Una revisión histórica del desarrollo de las políticas de crédito a la vivienda
1.Después de la primera conferencia sobre reforma del sistema de vivienda en 1988, se lanzó el negocio de crédito para vivienda en 1991 y se introdujeron varias políticas de crédito para vivienda. En 1991, el Banco de Construcción de China y el Banco Industrial y Comercial de China establecieron un departamento de crédito inmobiliario para gestionar los negocios de crédito para vivienda personal y formularon las "Medidas de gestión de hipotecas para vivienda de empleados".
2. Debido al lento avance de la reforma del sistema de vivienda, se produjo un auge inmobiliario en 1992 y la regulación comenzó en 1993.
3. El Banco Popular de China promulgó las "Medidas provisionales para la administración de préstamos para viviendas autónomos de bancos comerciales" en agosto de 1995, lo que indica que los préstamos para viviendas comerciales de los bancos chinos están en el camino correcto. Sin embargo, las condiciones en ese momento todavía eran relativamente estrictas. En primer lugar, exige la prestación de dobles garantías, a saber, garantía hipotecaria (prenda) y garantía de garantía. En segundo lugar, el plazo máximo es de 65.438 00 años. En tercer lugar, el prestatario debe pagar primero un depósito, cuyo importe no debe ser inferior al 30% del precio de la vivienda y el período del depósito debe ser superior a medio año.
En 4.65438-0997, el Banco Popular de China promulgó las "Medidas administrativas para préstamos personales garantizados para vivienda", que revisaron las "Medidas provisionales" originales, reflejadas principalmente en los siguientes aspectos: Primero, no hay doble garantía. se requiere . En segundo lugar, el período de depósito no está claramente definido. En tercer lugar, la política de tipos de interés estipula claramente que los tipos de interés de los préstamos para activos fijos se reducirán durante el mismo período. Si el plazo es de 5 años, se aplicará la tasa de interés del préstamo de activo fijo a 3 años, si el plazo es superior a 5 años a 65.438.000 años, se aplicará la tasa de interés del préstamo de activo fijo a 5 años si el plazo es mayor; de 10 años, se aplicará la tasa de interés del préstamo para activos fijos a 5 años. La tasa de interés del préstamo aumentará adecuadamente en función de la tasa de interés del préstamo y el máximo no excederá 5. 4. El ámbito de utilización del préstamo es la vivienda ordinaria construida por cuenta propia construida con fondos de previsión. En quinto lugar, las entidades de préstamo son bancos comerciales en las 223 ciudades que implementan proyectos de vivienda y bancos comerciales de ahorro para vivienda en Yantai y Bengbu. 6. El tiempo de procesamiento del préstamo es de tres meses, es decir, dentro de los tres meses, el banco completará la evaluación y revisión del préstamo y brindará una respuesta formal al solicitante.
5. En abril de 1998, el Banco Popular de China emitió el "Aviso sobre el aumento de la inversión en créditos para vivienda para apoyar la construcción y el consumo de viviendas", y posteriormente emitió las "Medidas de gestión de préstamos para viviendas personales". En comparación con las "Medidas de gestión de préstamos personales para vivienda" promulgadas por el Banco Popular de China en abril de 1998, las principales diferencias son las siguientes: En primer lugar, se ha ampliado el alcance de los préstamos para compra de vivienda. Las "Medidas" originales estipulaban que los préstamos personales para vivienda sólo se pueden utilizar para comprar viviendas ordinarias ocupadas por cuenta propia construidas con fondos de previsión, mientras que las nuevas "Medidas" estipulan que los préstamos personales para vivienda se pueden utilizar para comprar todas las viviendas ordinarias ocupadas por cuenta propia. El segundo es ampliar el alcance de la ciudad para la implementación de préstamos. Las "Medidas" originales estipulaban que el negocio de préstamos personales para vivienda solo se puede implementar en las ciudades piloto del proyecto de vivienda, pero las nuevas "Medidas" han cancelado esta restricción, es decir, todas las ciudades y pueblos pueden realizar el préstamo personal para vivienda. negocio. El tercero es ampliar el alcance de las instituciones financieras que manejan préstamos personales para vivienda. Dado que las "Medidas" originales estipulan que los préstamos personales para vivienda sólo pueden utilizarse para los residentes de ciudades donde se ponen a prueba proyectos de vivienda para comprar casas ordinarias construidas por cuenta propia con fondos de previsión, de hecho, sólo tres bancos, a saber, el Banco Industrial, de Construcción y Agrícola de China puede manejar préstamos personales para vivienda. Después de que las nuevas "Medidas" eliminen las restricciones anteriores, casi todos los bancos podrán gestionar préstamos personales para vivienda. Cuarto, la tasa de interés es más favorable. Se estipula que los tipos de interés de los préstamos para vivienda por cuenta propia de los bancos comerciales se ajustarán a la baja de acuerdo con los tipos de interés de préstamos legales, es decir, los préstamos para vivienda personales con un plazo de 5 a 10 años estarán sujetos a un tipo de interés general de préstamo de 3-5 años, y las tasas de interés de préstamos generales de 1-3 años estarán sujetas a una tasa de interés de 3-5 años. El quinto es acelerar los trámites. De los tres meses originales a tres semanas.
La implementación de esta política estimuló directamente el crecimiento de los préstamos para vivienda. En 1998, los préstamos personales para vivienda aumentaron en 32.400 millones de yuanes respecto al año anterior, y en 1999 aumentaron en 85.800 millones de yuanes.
Durante junio de 1999, el Banco Popular de China emitió "Varias opiniones sobre el fomento de los préstamos al consumo", que aumentaron la proporción de préstamos para vivienda con respecto a los precios de la vivienda del 70% al 80%, y alentaron a los bancos comerciales a proporcionar un gama completa de servicios financieros de alta calidad.
En septiembre del mismo año, el Banco Popular de China ajustó el plazo y la tasa de interés de los préstamos personales para vivienda, ampliando el plazo máximo de los préstamos personales para vivienda de 20 a 30 años y reduciendo aún más las tasas de interés de los préstamos personales para vivienda en un 10%. Al mismo tiempo, también se ha ajustado en consecuencia el período de préstamo del fondo de previsión. El tipo de interés de los préstamos del fondo de previsión a más de cinco años es 4,59 y a menos de cinco años es 4,14. A medida que aumenta el ratio de préstamo, se amplía el plazo y disminuye la tasa de interés, disminuye la cantidad de fondos propios que los prestamistas deben preparar. La extensión del plazo y la reducción de las tasas de interés significan que la presión para pagar el principal y. el interés en cada período se reduce. Por lo tanto, en 2000, el crecimiento de los préstamos para vivienda entró en una etapa de rápido crecimiento. La mitad de los nuevos préstamos fueron para préstamos personales para vivienda.
7. A partir del 21 de febrero de 2002, el Banco Popular de China reducirá la tasa de interés de los préstamos del fondo de previsión para viviendas personales durante cinco años o menos (incluidos cinco años) del actual 4,14 al 3,6, y durante más de cinco años desde el actual 4,59 al 4,05.
8. El 13 de junio de 2003, el Banco Popular de China emitió el "Aviso sobre el fortalecimiento adicional de la gestión del negocio de crédito inmobiliario". Este aviso tiene algunas políticas y regulaciones nuevas para préstamos para empresas de desarrollo inmobiliario: Los préstamos aplicados por bancos comerciales a empresas de desarrollo inmobiliario solo pueden otorgarse a través de la cuenta de préstamos para desarrollo inmobiliario y la emisión de préstamos de capital de trabajo para desarrollo inmobiliario y otras formas. de préstamos está estrictamente prohibido. Al mismo tiempo, los bancos comerciales están obligados a emitir préstamos inmobiliarios, que sólo pueden utilizarse para proyectos inmobiliarios locales, y el uso transregional está estrictamente prohibido. Al mismo tiempo, este "Aviso" reitera que cuando las empresas promotoras inmobiliarias soliciten préstamos bancarios, sus fondos propios no deben ser inferiores al 30% de la inversión total en el proyecto de desarrollo.
En términos de préstamos personales para vivienda, el aviso señala que los bancos comerciales deberían centrarse en apoyar proyectos residenciales que satisfagan el poder adquisitivo de las familias de ingresos bajos y medios, y deberían imponer restricciones apropiadas a proyectos como Grandes apartamentos, grandes áreas, viviendas comerciales de alta gama y villas. Según el aviso, para quienes compren un préstamo hipotecario para primera vivienda para uso propio, la tasa de interés preferencial actual del préstamo para vivienda y el índice de pago inicial no serán inferiores al 20%. Para los prestatarios que compran casas comerciales de alta gama, villas o segundas casas comerciales o superiores, los bancos comerciales pueden aumentar adecuadamente el índice de pago inicial de los préstamos personales para vivienda y aplicarlos de acuerdo con las tasas de interés del préstamo para el mismo período y grado anunciado por el Pueblo. Banco de China, y ya no implementará regulaciones de tasas de interés preferenciales para la vivienda. Además, el "Aviso" estipula que los bancos comerciales sólo pueden conceder préstamos personales para vivienda a residentes cuya compra de la estructura principal haya sido limitada.
9. En marzo de 2005, el banco central emitió el "Aviso sobre el ajuste de las políticas de crédito inmobiliario de los bancos comerciales y las tasas de interés excedentes de los depósitos de reserva", que relajó el límite superior de las tasas de interés de los préstamos y reiteró que las más bajas. La tasa de interés límite es 0,9 veces la tasa de interés de referencia. Al mismo tiempo, en ciudades o regiones donde los precios inmobiliarios han aumentado demasiado rápido, el porcentaje mínimo de pago inicial para préstamos personales para vivienda se puede aumentar del 20% al 30%.
10. En mayo de 2006, el banco central emitió el "Aviso sobre el ajuste de las políticas de crédito para la vivienda", que estipulaba que a partir del 1 de junio de 2006, el índice de pago inicial de los préstamos hipotecarios para viviendas personales no será inferior a 30%. Sin embargo, para quienes compran casas independientes con una superficie de construcción inferior a 90 metros cuadrados, se sigue aplicando el porcentaje de pago inicial del 20%.
11. En agosto de 2006, el banco central aumentó la tasa de interés de referencia para los depósitos y préstamos en RMB. Para promover aún más la comercialización de las tasas de interés de los préstamos comerciales para viviendas personales, se fijó el límite inferior de la tasa de interés. se amplió de 0,9 veces a 0,85 veces la tasa de interés de referencia. La tasa de interés para los préstamos del fondo de previsión para viviendas personales se mantuvo constante.
12. En septiembre de 2007, el Banco Central y la Comisión Reguladora Bancaria de China emitieron el "Aviso sobre el fortalecimiento de la gestión crediticia de bienes raíces comerciales", estipulando que para la compra de la primera casa independiente con un Área de construcción de menos de 90 metros cuadrados, el índice de pago inicial del préstamo no será inferior a 20. Para la compra de la primera casa independiente con un área de construcción superior a 90 metros cuadrados, el porcentaje de pago inicial del préstamo no será inferior al 30% si el préstamo se ha utilizado para comprar una casa y se aplica para comprar una segunda; (inclusive) casa o más, el índice de pago inicial del préstamo no será inferior al 40%, la tasa de interés del préstamo no será inferior a 1,1 veces la tasa de interés de referencia para el mismo período y grado anunciado por el Banco Popular de China.
13. En 2008, el banco central emitió un aviso para ampliar el límite inferior de las tasas de interés de los préstamos comerciales para viviendas personales a 0,7 veces la tasa de interés de referencia de los préstamos y ajustar el índice mínimo de pago inicial a 20.
14. El 17 de abril de 2010, el Consejo de Estado emitió una nueva política de préstamos para vivienda, que exige restricciones estrictas a todo tipo de especulación inmobiliaria y compras especulativas de viviendas.
En otras palabras, para los compradores que quieran comprar una segunda vivienda con un préstamo, el porcentaje de pago inicial del préstamo no debe ser inferior al 50% y la tasa de interés no debe ser inferior a 1,1 veces la tasa de interés de referencia. Dependiendo del perfil de riesgo, los bancos comerciales pueden suspender la concesión de préstamos para la compra de una tercera vivienda y de viviendas posteriores. Al mismo tiempo, algunos bancos han suspendido el negocio de préstamos para "terceras viviendas y superiores".