¿Qué equipo ganó el Nido de Pájaro 7.18?
Zhang Dawei, director del Departamento de Investigación del Mercado Inmobiliario de Zhongyuan, lo expresó de manera más directa. Él cree que, impulsadas por la financiación de la tierra, muchas ciudades de tercer y cuarto nivel han proporcionado una gran cantidad de tierra en los últimos años, y recientemente ha habido una gran oferta de viviendas. Esta es la "maldición" que ha llevado a. un excedente de viviendas en ciudades de tercer y cuarto nivel.
El desorden de la planificación urbana ha provocado que "nuevas ciudades" florezcan por todas partes. Guiyang, Yingkou, Changzhou y otros lugares recientemente expuestos por los medios son casos típicos de desarrollo inmobiliario impulsado por la construcción de nuevas ciudades. Sin embargo, la insuficiente demanda posterior ha convertido a las nuevas ciudades en "pueblos fantasma". Muchos entrevistados dijeron a los periodistas que entre las actuales ciudades de tercer y cuarto nivel, hay muchos “pueblos fantasma” con un grave exceso de oferta de viviendas. Algunas personas están confundidas acerca de la crisis de los precios de la vivienda en las ciudades de tercer y cuarto nivel: los precios de la vivienda en ciudades de primer nivel, como Beijing, suelen superar los 40.000 yuanes por metro cuadrado, mientras que los precios de la vivienda en ciudades de tercer y cuarto nivel son a menudo sólo entre tres y cuatro mil yuanes por metro cuadrado. Esto parece ser incompatible con el tradicional "¿Hasta qué punto está el estándar de "altos precios de la vivienda y altos riesgos"?
De hecho, una clasificación de riesgo del mercado inmobiliario urbano chino de 2012 proporcionada por el Centro de Investigación del Grupo de Información CRIC causó una gran controversia después de que fuera publicada por los medios a finales de 2012.
Esta lista muestra que no hay ciudades de primer o segundo nivel entre los 50 riesgos principales. En cambio, el riesgo en las ciudades de primer nivel es relativamente bajo. Entre las 287 ciudades que participaron en la evaluación, casi todas las 50 ciudades de mayor riesgo están ocupadas por ciudades de tercer y cuarto nivel, Lhasa, Tai'an, Baoding, Cangzhou y otras ciudades de tercer nivel con bajos niveles de urbanización y economía débil. fortaleza y un evidente exceso de oferta, y 465, 438+0 ciudades de cuarto nivel se encuentran entre las 50 principales en términos de intensidad de riesgo. Las ciudades de cuarto nivel, Jiuquan, Hulunbuir y Heihe, se encuentran entre las tres primeras en términos de riesgo de mercado en China, mientras que Shanghai, Beijing y Shenzhen ocupan los puestos 285, 286 y 287, respectivamente. En total, 46 de las 50 ciudades con mayor riesgo de mercado están ubicadas en zonas del interior, lo que representa el 92% del total.
En particular, el informe señala que el riesgo de colapso inmobiliario en Ordos, una ciudad basada en recursos, ha despertado gran preocupación en la industria. El mercado inmobiliario de Ordos ha sido sobrevalorado en los últimos años y su población permanente es de menos de 2 millones. Existe una enorme burbuja de inversión en el mercado inmobiliario local. El ciclo de digestión de la tierra dura hasta 9,71 años y la relación oferta-demanda llega a 3,88. El mercado tiene un grave exceso de oferta.
Sin embargo, debido a que el mercado inmobiliario en estas áreas es relativamente pequeño y los precios de la vivienda no son altos, no han recibido mucha atención del mundo exterior. Ahora, los resultados de este informe parecen estar siendo verificados uno por uno.
Baja demanda
En el contexto de altos precios de la vivienda y restricciones de compra en las grandes ciudades, los precios de la vivienda en las ciudades de tercer y cuarto nivel alguna vez parecieron "bastante ventajosos". Muchas personas que trabajan en las grandes ciudades también han regresado a sus lugares de origen para comprar casas o invertir a precios de repollo.
Sin embargo, a medida que se construyen más y más casas, "a quién vender la casa" se ha convertido en el mayor problema.
La lentitud en las ventas de viviendas en las ciudades de tercer y cuarto nivel es cada vez más evidente. Un informe de Centaline Real Estate muestra que desde junio de 5.438 hasta octubre de este año, el volumen de transacciones de nuevas propiedades residenciales en las 25 ciudades de tercer nivel monitoreadas por la agencia fue de 11.220 unidades, cayendo durante tres meses consecutivos y alcanzando un mínimo de seis meses. En 14 ciudades de cuarto nivel, sólo se vendieron 16.300 nuevas unidades residenciales, un nuevo mínimo en noviembre.
Los expertos de la industria dijeron que el volumen de transacciones de viviendas nuevas en ciudades de tercer nivel cayó de 5.438 en junio a octubre. Aunque afectado por el Festival de Primavera, el volumen de transacciones de viviendas nuevas en ciudades de tercer y cuarto nivel ha estado en un nivel bajo desde 2013. Esto es inseparable de la salida de población y la lentitud de la demanda en las ciudades de tercer y cuarto nivel.
Un informe de investigación publicado por CICC el día 7 mostró que la principal zona urbana de la ciudad de Suzhou, provincia de Anhui, tiene una población de alrededor de 400.000 habitantes. En 2013, el volumen de ventas de casas inmobiliarias urbanas fue de 15.000. metros cuadrados y se aprobaron 2,2 millones de metros cuadrados de preventa. Si se estima que el número de nuevas construcciones iniciadas en 2014 aumentará en más del 2,5%, en 2014 se aprobaron más de 2,7 millones de metros cuadrados de preventas en el área urbana de Suzhou, y el riesgo de exceso de oferta es mayor.
El informe afirma que el mercado inmobiliario en las ciudades de tercer y cuarto nivel es desigual. En la actualidad, entre el 80% y el 90% de la demanda proviene de antiguos residentes urbanos en ciudades a nivel de prefectura, y la demanda de compra de viviendas que traen los agricultores que se mudan a las ciudades es limitada. En general, el exceso de oferta será el mayor problema en los próximos dos o tres años.
Los precios de la vivienda cayeron
Después de que los fondos de inversión se retiraron de los mercados inmobiliarios de Wenzhou y Ordos y los precios de la vivienda cayeron bruscamente, a la industria le preocupa si otras ciudades de tercer y cuarto nivel con problemas de exceso de oferta también colapsarán.
“La diferencia entre esta y las ciudades de segundo y tercer nivel es que la densidad de población es relativamente pequeña, por lo que este indicador es relativamente alto, lo que resulta en vastas tierras y áreas escasamente pobladas, gran oferta de tierra, desequilibrio de la oferta y la demanda, y la reversión de la oferta y la demanda. En tales circunstancias "En estas ciudades, si se lleva a cabo un desarrollo inmobiliario a gran escala, el riesgo es muy alto". ., también enfatizó que esto no significa que no sea necesario el desarrollo inmobiliario en las ciudades de cuarto nivel, pero sí que hay que tener mucho cuidado al ingresar. La demanda limitada de los clientes, la demanda del mercado y la oferta de suelo relativamente ilimitada plantean los mayores riesgos en estas ciudades.
Zhang Dawei dijo que después del extenso y rápido desarrollo del mercado inmobiliario nacional en los últimos 10 años, las características de desarrollo diferenciadas de las ciudades de primer, segundo y tercer nivel ahora son obvias, y Es difícil utilizar el mismo ciclo para resumir el mercado inmobiliario nacional. Las ciudades de tercer y cuarto nivel enfrentarán mayores riesgos en 2014 que en 2013, y algunas empresas inmobiliarias se están retirando gradualmente de las ciudades de tercer y cuarto nivel. Bajo la presión del inventario de oferta, el número de quiebras aumentará. Los expertos dicen que, conscientes de los riesgos del mercado, muchos grandes desarrolladores se han retirado de las ciudades de tercer y cuarto nivel desde el año pasado y han regresado a ciudades de primer y segundo nivel. Al mismo tiempo, la retirada de la inversión de los fondos inmobiliarios no sólo provocará una caída de los precios de la vivienda, sino que también puede provocar la aparición de edificios sin terminar en algunas ciudades.
Según las estadísticas de la China Index Academy, el precio medio de las viviendas nuevas en 100 ciudades de todo el país fue de 10.901 yuanes/metro cuadrado, un aumento intermensual del 0,63%. Entre ellas, los precios de la vivienda en 37 ciudades cayeron mes a mes, cinco más que en 2013 y 2012. Entre las ciudades donde los precios de la vivienda cayeron, excepto Xiamen, Wenzhou y Haikou, todas eran ciudades de tercer y cuarto nivel, con Urumqi, Xinxiang y Luoyang liderando la caída.
Un analista especial de "Investment and Financial Management" recuerda que, incluso si los precios de la vivienda caen, a menos que exista una demanda de autoocupación, los inversores no deberían "comprar a ciegas" los inmuebles más bajos en terceros países y ciudades de cuarto nivel. Debido a que la población migrante en estas ciudades es demasiado pequeña, hay un grave exceso de oferta de viviendas, que puede llevar mucho tiempo digerir.
La historia del condado C: En vísperas del Festival de Primavera, Liu Na (seudónimo), que trabaja en un departamento gubernamental en el condado C, recibió una tarea importante: en 2014, debe presentar a sus familiares. o amigos para comprar al menos dos juegos en el condado Construir nuevas viviendas comerciales. De lo contrario, se le podrá suspender el salario. En este condado, muchos funcionarios han recibido tareas similares a la venta de casas, lo que nunca antes había sucedido. Con la aceleración de la urbanización, se ha construido una gran cantidad de viviendas comerciales en el condado C, y una cantidad considerable de proyectos de viviendas comerciales son seriamente invendibles. Recientemente, el condado ha comenzado a controlar la escala de nuevas viviendas comerciales, pero la digestión del exceso de viviendas sigue siendo un gran problema.
La nueva “tarea” de los funcionarios públicos
Como local, Liu Na ha trabajado en un departamento gubernamental en el condado C durante más de diez años. Ella dijo a los periodistas que con respecto a la tarea de vender la casa, la unidad celebró una reunión especial antes del Festival de Primavera. Según las regulaciones, la tarea de venta de viviendas no está dirigida a determinadas propiedades designadas, siempre que se trate de un nuevo proyecto de vivienda en el condado. Liu Na dijo que debido a que esto no era su "responsabilidad", la tarea fue sólo una notificación verbal y no se emitieron documentos relevantes. Según la normativa, no habrá recompensas adicionales por completar o superar la tarea de vender una casa. Sin embargo, aquellos que no completen las tareas antes de un determinado momento pueden ser multados o suspender sus salarios. "Vender la casa se ha convertido en nuestra tarea".
En muchas agencias gubernamentales del condado C, los funcionarios han recibido "tareas" similares. Diferentes unidades tienen diferentes tareas y diferentes castigos. Según un funcionario, a la mayoría de las personas que están a cargo de las "finanzas del condado" se les asignan "tareas".
La situación de los "funcionarios que venden casas" no tiene precedentes en este condado. Durante el Festival de Primavera, Liu Na preguntó intencionalmente cuando visitaba a familiares y amigos, pero sus familiares y amigos no necesitaban comprar una casa. Liu Na no confiaba en completar esta tarea. Ella cree que el precio de las casas en las zonas urbanas es demasiado alto, mientras que muchos edificios en los suburbios están mal diseñados y carecen de instalaciones habitables, lo que dificulta su venta. Justo cuando Liu Na estaba al límite de su ingenio, la "manera de crackear" se había extendido silenciosamente. Un miembro del personal de un departamento gubernamental dijo que para completar esta tarea, sólo es necesario negociar con el personal de ventas de la oficina de ventas del proyecto para "comprar" a sus clientes a un costo determinado y convertirlos en "parientes y amigos". quienes les recomiendan comprar una casa.
"Por lo general, se puede comprar una vivienda por 500 yuanes, lo que es mucho más rentable que una multa". El funcionario dijo que ya en la segunda mitad de 2013, algunas agencias gubernamentales municipales tomaron la decisión. liderar el lanzamiento de la "tarea de venta de casas para funcionarios públicos" ”, lo que impulsó a los residentes rurales a trasladarse a las ciudades para comprar casas.
Algunas personas encuentran este camino y logran escapar. Las "secuelas" del desarrollo de la nueva ciudad obligaron a los funcionarios a vender sus casas, y el condado C también comenzó a controlar la escala de la construcción. Se entiende que a partir de la segunda mitad del año pasado, el condado C detuvo el suministro de terrenos en los suburbios y las zonas de desarrollo del norte de la ciudad, controlando así la velocidad de la expansión urbana. Los departamentos gubernamentales enfatizaron que el foco del desarrollo futuro pasará de la construcción de nuevas áreas a la renovación de las ciudades antiguas.
La idea de “digerir el stock existente y controlar estrictamente el incremento” es inseparable de la realidad de la comarca. Desde 2009, el Condado C ha comenzado la construcción de una nueva ciudad a gran escala, expandiendo la ciudad hacia el norte sobre la base de la ciudad antigua y conectándola con la zona de desarrollo. Al mismo tiempo, el condado C trasladó algunos departamentos gubernamentales e instalaciones públicas como hospitales, escuelas y estaciones de autobuses a la nueva ciudad, y comenzó la construcción de comunidades de viviendas comerciales para desviar a la población del área urbana a la nueva ciudad. Los datos muestran que, según la escala de desarrollo antes mencionada, el área del condado C ha aumentado más de la mitad durante el proceso de expansión urbana. En este proceso, las finanzas a nivel de condado soportan una pesada carga. Aunque los ingresos procedentes de las transferencias de tierras pueden compensar la situación financiera hasta cierto punto, si las casas no se pueden vender sin problemas, habrá una brecha en los ingresos fiscales relacionados con los bienes raíces.
El periodista encontró cerca de 20 proyectos de desarrollo inmobiliario de diversos tamaños en la nueva zona en la parte noreste del condado. Algunos proyectos se han completado y puesto en uso, otros aún están en construcción y algunas parcelas se han cerrado para su desarrollo. Según estadísticas incompletas, si se desarrollan todos los proyectos inmobiliarios en el condado, podría albergar a más de 50.000 hogares, mientras que la población del condado C es sólo de unas 200.000 personas. Esta situación de exceso de oferta ha resultado en una gran cantidad de proyectos inmobiliarios invendibles. Según entiende el periodista, la tasa de ocupación de los proyectos inmobiliarios que se han entregado para su uso en esta área es obviamente baja, y algunos proyectos tienen una tasa de ocupación inferior al 50%.
De hecho, debido a los activos existentes, como las casas, los precios de la vivienda no son una carga demasiado para los residentes de esta ciudad. En la actualidad, el precio medio de la mayoría de los proyectos en el nuevo distrito de Chengbei está entre 2.000 y 3.000 yuanes por metro cuadrado. El precio más alto de las casas nuevas en el área urbana no supera los 4.000 yuanes por metro cuadrado. en este condado cuesta alrededor de 1.500 yuanes. Después de años de indemnizaciones por demolición, muchas familias poseen más de dos propiedades. A medida que aumenta la oferta del mercado, los precios de la vivienda pueden entrar en estanflación. Tomemos como ejemplo el proyecto "Familia Feliz" lanzado anteriormente. Cuando se vendió la segunda fase del proyecto en 2011, el precio era de aproximadamente 2.400 yuanes por metro cuadrado. La tercera fase del proyecto está actualmente a la venta, con un precio de venta promedio de aproximadamente 3.000 yuanes por metro cuadrado y un aumento de precio promedio de alrededor del 20% en dos años. Al igual que otros proyectos de venta lenta, la situación actual de ventas de la tercera fase de "Happy Family" no es buena y se encuentra en la vergonzosa situación de "precio pero sin mercado".