamo de la Caja de Previsión.
(3) La cuota es flexible y fácil de controlar los fondos. El monto del prepago para préstamos comerciales debe ser múltiplos de 1.000 o 50.000, mientras que no existen regulaciones específicas para préstamos de fondos de previsión. Siempre que sea superior al "importe mínimo de amortización", se considerará importe de prepago.
(4) No hay límite en la cantidad de veces y puedes pagar por adelantado mensualmente. Algunos préstamos comerciales tienen reglas específicas sobre la cantidad de pagos anticipados. Por ejemplo, sólo puedes pagar tres veces por adelantado en un año. Los préstamos del fondo de previsión tienen tres oportunidades de pago anticipado cada mes, y los prestamistas pueden incluso ajustar sus límites de pago anticipado en cualquier momento cada mes.
(5) Primero escriba el capital y reduzca el interés total. Cuando un préstamo comercial se reembolsa anticipadamente, el monto cobrado incluye parte del principal y parte de los intereses. Si un préstamo del fondo de previsión se reembolsa por adelantado, el importe se compensará íntegramente con el principal del préstamo. Si utiliza un préstamo del fondo de previsión para reembolsarlo anticipadamente, el interés total del reembolso final será mucho menor que el de un préstamo comercial del mismo importe.
(6) Es conveniente concertar cita sin necesidad de redactar documentos. Los bancos comerciales no sólo exigen llamadas telefónicas con varios meses de antelación para concertar una cita, sino que algunos incluso exigen que el prestamista proporcione documentos escritos, lo cual resulta muy inconveniente. Para el reembolso anticipado de préstamos del Fondo de Previsión, sólo es necesario hacer una reserva telefónica con tres días hábiles de antelación. No se necesitan documentos escritos para ajustar el importe del reembolso anticipado por teléfono.
En tercer lugar, existen otras ventajas de los préstamos de fondos de previsión.
(1) El índice de préstamos es alto y la presión del pago inicial es pequeña. Generalmente, los préstamos comerciales sólo pueden alcanzar un máximo del 70%, lo que ejerce más presión sobre los compradores de viviendas para realizar un pago inicial. Los préstamos de los fondos de previsión pueden alcanzar hasta el 9,5%, por lo que los compradores de viviendas tienen poca presión para el pago inicial.
(2) El ciclo del préstamo es largo y el monto de pago mensual es pequeño. El plazo máximo para los préstamos comerciales es de sólo 25 años, y la mayoría de las casas de segunda mano sólo se pueden prestar por 20 años, lo que ejerce mucha presión sobre los pagos mensuales. El plazo más largo de los préstamos del fondo de previsión puede ser de hasta 30 años. y hay poca presión sobre los pagos mensuales.
(3) El límite de edad es flexible. Los préstamos comerciales tienen requisitos estrictos sobre la antigüedad de la casa. La mayoría de los bancos no prestan dinero a casas de más de 85 años y el plazo del préstamo disminuye con la edad de la casa. Los préstamos del fondo de previsión tienen restricciones más flexibles sobre la antigüedad de la vivienda, y la suma de la antigüedad de la vivienda y el plazo del préstamo puede ser inferior a 50 años.
(4) Hay préstamos disponibles para casas en todos los distritos y condados. Los préstamos comerciales generalmente sólo están destinados a casas calificadas en el octavo distrito de Beijing, y la revisión de propiedades en los suburbios exteriores es extremadamente estricta. Los préstamos del fondo de previsión se pueden utilizar no sólo para casas en los ocho distritos de la ciudad, sino también para casas en los suburbios exteriores de Beijing.
(5) No existe límite de edad del prestatario.
La edad del prestatario más el período de préstamo para préstamos comerciales debe ser inferior a 65 años, mientras que no hay límite de edad para préstamos de fondos de previsión.
Malentendidos en el uso de préstamos de fondos de previsión
En respuesta a los malentendidos que muchos compradores de vivienda tienen en el uso de préstamos de fondos de previsión, los expertos en gestión financiera de I Love My Family señalaron que Los préstamos del fondo de previsión no establecen pagos fijos como los préstamos comerciales. El monto solo requerirá que el prestamista no caiga por debajo de un cierto "monto mínimo de pago" al momento de pagar. Tomemos el ejemplo de reembolsar un préstamo de 280.000 yuanes en 25 años. Los préstamos del fondo de previsión sólo requieren que los prestatarios paguen no menos de 1.344 yuanes por mes, y muchos prestatarios a menudo sólo pagan 1.344 yuanes por mes para el reembolso. Pero de esta manera, cuando el prestatario pague el préstamo del último mes, descubrirá que todavía quedan más de 47.000 yuanes de capital pendiente de pago, lo que eventualmente generará una gran presión sobre el pago final.
Con respecto al uso de préstamos del fondo de previsión, los expertos en gestión financiera de I Love My Family sugieren: Al utilizar préstamos del fondo de previsión, el prestamista debe pagar más en cada período si tiene capacidad adicional, siempre que se cumpla el monto mínimo de pago. no sea inferior al importe mínimo de reembolso. El pago mensual adicional compensará directamente el capital del préstamo. Para el prestamista, solo reducirá el interés total de pago y acortará la fecha de pago, lo cual es beneficioso e inofensivo.
Los préstamos del fondo de previsión para la vivienda deben gestionarse de acuerdo con los siguientes procedimientos:
(1) El prestatario que solicita un préstamo del fondo de previsión para la vivienda debe presentar una solicitud por escrito al Fondo de Previsión de la Vivienda Municipal. Centro de Gestión, cumplimentar el formulario de solicitud de préstamo del fondo de previsión para la vivienda y facilitar la información relevante de forma veraz.
(2) El Centro de Gestión del Fondo de Previsión de Vivienda Municipal es responsable de revisar las calificaciones del prestatario, las calificaciones del garante, el monto del préstamo, el plazo del préstamo y el estado de finalización del contrato después de que el prestatario firme un contrato o acuerdo relevante con el centro. , y según Solicite un seguro de acuerdo con las regulaciones del Banco Popular de China.
(3) Una vez completados los procedimientos del préstamo, el Centro de Gestión del Fondo de Previsión de Vivienda Municipal emitirá un aviso de aprobación del préstamo al banco, y el banco se encargará de los procedimientos de emisión del préstamo después de recibir el aviso del préstamo.
Recordatorio especial: al comprar una casa, los prestatarios pueden ir al banco para calcular el monto del préstamo y el monto del pago mensual según el estado de pago de su fondo de previsión. Según las normas pertinentes sobre gestión de fondos de previsión, los retiros se realizan una vez al año. Supongamos que el cliente retira 15.000 yuanes del fondo de previsión una vez al año, el importe de reembolso mensual del préstamo del fondo de previsión es de 1.500 yuanes y el importe de reembolso del préstamo comercial es de 1.000 yuanes. En cuanto al método de pago, puede elegir el "método de cancelación del préstamo de saldo", es decir, el fondo de previsión retirado se devolverá primero al préstamo del fondo de previsión para vivienda y el principal y los intereses del préstamo comercial del mes (* * * es 2.500 yuanes). El saldo de 12.500 yuanes se puede utilizar para pagar el principal del préstamo comercial para vivienda de una sola vez. Después de liquidar el principal del préstamo comercial para vivienda, utilice el saldo restante para pagar el principal del préstamo del fondo de previsión, porque la tasa de interés del préstamo comercial es más alta que la tasa de interés del préstamo del fondo de previsión. Después de "pagar el préstamo", el prestatario puede optar por acortar el período de pago original o mantener el período de pago sin cambios y reducir el monto de pago mensual. Sin embargo, los bancos comerciales actualmente tienen ciertas restricciones sobre la cantidad de reembolsos anticipados que pueden realizar los clientes. Si el cliente elige el método de pago de "principal e intereses iguales" y el monto de pago igual mensual permanece sin cambios en 2.500 yuanes, entonces el fondo de previsión retirado de 15.000 yuanes se deducirá continuamente a 2.500 yuanes por mes según el método de deducción original. Cuando el saldo es insuficiente, el prestatario debe transferir inmediatamente el importe total a la tarjeta bancaria para su reembolso. Los clientes pueden elegir los dos métodos de pago anteriores según su situación real.
Si el cliente solicita un préstamo comercial al comprar una vivienda personal, como un préstamo hipotecario para vivienda personal, un préstamo para transferencia de vivienda personal, un préstamo para vivienda personal para recomercio, etc. En ese momento, por diversas razones, no solicité un préstamo del fondo de previsión para comprar una casa. Ahora el fondo de previsión personal ha alcanzado el período y la cantidad especificados y cumple las condiciones para solicitar un préstamo para la compra de vivienda del fondo de previsión. Aunque actualmente los bancos comerciales no pueden convertir préstamos comerciales para la compra de viviendas en préstamos para vivienda de fondos de previsión, pueden retirar el fondo de previsión para reembolsar el principal y los intereses de los préstamos comerciales. Siempre que el prestatario presente su solicitud al centro de gestión del fondo de previsión y siga los procedimientos pertinentes para retirar el fondo de previsión, podrá retirar el fondo de previsión y reembolsar el principal y los intereses del préstamo de vivienda personal.
El flujo de trabajo para solicitar un préstamo personal para vivienda al banco:
(1) El comprador debe firmar un contrato de preventa de vivienda comercial con el desarrollador.
(2) Paga más del 30% del precio de la vivienda.
(3) Acude al departamento de gestión de vivienda para registrarte en preventa.
(4) Después de completar el registro de preventa, el comprador posee el contrato original y completa el formulario de solicitud de préstamo y el contrato de préstamo.
Las tasas de interés para estos dos métodos de pago son muy diferentes.
El comprador de vivienda promedio sólo sabe que se deben pagar intereses sobre el préstamo, pero las tasas de interés varían mucho según los diferentes métodos de pago.
Si el monto del préstamo es de aproximadamente 400.000 yuanes y el plazo es de 30 años, ¡la diferencia de intereses puede alcanzar los 654,38 millones de yuanes! Con respecto a este punto, mucha gente todavía no sabe nada: los tipos de interés entre los dos métodos de pago son bastante diferentes. Aquí hay un extracto para su referencia.
El Sr. Liu, un ciudadano, acaba de comprar una casa nueva el mes pasado, completó los procedimientos del préstamo de vivienda y tiene un pago mensual de casi 2.000 yuanes. Inesperadamente, justo después de pagar el préstamo por primera vez este mes, el Sr. Liu descubrió algo que lo sorprendió: uno de sus familiares tenía casi el mismo monto de préstamo y la misma vida útil, pero el interés general del préstamo era casi menor. ¡25.000 yuanes! La razón es que utilizan diferentes métodos de pago. Anteriormente, el Sr. Liu dijo que no sabía nada sobre otro método de pago de préstamos.
“Al firmar un contrato, el personal del banco simplemente trajo muchos contratos de préstamo, que estaban densamente empaquetados, y luego te ayudaron a revisarlos por un momento, señalando algunos espacios en blanco, y te pidieron que firme y complete su identidad. Número de certificado, huella digital. No se mencionó ningún otro método de pago". Después de firmar el contrato de préstamo, el Sr. Liu calculó el monto total de intereses en 176.000 yuanes. Si sus familiares no se lo hubieran recordado, el Sr. Liu habría pensado que así fue como se hizo el préstamo. Enojado y angustiado, el Sr. Liu no pudo evitar sacar su contrato de préstamo y leerlo atentamente varias veces. Descubrió que efectivamente había dos métodos de préstamo para elegir en el contrato, pero el banco había llenado los espacios en blanco de antemano con el método de pago igual de capital e intereses, lo que no le dejaba espacio para considerar. Le pidió a un amigo que calculara que si utilizara otro método de pago, el interés total de su préstamo de vivienda comercial de 300.000 yuanes y a 20 años sería inferior a 6,543,8 millones de yuanes, 24.900 yuanes menos que ahora.
Los bancos generalmente recomiendan el "método de comparación"
Para averiguarlo, en los últimos días, los periodistas también han realizado visitas secretas a muchos bancos de Nanjing como compradores de viviendas.
En el supermercado de crédito al consumo de la sucursal Xinjiekou del Banco Agrícola de China, el periodista dijo que estaba planeando comprar una casa comercial con un precio total de 800.000 yuanes, con un pago inicial del 30%. , un préstamo del fondo de previsión de 12.000 yuanes y los 440.000 yuanes restantes para solicitar un préstamo comercial para pagarlo en 30 años. Un miembro del personal recibió calurosamente a los periodistas. Primero presentó a los periodistas el método de pago de capital e intereses (método de cotejo). Mediante el cálculo, se demostró que el "monto de pago mensual" era de 2.372,78 yuanes;
Luego, el periodista preguntó si había otros métodos de pago y el miembro del personal dijo que también existe un "método de pago principal" ( método de amortización decreciente) Ley). El monto del pago mensual varía y disminuye gradualmente desde alrededor de 3.000 yuanes hasta más de 1.000 yuanes.
¿Qué método debemos elegir? La siguiente es la conversación entre el periodista y el miembro del personal:
"¿Cuál de los dos métodos de pago es más rentable?"
"En términos generales, el segundo método de pago paga menos dinero, pero la mayoría de la gente no esperará hasta 30 años para liquidar el préstamo por adelantado, no habrá una diferencia tan grande. Es más, aunque el método de reducción todavía se utiliza menos, sí. ser demasiado estresante al principio”.
"¿Cuál es más conveniente?"
"Por supuesto, el primer método de comparación es más conveniente. Solo necesita pagar la misma cantidad ". >
Luego, como comprador de vivienda, el periodista continuó consultando a los bancos comerciales, China Merchants Bank, Industrial and Commercial Bank of China y China Construction Bank. La mayoría de ellos introducen principalmente el "método de pago de capital e intereses", es decir, el método de pago de capital e intereses iguales, y algunos ni siquiera mencionan el método de pago decreciente. Aunque algunos empleados del banco finalmente admitieron que el método de pago debe elegirse según diferentes circunstancias personales, la tendencia al método de pago igualitario se puede escuchar claramente en sus palabras.
Los bancos tienden a aprovechar el diferencial.
¿A qué se debe esta tendencia de los bancos? Una persona que ha estado involucrada en la industria financiera durante muchos años dijo sin rodeos: "La clave está en la diferencia de tasas de interés".
"¡La brecha de intereses entre los dos métodos es muy grande!" Algunos cálculos utilizan el ejemplo de las visitas encubiertas de los periodistas, y los resultados son sorprendentes. Impactante: para el mismo préstamo comercial de 440.000 yuanes y 30 años, el interés total según el método de comparación es de 414.000 yuanes, mientras que el método de reducción es de aproximadamente 297.000 yuanes. ¡La diferencia de intereses entre los dos métodos de pago diferentes es de hasta 110.000 yuanes!
La persona dijo que para el mismo negocio de préstamos, los bancos que "comen intereses" ciertamente esperan que todos los compradores de viviendas elijan métodos de pago con tasas de interés altas. Al igual que las ventas de bienes comunes, los comerciantes comunes recomendarán a los clientes que compren productos con precios altos y ganancias elevadas.
¿Cómo pueden recomendar productos con precios bajos y ganancias bajas?
En cuanto a la razón por la cual el banco explicó que "el método de comparación es más conveniente que el método sustractivo", el periodista descubrió que usar el método sustractivo en realidad no es tan problemático como se imaginaba. Aunque los pagos mensuales son diferentes, el monto específico no requiere cálculo manual. El sistema informático del banco puede imprimir fácilmente una hoja de datos de pagos mensuales de 30 años, y el comprador de la vivienda sólo necesita pagar en consecuencia.
En cuanto a otra explicación, el periodista descubrió a través de cálculos de expertos de la industria que, aunque el monto de reembolso al comienzo del método decreciente es realmente muy alto, alrededor de 3000 yuanes, es aproximadamente 2372 yuanes más que 620 yuanes. La duración fue de sólo un año y dos meses. La mayoría de las veces, el importe del reembolso se concentra entre 2.000 y 1.000 yuanes. Creo que la mayoría de los compradores pueden permitirse una diferencia de precio de más de 600 yuanes. Además, el interés "ahorrado" por esto asciende a más de 110.000 yuanes, lo que es digno de reflexión por parte de la mayoría de los compradores de viviendas.
El banco dijo que no se aprovechó.
Ayer, el Banco de Construcción de China, el Banco de China, el Banco Agrícola de China, el Banco Minsheng de China y otros bancos dijeron en entrevistas con periodistas que las tasas de interés totales de los dos métodos de pago son bastante diferentes en la superficie. , pero de hecho los principios de cálculo de los dos métodos son los mismos.
"Ningún banco se aprovecha. En primer lugar, los dos métodos de pago no los formula ningún banco comercial, sino que los estipula el banco central". Construction Bank Jiangsu Branch, dijo en mayo de 1998. En marzo, el banco central promulgó las "Medidas de gestión de préstamos para vivienda personal", que estipulan que los préstamos para vivienda tienen dos métodos de pago: capital e intereses iguales y principal igual. No importa qué método de pago se utilice, cumple con la normativa. Y, de hecho, los principios de cálculo de los dos métodos de pago son los mismos.
“En pocas palabras, la diferencia de intereses entre los dos es cierta, pero para los bancos, no hay forma de cobrar más intereses a los clientes, porque estos dos métodos de pago se basan en la ocupación bancaria del cliente. fondos "
Según la explicación del director Cong, la razón fundamental de la diferencia en el interés total entre los dos métodos de pago es el cambio en el uso de los fondos bancarios por parte del cliente. Método de pago decreciente, porque el cliente paga más capital al principio y cuanto más tarde el principal del banco se reduce, menos intereses se generan. El principio de igual pago de capital e intereses es diferente. El pago inicial del capital del préstamo es pequeño, lo que requiere relativamente más fondos bancarios, por lo que los intereses aumentarán en consecuencia.
En respuesta a la situación actual en la que la gente corriente no está familiarizada con ambos métodos de pago, algunos bancos dijeron ayer que reforzarán su obligación de informar antes de solicitar préstamos en el futuro.
"Tal vez algunos miembros de nuestro personal de mostrador puedan pensar que es una práctica común elegir el método de pago de capital e intereses iguales, y la gente común está acostumbrada a este método de pago, por lo que no hay explicación ni publicidad para el Método decreciente. Cuando los clientes vengan, hágalo a la antigua usanza”.
Algunos bancos dijeron que antes de solicitar préstamos para vivienda en el futuro, “deberían poner las palabras primero” y dejar que los clientes hagan los suyos propios. opciones.
La Asociación de Consumidores dice que los compradores tienen derecho a saber.
Sun Jianhe, secretario general de la Asociación de Consumidores de Nanjing, dijo al analizar el fenómeno anterior que comprar una casa con un préstamo también es un comportamiento del consumidor, y los consumidores disfrutan del derecho a saber y del derecho a elegir. que establece la Ley del Consumidor. Como operador que presta servicios a los consumidores, los bancos están obligados a publicar dos contenidos de servicios diferentes, es decir, dos métodos de pago diferentes, en un lugar destacado del lugar del servicio. Además, las diferencias entre los dos métodos de pago y sus respectivas ventajas y desventajas deben introducirse de manera objetiva y clara, de lo contrario se violarán los derechos otorgados a los consumidores por la Ley del Consumidor.
Los artículos 8 y 9 de la Ley del Consumidor de mi país estipulan que “los consumidores tienen derecho a conocer la verdadera situación de los bienes que compran y utilizan o los servicios que reciben”; “los consumidores tienen derecho a elegir los bienes”; o servicios, decidir comprar o no comprar cualquier tipo de bienes o aceptar o no aceptar cualquier tipo de servicios"; "Los consumidores tienen derecho a comparar, identificar y elegir al momento de elegir sus propios bienes o servicios." p>
Sun Jianhe cree que si el banco elige un método de pago para los consumidores sin informarles claramente sobre las ventajas y desventajas de los dos métodos de pago, violará las disposiciones anteriores de la Ley del Consumidor e infringirá el derecho de los consumidores a saber y opciones.
La razón radica en la asimetría de información entre ambas partes.
Los compradores de viviendas a préstamo pueden disfrutar de dos métodos de pago diferentes, que están expresamente estipulados por el Banco Popular de China.
Sin embargo, ¿por qué en la práctica se favorece un enfoque mientras que el otro aparentemente no se acepta? ¿Cuál es la razón fundamental por la que "los bancos no recomiendan el método de pago del principal y los consumidores no lo saben"?
Muchos expertos entrevistados y conocedores de la industria señalaron unánimemente que la grave asimetría de información entre los compradores de viviendas y los bancos es la razón principal. En condiciones de economía de mercado, las limitaciones de esta asimetría de información crearán inevitablemente condiciones favorables para que los bancos oculten información intencionalmente o no y obtengan más ingresos por intereses, mientras que los compradores se encuentran inevitablemente en una posición débil debido a la falta de información;
El abogado Qian dijo que, después de todo, los consumidores no son banqueros. Las regulaciones del Banco Popular de China son sólo para los bancos y la gente común no tiene forma de saberlo. Por lo tanto, a la hora de elegir un préstamo hipotecario, muchas veces es el banco el que tiene la última palabra, y existe un cierto grado de obediencia ciega.
El abogado Chen Guanghua también cree que en el proceso de compra de una casa con un préstamo, los bancos y los compradores de viviendas se encuentran en una posición obviamente desigual. Los bancos tienen mucha información que los consumidores no tienen y tienen razones y condiciones suficientes para guiar a los consumidores a comprar casas subjetivamente. (Reportero/Wang Haiyan y Zheng Chunping)
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Comparación de dos métodos de pago
1 Los métodos de cálculo son diferentes.
Igual forma de amortización de principal e intereses. Es decir, el prestatario paga el capital del préstamo y los intereses en cuotas iguales cada mes.
Método de amortización del capital medio. Es decir, el prestatario paga el principal en cuotas iguales todos los meses y el interés del préstamo disminuye mensualmente con el principal.
2. El monto total de intereses pagados en los dos métodos es diferente. Cuando el monto del préstamo, la tasa de interés y el período del préstamo son iguales, el interés total del "método de pago del principal" es menor que el del "método de pago del principal y los intereses";
3. y principal en los primeros años de amortización. Las proporciones son diferentes. Los intereses representan una gran proporción del pago total en años anteriores (a veces hasta alrededor del 90%), mientras que el principal del método de pago del principal se amortiza igualmente cada vez y el interés se calcula diariamente, por lo que la proporción de los dos es el más alto cuando alrededor del 50%.
4. La presión antes y después del reembolso es diferente. Debido a que el monto de pago mensual del método de pago del principal y de los intereses es el mismo, cuando los ingresos, los gastos y los precios permanecen básicamente sin cambios, la presión de pago es la misma cada vez; , pero el interés disminuye de mayor a menor. En las mismas circunstancias, la presión en la etapa posterior es mucho menor que en la etapa inicial.