Medidas de gestión de propiedades comunitarias residenciales de la ciudad de Ganzhou "Texto completo"
Las "Medidas de gestión de propiedades comunitarias residenciales de la ciudad de Ganzhou" fueron revisadas y aprobadas en la 35ª reunión ejecutiva del gobierno municipal el 22 de mayo de 2009. Desde julio de 2009 En vigor desde el 1er. El siguiente es el texto completo que compilé:
Capítulo 1 Disposiciones Generales
El artículo 1 tiene como objetivo estandarizar las actividades de administración de propiedades, salvaguardar los derechos e intereses legítimos de los propietarios y las empresas de servicios inmobiliarios, y mejorar el entorno de vida y trabajo de los residentes. Estas medidas se formulan de acuerdo con la "Ley de propiedad de la República Popular China", el "Reglamento de gestión de la propiedad", el "Reglamento de gestión de la propiedad del área residencial urbana de la provincia de Jiangxi" y otras leyes, reglamentos y reglas, combinadas con la situación real de esta ciudad.
Artículo 2: Estas medidas se aplican a las actividades de administración de propiedades en comunidades residenciales dentro de la región administrativa de esta ciudad.
Artículo 3 Los departamentos administrativos de bienes raíces de los gobiernos municipales y de condado (ciudad, distrito) son responsables de la supervisión y gestión de las actividades de administración de propiedades dentro de sus respectivas regiones administrativas.
Los departamentos de planificación, construcción, gestión urbana, finanzas, seguridad pública, protección contra incendios, industria y comercio, impuestos, precios, protección ambiental y otros departamentos de los gobiernos municipal y del condado (ciudad, distrito) deben cooperar estrechamente dentro del alcance de sus respectivas responsabilidades para hacer un buen trabajo en la gestión de la propiedad.
La oficina del subdistrito (gobierno del municipio), bajo la dirección del departamento administrativo de bienes raíces, organiza específicamente el trabajo de administración de propiedades en su jurisdicción y es responsable de organizar y coordinar el establecimiento de la conferencia de propietarios; , la elección y registro del comité de propietarios, y la orientación y supervisión de los propietarios. Las actividades diarias de la asamblea general y el comité de propietarios coordinan y resuelven las relaciones y conflictos entre las empresas de servicios inmobiliarios y los propietarios.
El comité de vecinos de la comunidad ayuda a la oficina del subdistrito (gobierno del municipio) y al departamento administrativo de bienes raíces en el trabajo de administración de la propiedad, participa en los preparativos para el establecimiento de la junta de propietarios, la formación y la reelección. del comité de propietarios, y media en conflictos y disputas en los servicios de administración de propiedades.
Artículo 4 Las comunidades residenciales de nueva construcción y las comunidades residenciales originales con instalaciones y equipamientos completos dentro de áreas de planificación urbana implementarán la gestión de la propiedad.
Las comunidades de viviendas en las que la junta de propietarios decida implantar una gestión autónoma deberán aceptar la orientación y supervisión del comité comunitario.
Para comunidades residenciales o casas esporádicas que no han establecido una junta de propietarios y no han implementado una gestión de propiedad en el área de planificación urbana, el comité de vecinos de la comunidad implementará una cuasi gestión de propiedad y brindará servicios básicos como limpieza. , ecologización y mantenimiento de instalaciones y equipamientos en zonas públicas. Una vez establecida la junta de propietarios, las actividades de gestión de cuasi propiedades terminarán automáticamente.
Artículo 5 La división de las áreas de administración de la propiedad se determinará en función del alcance del terreno de planificación del proyecto de propiedad aprobado, el diseño de la comunidad, las instalaciones y equipos de la propiedad, la escala del edificio y otros factores.
Un área construida en fases o desarrollada y construida por dos o más unidades de construcción y que utiliza instalaciones y equipos de apoyo pertenecerá a un área de administración de propiedad. Sin embargo, si en esta zona hay muchas comunidades relativamente independientes y cerradas sin instalaciones ni equipamiento, se pueden dividir en diferentes áreas de gestión de propiedades.
Las diferentes áreas de administración de propiedades que han implementado la administración de propiedades se pueden fusionar en una sola área de administración de propiedades con el consentimiento de sus respectivas juntas de propietarios.
Artículo 6 El departamento administrativo de bienes raíces publicará al público las calificaciones, el crédito y otra información básica de las empresas de servicios inmobiliarios y aceptará consultas públicas.
Si una empresa de servicios inmobiliarios fuera de esta ciudad ingresa a esta ciudad para prestar servicios inmobiliarios, deberá registrarse en el departamento industrial y comercial donde se ubica el proyecto inmobiliario, y registrarse en el departamento administrativo de bienes raíces para el registro.
Capítulo 2 Propietarios y Asamblea de Propietarios
Artículo 7 Los propietarios gozan de derechos legales y asumen obligaciones legales en las actividades de administración de propiedades.
Los propietarios deberán proporcionar direcciones de contacto y métodos de comunicación a las empresas de servicios inmobiliarios y a los comités de propietarios. Las empresas de servicios inmobiliarios y los comités de propietarios mantendrán la información personal de los propietarios de forma confidencial y no la divulgarán excepto para cooperar con las autoridades encargadas de hacer cumplir la ley. desempeñando funciones oficiales.
Artículo 8 Las siguientes materias serán resueltas por los propietarios * * *:
(1) Formular y modificar el reglamento de la asamblea de propietarios;
(2) Formular y Modificar el reglamento de gestión de edificios e instalaciones auxiliares;
(3) Elegir el comité de propietarios o reemplazar a los miembros del comité de propietarios
( 4) Seleccionar, contratar y despedir empresas de servicios inmobiliarios u otro personal directivo;
(5) Recaudar y utilizar fondos para el mantenimiento de edificios e instalaciones auxiliares;
(6) Renovación de edificios e instalaciones auxiliares;
(7) Otros asuntos importantes relacionados con los derechos de gestión de * * * y * * *.
Se decide que los puntos (5) y (6) del párrafo anterior estarán determinados por la parte exclusiva que represente más de dos tercios de la superficie total del edificio y que represente más de dos tercios del número total de propietarios en el área de administración del inmueble. Las decisiones sobre las demás materias señaladas en el párrafo anterior estarán sujetas al consentimiento de los propietarios cuyas partes exclusivas representen más de la mitad del área total del inmueble; el edificio y que representan más de la mitad del número total de personas.
Artículo 9 Si en el área de administración de la propiedad ocurre alguna de las siguientes circunstancias, se celebrará la primera junta de propietarios, se constituirá la junta de propietarios y se elegirá el comité de propietarios:
(1) La propiedad ha sido vendida y el área de construcción alcanza más del 50% del área total de construcción;
(2) La primera propiedad ha sido vendida y entregada por dos años.
Artículo 10 Los propietarios que se preparan para establecer la junta de propietarios estarán compuestos por representantes de los propietarios, la unidad de construcción o la unidad de venta de vivienda pública y el comité de residentes de la comunidad bajo la dirección de la oficina de la calle ( gobierno del municipio) donde se encuentra la propiedad Preparativos para la conferencia.
La lista de integrantes del grupo preparatorio de la junta de propietarios deberá publicarse por escrito en el área de administración de la propiedad con una antelación no menor a 7 días.
Artículo 11 El grupo preparatorio de la junta de propietarios tendrá las siguientes funciones:
(1) Determinar la hora, lugar, forma y contenido de la primera junta de propietarios;
(2) Redactar el reglamento interno (proyecto), el reglamento de gestión (proyecto) y el estatuto de la junta de propietarios con referencia al texto modelo;
(3) Confirmar la identidad de los propietarios y determinar sus derechos de voto en la primera reunión de la asamblea de propietarios;
(4) Determinar el método y la lista de candidatos para los miembros del comité de propietarios
; (5) Hacer otros preparativos para convocar la primera reunión de propietarios.
Los puntos (1) a (4) del párrafo anterior, así como las hojas de vida y fotografías de los candidatos a miembros del comité de propietarios, deberán publicarse por escrito en el área de administración de propiedades 15 días antes de la Primera reunión de propietarios.
Artículo 12 A la asamblea de propietarios asistirán los propietarios que posean más de la mitad de los derechos de voto en el área de administración de la propiedad, y se invitará a participar a las juntas de vecinos de sus comunidades.
La reunión de la conferencia de propietarios puede realizarse en forma de discusión colectiva o solicitud de opiniones por escrito. Si hay una gran cantidad de propietarios, los representantes de los propietarios pueden elegirse por edificio, unidad o piso. Si el propietario no pudiera asistir personalmente a la reunión de la junta de propietarios, podrá encomendar por escrito a otros la asistencia.
Artículo 13 Una vez establecido el comité de propietarios, la junta de propietarios será organizada y convocada por el comité de propietarios. Si el comité de propietarios no convoca la asamblea de propietarios de conformidad con la ley, la oficina del subdistrito (municipio y gobierno de la ciudad) ordenará que se celebre dentro de un plazo; la oficina del subdistrito (municipio y gobierno de la ciudad) organizará la reunión. Ninguna otra unidad o individuo podrá convocar a la junta de propietarios.
Artículo 14 Los miembros del comité de propietarios serán un número impar de cinco o más, y serán elegidos entre los propietarios que reúnan las condiciones legales en el área de administración de la propiedad.
Los miembros del comité de propietarios no aceptarán beneficios o remuneraciones de empresas de servicios inmobiliarios o propietarios interesados, ni podrán emprender o presentar negocios relevantes a empresas de servicios inmobiliarios que presten servicios dentro del área de administración de propiedades o recomendar otras. para el empleo. No aceptará otros beneficios que puedan interferir con el desempeño imparcial de sus funciones.
Artículo 15 El comité de propietarios es el organismo ejecutivo de la conferencia de propietarios. Desempeña sus funciones de conformidad con la ley, es responsable ante la conferencia de propietarios e informa sobre su trabajo. El comité de propietarios convocará la primera reunión del comité de propietarios dentro de los 3 días siguientes a la fecha de la elección y elegirá un director del comité de propietarios y entre 1 y 3 subdirectores del comité de propietarios.
La reunión del comité de propietarios es convocada por el director o el subdirector encomendado por el director, y debe concurrir a más de la mitad de los miembros. Las decisiones deben ser aprobadas por más de la mitad de todos los miembros. Los asuntos que deban discutirse y decidirse en la reunión del comité de propietarios se anunciarán en el área de administración de la propiedad tres días antes de la reunión y se escucharán las sugerencias y opiniones de los propietarios y usuarios de la propiedad. La decisión del comité de propietarios deberá anunciarse oportunamente por escrito en el área de administración de la propiedad.
La duración del comité de propietarios está estipulada en el reglamento de la conferencia de propietarios. Dos meses antes del vencimiento del plazo se elegirá un nuevo comité de propietarios.
Artículo 16 La decisión de la junta de propietarios o del comité de propietarios es vinculante para todos los propietarios. Si la decisión viola las leyes y reglamentos, el departamento administrativo de bienes raíces o la oficina del subdistrito (gobierno municipal) donde se encuentra la propiedad deberá ordenar que corrija o revoque la decisión dentro de un plazo y notificará a todos los propietarios. Si la decisión vulnera los derechos e intereses legítimos del titular, éste podrá solicitar al tribunal que la revoque de conformidad con la ley.
Artículo 17 El comité de propietarios disuadirá y evitará que los propietarios y usuarios de la propiedad violen las normas de gestión y otras conductas que dañen los derechos e intereses legítimos de otros propietarios y usuarios de la propiedad. Con la autorización de la junta de propietarios, el comité de propietarios puede presentar demandas en nombre de todos los propietarios sobre cuestiones relacionadas con la administración de la propiedad de conformidad con la ley.
Artículo 18 Las reuniones de la conferencia de propietarios y del comité de propietarios se convocarán por lo menos una vez al año. El contenido, la hora y el lugar de la convocatoria serán decididos por la conferencia de propietarios.
Los gastos de trabajo del comité de propietarios, si los miembros del comité de propietarios son remunerados y sus estándares específicos son determinados por la conferencia de propietarios.
Artículo 19 El comité de propietarios deberá, dentro de los 30 días siguientes a la fecha de la elección, presentar los siguientes documentos a la oficina del subdistrito (municipio y gobierno municipal) donde se encuentra la propiedad para su presentación. La asociación expedirá un certificado de presentación.
(1) Acta y decisiones de la junta de propietarios;
(2) Reglamento de la junta de propietarios;
(3) Reglamento de gestión ;
(4) Estatutos de la asamblea de propietarios;
(5) Lista de miembros del comité de propietarios y sus certificados de identidad;
(6) Otros materiales que deben proporcionarse.
Si los asuntos relevantes registrados por la junta de propietarios cambian, se volverán a registrar de conformidad con lo dispuesto en el párrafo anterior.
Artículo 20 Si un miembro del comité de propietarios reúne cualquiera de las siguientes circunstancias, su calificación quedará automáticamente terminada, y el comité de propietarios anunciará prontamente a todos los propietarios:
(1) Ya no es responsable de la administración de la propiedad Propietarios en el área;
(2) Pérdida de la capacidad laboral debido a enfermedad u otras razones;
(3) Renuncia por escrito a la junta de propietarios o comité de propietarios;
(4) Sentencia judicial.
Artículo 21 Si un miembro del comité de propietarios reúne cualquiera de las siguientes circunstancias, se suspenderán sus funciones como miembro y, con el consentimiento de la reunión del comité de propietarios, se procederá al trámite del asunto. presentado a la próxima junta de propietarios para su revisión:
( 1) Incumplimiento de las obligaciones del propietario o incumplimiento de las normas de gestión, las circunstancias son graves y el propietario se niega a hacer correcciones;
(2) Ausencia de las reuniones del comité de propietarios tres veces dentro de un año
(3) Violación de este artículo Lo dispuesto en el párrafo 2 del artículo 14 de las Medidas;
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(4) Quienes por otras razones no sean aptos para desempeñarse como miembros del comité de propietarios.
Cuando el comité de propietarios suspenda las funciones de un socio, deberá permitirle defenderse y llevar registros.
Disposiciones relacionadas con las medidas de gestión de propiedades:
1. Texto completo de las Medidas de gestión de propiedades de la ciudad de Huludao
2 Texto completo de las Medidas de gestión de propiedades de la ciudad de Chengde
3. Medidas de gestión de propiedades de la zona residencial urbana de la región autónoma de Xinjiang (texto completo)
4. Medidas de gestión de propiedades de la ciudad de Nanning Texto completo
5. Texto completo de las medidas
6. Texto completo de las "Medidas de gestión de propiedades de la ciudad de Luoyang"
7. Texto completo de las Medidas de gestión de propiedades de la ciudad de Beijing
8 Residencial de la ciudad de Shangrao. Medidas de gestión de propiedades comunitarias
9. Texto completo de las Medidas de gestión de propiedades de la ciudad de Qiqihar
10 Texto completo de las Medidas de gestión de propiedades de la ciudad de Suqian
Capítulo 3 Gestión preliminar de propiedades
Artículo 22 Las Unidades de Construcción asignarán edificios de administración de propiedad de forma gratuita dentro del área de administración de propiedad. El área de los edificios de administración de propiedades se calcula de acuerdo con la siguiente proporción: si el área de construcción de los edificios de administración de propiedades es inferior a 30.000 metros cuadrados, se calcula como 4 ‰ si es superior a 30.000 metros cuadrados o menos; de 6,5438 millones de metros cuadrados, se calcula como 2‰; 65,438+ millones de metros cuadrados La parte del metro se calcula como 1‰;
Si el espacio de gestión del inmueble calculado de acuerdo con lo dispuesto en el párrafo anterior fuera inferior a 50 metros cuadrados, se asignará según la norma de no menos de 50 metros cuadrados.
El espacio de oficinas del comité de propietarios se transfiere desde el edificio de administración de la propiedad y el área de construcción generalmente no es inferior a 20 metros cuadrados.
Artículo 23 La ubicación y el área del edificio de administración de la propiedad serán un requisito previo para la transferencia de terrenos, y el departamento administrativo de planificación los revisará y confirmará al emitir un permiso de planificación de terrenos de construcción.
Una vez determinado el edificio de administración de la propiedad, la unidad de construcción no podrá modificarlo a voluntad.
Artículo 24 Los edificios de administración de la propiedad deben estar por encima del suelo y poder usarse de forma independiente y confirmada, y tener condiciones básicas como suministro de agua, suministro de energía, decoración inicial y baños.
Los edificios de administración de la propiedad son propiedad de todos los propietarios y no pueden ser hipotecados, permutados ni vendidos. No se puede utilizar para otros fines sin el consentimiento de la junta de propietarios.
Artículo 25 La unidad de construcción deberá, de acuerdo con las siguientes disposiciones, configurar instalaciones de prevención de seguridad para los barrios residenciales de nueva construcción:
(1) Barrios residenciales con un área de construcción de menos de 30.000 metros cuadrados deberán estar equipados con un sistema de intercomunicación del edificio conectado al centro de gestión;
(2) Las áreas residenciales con un área de construcción de más de 30.000 metros cuadrados deben estar equipadas con un edificio sistema de intercomunicación conectado a la central de gestión y dispositivos electrónicos con funciones de visión nocturna por infrarrojos, dispositivo de vigilancia y sistema de alarma perimetral anti-adelantamiento por infrarrojos.
Al solicitar una licencia de preventa de vivienda comercial para un nuevo proyecto, la unidad de construcción deberá determinar y comprometerse por escrito con la configuración y las precauciones de seguridad de los edificios de administración de la propiedad.
Artículo 26 Antes de solicitar una licencia de preventa de vivienda comercial para un nuevo proyecto, la unidad constructora deberá seleccionar y contratar empresas de servicios inmobiliarios preliminares mediante licitación, pero hay menos de tres postores o el área total de construcción. del área de administración de la propiedad es inferior a tres Diez mil metros cuadrados, con el consentimiento del departamento administrativo inmobiliario donde se ubica el proyecto, la unidad constructora puede seleccionar y contratar mediante convenio.
La unidad constructora deberá consultar el texto modelo del Ministerio de la Construcción para firmar un contrato preliminar de servicios inmobiliarios con la empresa de servicios inmobiliarios seleccionada. Las empresas de servicios inmobiliarios deberán, dentro de los 15 días siguientes a la firma del contrato preliminar de servicios inmobiliarios, solicitar al departamento administrativo de bienes raíces local la emisión de un certificado de nivel de servicio de administración de propiedades basado en las condiciones de planificación y construcción del proyecto de servicio y el servicio de administración de propiedades. plan. Las empresas de servicios inmobiliarios deberán presentar el certificado de nivel de servicio de administración de propiedades al departamento administrativo de precios local para su aprobación.
Artículo 27 Antes de vender la propiedad, la unidad de construcción, junto con la empresa de servicios inmobiliarios en la etapa inicial, formulará reglamentos de gestión temporales con referencia al texto modelo del Ministerio de Construcción. asegurar el uso, mantenimiento y administración del inmueble conforme a la ley para el interés del propietario. Se acordarán las obligaciones a cumplir y las responsabilidades a asumir por la violación de las normas.
Las normas de gestión temporal no lesionarán los legítimos derechos e intereses de los propietarios.
Artículo 28 La unidad de construcción deberá revelar expresamente el acuerdo de administración temporal al comprador de la propiedad antes de la venta de la propiedad y dar las explicaciones necesarias.
Al firmar un contrato de compraventa de inmueble con la unidad constructora, el comprador del inmueble deberá comprometerse por escrito a cumplir con las normas de gestión temporal.
Artículo 29 Después de la finalización de la aceptación y presentación de la nueva vivienda comercial, la unidad de construcción entregará los siguientes materiales a la empresa de servicios inmobiliarios y pasará por los procedimientos de aceptación de propiedades públicas:
(1) Gestión general de complejos residenciales Datos de aceptación de finalización, como planos de planta, planes maestros completos, planos construidos de edificios, estructuras y equipos individuales, planos construidos de instalaciones de apoyo y proyectos de redes de tuberías subterráneas;
(2) Instalación, uso y mantenimiento de instalaciones y equipos, etc. Información técnica;
(3) Documentos de garantía de calidad de la propiedad y documentos de uso de la propiedad;
(4) Lista de bienes inmuebles e instalaciones compartidas por todos los propietarios;
(V ) otra información requerida para la administración de la propiedad.
Artículo 30 Al pasar por los procedimientos de aceptación de la propiedad, la empresa de servicios inmobiliarios deberá hacerse cargo de los siguientes elementos y realizar las pruebas de uso necesarias:
(1) Locales de administración de la propiedad
(2) Instalaciones y equipos de prevención de seguridad;
(3) Fosas sépticas, tuberías de alcantarillado, alumbrado público, carreteras, cinturones verdes y otras instalaciones de apoyo;
(IV )Otras instalaciones y equipos que deban hacerse cargo.
Capítulo 4 Servicios de administración de propiedades
Artículo 31 Si la junta de propietarios decide seleccionar una empresa de servicios inmobiliarios, el contrato de servicios inmobiliarios firmado entre el comité de propietarios y la empresa de servicios inmobiliarios será válido. consulte el texto de muestra del Ministerio de Construcción. Las empresas de servicios inmobiliarios prestarán servicios de conformidad con el contrato de servicios inmobiliarios y no cobrarán más pero no prestarán servicios ni cobrarán más por menos servicios.
Artículo 32 Los cargos por servicios de propiedad se basarán en la naturaleza y características de las diferentes propiedades, y se implementarán precios guiados por el gobierno y precios regulados por el mercado, respectivamente. El contenido específico de la tarifa, la forma de fijación de precios y las normas se acordarán en el contrato de servicios inmobiliarios entre el propietario y la empresa de servicios inmobiliarios de conformidad con las disposiciones del departamento administrativo de precios.
Si se implementa una gestión de cuasi propiedad, el estándar de cobro se basará en el precio guía del artículo de servicio emitido por la autoridad de precios.
Artículo 33 Las empresas de servicios inmobiliarios deberán publicar los conceptos y normas de tarificación de los servicios inmobiliarios. Si se implementa un sistema de cobro, se debe establecer un sistema de contabilidad para los diversos fondos de administración de propiedades, y los ingresos y gastos deben anunciarse periódicamente. Si se utiliza un sistema de contrato para recaudar honorarios, los ingresos y gastos por el uso de propiedades, partes o instalaciones y equipos públicos y el estado de la propiedad compartida por los propietarios se publicarán periódicamente.
Artículo 34 El propietario deberá pagar los honorarios del servicio inmobiliario de acuerdo con las normas y tiempos estipulados en el contrato de servicio inmobiliario.
Si el propietario y el usuario de la propiedad acuerdan que el usuario de la propiedad pagará la tarifa del servicio de la propiedad, el propietario asumirá la responsabilidad conjunta del pago.
Para propiedades que aún no han sido vendidas o entregadas, el cargo por servicio de propiedad será pagado en su totalidad por la unidad constructora.
Artículo 35 Las propiedades no residenciales, como tiendas que dan a la calle y edificios de oficinas dentro del área de administración de la propiedad a las que no se puede acceder desde la puerta del área residencial, pertenecen al ámbito de la administración de la propiedad residencial y se incluyen de manera uniforme. en la gestión de propiedades residenciales. Los cargos por los servicios pagados de saneamiento ambiental se negociarán entre la empresa de servicios inmobiliarios y las unidades pertinentes después de obtener el consentimiento del propietario.
¿Artículo 36? La administración, tarifas y distribución de beneficios a los propietarios por el uso de áreas o instalaciones y equipos de propiedad pública se decidirán por la asamblea de propietarios. Si no se establece una asamblea de propietarios, el saldo de los ingresos operativos después de deducir una determinada tarifa de servicio según lo acordado pertenecerá a todos los propietarios. Las empresas de servicios inmobiliarios deben establecer una gestión de cuentas especial basada en las normas de gestión temporal y otras normas de gestión de la comunidad, publicar las cuentas periódicamente y aceptar la supervisión de los propietarios.
Artículo 37: Las tarifas de suministro de agua, suministro de energía, suministro de gas, comunicaciones y uso de televisión por cable dentro del área de administración de la propiedad serán cobradas al usuario final:
(1) Si el propietario lo utiliza para su propio uso, la tarifa se le cobrará al propietario, se aplicarán cargos por servicios especiales para la operación de equipos del edificio, como ascensores, suministro de energía, suministro secundario de agua, aire acondicionado central, etc. compartidos por los propietarios beneficiarios;
(2) Honorarios cobrados por las empresas de servicios inmobiliarios.
Las unidades pertinentes no obligarán a las empresas de servicios inmobiliarios a cobrar en su nombre y no dejarán de prestar los servicios pertinentes porque las empresas de servicios inmobiliarios se nieguen a cobrar en su nombre. Si una empresa de servicios inmobiliarios acepta un encargo para cobrar tarifas en el punto (1) del párrafo anterior, puede aceptar cobrar una tarifa de gestión a la unidad que la confía, pero no puede cobrar tarifas adicionales, como tarifas de gestión, al propietario.
Los precios públicos del agua y la electricidad en zonas residenciales se basan en los precios residenciales del agua y la electricidad.
Artículo 38 Las empresas de servicios inmobiliarios ayudarán a los departamentos de seguridad pública y protección contra incendios en el trabajo de seguridad dentro del área de administración de bienes. Cuando ocurra un incidente de seguridad, las empresas de servicios inmobiliarios deberán tomar inmediatamente medidas de emergencia e informar a los departamentos o unidades administrativas pertinentes.
Artículo 39 Si la junta de propietarios decide despedir a una empresa de servicios inmobiliarios o la empresa de servicios inmobiliarios se retira voluntariamente de la administración de la propiedad, deberá notificarlo a la otra parte por escrito con 30 días de anticipación y hacer un anuncio en el área de administración de propiedades. La empresa de servicios inmobiliarios deberá, dentro de los 3 días posteriores a la terminación del contrato de servicios inmobiliarios, entregar el edificio de administración de propiedades y la información especificada en el artículo 29 de estas Medidas al comité de propietarios, y verificar y liquidar la tarifa de servicios inmobiliarios con el propietario. dentro de 10 días.
Capítulo 5 Uso y Mantenimiento de la Propiedad
Artículo 40 Al decorar una casa, el propietario deberá cumplir con la administración de la propiedad de la zona residencial, declarar y registrar ante la empresa de servicios inmobiliarios antes construcción y presentar los documentos pertinentes según sea necesario. Las empresas de servicios inmobiliarios deben revisar las solicitudes y los materiales de registro presentados por los propietarios de manera oportuna. Para proyectos de decoración que cumplan con los requisitos, firmaremos un contrato de servicio de gestión de decoración con el propietario y solicitaremos documentos de entrada y salida para el personal de construcción. El acuerdo debe especificar precauciones, conductas prohibidas y responsabilidad por incumplimiento de contrato. Se podrá acordar cobrar el flete apropiado para la remoción de residuos de construcción, pero no excederá el estándar aprobado por la autoridad de precios.
Artículo 41 No se permiten las siguientes conductas dentro del área de administración de la propiedad:
(1) Demoler la estructura portante de la casa sin el consentimiento de la unidad de diseño original;
(2) Ocupar y dañar * * * partes, * * * sitios públicos, * * instalaciones y equipos (Estructuras), abrir puertas y ventanas en fachadas de edificios residenciales y muros sin carga;
(4) Violar las regulaciones para criar aves y mascotas;
(5) Violar el montaje de puestos u ocupar calles para operaciones comerciales;
(6) Tirar basura , aguas residuales y arrojar escombros en violación de las regulaciones;
(7) Garabatear o escribir en edificios (estructuras) o colgar y publicar materiales promocionales en violación de las regulaciones;
(8) Apilar materiales inflamables, explosivos, tóxicos o radioactivos, emitiendo sustancias tóxicas y nocivas o excediendo los estándares de ruido;
(9) Leyes, Otras conductas prohibidas por estatutos y reglamentos.
Los puntos (1) a (8) del párrafo anterior estarán claramente estipulados en el contrato de gestión o contrato de gestión temporal.
Artículo 42 Las empresas de servicios inmobiliarios reforzarán la supervisión de la construcción de la decoración de la propiedad y el mantenimiento del orden en las áreas de administración de la propiedad. Si se encuentra algún comportamiento que viole el acuerdo de servicio de gestión de la decoración y las disposiciones del artículo 41 de estas Medidas. deben detenerse inmediatamente e instar a que se hagan correcciones. Si ha causado consecuencias fácticas o se niega a hacer correcciones, debe informarse a los departamentos pertinentes de manera oportuna y manejarse de acuerdo con la ley.
Artículo 43: Cuando una propiedad tenga riesgos para la seguridad que pongan en peligro los intereses públicos y los derechos e intereses legítimos de otros propietarios, la persona responsable deberá realizar las reparaciones oportunas para eliminar los peligros, y los propietarios pertinentes brindarán la cooperación necesaria. . Si el responsable no cumple con las obligaciones de mantenimiento, con el consentimiento de la junta de propietarios o del comité de propietarios, la empresa de servicios inmobiliarios puede realizar el mantenimiento en su nombre, y los costos necesarios correrán a cargo del responsable.
Si el uso, decoración o mantenimiento de la propiedad causa daños personales o patrimoniales a otros propietarios, usuarios de la propiedad u otros, la persona responsable asumirá la responsabilidad del mantenimiento y la compensación.
Capítulo 6 Fondos Especiales de Mantenimiento Residencial
Artículo 44: Los fondos especiales de mantenimiento residencial se almacenarán en cuentas especiales, destinadas a fines especiales, decididas por los propietarios y supervisadas por el gobierno. Según el Ministerio de la Construcción y el Ministerio de Hacienda El establecimiento, uso y gestión de las "Medidas para el Manejo de Fondos Especiales de Mantenimiento Residencial" emitidas.
Artículo 45 El departamento administrativo de bienes raíces será responsable de la orientación y supervisión de los fondos especiales de mantenimiento para viviendas comerciales, y establecerá una agencia administradora de fondos especiales de mantenimiento que será responsable del trabajo diario de la administración de Fondos especiales de mantenimiento para viviendas comerciales.
El departamento financiero es responsable de la orientación y supervisión de los fondos especiales de mantenimiento de la vivienda pública posventa.
Artículo 46 El departamento administrativo de bienes raíces designará un banco comercial local como banco de administración de cuentas especiales para fondos de mantenimiento especiales para viviendas comerciales dentro de su región administrativa, y abrirá una cuenta especial para fondos de mantenimiento especiales para edificios residenciales. .
Artículo 47 Los propietarios comerciales residenciales y no residenciales depositarán la primera fase de fondos especiales de mantenimiento residencial con base en el 5% del costo promedio por metro cuadrado de los proyectos de construcción e instalación residencial en la ubicación de la propiedad. El monto específico del depósito será determinado por el departamento administrativo de bienes raíces y anunciado al público. Cuando se produzcan cambios importantes en el costo de los proyectos de construcción e instalación, o cuando se ajusten las normas de depósito nacionales y provinciales, el departamento administrativo de bienes raíces deberá realizar ajustes y anuncios oportunos.
Artículo 48 Antes de la implementación de estas Medidas, si el inmueble ha sido entregado para su uso, pero no se ha pagado la primera fase del fondo especial de mantenimiento residencial, el propietario deberá pagarlo. Los métodos y normas específicos de depósito los decide el congreso de propietarios, que es responsable de la recuperación.
Después de la implementación de estas Medidas, el propietario de una propiedad que haya sido vendida pero no entregada, antes de pasar por los trámites de entrega, deberá depositar la primera fase de fondos especiales de mantenimiento residencial de acuerdo con las normas vigentes. promulgada por el departamento administrativo inmobiliario donde se encuentra ubicado el inmueble. Si se han completado los trámites de entrega pero no se ha pagado la primera fase de los fondos especiales de mantenimiento residencial, se procederá al pago. Si se rechaza el pago, la junta de propietarios recuperará los fondos de conformidad con la ley.
Artículo 49 Los fondos especiales de mantenimiento residencial depositados por propietarios residenciales comerciales y propietarios no residenciales que aún no hayan establecido una junta de propietarios se depositarán en la cuenta del fondo especial de mantenimiento residencial abierta por el departamento administrativo de bienes raíces. para la gestión.
Si se ha establecido una asamblea de propietarios, por decisión de la asamblea de propietarios, el comité de propietarios puede gestionar fondos especiales de mantenimiento residencial. Si la propiedad es administrada por el departamento administrativo de bienes raíces, por decisión de la asamblea de propietarios y a solicitud del comité de propietarios, el saldo contable de los fondos especiales de mantenimiento depositados por los propietarios en el área de administración de la propiedad se puede transferir a la cuenta especial para fondos especiales de mantenimiento residencial abierta por el comité de propietarios para la gestión y aceptada por los propietarios y la supervisión del departamento administrativo de bienes raíces.
Capítulo 7 Responsabilidades Legales
Artículo 50: Propietarios, usuarios de inmuebles, conferencias de propietarios, comités de propietarios, empresas de servicios inmobiliarios u otros administradores y unidades de construcción en actividades de administración de inmuebles Si se produce una disputa , se puede resolver mediante negociación; si la negociación fracasa, se puede solicitar mediación a la oficina del subdistrito (gobierno del municipio) o presentar una demanda ante el tribunal de conformidad con la ley.
Si los propietarios, usuarios de inmuebles, comités de propietarios, empresas de servicios inmobiliarios u otros gestores violan las leyes, reglamentos y estas Medidas, podrán presentar denuncias ante las autoridades inmobiliarias, de planificación, de construcción, de precios, de gestión urbana, de seguridad pública. , protección del medio ambiente, industria y comercio, protección contra incendios Espere quejas o informes a las autoridades encargadas de hacer cumplir la ley y otras unidades relevantes como suministro de energía, suministro de agua, suministro de gas, comunicaciones, televisión por cable, etc. Después de aceptar el caso, la unidad correspondiente llevará a cabo una investigación y verificación y responderá al denunciante o denunciante dentro del tiempo especificado.
Artículo 51 Si una empresa de servicios inmobiliarios descubre que el propietario, usuario de la propiedad o empresa de decoración no ha informado a los departamentos pertinentes de manera oportuna, el departamento administrativo de bienes raíces dará una advertencia o registrará el mal comportamiento de acuerdo a la gravedad del caso.
Artículo 52 Si los propietarios y usuarios de la propiedad no pagan a tiempo las tarifas del servicio de la propiedad, la empresa de servicios de la propiedad podrá recordárselo mediante el envío de una notificación por escrito o publicándola en el área de administración de la propiedad. Si el pago está vencido, se podrá cobrar una tarifa por pago atrasado de acuerdo con la proporción estipulada en el contrato. Si el contrato no está de acuerdo, se cobrará una tarifa por pago atrasado a razón del 3 ‰ por día. Si se niegan a pagar los honorarios del servicio inmobiliario, la empresa de servicios inmobiliarios puede solicitar al tribunal una orden de pago o iniciar una demanda de conformidad con la ley.
Artículo 53 Si la primera fase de los fondos especiales para el mantenimiento de la vivienda no se deposita de conformidad con lo dispuesto en estas medidas, la unidad constructora no entregará la casa al comprador. Si la unidad constructora viola el reglamento y entrega la casa al comprador, el departamento administrativo de bienes raíces le ordenará que haga las correcciones dentro de un plazo; si no las hace dentro del plazo, se le impondrá una multa no superior a 30.000; yuan.
Artículo 54 Si el personal de los departamentos y unidades administrativas pertinentes comete cualquiera de los siguientes actos, se le impondrán sanciones administrativas de conformidad con la ley, si se constituye un delito, la responsabilidad penal se investigará de conformidad con la ley; la ley:
(1) ) No revisar o aprobar las calificaciones de las empresas de servicios inmobiliarios de acuerdo con las regulaciones;
(2) No realizar una evaluación del nivel de servicios inmobiliarios de acuerdo con estándares de evaluación del nivel de servicio de administración de propiedades;
(3) Incumplimiento de deberes de supervisión de acuerdo con la ley, lo que resulta en consecuencias graves;
(4) Otros actos de abuso de poder, corrupción y soborno, malas prácticas para beneficio personal y abandono del deber.
Capítulo 8 Disposiciones complementarias
Artículo 55 La gestión inmobiliaria de edificios no residenciales como edificios de oficinas, hospitales, escuelas, mercados profesionales, zonas industriales, etc., se implementará con referencia a estas regulaciones.
Artículo 56 El término "administración de la propiedad" como se menciona en estas Medidas se refiere a la selección y el empleo por parte del propietario de una empresa de servicios inmobiliarios. El propietario y la empresa de servicios inmobiliarios administrarán la casa, las instalaciones de apoyo y el equipo. y sitios relacionados de acuerdo con lo establecido en el contrato de servicios de propiedad Realizar reparaciones, mantenimiento y administración, y mantener el saneamiento ambiental y las actividades de orden relacionadas en el área de administración de propiedad.
El propietario a que se refieren estas Medidas se refiere al propietario del inmueble.
El término "usuario de la propiedad", tal como se menciona en estas Medidas, se refiere al arrendatario de la propiedad u otras personas que realmente usan la casa legalmente.
Los bienes a que se refieren estas Medidas se refieren a diversos tipos de viviendas y sus partes, instalaciones y equipos de soporte.
Las “partes utilizables” mencionadas en estas Medidas se refieren a las partes compartidas por los propietarios en una sola casa o los propietarios no residenciales conectados a la estructura de acuerdo con las leyes, los reglamentos y el contrato de compraventa de la casa. . * *, que generalmente incluye: cimientos residenciales, muros de carga, columnas, vigas, pisos, techos, paredes exteriores, vestíbulos, escaleras, pasillos, etc.
El término "instalaciones y equipos comunes", tal como se menciona en estas Medidas, se refiere a las instalaciones y equipos auxiliares utilizados por propietarios residenciales o propietarios residenciales y propietarios no residenciales pertinentes de conformidad con las leyes, reglamentos y contratos de venta de viviendas. , incluyendo generalmente ascensores, antenas, iluminación, instalaciones contra incendios, espacios verdes, vías, alumbrado público, acequias, piscinas, pozos, estacionamientos no comerciales, instalaciones culturales y deportivas de bienestar público, e instalaciones y equipos utilizados en * * * edificios.
Artículo 57 Las presentes Medidas entrarán en vigor el 6 de julio de 2009.
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