Existe nueva normativa sobre la cesión de derechos de uso de este tipo de suelo industrial.
Las “Medidas” establecen que se debe explorar el sistema de registro y transferencia de avisos. Para los terrenos industriales que no han completado el 25% de la inversión total en desarrollo, de acuerdo con el principio de "invertir primero y luego transferir", ambas partes pueden manejar el registro de aviso anticipado de acuerdo con la ley después de firmar un derecho de uso de suelo industrial. Contrato de transferencia. Cuando la inversión de desarrollo cumpla con las condiciones de transferencia, el inmueble podrá tramitarse en los trámites de registro de transferencia.
Interpretación de la política
1. Antecedentes de la redacción
"Plan de implementación para la zona de demostración experimental del socialismo con características chinas de la reforma integral de apoyo de Shenzhen (2020-2025)" ((en lo sucesivo, el "Plan piloto de implementación de la reforma de apoyo integral") propone "pilotar la implementación del sistema de registro y transferencia anticipada del mercado secundario de tierras" y el "Socialismo de Shenzhen con características chinas" Primer lote de la zona de demostración experimental de la reforma de apoyo integral Lista de Asuntos Autorizados" (en adelante (denominada "Primer Conjunto de Lista de Asuntos Autorizados") aclaró que el contenido principal de este asunto de reforma es "hacer pleno uso de los mecanismos del mercado y revitalizar las tierras existentes e ineficientes". Con la autorización del Comité Permanente de la Asamblea Popular Nacional, enajenaremos de forma centralizada los terrenos industriales inactivos con el 25% de la inversión total en desarrollo. Podemos optimizar la asignación de mercado de elementos de tierra y garantizar la seguridad de las transacciones proporcionando verificación y prerregistro de las transacciones. No se permite ningún cambio de uso industrial sin aprobación. "
Para implementar los requisitos de trabajo del "Plan Piloto de Implementación de Reforma Integral" y el primer lote de artículos autorizados, revitalizar el stock de suelo industrial ineficiente, optimizar la asignación de factores de suelo orientada al mercado, y estandarizar la transferencia de derechos de uso de suelo industrial, hemos formulado las "Medidas provisionales para la transferencia de derechos de uso de suelo industrial en Shenzhen"
Contenido principal
(1) Acerca de. el ámbito de aplicación
Con el fin de promover la industria de manera constante y ordenada Para la transferencia de derechos de uso de la tierra, combinado con las políticas y mecanismos existentes de suministro de tierras industriales y otras industrias de la ciudad, las "Medidas Provisionales" aclaran el. ámbito de aplicación para terrenos industriales obtenidos mediante acuerdo de transferencia dentro de la región administrativa de Shenzhen, incluidos terrenos industriales generales (M1) y terrenos industriales nuevos (M0), según la situación real en Shenzhen, terrenos de almacenamiento (W1) y terrenos logísticos (W0); ) se puede implementar como referencia.
De acuerdo con el principio de respetar el contrato de transferencia y el historial, si hay un acuerdo en el contrato, se aplicará lo siguiente. un buen trabajo en la coordinación con las políticas relacionadas con la transferencia de edificios industriales
(2) En la plataforma del mercado secundario de tierras,
Según la "Oficina General del Aviso del Consejo de Estado". sobre la mejora de los terrenos de construcción". Dictámenes orientadores sobre el mercado secundario para la transferencia, el arrendamiento y la hipoteca de derechos de uso" (Guobanfa [2019] No. 34), que requiere "construir una plataforma unificada de comercialización de suelo urbano y rural, recopilando el mercado secundario información sobre transacciones, provisión de lugares de negociación y manejo de asuntos de transacciones ", y promover enérgicamente la construcción de plataformas comerciales y sistemas de información en línea". Las "Medidas provisionales" estipulan que la transferencia de derechos de uso de terrenos industriales debe aprobarse por unanimidad. La plataforma de mercado recopila información sobre la oferta y la demanda del mercado y brinda servicios como consulta de políticas, transacciones de licitación abierta y presentación de contratos de transferencia, y realiza estadísticas y monitoreo del mercado secundario de tierras. Para optimizar el entorno empresarial, la plataforma del mercado secundario de tierras proporciona servicios de bienestar público y no cobra ninguna tarifa al cedente p>(3) Condiciones de transferencia
Las "Medidas provisionales" aclaran que las condiciones. Los requisitos que se deben cumplir para la transferencia de derechos de uso de suelo industrial en nuestra ciudad incluyen principalmente: en primer lugar, que se haya pagado el precio total del suelo según lo acordado en el contrato de transferencia, y en segundo lugar, el certificado de propiedad inmobiliaria, si se trata de terrenos baldíos y; construcción ilegal, se ha tratado de acuerdo con las normas pertinentes, en tercer lugar, si se trata de embargos legales, * * * derechos, derechos hipotecarios, etc., las unidades o titulares de derechos pertinentes deben obtenerse de acuerdo con las normas; no hay disputa de propiedad; quinto, cumple con otras condiciones estipuladas en las leyes y reglamentos
(4) Respecto al registro de avisos
Según el primer lote de autorizaciones relativas a los requisitos pertinentes. de “enajenación concentrada de suelo industrial ocioso que representa el 25% de la inversión total en desarrollo”, las “Medidas Provisionales” proponían explorar la implementación de un sistema de notificación, registro y transferencia de suelo industrial que representa el 25% de la inversión total en desarrollo , de acuerdo con el principio de "invertir primero y luego transferir", permitiendo a ambas partes firmar un contrato de transferencia de derecho de uso de suelo industrial y luego manejar el registro de aviso anticipado de acuerdo con la ley hasta que la inversión de desarrollo cumpla con las condiciones de transferencia. /p>
Las "Medidas Provisionales" estipulan que el titular del derecho de registro de aviso anticipado puede ser el solicitante y poseer el aviso anticipado de bienes inmuebles con el certificado de registro y otros materiales necesarios, solicitar el desarrollo y reforma, planificación. , recursos naturales, medio ambiente ecológico, vivienda y otros departamentos para manejar los procedimientos de solicitud relevantes para proyectos de construcción.
(5) Respecto a las calificaciones y supervisión industrial del cesionario.
Para garantizar que el terreno industrial transferido se utilice verdaderamente para el desarrollo industrial, las "Medidas provisionales" estipulan que el cesionario debe participar en proyectos de desarrollo fomentados en el marco de la "Optimización del ajuste de la estructura industrial actual de Shenzhen y la industria". Catálogo de Orientación" Empresas o empresas plataforma invertidas y constituidas por gobiernos municipales y distritales para emprender la construcción, operación y administración de naves industriales. Al mismo tiempo, para satisfacer las necesidades del desarrollo industrial en cada distrito, las "Medidas Provisionales" estipulan que cada gobierno de distrito debe formular calificaciones y muestras de transferencia de acuerdo de supervisión del desarrollo industrial unificado basadas en las condiciones reales de desarrollo industrial y los requisitos de supervisión anual. en su jurisdicción, y pasarlos a través de la liberación de la Plataforma del mercado secundario de tierras.
Además, las "Medidas provisionales" establecen por separado requisitos para la supervisión industrial de toda la cadena de transferencia: primero, antes de la transferencia, el departamento de industria del distrito debe proporcionar opiniones de revisión sobre la transferencia de derechos de uso de suelo industrial y redactar un acuerdo de supervisión del desarrollo industrial; en segundo lugar, durante el proceso de transferencia, las autoridades industriales del distrito deben revisar las calificaciones de licitación del cesionario; en tercer lugar, después de la transferencia, las autoridades industriales del distrito deben firmar un acuerdo de supervisión del desarrollo industrial con el cesionario para supervisar el desarrollo industrial; .
Medidas provisionales para la transferencia de derechos de uso de suelo industrial en Shenzhen
El artículo 1 es implementar el "Plan piloto de implementación de Shenzhen para la reforma integral de apoyo a la zona de demostración experimental del socialismo con características chinas". (2020-2025) ), revitalizar el stock de suelo industrial ineficiente, optimizar la asignación de factores de suelo orientada al mercado y estandarizar la transferencia de derechos de uso de suelo industrial. Según los "Dictamenes Orientadores de la Oficina General del Consejo de Estado sobre el Mejoramiento del Mercado Secundario para la Transferencia, Arrendamiento e Hipoteca de Derechos de Uso de Suelos de Construcción" (Banfa Nacional [2019] N° 34) y otras normas,
Artículo 2: Estas medidas se aplican al acuerdo para transferir derechos de uso de terrenos industriales dentro de la región administrativa de la ciudad de Shenzhen.
Este método no se aplica a suelos industriales cuya naturaleza no sea mercantil, restringida para uso propio o intransferible según lo estipulado en el contrato de transferencia de derecho de uso de suelo para construcción (en adelante, el contrato de transferencia). o el certificado de registro de la propiedad inmobiliaria.
Artículo 3 El suelo industrial a que se refieren estas Medidas incluye el suelo industrial ordinario (M1) y el suelo industrial nuevo (M0) para almacenamiento (W1) y el suelo logístico (W0) que se pueden implementar por referencia.
Artículo 4 Corresponde a la dirección municipal de planificación y recursos naturales la gestión y supervisión del mercado secundario de transferencia de derechos de uso de suelo industrial. Los delegados de las direcciones municipales de planificación y recursos naturales son responsables de revisar las condiciones para el otorgamiento de derechos de uso de suelo industrial.
Los departamentos municipales a cargo de desarrollo y reforma, innovación científica y tecnológica, industria y tecnología de la información, transporte y otras industrias son responsables de guiar a cada distrito para llevar a cabo el acceso a la industria, la revisión de calificaciones y la supervisión de la industria involucrada en la cesión de derechos de uso de suelo industrial.
Los departamentos pertinentes del gobierno municipal desempeñan sus respectivas funciones y cooperan estrechamente para brindar servicios relacionados con la transferencia de derechos de uso de suelo industrial.
Cada gobierno de distrito (incluida la nueva agencia de gestión de distrito, la misma que se muestra a continuación) es responsable del acceso a la industria, la revisión de calificaciones y la supervisión de la industria involucrada en la transferencia de derechos de uso de suelo industrial.
Artículo 5 La transferencia de derechos de uso de suelo industrial se realizará a través de la plataforma de información del mercado secundario de suelo (en adelante, la plataforma del mercado secundario de suelo). La plataforma del mercado secundario de tierras recopila información sobre la oferta y la demanda del mercado, brinda consultas sobre políticas, transacciones de licitación pública, presentación de contratos de transferencia y otros servicios, y realiza estadísticas y monitoreo del mercado secundario de tierras.
Ambas partes en la transferencia de derechos de uso de suelo industrial pueden publicar y obtener información sobre la oferta y la demanda del mercado a través de la plataforma del mercado secundario de suelo y otros canales; pueden negociar transacciones por su cuenta o pueden realizar licitaciones públicas; transacciones a través de la plataforma del mercado secundario de suelo.
Artículo 6 Los derechos de uso de suelo industrial transferidos de conformidad con lo dispuesto en estas Medidas deberán cumplir las siguientes condiciones:
(1) Se ha pagado el precio total del suelo de acuerdo con la transferencia se ha obtenido el contrato y el certificado de registro de bienes inmuebles;
(2) Si se trata de terrenos baldíos, se ha enajenado de acuerdo con la normativa aplicable sobre terrenos baldíos;
( 3) Si se trata de construcción ilegal, ha sido dispuesto de acuerdo con las normas pertinentes de construcción ilegal;
(4) Si se trata de embargo legal u otras formas de transferencia prohibidas por la autoridad competente, el se ha obtenido el consentimiento por escrito de la autoridad competente;
(5) Implica * * * derechos de uso de la tierra y edificios sobre el nivel del suelo, otros anexos, se ha obtenido el consentimiento por escrito de otras * * * personas;
(6) Si se trata de una hipoteca, el acreedor hipotecario ha sido notificado por escrito, pero si las partes acuerdan lo contrario, prevalecerá el acuerdo;
>(7) No hay disputa de propiedad;
(8) Otras condiciones previstas por las leyes y reglamentos.
Salvo pacto en contrario en el contrato de cesión, los derechos de uso del suelo industrial se traspasan en su conjunto, y las edificaciones sobre rasante, estructuras y demás anexos se traspasan junto con la cesión.
Artículo 7: Explorar la implementación de un sistema de registro y transferencia de notificaciones. Para los terrenos industriales que no han completado el 25% de la inversión total en desarrollo, de acuerdo con el principio de "invertir primero y luego transferir", ambas partes pueden manejar el registro de aviso anticipado de acuerdo con la ley después de firmar un derecho de uso de suelo industrial. Contrato de transferencia. Cuando la inversión de desarrollo cumpla con las condiciones de transferencia, se tramitará el trámite de registro de transferencia. Como solicitante, el cesionario puede solicitar a los departamentos de desarrollo y reforma, planificación, recursos naturales, medio ambiente ecológico, vivienda y otros departamentos para manejar los procedimientos de solicitud relacionados con proyectos de construcción con los materiales necesarios, como el certificado de registro anticipado de bienes raíces y el poder del transferente de abogado.
Artículo 8 Al transferir el derecho de uso de terrenos industriales, el cedente deberá solicitar revisión a las agencias enviadas del departamento de planificación municipal y recursos naturales y al departamento industrial del distrito, respectivamente. Las agencias enviadas por el departamento de planificación municipal y recursos naturales y el departamento industrial del distrito deben realizar la interconexión de la información de auditoría durante el proceso de auditoría.
Después de recibir los materiales de solicitud de transferencia, la agencia enviada del departamento de planificación municipal y recursos naturales deberá emitir dictámenes de revisión, si involucra cuestiones como exceder los plazos de inicio y finalización estipulados en el contrato de transferencia; proponer el siguiente paso para mejorar los procedimientos de uso de la tierra.
Después de recibir los materiales de la solicitud de transferencia, el departamento industrial del distrito emitirá opiniones de revisión y redactará un acuerdo de supervisión del desarrollo industrial como anexo al contrato de transferencia.
Artículo 9 El cesionario de los derechos de uso de suelo industrial será una empresa que participe en proyectos de desarrollo fomentados en el actual "Catálogo de orientación industrial y optimización del ajuste de la estructura industrial de Shenzhen", o una empresa invertida y establecida por el municipio o gobierno distrital Una empresa de plataforma responsable de la construcción, operación y gestión de naves industriales.
Cada gobierno de distrito formulará condiciones unificadas de calificación para los cesionarios y muestras de acuerdos de supervisión del desarrollo industrial para cada distrito sobre la base del párrafo anterior, en función de las condiciones reales de desarrollo industrial de su jurisdicción y en combinación con los requisitos de supervisión anual. y adoptar la plataforma de mercado de tierras de segundo nivel lanzada. El gobierno del distrito puede hacer ajustes oportunos basados en los cambios en el desarrollo industrial dentro de su jurisdicción.
Los cesionarios que negocien una transacción por su cuenta o los postores que participen en transacciones de licitación pública deben obtener un documento de aprobación calificado emitido por el departamento industrial del distrito.
Artículo 10 Si ambas partes de la transferencia llegan a una transacción a través de la negociación, deberán solicitar la transferencia a través de la plataforma del mercado secundario de tierras, completar la información de transferencia relevante, cargar las opiniones de revisión emitidas por los departamentos pertinentes y la carta de aprobación de calificación del cesionario y presentar la transferencia de conformidad con la ley. Informar el precio de transferencia con veracidad.
La plataforma del mercado secundario de suelo debe completar la presentación del contrato de transferencia de derecho de uso de suelo industrial y generar un número de supervisión electrónica de acuerdo con el procedimiento, el cesionario firma un acuerdo de supervisión de desarrollo industrial con el departamento industrial del distrito; el contrato de transferencia y otros materiales.
Artículo 11 Si el cedente tiene la intención de determinar al cesionario mediante licitación pública, el cedente deberá presentar una solicitud de transferencia a la plataforma del mercado secundario de tierras, completar la información de transferencia relevante y las opiniones de revisión emitidas por los departamentos pertinentes. , y declarar Precio de Reserva para licitación pública.
La plataforma del mercado secundario de suelo debe organizar las licitaciones públicas según los procedimientos, determinar el cesionario, completar la presentación del contrato de transferencia de derecho de uso de suelo industrial y generar un número de supervisión electrónica que el cesionario deberá presentar el contrato de transferencia; y otros materiales para la industria del distrito. El departamento firma un acuerdo regulatorio de desarrollo industrial.
Artículo 12 Al solicitar a la plataforma del mercado secundario de tierras para verificar la inversión total en desarrollo, el cedente o cesionario debe presentar una declaración de una agencia de evaluación (auditoría) profesionalmente calificada de que el 25% de la inversión total en desarrollo ha Para el informe de evaluación (auditoría) anterior, la plataforma del mercado secundario de tierras emitirá un recibo para su presentación basado en el informe de evaluación (auditoría) presentado.
Artículo 13 Una vez completada la transacción de transferencia del derecho de uso de suelo industrial, ambas partes de la transacción solicitarán a la agencia de registro de bienes raíces el registro de transferencia del derecho de uso de suelo industrial de acuerdo con el contrato de transferencia y el contrato industrial adjunto. acuerdo de supervisión del desarrollo.
Para terrenos industriales que no hayan completado el desarrollo del 25% de la inversión total, ambas partes de la transferencia deberán solicitar a la agencia de registro de bienes raíces la inscripción previa del contrato de transferencia y la supervisión de desarrollo industrial adjunto. acuerdo después de que se haya completado más del 25% de la inversión total en desarrollo, ambas partes de la transferencia solicitan el registro de aviso ante la agencia de registro de bienes raíces con base en el recibo total de la inversión en desarrollo, y la transferencia se entrega al propietario original; verificación y presentación.
Artículo 14 Los impuestos y tasas pertinentes involucrados en la transferencia de derechos de uso de suelo industrial se recaudarán de acuerdo con las políticas impositivas y de tasas.
Artículo 15 Las autoridades de planificación municipal y recursos naturales, supervisión del mercado, impuestos e industria deben establecer un mecanismo de comunicación y colaboración para fortalecer la supervisión conjunta de las transferencias de capital relacionadas con la tierra y prevenir la implementación encubierta de derechos de uso de la tierra a través del capital. transferencias transacción de transferencia.
El contrato de transferencia del derecho de uso del suelo y el acuerdo de supervisión industrial para el terreno industrial recién suministrado deben estipular claramente que el derecho a utilizar el terreno para la construcción y los edificios (estructuras) sobre el suelo y sus accesorios no se transferirán encubiertamente. forma a través de transferencia de capital, cambio, etc.
Artículo 16 Los departamentos municipales de planificación y recursos naturales deberán fortalecer la supervisión del orden del mercado secundario de tierras. Si ambas partes cometen conductas ilegales y no confiables durante el proceso de transferencia, serán incluidas en la lista negra de conductas no confiables de acuerdo con la ley.
Artículo 17 Si el precio de transferencia declarado por ambas partes a través de la plataforma del mercado secundario de terrenos o el precio de transacción de la licitación pública es más de un 20% menor que el precio marcado del terreno, la agencia municipal de reserva de terrenos podrá ejercer el derecho de tanteo.
Artículo 18 La plataforma del mercado secundario de suelo proporciona servicios de licitación pública de bienestar público y no cobra ninguna tarifa a ambas partes por la transferencia de derechos de uso de suelo industrial.
Artículo 19 La transferencia de derechos de uso de suelo industrial en la Zona Especial de Cooperación Shenzhen-Shantou podrá implementarse con referencia a estas medidas.
La transferencia de derechos de uso de terrenos industriales en la zona de alta tecnología estipulada en el "Reglamento del Parque Industrial de Alta Tecnología de la Zona Económica Especial de Shenzhen" se implementará de acuerdo con las regulaciones.
La transferencia de naves industriales y casas de apoyo que hayan sido registradas como inmuebles dentro de la región administrativa de esta ciudad se realizará de acuerdo con las normas pertinentes sobre transferencia de naves industriales en esta ciudad.
Salvo que estas Medidas dispongan lo contrario, la transferencia de derechos de uso de suelo industrial que impliquen renovación urbana, consolidación parcelaria o líneas de bloques industriales se implementará de acuerdo con las políticas y regulaciones pertinentes de nuestra ciudad.
Artículo 20 Las presentes Medidas entrarán en vigor a partir de la fecha de su emisión y tendrán una vigencia de tres años.