En los últimos años, los cambios en las políticas financieras inmobiliarias de China han impactado el mercado inmobiliario.
El impacto de las políticas financieras en el mercado inmobiliario
Varios ajustes a las políticas financieras inmobiliarias de China desde 2001
Desde 2001, el país ha introducido nuevos tipos de real políticas financieras patrimoniales cada año La política ha pasado básicamente por cuatro etapas: estandarización, desarrollo, fortalecimiento de la gestión y regulación adecuada.
Especificaciones.
El 9 de junio de 2001, el Banco Popular de China emitió el "Aviso sobre la regulación del negocio de financiación de viviendas" (Yinfa [2006 54 38 0] No. 195, en adelante denominado "Documento No. 195" ) mediante envío urgente. Este documento es para 195. El segundo es elevar adecuadamente el umbral para los préstamos personales para vivienda, exigiendo que los edificios residenciales de varios pisos alcancen el límite de la estructura principal del proyecto, y que los edificios residenciales de gran altura representen dos tercios de la inversión total; de lo contrario, no se brindará apoyo crediticio; en tercer lugar, se aclara en términos de porcentaje de préstamo, plazo, progreso del proyecto, etc. En el pasado no existían regulaciones para préstamos de vivienda personal y comercial. Objetivamente hablando, el Documento No. 195 reafirma principalmente políticas pasadas y su propósito es regular el comportamiento de los bancos comerciales.
Desarrollo.
El 21 de febrero de 2002, el Banco Popular de China redujo la tasa de interés de los préstamos en 0,54 puntos porcentuales. Esta fue la sexta reducción desde 1997, lo que promovió el rápido desarrollo de la industria inmobiliaria.
Fortalecer la gestión. Después de que se redujo la tasa de interés de los préstamos, la industria inmobiliaria de China se desarrolló rápidamente y se sobrecalentó en algunas áreas. Para evitar burbujas inmobiliarias, el Banco Popular de China emitió en junio el "Aviso sobre el fortalecimiento adicional de la gestión del negocio de crédito inmobiliario" (Yinfa [2003] N° 121, en lo sucesivo denominado "Documento N° 121"). 5 de 2003, fortaleciendo la supervisión de los bancos comerciales en la gestión del negocio de financiación inmobiliaria.
Control moderado.
En 2004, los departamentos estatales pertinentes utilizaron medidas regulatorias directas para controlar moderadamente el negocio financiero inmobiliario. Las medidas de control directo incluyen: En abril de este año, el Consejo de Estado aumentó el índice de capital de los proyectos de desarrollo inmobiliario de 20 a 35, elevó las tasas de interés de referencia para depósitos y préstamos de instituciones financieras, relajó el rango flotante de las tasas de interés de préstamos en RMB, y permitió que cayeran los tipos de interés de los depósitos en RMB. La tasa de interés de referencia para depósitos a un año de las instituciones financieras se incrementó en 0,27 puntos porcentuales, del actual 1,98 al 2,25, y la tasa de interés de referencia para préstamos a un año se incrementó en 0,27 puntos porcentuales, del actual 5,31 al 5,58.
Impacto en las empresas promotoras inmobiliarias
La variedad de préstamos inmobiliarios ha disminuido y el umbral de préstamo ha aumentado, lo que ha planteado mayores requisitos para la solidez financiera de las empresas promotoras inmobiliarias. . En el pasado, los préstamos concedidos por los bancos comerciales a empresas de desarrollo inmobiliario incluían préstamos para capital de trabajo, préstamos para el desarrollo inmobiliario y préstamos confiados a fondos de previsión. Dado que los préstamos para capital de trabajo no se gestionan por proyecto, las empresas de desarrollo inmobiliario sólo pueden confiar en su propio crédito para obtener préstamos. Muchas empresas de desarrollo inmobiliario utilizan esta parte del préstamo para pagar el precio del terreno (llamado "préstamo puente" en algunos lugares) y luego solicitan un préstamo de desarrollo inmobiliario una vez que se completan los "cuatro certificados", lo que requiere menos inversión. Además, los bancos comerciales, por encargo del Centro de Gestión del Fondo de Previsión para la Vivienda, utilizaron los fondos de previsión para la vivienda para conceder muchos préstamos para el desarrollo inmobiliario. Después de la promulgación del Documento Nº 121, los bancos comerciales ya no pueden conceder préstamos de capital de trabajo a empresas de desarrollo inmobiliario, y los préstamos confiados por fondos de previsión sólo pueden utilizarse para conceder préstamos personales para vivienda. Los tipos de préstamos que pueden solicitar las empresas promotoras inmobiliarias son reducidos y sólo pueden recurrir a préstamos promotores inmobiliarios. El documento No. 121 establece dos umbrales de entrada para préstamos de desarrollo inmobiliario: en primer lugar, los fondos propios (capital de los propietarios) no deben ser inferiores al 30% de la inversión total del proyecto, en segundo lugar, los "cuatro certificados" deben estar completos; El primer umbral anunció el fin de la práctica tradicional de las empresas de promoción inmobiliaria de confundir los fondos recaudados por sí mismas con sus propios fondos y salir adelante.
A medida que el Consejo de Estado aumentó el índice de capital de los proyectos de desarrollo inmobiliario a 35, los bancos comerciales aumentaron correspondientemente la proporción de sus propios fondos en préstamos inmobiliarios, imponiendo objetivamente mayores requisitos a la solidez financiera de las empresas de desarrollo inmobiliario. Después de que algunos bancos comerciales ajustaron las escalas de préstamos debido a la orientación de ventanillas del banco central y aumentaron los índices de reserva de depósitos, la revisión de los préstamos para el desarrollo inmobiliario se volverá más estricta, lo que hará que sea cada vez más difícil para las empresas de desarrollo inmobiliario, especialmente algunas pequeñas y medianas empresas. , para obtener préstamos.
Las fuentes de fondos de desarrollo han disminuido, los riesgos de proyectos inacabados han aumentado y el proceso de supervivencia del más fuerte entre las empresas de desarrollo inmobiliario se ha acelerado. En el pasado, los fondos para proyectos de desarrollo inmobiliario procedían principalmente de cuatro aspectos: fondos autoobtenidos por empresas de desarrollo inmobiliario, préstamos inmobiliarios, pagos anticipados de empresas constructoras y pagos de preventa de viviendas. Después de la implementación del control macrofinanciero, muchas empresas de desarrollo inmobiliario no pudieron obtener préstamos debido al aumento de los umbrales de préstamos inmobiliarios, aunque la Ley de Construcción prohíbe desde hace mucho tiempo los pagos anticipados por parte de las empresas de construcción, todavía son muy comunes en Estados Unidos; De hecho, una parte considerable de los anticipos provienen de la construcción. Una empresa solicita un préstamo de capital de trabajo a un banco. Después de la emisión del Documento No. 121, será difícil para las empresas constructoras obtener préstamos para pagos anticipados, y el fenómeno y la cantidad de pagos anticipados se reducirán significativamente. Los fondos de preventa de vivienda se componen de dos partes: una parte es el pago inicial pagado por el prestatario y la otra parte es el préstamo de vivienda personal solicitado por el prestatario. Con la creciente conciencia de los compradores de vivienda en mi país de consumir por adelantado, la proporción de préstamos personales para vivienda es muy alta (hasta el 80%). Esta ronda de regulación macrofinanciera ha retrasado el comportamiento de compra de viviendas de algunos prestatarios y suprimido cierta demanda de compra de viviendas (las razones detalladas se analizarán más adelante), lo que ha resultado en una disminución de los pagos de preventa de viviendas. Tres de las cuatro fuentes de financiación tienden a disminuir, y el desarrollo de proyectos tiene que depender de fondos autoobtenidos por empresas de desarrollo inmobiliario. Algunas empresas de desarrollo inmobiliario con una sólida solidez financiera apenas pueden hacer frente, mientras que algunas pequeñas y medianas empresas pueden tener que hacer frente. el riesgo de una ruptura en la cadena de capital, lo que resultaría en proyectos La brecha de financiamiento es grande, lo que resulta en proyectos inacabados que ya han comenzado. Es previsible que las empresas de promoción inmobiliaria se enfrenten a una reorganización. Algunas empresas de promoción inmobiliaria con solidez financiera limitada serán eliminadas y las empresas de promoción inmobiliaria fuertes ocuparán gradualmente una posición dominante en el mercado.
Supone un desafío al modelo tradicional de gestión de fondos de las empresas del grupo. Para controlar los costos, muchas empresas del grupo inmobiliario han adoptado un modelo de gestión de fondos unificado e implementado "préstamos unificados y reembolsos unificados", es decir, la empresa matriz solicita préstamos a los bancos de manera uniforme y luego los presta a filiales en todo el país. Y las subsidiarias devuelven los fondos después de la venta. Se los entregan a la empresa matriz, y la empresa matriz reembolsará el préstamo de manera uniforme. El Documento No. 121 prohíbe el uso de préstamos de desarrollo inmobiliario en todas las regiones, desafiando el modelo tradicional de gestión de fondos de las empresas del grupo inmobiliario. El préstamo de desarrollo inmobiliario solicitado por la empresa matriz sólo puede utilizarse para el desarrollo inmobiliario en el lugar de registro, y el desarrollo en el extranjero sólo puede ser realizado por filiales locales. Dado que los indicadores financieros de las filiales no suelen ser tan buenos como los de la empresa matriz, esto reduce la posibilidad de que la filial obtenga préstamos, inhibiendo así que el fenómeno de las grandes empresas de desarrollo inmobiliario "explote en todas partes" y ralentizando la velocidad de desarrollo para hasta cierto punto.
Impacto en compradores individuales
Retraso en la compra de una vivienda. Sobre la base del Documento No. 195, el Documento No. 121 aumenta aún más los requisitos de progreso para la emisión de préstamos personales para vivienda, elevando el requisito para edificios de gran altura de dos tercios de la inversión total al tope de la estructura principal. Básicamente, no hay impacto para los compradores que realizan pagos únicos, pero para la mayoría de los compradores de viviendas que dependen de préstamos como pago para la compra de viviendas, significa que solo pueden comprar una vivienda después de que se limite la estructura principal. Dado que la mayor parte del trabajo de ingeniería ya se ha completado en este momento, el riesgo de asuntos pendientes se reduce considerablemente, lo que reduce en cierta medida los riesgos que enfrentan los prestatarios que compran propiedades sobre plano.
En algunas zonas, se han elevado los umbrales de los préstamos, lo que dificulta que los prestatarios obtengan préstamos. Afectados por la estrecha escala general de préstamos, los bancos comerciales en algunas áreas han elevado el umbral para los préstamos personales para vivienda. Por ejemplo, en algunas zonas, el porcentaje de pago inicial se ha incrementado del 20% al 30%, en algunas zonas se han suspendido los préstamos para viviendas de segunda mano y en algunas zonas, la revisión de las calificaciones de los prestatarios ha sido más estricta. Esto ha hecho que sea más difícil para los prestatarios obtener préstamos, y algunos prestatarios serán rechazados y no podrán realizar su sueño de establecerse.
Se suprime la demanda de inversión y la demanda de viviendas de lujo.
El Documento No. 121 adopta una política de discriminación de tasas de interés para las necesidades de inversión del prestatario para la compra de una segunda vivienda o más (incluida la segunda vivienda) y la compra de viviendas comerciales de alto nivel, villas y otras viviendas de alto nivel. Se implementará la tasa de interés de los préstamos para el mismo período y el mismo grado, y no se implementarán tasas de interés preferenciales para los préstamos para vivienda personal. Los bancos suelen controlar los riesgos de los préstamos controlando la relación entre pagos e ingresos (es decir, la proporción de los pagos mensuales con respecto al ingreso familiar del prestatario). Mientras la fuente de pago del prestatario no cambie, el monto de pago mensual que puede pagar no cambia. A medida que aumenta la tasa de interés del préstamo, el saldo prestable disminuirá. El documento nº 121 aumenta el porcentaje de pago inicial para las necesidades de inversión y exige mayores exigencias a la propia fortaleza del prestatario. Aquellos que antes podían comprar tres casas ahora pueden comprar sólo dos. Estos dos aspectos conducirán a una reducción de la demanda de compra de viviendas por parte de los prestatarios.
Impacto en los precios de la vivienda
Según la ley de la oferta y la demanda del mercado, los precios de las materias primas están determinados por la oferta y la demanda del mercado, y el sector inmobiliario no es una excepción. Juzguemos la tendencia futura de los precios de la vivienda a partir del impacto de la regulación macrofinanciera sobre la oferta y la demanda de vivienda.
Impacto en la oferta. Del análisis anterior se desprende que esta ronda de regulación macrofinanciera conducirá a una reducción en el número de empresas de desarrollo inmobiliario, una desaceleración en el progreso del desarrollo y, en última instancia, una reducción de la oferta en el mercado inmobiliario.
Impacto sobre la demanda. Las necesidades de los compradores de vivienda tienen dos aspectos: uno es la demanda de inversión y el otro es la demanda de autoocupación, que se divide en vivienda ordinaria y vivienda de alta gama. No hay duda de que debido a los cambios en las políticas de tasas de interés y los aumentos en los ratios de pago inicial, esta ronda de regulación macrofinanciera frenará la inversión y la demanda de viviendas de alta gama, pero tendrá un impacto menor en la demanda de viviendas ocupadas por sus propietarios. vivienda ordinaria. En general, debilitará la demanda de vivienda.
Impacto en el precio. El impacto de la regulación macrofinanciera sobre los precios de la vivienda depende del contraste entre la intensidad de la oferta y la demanda. Si el impacto sobre la oferta es mayor que el impacto sobre la demanda, el mercado estará desabastecido, lo que provocará un aumento de los precios de la vivienda. Por otro lado, si el impacto sobre la demanda es mayor que el impacto sobre la oferta, el mercado tendrá un exceso de oferta y los precios de la vivienda caerán. Específicamente para una región, la clave depende de la proporción de inversión en la demanda de vivienda. Para la mayoría de las áreas del país, dado que la proporción de la demanda de inversión es pequeña y el impacto de la regulación macrofinanciera sobre la demanda es menor que su impacto sobre la oferta, los precios de la vivienda aumentarán en las áreas con alta demanda de inversión, y sin duda los precios de la vivienda caerán; .
El impacto de esta ronda de ajuste financiero en el mercado inmobiliario
A corto plazo, los aumentos de las tasas de interés suprimirán la demanda del mercado, pero es cuestionable qué tan fuerte será esta supresión. Nuestra opinión es que este aumento de las tasas de interés no suprimirá demasiado la demanda del mercado, pero su efecto puede ser devolver la demanda a un nivel más real y racional.
Debido a que los consumidores están psicológicamente preparados para esta subida de tipos de interés, la demanda del mercado no caerá significativamente debido a la subida de tipos de interés del banco central. Pero al mismo tiempo, también somos claramente conscientes de que la asequibilidad de los consumidores es limitada, por lo que si las tasas de interés aumentan más allá de un cierto rango, el efecto inhibidor sobre la demanda aumentará. En los primeros tres trimestres de este año, el ingreso disponible de los residentes urbanos chinos aumentó un 7% interanual. Si el banco central aumenta las tasas de interés en 100 puntos básicos, el pago mensual de la hipoteca durante 20 años aumentará un 8,5% (calculado según el método de pago igual), lo que es básicamente consistente con la tasa de crecimiento de los ingresos. Pero si el tipo de interés aumenta 200 puntos básicos, el reembolso de la hipoteca en 20 años aumentará un 17,4 (calculado sobre la base de reembolsos iguales).
El impacto de las subidas de tipos de interés en diferentes empresas inmobiliarias es diferente. Para las buenas empresas, aumentar las tasas de interés hará más daño que bien a largo plazo.
De hecho, existen algunos fenómenos de especulación excesiva en el mercado inmobiliario actual, y la existencia de estos fenómenos ha obstaculizado en cierta medida el desarrollo de empresas racionales. Por un lado, aumentar las tasas de interés aumentará el umbral de entrada y los costos operativos para los promotores inmobiliarios; por otro lado, suprimirá la demanda y hará que la competencia en el mercado inmobiliario sea más intensa; El resultado final será que aquellas empresas inmobiliarias con fines especulativos y mala gestión sentirán una mayor presión operativa, promoverán una nueva ronda de optimización y ajuste estructural en la industria y aumentarán aún más la concentración de la industria. La salida de empresas de baja calidad proporcionará un mayor espacio de desarrollo para el desarrollo de empresas excelentes.
En la etapa anterior hemos visto algunos cambios provocados por el macrocontrol en el mercado inmobiliario. La tasa de crecimiento de la inversión en desarrollo inmobiliario se ha desacelerado y el entusiasmo por el desarrollo inmobiliario se ha enfriado. Al aumentar las tasas de interés, el gobierno consolidará los resultados de esta regulación a través de las fuerzas del mercado, incitará a los desarrolladores a adoptar una actitud de inversión más racional y evitará altibajos en el mercado inmobiliario.
En la actualidad, además de los préstamos bancarios, las pequeñas y medianas empresas de promoción inmobiliaria tienen dos formas principales de obtener efectivo fácilmente:
Primero, buscar la cooperación con grandes empresas. Por un lado, este método puede obtener cierto apoyo financiero de las grandes empresas para resolver dificultades financieras temporales, por otro lado, puede utilizar la buena reputación de las grandes empresas para atraer compradores; Mientras la cooperación tenga éxito, será un atajo para la financiación de las pequeñas y medianas empresas.
En segundo lugar, buscar fondos privados. En la actualidad, algunas empresas privadas poseen una gran cantidad de fondos, pero estos fondos no pueden encontrar buenos canales y productos de inversión. Dado que el retorno de la inversión en el sector inmobiliario es relativamente alto, los empresarios privados esperan involucrarse en el campo inmobiliario, pero se estancan debido a la falta de conocimientos y experiencia profesionales. Este es un buen momento para que las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias absorban fondos privados.
Esta es mi opinión sobre el impacto de la financiación inmobiliaria en el mercado inmobiliario.