La casa comprada ha sido embargada por el tribunal. ¿Cómo debe el comprador proteger sus derechos?

Zhang Jun quería invertir en la compra de una casa en Beijing. Me presentaron a Li Wei. Li Wei tenía una tienda en el número 302 de Linjie, distrito de Chaoyang y quería venderla. Los dos firmaron un contrato de venta de casa el 23 de mayo de 2012, y acordaron pagar 8 millones de yuanes por la casa el día de la firma del acuerdo, y un pago inicial de 500.000 yuanes. Se pagaría un pago inicial de 4 millones de yuanes antes de junio. 2015, y se emitiría un préstamo bancario con un pago inicial de 2 millones de yuanes. Después de que Zhang Jun pagó el pago inicial, Li Wei liberó la hipoteca bancaria y entregó la casa según lo acordado. Después de que las dos partes firmaron en línea, la ex esposa de Li Wei, Wang Li, se acercó a Zhang Jun y le dijo que la habitación 302 le pertenecía. Sólo entonces Zhang Jun descubrió que en 2011, Wang Li y Li Wei se divorciaron. Las dos partes acordaron que la habitación 302 pertenecería a Wang Li y Wang Li pagaría el préstamo bancario. Una vez reembolsado el préstamo, Li Wei cooperó con Wang Li para gestionar el registro de la transferencia. Después de enterarse de que Li Wei estaba vendiendo la casa, Wang Li firmó un "Acuerdo de compra y venta de bienes raíces" con Li Wei, acordando que Wang Li le confiaría a Li Wei la venta de la Habitación 302. Después de que Li Wei pagó todos los préstamos bancarios, completó los procedimientos de transferencia con el comprador bajo la asistencia y supervisión de Wang Li, y le pagó a Wang Li 4,5 millones de yuanes del pago de la casa. Después de que se firmó el acuerdo, Wang Li llevó a Li Wei a los tribunales basándose en el acuerdo de división de propiedad firmado cuando se divorció de Li Wei, solicitando al tribunal que transfiriera la propiedad de la Habitación 302 a su nombre. El tribunal apoyó su solicitud. Según el fallo judicial, Wang Li cambió los derechos de propiedad de la Casa No. 302 a su propio nombre. Más tarde, Wang Li le pidió a Zhang Jun que pagara el resto de la casa. Después de que Zhang Jun pagó 500.000 yuanes uno tras otro, Wang Li se negó a cooperar con la firma en línea porque Wang Li quería que Zhang Jun pagara el precio de la vivienda de 4,5 millones de yuanes, pero Zhang Jun creía que Li Wei ya había pagado 4,5 millones de yuanes y podía Sólo pague 3,5 millones de yuanes a Wang Li. Las dos partes estaban en un punto muerto. Medio año después, el asunto volvió a generar problemas. Wang Li pidió dinero prestado a Qian Chen a través de un intermediario y utilizó la habitación 302 como garantía. Las dos partes firmaron un contrato de hipoteca de préstamo de vivienda, pero no registraron la transferencia de hipoteca de vivienda. Wang Li no pagó lo adeudado y Qian Chen demandó al tribunal para hacer cumplir la propiedad. Al ver que el tribunal estaba a punto de tomar medidas obligatorias para sellar la casa, Zhang Jun buscó asesoramiento legal profesional de Song Li, socio de Beijing Dongyuan Law Firm, miembro de nuestro grupo asesor de expertos legales.

Explicación del abogado

El abogado Song Li analizó que ante la ejecución obligatoria por parte del tribunal, Zhang Jun puede presentar primero una objeción por escrito a la ejecución y el tribunal revisará si los motivos para la oposición escrita son sostenibles. Si el tribunal considera que existen motivos suficientes, decidirá suspender la ejecución de la materia, en caso contrario, decidirá desestimarla; Si el tribunal decide rechazar la decisión, Zhang Jun puede presentar una demanda de objeción de ejecución contra una parte ajena al caso dentro de los 15 días posteriores a la recepción del fallo. Zhang Jun puede demandar a Wang Li y Qian Chen ante el tribunal y solicitar al tribunal que levante las medidas obligatorias contra la Sala 302. En la demanda, Zhang Junke afirmó que él, Li Wei y Wang Li habían firmado un contrato de venta para la Habitación 302, habían pagado 5 millones de yuanes por la casa y tenían posesión y uso legal de la Habitación 302. En cuanto al pago restante de la casa de 3 millones, Zhang Jun dijo que ahora puede pagarlo y depositarlo en el tribunal. De acuerdo con las disposiciones pertinentes del artículo 28 del "Reglamento del Tribunal Popular Supremo sobre varias cuestiones relativas a la tramitación de casos de reconsideración de objeciones por parte de los tribunales populares", Zhang Jun ha cumplido las condiciones para resistir y hacer cumplir las reclamaciones monetarias de Qian Chen, y las de Qian. Las reclamaciones ordinarias contra Wang Li no han superado las relaciones de compra y venta de viviendas previamente establecidas. Aunque Wang Li y Qian Chen firmaron un contrato de hipoteca, no registraron la hipoteca para la habitación 302. De acuerdo con las disposiciones de la Ley de Propiedad de mi país, la hipoteca de bienes raíces debe registrarse; de ​​lo contrario, no se pueden establecer los derechos de los acreedores de la hipoteca de bienes raíces, por lo que los derechos de los acreedores de Qian Chen contra Wang Li son solo derechos de los acreedores ordinarios, y la Habitación 302 no puede ser pagado primero. Después de que el tribunal decide detener la ejecución de la habitación 302, Zhang Jun puede presentar una demanda y exigir a Wang Li y Li Wei que continúen ejecutando el contrato de venta de la casa y cooperen con ellos para manejar los procedimientos de transferencia de la casa. En cuanto a cómo Qian Chen puede hacer realidad sus derechos de acreedor, puede presentar una solicitud ante el tribunal para hacer cumplir las otras propiedades de Wang Li.

El abogado Song Li recuerda a todos que el valor de una casa es demasiado alto y que hay que tener cuidado al comprarla. Al mismo tiempo, conserve los documentos relevantes del proceso de compra de la vivienda. Una vez que surge una disputa, debe utilizar rápidamente medios legales para proteger sus propios derechos e intereses y nunca aflojar. Tomando este caso como ejemplo, si Zhang Jun demandara a Wang Li y Li Wei ante el tribunal lo antes posible y conservara la casa, no habría ejecuciones posteriores.

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Fuente: Legal Evening News