¿Son legales los bienes raíces virtuales?
Suena un poco increíble. Lo que es aún más exagerado es que existe una empresa llamada Republic Realm, que se especializa en la fusión, adquisición, gestión y desarrollo de bienes raíces virtuales. La empresa recibió recientemente más de 36 millones de dólares en inversiones. Estas propiedades virtuales existen en el metaverso, al igual que las tierras dispersas mencionadas anteriormente. En este "universo", la tierra que se vendía por 500 dólares en 2019 ahora se ha disparado a 8.000 dólares.
Un factor central en la formación del valor inmobiliario virtual sigue siendo la escasez. Al igual que la lógica de los bienes raíces tradicionales, la ubicación y las instalaciones de apoyo son los factores determinantes del valor de la tierra, pero en el mundo virtual, estas palabras son reemplazadas por "contenido". En la dispersión, el terreno más popular se encuentra en el centro de la ciudad, siendo los casinos el lugar más popular. Cuanto más contenido tenga un "metaverso", más caro será el terreno.
¿Quién pagará? Los actores que actualmente hacen más en este campo son los inversores en la industria de las criptomonedas. Al mismo tiempo, muchos inversores inmobiliarios tradicionales también están dispuestos a actuar. Las transacciones inmobiliarias virtuales pueden tomar forma gracias al NFT (non-fun token), un token no fungible con características de indivisibilidad y no sustituibilidad, que actualmente es el activo digital principal. Entre los terrenos especulados por los inversores, cada terreno virtual tiene un número único y los datos relevantes se almacenan en la cadena de bloques. Los jugadores propietarios de esta tierra pueden hacer lo que quieran en ella, incluida la creación de arte secundario, alquilarla o venderla.
Por ejemplo, otra empresa muy conocida en este campo se llama Sandbox. Han creado un mundo virtual descentralizado impulsado por la comunidad basado en la cadena de bloques Ethereum. Los jugadores del juego pueden crear y tokenizar sus experiencias de juego en Ethereum. Cada terreno en la zona de pruebas es un NFT único en la cadena de bloques. Los jugadores pueden crear recursos pixelados en 3D en la trama o crear nuevos juegos directamente en la trama. En el futuro, el sandbox también admitirá la importación de escaneos de objetos del mundo real a juegos blockchain.
Blockchain, bienes raíces virtuales y la experiencia de gamificación han brindado un gran espacio para la imaginación. En otro interesante acuerdo inmobiliario virtual, se construyó una casa en la luna. A través del renderizado y el modelado, obtuvieron una fotografía de cuerpo completo en 3D de la casa que se podía visualizar por dentro y por fuera. La distribución de la casa es muy completa: hay zonas de estar, espacios de trabajo, cocinas, laboratorios, gimnasios, espacios técnicos e incluso un invernadero, considerado "una especie de arte digital".
Como producto de inversión inmobiliaria actualmente favorecido por el mercado, el "alquiler con venta" de tiendas virtuales de propiedades en realidad tiene muchos riesgos legales en su operación, tales como: proyectos globales o recaudación ilegal de fondos. ; "venta-arrendamiento posterior" y "arrendamiento posventa" son difíciles de mantener las ganancias; las tiendas específicas no pueden registrarse ni devolverse individualmente; la validez de los contratos de "alquiler y venta" es difícil de determinar; y los desarrolladores hacen buen uso de las "formas legales" "para obtener ganancias. Independientemente de cuál de los riesgos anteriores, los inversores en tiendas pueden sufrir pérdidas, o incluso "perder tanto dinero como tienda". Por supuesto, los inversores no deberían estar indefensos ante tales riesgos. Antes del litigio, durante el litigio y durante la etapa de ejecución, los inversores pueden tomar medidas para proteger sus derechos a evitar y reducir de forma proactiva los riesgos correspondientes. Finalmente, este artículo cree que la mejor manera para que los inversores protejan sus derechos es mantenerse alejados de proyectos de inversión de alto riesgo, como el "alquiler para la venta" en tiendas de propiedades virtuales, y eliminar toda posibilidad de riesgos posteriores desde la fuente.
En primer lugar, una descripción general del concepto de "alquiler con venta" de las tiendas de propiedades virtuales
(1) Introduzca la connotación de las tiendas de propiedades virtuales
Las llamadas tiendas de propiedades virtuales son propiedad Uno de los subconceptos de tienda [1], se refiere principalmente a que el desarrollador primero divide conceptualmente el proyecto comercial a gran escala que desarrolla en el plano, y luego vende el pequeño dividido. -unidades de área para comprar a los inversores, y luego a los inversores y desarrolladores. Un modelo de desarrollo inmobiliario en el que un centro comercial se firma mediante un acuerdo con un desarrollador o una empresa de gestión profesional de terceros para gestionar y operar de manera uniforme el centro comercial mediante arrendamiento o encomienda. gestión y los inversores reciben parte de los ingresos por alquiler.
[2] En la práctica, debido a que los desarrolladores no dividen físicamente dichas tiendas al venderlas, las tiendas vendidas no tienen cuatro unidades, por lo que no tienen independencia estructural, por lo que la industria (y la academia) las llaman tiendas de propiedades virtuales. Como modelo de negocio muy popular en los últimos años, a las tiendas virtuales de derechos de propiedad les resulta realmente difícil encontrar su propia posición legal razonable en el sistema de derechos de propiedad existente en mi país. [3] Dado que estas pequeñas tiendas no tienen un valor de uso independiente, los llamados "derechos de propiedad" realmente adquiridos por los inversores son en realidad una especie de propiedad de ingresos virtual basada en el tamaño de la superficie de la tienda.
(2) Introducción del modelo "alquiler con venta"
En la práctica, las tiendas virtuales de propiedades suelen implementarse en combinación con el "alquiler con venta". El llamado "alquiler con venta" significa que los promotores alquilan propiedades (comercios, apartamentos con servicios, etc.). ) se entrega al cliente a largo plazo (30 años, 40 años, etc.) con o sin derechos de propiedad (lo que significa que el certificado no se puede obtener). ), y logra un efecto similar a la venta de una propiedad a través de este largo período de arrendamiento. Bajo este modelo de "arrendamiento con opción a compra", los desarrolladores e inversionistas generalmente acuerdan arrendar las tiendas a ellos mismos (o a empresas afiliadas) dentro de un período que oscila entre 5 y 10 años para lograr una operación y gestión unificadas del centro comercial. Durante el período de arrendamiento, los inversores pueden obtener una "tasa de rendimiento fija" o una "participación del nivel de alquiler basada en el mercado". Cuando expira el arrendamiento, los inversores también pueden manejar libremente la industria de las compras: subarrendar, revender, operar de forma independiente o requerir desarrolladores. Readquirir. En la práctica, este modelo lo completarán los inversores en forma de "compra de derechos de uso por 20 años + uso gratuito hasta la fecha límite de registro de derechos de propiedad". Según lo expuesto en este artículo, el “alquiler con opción a venta” de un local es inseparable de acuerdos como el “sale and leaseback” o el “leasing postventa”. Por lo tanto, el "arrendamiento para la venta" mencionado en este artículo es en realidad un término general para el modelo de negocio de "arrendamiento para la venta, venta y arrendamiento posterior o arrendamiento postventa" de tiendas.
(3) La práctica del “alquiler para la venta” en comercios virtuales inmobiliarios.
1. Apertura en caliente
Como combinación de los dos modelos anteriores, el "alquiler con venta" de tiendas inmobiliarias virtuales se ha convertido en un modelo de negocio favorecido por el mercado en los últimos tiempos. años. Para los desarrolladores, este modelo de negocio puede realizar rápidamente los activos fijos de la empresa y lograr el propósito de retirar completamente los fondos para los inversores, el umbral de inversión para "vender" tiendas en unidades de área pequeña es bajo y los desarrolladores profesionales son responsables de la operación; y gestión, y acuerdos de arrendamiento, fletamento y otros también garantizan ingresos por alquiler. Por lo tanto, casi todos los proyectos de "alquiler para venta" de tiendas virtuales estilo propiedad se han lanzado con gran éxito.
2. Las desventajas surgen gradualmente
Pero, de hecho, el requisito previo para aprovechar al máximo las ventajas anteriores es que el desarrollador sea un desarrollador capaz con ética e integridad empresarial. De lo contrario, si el desarrollador sólo se preocupa por "financiar con dinero" y no se preocupa por el funcionamiento del centro comercial, sólo los inversores de la tienda sufrirán. Como se mencionó anteriormente, es difícil para las tiendas de propiedades virtuales encontrar una posición legal razonable en el sistema de derechos de propiedad existente en mi país. Esto significa que las leyes existentes en mi país en realidad carecen de regulación y supervisión para este tipo de tiendas. En la práctica, después de completar el proceso de "arrendamiento con opción a compra", los promotores hipotecarán los derechos de propiedad de sus locales a los bancos para seguir obteniendo préstamos, maximizando así la financiación. Pero debido a la falta de regulación, es posible que los desarrolladores no inviertan cantidades tan grandes de capital en las operaciones de los centros comerciales. En cambio, es posible seguir financiando “hacer lo mismo” para otros proyectos. Con la llegada del período pico de arrendamiento, si el mercado está lento o la cadena de capital del promotor encuentra problemas, es posible que no se cumplan los altos rendimientos prometidos por el promotor a los inversores. De hecho, debido al continuo "enfriamiento" del mercado inmobiliario en los últimos años, ha ido surgiendo gradualmente el problema de la "posfinanciación" de los promotores mediante el "alquiler y venta" de tiendas virtuales de derechos de propiedad, especialmente después de entrar en la etapa de retorno. de propietarios, las contradicciones entre las dos partes han ido quedando al descubierto y las disputas han continuado.
En segundo lugar, los riesgos legales del "alquiler para la venta" en tiendas de propiedades virtuales.
De hecho, existen muchos riesgos legales en el funcionamiento real de las tiendas basadas en propiedades virtuales. Con un poco de descuido, los inversores pueden sufrir pérdidas fácilmente, o incluso "perder dinero y dinero". Debido a la falta de regulación y supervisión de este modelo de negocio por parte de las leyes actuales de mi país, el "arrendamiento y venta" de tiendas virtuales de derechos de propiedad puede fácilmente perder forma en la práctica y convertirse en una herramienta y un medio para que los desarrolladores obtengan ganancias en el mercado.
Específicamente, el "arrendamiento y venta" de tiendas de propiedades virtuales puede tener los siguientes riesgos:
(1) El proyecto general puede implicar una recaudación de fondos ilegal
Según el "Pueblo Supremo Notificación del Tribunal sobre el Juicio por Recaudación Ilegal de Fondos" El artículo 2, punto 1 de "Interpretación de varias cuestiones relativas a la aplicación específica de las leyes en casos penales" estipula que, en la práctica, cualquiera que venda tiendas de propiedades virtuales en forma de "arrendamiento y venta" puede ser sospechoso de violar el delito de absorción ilegal de depósitos públicos previsto en el artículo 176 de la Ley Penal de mi país. A juzgar por las prácticas comerciales actuales, las tiendas de propiedades virtuales generalmente deben combinarse con un método de venta de "alquiler para venta". El modelo de negocio de "alquiler-venta" de las tiendas de propiedades virtuales estaba originalmente destinado a que los promotores obtuvieran la mayor y más rápida financiación del mercado. A efectos de "financiación", el "alquiler y venta" de tiendas tipo propiedad virtual en realidad sólo puede utilizarse como una forma para que los promotores "recauden fondos para financiación", y la venta o arrendamiento de tiendas es simplemente una forma falsa. . De hecho, muchos desarrolladores nunca han pensado en el desarrollo comercial a largo plazo de principio a fin, sino que solo quieren cobrar en el corto plazo. Por lo tanto, estos desarrolladores inmobiliarios solo utilizan una gran cantidad de anuncios para vender altos rendimientos atractivos para atraer. inversores, y tras obtener elevadas ganancias, intentan escapar. [5] En este sentido, los inversores en tiendas están realmente condenados a perder dinero desde el momento en que entran en contacto con tiendas de propiedades virtuales que alquilan y venden por cuenta de otros. En la práctica, además de la "venta con arrendamiento posterior", también existen situaciones de "arrendamiento con arrendamiento posterior". [6] La aparición de este último es en realidad una explicación razonable para que los desarrolladores encuentren que las tiendas virtuales basadas en propiedades no pueden solicitar licencias. Como necesita un certificado para comprar una tienda, no es necesario "alquilarla". El llamado "arrendamiento posterior, arrendamiento posterior" significa que cuando el contenido de "arrendamiento posterior, arrendamiento posterior" es consistente con el modelo de "arrendamiento para la venta", el desarrollador transfiere una determinada área del área transfiriendo el derecho de uso de la tienda Las tiendas se "arrendan" a los inversores, y los inversores pagan por el derecho de uso de las tiendas durante 20 años. Después de 20 años, los inversores pueden utilizar las tiendas de forma gratuita hasta que finalice el registro de derechos de propiedad. Sin embargo, ya sea "venta y arrendamiento posterior" o "arrendamiento posterior", son sólo medios comerciales para que los desarrolladores logren una financiación rápida. Su esencia no se diferencia de las "ventas de recibos" prohibidas por las "Medidas de Gestión de Ventas de Viviendas Comerciales", y también se sospecha que viola el delito de absorción ilegal de depósitos públicos previsto en la "Interpretación del Derecho Penal".
(2) La "venta y arrendamiento posterior, la venta y el arrendamiento" son difíciles de mantener la rentabilidad.
En realidad, los inversores en tiendas compran o “arrendan” tiendas de propiedades virtuales a precios mucho más altos que el precio de mercado, pero en realidad no operan ni subarrendan las tiendas compradas/arrendadas. Los derechos solo pueden ser administrados por. empresas gestoras específicas dentro del centro comercial. En este caso, las ganancias de los inversores dependen de los resultados operativos generales del centro comercial. Como se mencionó anteriormente, "alquilar para vender" es solo una forma para que los desarrolladores "recauden dinero y financien". Una vez que se logra el propósito de financiamiento del desarrollador, en realidad no le importa el funcionamiento general del centro comercial en el período posterior. En este punto, todos los riesgos asociados se han transferido a los inversores. Cuando la calidad de las operaciones no tiene nada que ver con el desarrollador, es difícil para los inversores encontrar un desarrollador que sea lo suficientemente "amable" y esté dispuesto a trabajar duro para operar todo el centro comercial en ausencia de la supervisión y los incentivos correspondientes. Además, además de los desarrolladores "hostiles", incluso si hay desarrolladores que realmente quieren administrar bien el centro comercial, es inevitable que el centro comercial "funcione mal" en una recesión económica. Mientras se produzca alguno de los riesgos anteriores, el contrato de arrendamiento o fletamento en poder del inversor se convertirá en un papel de desecho (lleno de derechos). Hasta el final, estos inversores que no eran dueños de los derechos de propiedad de las tiendas sólo tenían una parte de sus derechos de acreedor contra la empresa administradora del centro comercial, e incluso el objeto de sus reclamaciones no era el dueño de la propiedad de las tiendas (es decir, el revelador).
(3) Las tiendas específicas no pueden registrar ni devolver artículos de forma independiente.
1. El registro de derechos de propiedad es difícil.
La imposibilidad de confirmar el registro y solicitar certificados de derechos de propiedad en tiendas inmobiliarias virtuales también es un riesgo importante en la realidad. Dado que muchos desarrolladores no utilizaron paredes divisorias o tiras de clavos para dividir físicamente espacios independientes al planificar tiendas y centros comerciales de propiedades virtuales en la etapa inicial, no pudieron inspeccionar y mapear cada tienda y enviar los resultados de la encuesta para su aprobación, por lo que no hubo "handling" Posibilidad de "certificado de derechos de pequeña propiedad". [7] Además, incluso si en la práctica algunos desarrolladores cruzan la línea simplemente por la conveniencia de vender tiendas, todavía no podemos concluir que las tiendas en este caso contengan Qingsi. Porque, en este caso, las pequeñas tiendas adquiridas por los inversores todavía carecen de una base sustancial para realizar estudios y mapas y, por lo tanto, no pueden registrarse ni obtener certificados de derechos de propiedad. En este sentido, independientemente de si se viaja en el tiempo o no, la esencia de las tiendas de propiedades virtuales de "dividir las ventas únicamente en función del concepto de área" no cambiará.
En realidad, muchos promotores han diseñado un nuevo modelo de "leaseback" con el fin de eludir la prohibición de "sale-leaseback y lease-back" contenida en las "Medidas de Gestión de Ventas de Vivienda Comercial" y en respuesta a incidentes de protección de derechos colectivos donde los propietarios exigen proceso de dar un título. De hecho, todavía se trata de tratar los síntomas en lugar de la causa raíz. Al entrar en la etapa de retorno, mientras no se puedan cumplir los altos rendimientos prometidos por los desarrolladores en la etapa inicial, los inversores que "desperten del gran sueño" se convertirán colectivamente en víctimas de "ser engañados por los desarrolladores de principio a fin". ".
2. Es difícil obtener soporte para la aplicación de salida.
En este momento, debido a que es difícil para las tiendas de propiedades virtuales solicitar licencias, también es difícil para los inversores obtener apoyo judicial cuando solicitan la devolución de las tiendas basándose en la "propiedad" o el "contrato". derechos." El motivo es el registro de derechos de propiedad inmobiliaria en nuestro país. Sin registro, los inversores en tiendas, naturalmente, no disfrutan de la propiedad de tiendas de propiedades virtuales. Entonces, la solicitud del inversionista de la tienda para la devolución de la tienda en cuestión basada en las disposiciones de la Ley de Propiedad sobre la devolución de los derechos originales perderá la base razonable para el apoyo del tribunal. En la práctica, incluso si algunas ciudades han registrado tiendas de propiedades virtuales, las solicitudes de devolución de los inversores todavía no cuentan con el apoyo de los tribunales. Por ejemplo, en el caso Li Kaining contra Shenzhen Longxingquan Commercial Management Co., Ltd. y Shenzhen Longxing Liantai Furniture Co., Ltd., cuando Li Kaining había registrado los derechos de propiedad, el tribunal finalmente sostuvo que para proteger el intereses comerciales generales de la mayoría de los propietarios, evitar El desperdicio de riqueza social puede limitarse adecuadamente mediante la forma en que los propietarios sin derechos puedan ejercer sus derechos de propiedad (no se apoya la devolución de tiendas). [8] Por otro lado, para los inversores que exigen la devolución de la tienda basándose en "derechos contractuales" (si existe un acuerdo para devolver la tienda en el contrato en ese momento), la visión más común en la práctica judicial es: Como un edificio completo, el comprador compra La tienda no tiene una ubicación clara o una ubicación específica. Es solo una tienda nominal. No es realista solicitar la devolución de la tienda física. Por lo tanto, las tiendas de propiedad virtual no se pueden dividir y devolver.