Emisión piloto de fideicomiso de inversión inmobiliaria
El desarrollo del mercado del leasing no puede separarse del apoyo financiero. Para los profesionales, es crucial aclarar los principales canales de financiación para viviendas asequibles y sus respectivos atributos.
Los principales canales de financiación del alquiler de vivienda (REIT de infraestructuras, REIT y bonos corporativos) y casos representativos son los siguientes:
REIT de infraestructura
REIT (inmobiliarios) Fondo Fiduciario de Inversión) - El fondo fiduciario de inversión inmobiliaria es un producto financiero estandarizado basado en bienes raíces.
El 29 de junio de 2021, la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma emitió el "Aviso sobre nuevas mejoras en el trabajo piloto de los fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria (REIT) en el sector de infraestructura" (Fagai Investment [2021] No . 958), Incorporar oficialmente viviendas de alquiler asequibles en el ámbito industrial de emisión de REIT de infraestructura.
Anteriormente, los proyectos piloto de REIT de infraestructura daban prioridad a proyectos de infraestructura que compensaban las deficiencias y fomentaban la realización de nuevos proyectos piloto de infraestructura. Incluyen principalmente:
1. Proyectos de almacenamiento y logística.
2. Autopistas, ferrocarriles, aeropuertos y proyectos portuarios.
3. Proyectos de tratamiento y aprovechamiento de recursos de aguas residuales y basuras urbanas, tratamiento de residuos sólidos, residuos peligrosos y médicos, y aprovechamiento integral de residuos sólidos a granel.
4. Proyectos urbanos de abastecimiento de agua, suministro de energía eléctrica, suministro de gas y calefacción.
5. Proyectos de centros de datos, inteligencia artificial y centros de computación inteligente.
6.5G, torre de comunicaciones, Internet de las Cosas, Internet industrial, red de banda ancha, proyectos de redes de TV por cable.
7. Transporte inteligente, energía inteligente y proyectos de ciudades inteligentes.
8. Incentivar a los clusters industriales emergentes estratégicos nacionales, a los parques industriales de alta tecnología y a los parques industriales característicos a llevar a cabo proyectos piloto.
Caso representativo 1
Proyecto REIT de Shenzhen Yingcai Zhuan Group
Según la persona responsable de Shenzhen Talent Anju Group Co., Ltd., el básico Los activos del proyecto están ubicados en Shenzhen. Cuatro proyectos en las áreas o ubicaciones centrales de la ciudad han obtenido la certificación de vivienda de alquiler asequible, con una tasa de ocupación general del 99%, que involucra 18.300 unidades de vivienda de alquiler asequible, un área de construcción de 13.470 metros cuadrados. y un valor de tasación de activos de aproximadamente 115,8 millones de yuanes. Los derechos de propiedad del proyecto son claros, con un flujo de caja continuo y estable y pueden cumplir con los requisitos de rendimiento para la emisión de REIT.
Según el responsable, “el programa piloto de REIT de viviendas de alquiler asequibles en Beijing, Shanghai y Chongqing está avanzando. Se espera que en el futuro aparezcan más REIT de viviendas de alquiler asequibles. el proceso piloto, autoridades reguladoras Continuaremos acelerando el proceso de revisión y estandarización y mejorando las políticas de apoyo relevantes, promoviendo la construcción del mercado de REIT de viviendas de alquiler asequibles y estableciendo un nuevo modelo para el desarrollo del sistema de viviendas de alquiler asequibles ”<. /p>
Fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria
En la actualidad, no existen leyes ni regulaciones estrictas relacionadas con los REIT en China. Algunos de los productos en el mercado ahora cumplen con los estándares de los REIT extranjeros maduros. mercados, por lo que se denominan productos similares a REIT.
Caso representativo 2
Plan especial de apoyo a activos de viviendas de alquiler público del Centro Nacional de Vivienda Asequible de Beijing
El 18 de agosto de 2021, los primeros REIT de viviendas públicas de alquiler de mi país producto ——Se emitió con éxito el "Plan Especial de Apoyo a Activos de Vivienda de Alquiler Público del Banco Nacional de Desarrollo-Centro de Vivienda Asequible de Beijing" (en adelante, el Plan Especial), abriendo un nuevo capítulo en los REIT de vivienda pública de alquiler.
El Banco de Desarrollo de China y el Beijing Financial Holding Group son los coordinadores unificados del "Plan Especial de Apoyo a los Activos de Vivienda de Alquiler Público del Centro de Vivienda Asequible del Banco de Desarrollo de China y Beijing". El Banco Nacional de Desarrollo y Beijing Financial Holding Group son los administradores y suscriptores principales del plan especial, el Centro de Vivienda Asequible de Beijing es la agencia de servicios de activos del plan especial y el Fondo de Orientación de Inversiones en Construcción de Capital es el administrador del fondo. Los activos subyacentes son viviendas públicas de alquiler en poder del Centro de Vivienda Asequible de Beijing. Los valores prioritarios de este plan especial tienen calificación AAA, tienen un plazo de 18 años y una escala de emisión de 400 millones de yuanes.
Como el primer producto REIT de vivienda pública de alquiler en el país, este plan especial ha recibido una cuidadosa orientación de la Comisión Reguladora de Valores de China, la Bolsa de Valores de Shanghai y otras autoridades competentes, así como la gran atención y fuerte apoyo del Gobierno Municipal de Beijing y unidades de todos los niveles. Ha encontrado una salida para todos los aspectos implicados en la financiación de activos de vivienda pública en alquiler y ha realizado exploraciones útiles para operaciones legales y conformes.
Este plan especial tiene muchas características innovadoras: uso innovador de REIT como herramienta de financiación orientada al mercado para revitalizar eficazmente los activos existentes de viviendas públicas de alquiler y mejorar la capacidad de las viviendas públicas de alquiler para depender de sí mismas. flujo de caja para financiación evaluación de activos El valor determina la escala de financiación de la vivienda pública de alquiler, lo que aumenta el espacio para que los activos de vivienda pública de alquiler dependan de su propio valor para la financiación; la estructura del producto que sólo paga intereses pero no reembolsa el principal reduce la deuda; Presión de reembolso de las empresas públicas de alquiler de viviendas.
La financiación tipo Reit ha mejorado las capacidades de financiación de las empresas públicas de viviendas de alquiler, ha fortalecido el apoyo a las familias de ingresos bajos y medios y es importante para ampliar los canales de financiación para proyectos de viviendas asequibles, promoviendo la salud y la sostenibilidad. El desarrollo del mercado de alquiler de viviendas y el establecimiento de "El sistema de vivienda de "suministro de múltiples sujetos, garantía de múltiples canales y alquiler y compra simultánea" tiene un importante significado de orientación y demostración.
Bonos corporativos
Los bonos corporativos se refieren a certificados de préstamo emitidos por sociedades anónimas con capital adicional dentro de un período de tiempo determinado.
En comparación con el método de financiación indirecta de los préstamos bancarios, los bonos corporativos, como forma de financiación directa en el mercado de capitales, tienen ciertas ventajas en cuanto a costes.
Según estadísticas incompletas, la escala total de emisión de bonos corporativos especiales para alquiler de viviendas en enero y junio de 2026 fue de 37.262 millones de yuanes. La gran mayoría de los emisores son empresas inmobiliarias, incluidas importantes empresas inmobiliarias como Vanke, China Resources y Poly.
Caso representativo 3
El bono corporativo especial de 500 millones de yuanes de Beijing Capital Entrepreneurship Group se utiliza para el alquiler de viviendas.
El 15 de abril de este año, Beijing Capital Entrepreneurship Group Co., Ltd. anunció que había emitido con éxito un bono corporativo especial de alquiler de viviendas públicas para 2023 (para inversores profesionales) (segunda fase).
Entre ellos, el monto principal de este bono es de 500 millones de yuanes, la tasa de cupón es del 3,18% y el plazo es de 3 años.
Caso representativo 4
Beijing Affordable Housing Center Co., Ltd.
La cantidad total de bonos corporativos es 65.438+5 mil millones de yuanes
Beijing Guarantee Housing Center Co., Ltd. también emitió recientemente bonos corporativos.
Se informa que la escala de esta emisión de bonos no supera los 65.438+500 millones de yuanes (incluidos 65.438+500 millones de yuanes), y la tasa de cupón representa el 3,09%.
El prospecto muestra que el período de los bonos emitidos por el Centro de Vivienda Asequible para Inversores Profesionales de Beijing no excederá los 25 años (inclusive), y los bonos serán bonos de tasa fija. La tasa del cupón se determinará mediante negociación entre el emisor y el asegurador principal en función de los resultados de la contabilidad de consultas fuera de línea. El método de pago de intereses es el interés simple, la frecuencia de pago de los intereses es el pago de intereses anual y el principal del bono se reembolsa en una sola suma al vencimiento.
Los fondos recaudados por el Centro de Vivienda Asequible de Beijing a partir de esta emisión de bonos se utilizarán para pagar deudas vencidas, complementar el capital de trabajo, la construcción y operación del proyecto y otros fines permitidos por las leyes y regulaciones aplicables.
Para desarrollar vigorosamente viviendas de alquiler asequibles, el apoyo financiero seguramente será uno de los problemas que las entidades del mercado deben resolver con urgencia.
En julio de 2021, el Consejo de Estado emitió las "Opiniones sobre la aceleración del desarrollo de viviendas de alquiler asequibles" (Guobanfa [2021] No. 22), proponiendo claramente aumentar aún más el apoyo financiero a los proyectos de viviendas de alquiler asequibles. esfuerzos para apoyar los préstamos de los bancos a mediano y largo plazo, y apoyar a las empresas de leasing en la emisión de bonos corporativos, bonos corporativos, instrumentos de financiación de deuda corporativa no financiera y otros bonos de crédito corporativo. Al mismo tiempo, los gobiernos nacionales y locales han incluido gradualmente viviendas de alquiler asequibles en el alcance de los proyectos piloto de REIT.
Con el avance continuo de los REIT en el futuro, también se espera que las viviendas de alquiler orientadas al mercado se incluyan en el alcance de los REIT, convirtiéndose en otro océano azul para los REIT en mi país.
En la actualidad, las empresas de alquiler de viviendas necesitan urgentemente aprovechar al máximo sus ventajas como entidades de mercado, fortalecer las capacidades operativas, ampliar los canales de financiación y esperar políticas favorables.
Preguntas y respuestas relacionadas: ¿Qué significa el arrendamiento financiero de equipos por más de 654,38 millones de yuanes? 1. Arrendamiento financiero significa: el equipo es seleccionado por la empresa. Después de comprar el equipo según la elección de la empresa, se alquila directamente a la empresa para pagar el alquiler del equipo al arrendador a tiempo, y la propiedad del equipo se transfiere a la empresa. Por ejemplo, si quiero gastar 100.000 yuanes para comprar equipo y obtener un préstamo de un banco para obtener crédito, primero necesito una garantía o promesa, un plan de pago único y una línea de crédito personal o comercial. Esto significa que pedí prestados más de 654,38 millones de yuanes. Si todavía necesito fondos para mi desarrollo, puedo rechazar la aprobación porque el banco evaluará mi capacidad de pago y tendrá esas condiciones, etc. La forma de pago único de este préstamo de más de 654,38 millones aumentará la presión del flujo de caja de las empresas emergentes. 3. En primer lugar, el arrendamiento financiero es un negocio fuera de balance y no afectará a otros préstamos financieros. Para decirlo sin rodeos, no se utilizará para informes crediticios; en segundo lugar, el costo del equipo de arrendamiento financiero es más bajo, tiene una vida más larga, menos presión y el umbral es más bajo que el de los bancos; en tercer lugar, el método de pago es gratuito y flexible; Ambos son deudas, pero flexibles. Hay mucho espacio. Preguntas y respuestas relacionadas: ¿Qué es el arrendamiento financiero? En el proceso de participación en el negocio de arrendamiento financiero, muchos arrendadores se enfrentan a la situación de no poder cobrar el alquiler y no poder recuperar o disponer de la propiedad arrendada, sufriendo así enormes pérdidas. Para comprender más claramente los riesgos legales involucrados en los proyectos de arrendamiento financiero y abordar mejor los riesgos, el autor resume los riesgos legales del arrendador en los proyectos de arrendamiento financiero en función de las tres etapas antes de la firma del contrato de arrendamiento financiero, durante la ejecución y después de la aparición de disputas. Riesgos relacionados y presentar sugerencias de prevención de riesgos, con la esperanza de proporcionar alguna referencia para las personas relevantes.
1. Riesgos legales comunes para los arrendadores en el negocio de arrendamiento financiero de mi país
Riesgos comunes antes de firmar 1 contrato de arrendamiento financiero
1 El arrendatario proporciona materiales falsos. dando lugar a un malentendido por parte del arrendador.
Para ganarse la confianza de los arrendadores y obtener financiación, algunos arrendatarios pueden proporcionar certificados de calificación, datos financieros y materiales de certificación de activos falsos para responder a las investigaciones realizadas por los arrendadores, y algunos arrendatarios pueden incluso fabricar proyectos, proporcionando contratos y facturas falsos para defraudar fondos de financiación, pero es difícil distinguir la autenticidad de algunos materiales. Basándose en los materiales falsos proporcionados por el arrendatario, es probable que el arrendador tenga una comprensión errónea del proyecto, la solidez económica o las calificaciones para las que solicita el arrendamiento financiero y, por lo tanto, solicite y emita fondos de financiación a través del proyecto, provocando así una serie de riesgos posteriores.
2. El arrendador no presta suficiente atención a los riesgos, lo que provoca que el arrendatario seleccionado no tenga las cualificaciones y capacidades adecuadas.
Algunos arrendadores no prestan suficiente atención a los riesgos y no cuentan con una revisión crediticia completa y un mecanismo de gestión de riesgos dentro de la unidad.
Hay algunas situaciones en las que solo se valora la cantidad de proyectos pero se ignora la calidad, la revisión crediticia no es profunda ni formalista y se ignora el estado financiero y la solvencia del arrendatario. Para lograr el desempeño de ventas, el personal comercial generalmente hace todo lo posible para facilitar las transacciones del proyecto. Este descuido de los riesgos ha llevado a un estado crediticio y capacidades desiguales de los arrendatarios de cooperación comercial, y algunos arrendatarios incluso carecen de la capacidad de cumplir con sus deudas y operar bien, lo que aumenta la probabilidad de financiar riesgos como las "deudas incobrables".
3. La falta de elementos del contrato de arrendamiento financiero provoca defectos en la relación de arrendamiento financiero [1]
Durante la celebración del contrato de arrendamiento financiero, debido a la falta de conocimiento jurídico. o supervisión corporativa interna por parte de algunos arrendadores. Si no hay estandarización, puede haber situaciones en las que solo exista un contrato de arrendamiento financiero pero no un contrato de venta de la propiedad arrendada, el contrato de venta de la propiedad arrendada no se haya ejecutado, el contrato de arrendamiento financiero no indicar claramente el objeto del contrato de compraventa de la propiedad arrendada, y el alquiler no está claramente pactado, etc., lo que puede dar lugar a contratos de arrendamiento financiero. Se determinó que la relación jurídica es que "el arrendamiento financiero es en realidad un préstamo". Una vez que un contrato de arrendamiento financiero se reconoce como un contrato de préstamo, el impacto adverso sobre el arrendador es obvio: en primer lugar, el arrendatario no tiene que pagar alquiler al arrendador, sino que sólo debe reembolsar el principal y los intereses del dinero comprado al arrendador. propiedad arrendada, y el interés puede convertirse de los honorarios de manejo, intereses e intereses vencidos acordados originalmente. Si el interés calculado de forma unificada excede la proporción legal, el exceso no estará protegido, y el interés calculado de esta forma suele ser menor que los ingresos calculados según el negocio de arrendamiento financiero [2]; El bien arrendado pertenecerá al arrendatario, no siendo necesario devolverlo al arrendador. En este momento, ya no es posible utilizar el inmueble arrendado para proteger los créditos del arrendador; en tercer lugar, existe el riesgo de que las medidas de seguridad establecidas para los créditos del arrendamiento financiero se consideren inválidas debido a diferentes relaciones jurídicas en el contrato principal, etc. . Esto no sólo frustra la intención original de celebrar un contrato de arrendamiento financiero, sino que también puede causar mayores pérdidas al arrendador.
(Foto citada de Internet)
2 Riesgos comunes en la ejecución de los contratos de arrendamiento financiero
1 El arrendatario no paga el alquiler acordado en el contrato. contrato.
Este es el riesgo legal más común y de mayor influencia en los proyectos de arrendamiento financiero. Dado que el ciclo de pago del alquiler de los proyectos de arrendamiento financiero suele ser largo y que el establecimiento y operación de algunos proyectos se verán afectados por las políticas nacionales o locales, durante la operación del proyecto, los inquilinos pueden retrasar el pago o no poder continuar pagando el alquiler debido a varias razones. Por ejemplo, los ingresos de los proyectos de generación de energía fotovoltaica dependen en gran medida de los subsidios estatales, pero en la práctica, los subsidios pagaderos están atrasados, lo que hace que el arrendatario no pague el alquiler correspondiente en su totalidad debido al clima, las políticas y otros factores, la infraestructura; Los proyectos pueden retrasarse y no poder completarse; los ingresos de los proyectos de producción pueden verse afectados significativamente por el mercado, lo que resulta en ingresos inferiores a los esperados. Todo ello provocará que el arrendatario no pueda pagar la renta íntegra y puntualmente según lo estipulado en el contrato de arrendamiento financiero, pudiendo incluso ocasionar dificultades en operaciones posteriores, lo que entorpecerá todo el proyecto.
Además, los contratos de arrendamiento financiero suelen estipular que si el arrendatario no paga el alquiler, deberá soportar intereses de demora o intereses de penalización. El estándar de cálculo de los intereses de demora o intereses de penalización suele ser mucho mayor que el. interés de desempeño normal acordado originalmente. Luego, si el inquilino no puede pagar el alquiler debido a una continua escasez de fondos, una vez vencido, la brecha de financiación puede seguir ampliándose y la capacidad de pagar el alquiler puede disminuir aún más.
2. La mala custodia del bien arrendado por parte del arrendatario provoca daño o pérdida del bien arrendado.
En los proyectos de arrendamiento financiero, aunque la propiedad del bien arrendado pertenece al arrendador, es el arrendatario quien realmente posee y utiliza el bien arrendado [3], dificultando al arrendador la gestión del bien arrendado. propiedad. Si el arrendatario no cuida bien la propiedad arrendada [4], lo que resulta en daños o pérdida de la propiedad arrendada, incluso si el arrendador aún puede exigir al arrendatario que pague el alquiler [5], esta situación inevitablemente dañará la propiedad del arrendador. del bien arrendado, lo que hace que el arrendador Una persona reduzca o pierda la protección de sus derechos a través del bien arrendado, lo que probablemente le cause pérdidas económicas. Además, el bien arrendado ya no existe, y la determinación de si se establece la relación de arrendamiento financiero en caso de disputa también puede causar ciertos obstáculos y aumentar los riesgos del arrendador.
3. El arrendatario dispone del bien arrendado sin autorización.
Debido a la separación de dominio y derechos de uso del bien arrendado en el proyecto de arrendamiento financiero, aunque el arrendador goza de la propiedad del bien arrendado, la posesión, uso y renta del bien arrendado pertenecen al arrendatario, y la administración también es responsabilidad del arrendatario, es decir, la propiedad arrendada está realmente bajo el control del arrendatario. Aunque la ley prohíbe al arrendatario disponer del bien arrendado sin autorización, es difícil para el arrendador garantizar que el arrendatario no venderá, subarrendará o hipotecará el bien arrendado. Una vez que ocurre el comportamiento anterior, incluso si el Código Civil brinda alivio al arrendador[6], la propiedad del arrendador sobre la propiedad arrendada aún puede ser infringida, especialmente si el arrendatario transfiere la propiedad arrendada sin autorización. un tercero de buena fe, obtener. Hará que el arrendador pierda por completo la propiedad de la propiedad arrendada. Incluso si puede recuperar la compensación del arrendatario, consumirá mucha energía y recursos financieros adicionales. Si el arrendatario no puede compensar, provocará mayores pérdidas. al arrendador.
4. El arrendatario no depositó los honorarios cobrados en la cuenta de supervisión según lo acordado (tomando como ejemplo el proyecto de la central eléctrica).
En proyectos de arrendamiento financiero donde el arrendatario obtiene ingresos a través de tarifas, el arrendador generalmente acuerda con el arrendatario establecer una cuenta de supervisión para almacenar los fondos de financiación y las tarifas cobradas por el arrendatario para proteger los reclamos del arrendador.
Tomando como ejemplo el proyecto de la central eléctrica, las tarifas de electricidad cobradas por el arrendatario se almacenan en la cuenta de supervisión. El arrendador exigirá que el arrendatario prometa el derecho a cobrar las tarifas de electricidad al arrendador y pague los ingresos de las ventas de electricidad a la supervisión. cuenta. Sin embargo, en la práctica, no es raro que los arrendatarios incumplan esta obligación y adopten diversos métodos (como exigir al usuario de electricidad que pague la factura de la luz a otras cuentas, pagar al arrendatario en efectivo o en facturas, etc.). ) para evitar que las facturas de electricidad ingresen a la cuenta de supervisión, e incluso algunos proyectos no tienen ingresos por tarifas de electricidad en la cuenta de supervisión, lo que convierte este método de compromiso en "letra muerta".
En la práctica, la realización del valor inmobiliario del derecho de cobro de la tarifa eléctrica depende más de la capacidad financiera y la voluntad de la parte que debe pagar la tarifa eléctrica. En la relación jurídica entre empresas de generación de energía y empresas operadoras de redes eléctricas o usuarios de energía, si la factura de electricidad no se paga en su totalidad y a tiempo, debido a la naturaleza relativa del contrato, es difícil para el arrendador presentar demandas directas contra el deudor del arrendatario, es decir, el verdadero comprador de energía. Si la parte que paga la factura de electricidad no paga la factura de electricidad a la cuenta de supervisión, pero llega a un acuerdo privado con el arrendatario de otras maneras, y el arrendatario no informa ni cumple proactivamente el acuerdo de depositar la factura de electricidad en la cuenta de supervisión, Será difícil para el arrendador realizar los derechos correspondientes. Es imposible incluso saberlo.
5. Los activos y las cuentas de custodia del arrendatario han sido embargados y congelados por el tribunal debido a otros casos.
Si el arrendatario tiene un litigio con un tercero, el tribunal puede embargar el inmueble arrendado y la cuenta de supervisión en virtud del arrendamiento financiero y utilizarlos como activo del arrendatario para otros casos. Aunque el arrendador puede buscar alivio solicitando al tribunal una reconsideración u objeciones de ejecución en este momento, el límite de tiempo y el resultado de la aceptación por parte del tribunal de la reconsideración o las objeciones de ejecución son impredecibles y existe una gran incertidumbre. Además, si el arrendador no tiene conocimiento del embargo y el arrendatario no toma la iniciativa de informarlo, el bien arrendado podrá enajenarse y los derechos del acreedor no podrán protegerse a través de la cuenta de supervisión.
3 Riesgos comunes después de que ocurren disputas
1 Es difícil presentar un caso penal.
Si el arrendador cree que una disputa sobre un proyecto de arrendamiento financiero es sospechosa de un delito penal (principalmente fraude contractual), dado que la mayoría de los casos penales relacionados con el arrendamiento financiero tienen las características de casos penales y civiles superpuestos, cuando el público La agencia de seguridad acepta el informe. A menudo se aconseja a las víctimas que busquen reparación a través de un litigio civil. Incluso si las pistas y pruebas de que el caso constituye un delito son relativamente completas y obvias, los órganos de seguridad pública pueden no aceptar el caso por diversas razones (tal vez para evitar interferencias indebidas en actividades económicas u otras consideraciones). Por tanto, si un proyecto de arrendamiento financiero es sospechoso de fraude contractual, será más difícil perseguir la responsabilidad penal del arrendatario a través de los órganos de seguridad pública.
2. La garantía prestada por el arrendatario no puede compensar eficazmente la pérdida.
En los proyectos de arrendamiento financiero, el arrendador suele exigir al arrendatario que proporcione ciertas garantías para minimizar la pérdida causada al arrendador por el incumplimiento del arrendatario, tales como la constitución de un avalista, la constitución de una hipoteca, la prenda sobre acciones, etc. Sin embargo, en la práctica, sucede a menudo que las medidas de seguridad no pueden compensar las pérdidas del arrendador cuando el arrendatario incumple. Por ejemplo, la capacidad de la persona física para garantizar a los testigos suele ser extremadamente débil y la responsabilidad que puede asumir es mínima. El garante de la persona jurídica suele estar relacionado con el arrendatario, y cuando el arrendatario está en riesgo, la capacidad del garante para garantizar es a menudo; insuficiente; la mayoría de las garantías. Todas están bajo el control del arrendatario. Si el deudor hipotecario se niega a cumplir con sus obligaciones o el bien hipotecado se daña o se pierde, será difícil para el arrendador compensar la pérdida ejerciendo el derecho hipotecario. La prenda de capital generalmente se refiere a los accionistas del arrendatario que prometen el capital del arrendatario al arrendador. Sin embargo, cuando el arrendatario tiene dificultades operativas o un déficit de financiación, el valor de su capital se reducirá o incluso perderá su valor, lo que dificultará su realización y compensar las pérdidas del arrendador.
Como propiedad relativamente estable con propiedad clara, los bienes raíces son una de las propiedades comunes utilizadas para la seguridad y también son la propiedad más garantizada. Sin embargo, también existen algunos problemas en la práctica. El autor se ha encontrado con las siguientes situaciones: (1) Para hacer creer al arrendador que el valor del inmueble es suficiente para garantizar los derechos del acreedor del proyecto de arrendamiento financiero, el arrendatario puede proporcionar un informe de evaluación con un resultado de evaluación superior. como prueba para ganarse la confianza del arrendador y conseguir la finalidad de financiación, y existen multitud de arrendatarios y empresas de tasación. Dado que el arrendador no tiene conocimientos profesionales de valoración y no puede comprender ni predecir bien los cambios en los precios de la vivienda en la zona donde se encuentra el inmueble hipotecado, es difícil encontrar problemas y sólo puede confiar en las conclusiones del informe de valoración. Sólo cuando surge un conflicto descubre que el valor del inmueble hipotecado puede ser significativamente menor que la responsabilidad del arrendatario. (2) Algunos bienes inmuebles han sido arrendados a un tercero antes de ser hipotecados y el tercero efectivamente ha tomado posesión del inmueble. Al enajenar bienes inmuebles, pueden no cooperar o incluso obstaculizar deliberadamente el proceso de enajenación, dificultando la enajenación del inmueble (3) Si el inmueble no puede realizarse mediante subasta y los derechos del acreedor solo pueden realizarse mediante; Para pagar las deudas en especie, es posible que el arrendador deba pagar una compensación decorativa al inquilino legal. Para enajenar el inmueble, es necesario pagar impuestos por adelantado para que el deudor hipotecario complete la transferencia y obtenga la propiedad del inmueble. el impuesto sobre los terrenos comerciales e industriales es muy alto, lo que añade una enorme carga al arrendador que no puede pagar sus deudas. Además, en algunos lugares existe incertidumbre sobre si los arrendadores pueden aceptar propiedades hipotecadas si varias propiedades entran al sistema de ejecución hipotecaria al mismo tiempo.
II.Sugerencias sobre prevención de riesgos legales
Antes de firmar un contrato de arrendamiento financiero 1
1. Establecer un mecanismo completo de revisión del proyecto para comprobar la información básica del arrendatario, crédito Llevar a cabo investigaciones y evaluaciones detalladas de la legalidad y viabilidad de los proyectos a financiar, las capacidades, los pasivos y los proyectos a financiar, y tomar decisiones prudentes para reducir los riesgos que plantean los malos proyectos o los malos inquilinos.
2. Reforzar la revisión de la autenticidad de los materiales aportados por el arrendatario, como consultar el código de la factura, entrevistar a los responsables o socios del arrendatario, exigir al arrendatario que emita los compromisos pertinentes, etc., para garantizar la autenticidad de los materiales tanto como sea posible.
3. Garantizar que el contrato de arrendamiento financiero tenga requisitos legales y, al mismo tiempo, complementar y mejorar constantemente los términos del contrato principal y el texto del contrato de respaldo en función de las cuestiones reflejadas en los proyectos y casos existentes. para garantizar que, en caso de disputa, los términos del contrato principal y del contrato secundario puedan seguirse de acuerdo con el contrato. El texto protege los intereses de los acreedores en la mayor medida posible.
4. Fortalecer el acuerdo sobre salvaguardias. Por ejemplo, si existe una promesa de derechos de cobro en el proyecto, se recomienda tomar medidas efectivas para fortalecer el seguimiento de los derechos de cobro para garantizar la implementación fluida de la promesa de derechos de cobro. Tomando el derecho a cobrar los cargos de electricidad como ejemplo, al constituir una prenda del derecho a cobrar los cargos de electricidad, podemos exigir que el deudor proporcione un compromiso por escrito del deudor y del comprador real de energía o firme un acuerdo tripartito con el arrendatario. (promesa) y el comprador de energía, para reducir el riesgo de no poder regular los ingresos por facturas de electricidad. El contenido principal del compromiso escrito o acuerdo tripartito debe incluir al menos: (1) El comprador de electricidad es consciente de la existencia de la prenda de los derechos de cobro de la tarifa eléctrica del arrendador y sabe que los ingresos por la tarifa eléctrica deben pagarse en el lugar designado. . (2) El comprador de energía cumplirá con el contrato de compra de energía con el vendedor de energía (es decir, el arrendatario) y cumplirá plenamente con sus obligaciones de compra de energía (3) El comprador garantiza transferir los cargos de electricidad pagaderos a la cuenta de supervisión del vendedor abierta en el; banco designado; ( 4) Cuando el arrendatario no paga sus deudas, según el aviso del arrendador, la tarifa de electricidad pagadera se remitirá directamente a la cuenta designada por el arrendador (5) Si el comprador viola su compromiso o acuerdo, asumirá cierta responsabilidad por incumplimiento del contrato.
2. Durante la ejecución del contrato de arrendamiento financiero
1. Fortalecer la supervisión del inmueble arrendado y establecer un mecanismo de seguimiento completo del inmueble arrendado para garantizar que el inmueble arrendado existe. y el arrendador siempre disfruta de la propiedad en arrendamiento financiero de todas las propiedades arrendadas en el proyecto.
Se pueden considerar los siguientes métodos: participar directamente en todos los aspectos de la compra y recepción de la propiedad arrendada en el proyecto de arrendamiento directo para garantizar que la propiedad arrendada se compre, reciba y realmente se ponga en uso de una manera de manera oportuna en el proyecto de venta-arrendamiento, garantizar que la propiedad arrendada exista realmente, que el arrendatario tenga derecho a disponer de la propiedad arrendada y tramitar con prontitud (si es necesario) los procedimientos de registro para el cambio de propiedad de la propiedad arrendada; garantizar que la propiedad del bien arrendado se transfiera al arrendador.
2. Tomar medidas efectivas para expresar la propiedad del bien arrendado para reducir el riesgo de que el bien arrendado sea adquirido por un tercero de buena fe.
Puede considerar marcar la propiedad arrendada en un lugar visible, exigir que el arrendatario hipoteque la propiedad arrendada al arrendador y establecer un registro de hipoteca de acuerdo con la ley, configurar un monitoreo remoto con cámara, configurar un GPS. posicionamiento y otros métodos para garantizar que el arrendador esté operando el proyecto. En el proceso, la situación de la propiedad arrendada se puede comprender efectivamente, lo que hace más difícil para el arrendatario disponer de la propiedad arrendada sin autorización y reduce el riesgo de el arrendador pierde la propiedad del bien arrendado.
3. Mejorar el mecanismo de gestión posterior al arrendamiento, adoptar inspecciones in situ y comprender, comprobar y retroalimentar de forma rápida e intuitiva la situación del arrendatario, del garante y de la propiedad/garantía arrendada.
Los proyectos de arrendamiento son generalmente proyectos de mediano a largo plazo, por lo que es muy importante realizar un seguimiento oportuno del estado del proyecto y del arrendatario. Una buena gestión posterior al arrendamiento puede advertir eficazmente los riesgos, mejorar la calidad de los activos arrendados y garantizar la seguridad de los activos arrendados. El arrendador podrá realizar inspecciones in situ del arrendatario de forma regular o irregular, centrándose en el estado comercial y financiero del arrendatario, el uso de la propiedad arrendada, el estado comercial y financiero del garante, y las condiciones del contrato. hipotecas y prendas, y registrarlas en detalle. El contenido de la inspección y las condiciones descubiertas durante la inspección deben ser almacenados y firmados adecuadamente por el inspector (preferiblemente la parte inspeccionada también puede firmar y sellar Finalmente, la situación de la inspección debe resumirse y analizarse). . Esto no sólo permite evaluar oportunamente si el arrendatario ha incumplido el contrato o la posibilidad de incumplimiento del contrato, sino que también se reserva pruebas favorables para posibles disputas futuras.
En tercer lugar, medidas reparadoras tras producirse el riesgo
1 Comunicarse con el arrendatario y garante lo antes posible y enviar documentos escritos para reclamar derechos.
Después de descubrir que el arrendatario no ha pagado o puede no pagar el alquiler, el arrendador debe comunicarse con el arrendatario lo antes posible para confirmar la situación real y el plan de pago posterior, y decidir las acciones de seguimiento en función sobre la situación real. Durante la comunicación, se recomienda enviar un documento escrito (una carta recordatorio de la empresa o una carta de abogado, etc.) al arrendatario y al garante para reclamar formalmente la realización de los derechos del acreedor, recordar y advertir al arrendatario y notificar como base para reclamar derechos en el futuro.
2 Recopilar de forma integral evidencia e información favorable.
Después de que el arrendatario incumpla, ya sea debido a una escasez temporal de fondos o a una interrupción en la cadena de capital a largo plazo, el arrendador debe estar completamente preparado, organizar y analizar los materiales relacionados con el proyecto y comunicarse con el arrendatario y garante en una etapa posterior Recopile continuamente evidencia e información que sea beneficiosa para usted a través de la comunicación y esté preparado para presentar una demanda en cualquier momento.
3 Determinar el reclamo
Los proyectos de arrendamiento financiero suelen utilizar contratos estándar proporcionados por el arrendador. En ocasiones se estipula en el contrato que cuando el arrendatario incumple el contrato, el arrendador tiene derecho a exigir al arrendatario el pago inmediato del alquiler completo, rescindir el contrato y recuperar el bien arrendado. Sin embargo, de acuerdo con el artículo 10, párrafo 1, de las "Interpretaciones del Tribunal Supremo Popular sobre las cuestiones jurídicas aplicables en el juicio de casos de disputas sobre contratos de arrendamiento financiero (revisadas en 2020)", "si el arrendador solicita pagar la totalidad del alquiler impago acordado en el contrato y rescindir el contrato de arrendamiento financiero, el tribunal popular deberá informar al arrendador para que elija de conformidad con lo dispuesto en el artículo 752 [7] del Código Civil." Cuando el arrendador presente una demanda, deberá "rescindir el contrato y recuperar el inmueble arrendado" y "exigir al arrendatario el pago del alquiler íntegro".
Por lo tanto, el arrendador debe sopesar exhaustivamente los pros y los contras de las dos opciones de "rescindir el contrato y recuperar la propiedad arrendada" y "exigir al arrendatario que pague el alquiler completo", y elegir la opción que sea más propicia para el realización de derechos.
4. Determinar la competencia del órgano judicial.
Con carácter general, el tribunal competente es el tribunal popular del domicilio del arrendador en el contrato de arrendamiento financiero. Por lo tanto, una vez determinado el reclamo, se puede determinar el tribunal jurisdiccional correspondiente con base en el monto del reclamo.
Presente una demanda con prontitud y solicite la preservación de la propiedad.
La mayoría de los conflictos por arrendamientos financieros tienen su origen en dificultades económicas del arrendatario que conllevan la imposibilidad de pagar el alquiler. Por lo tanto, antes de que el arrendador presente una demanda, el arrendatario ya está atrasado en el pago del alquiler, y el arrendatario puede tener otras deudas sobre la propiedad por otros casos o incluso tomar medidas de preservación. Por lo tanto, para garantizar en la mayor medida la ejecutabilidad de los documentos de sentencia obtenidos por el arrendador después de pasar por los procedimientos judiciales, es necesario pasar por los procedimientos judiciales de manera oportuna y solicitar la preservación de la propiedad, y proteger de inmediato las propiedades. del inmueble arrendado, arrendatario y garante. Tomar las medidas necesarias de sellado y congelamiento. Sin embargo, al solicitar la preservación, debe tener cuidado de proporcionar pistas de preservación, medir los riesgos y evitar solicitar la preservación por error.
Una vez que se descubre que la propiedad/garantía arrendada ha sido conservada o ejecutada debido a otros casos, se deben tomar medidas legales efectivas de inmediato para el alivio de los derechos.
1. Si el arrendador descubre que el bien arrendado ha sido mal conservado por otros supuestos, podrá tomar las siguientes medidas de subsanación según las distintas etapas de conservación:
(1. ) El bien arrendado se conserva antes o durante el litigio. Si es embargado o embargado por otros acreedores durante la etapa de conservación, podrá ser embargado o embargado de conformidad con el artículo 111 de la Ley de Enjuiciamiento Civil [8] y las "Disposiciones Diversas de la Ley". "Congelación del Tribunal Popular Supremo sobre la Aplicación de la Ley de Procedimiento Civil de la República Popular China
(2) Si la propiedad arrendada se ejecuta incorrectamente durante la etapa de ejecución del caso, puede congelarla de acuerdo a la situación real y los artículos 232 [10] y 234 de la Ley de Procedimiento Civil De acuerdo con lo dispuesto en el artículo [11], presente una objeción por escrito al tribunal para defender sus derechos.
2. Si el arrendador descubre que la garantía ha sido conservada o ejecutada anticipadamente por otros supuestos, podrá tomar las siguientes medidas de remedio:
(1) Coordinar el primer juzgado. para hacer cumplir el caso del arrendador El juez transfiere la propiedad hipotecada al tribunal de ejecución del caso del arrendador;
(2) Solicitar al tribunal de primera instancia recibir prioridad en el reembolso de la propiedad obtenida de la enajenación del hipotecado propiedad [12].
Lo anterior es el resumen del autor de las teorías y casos prácticos relevantes de los proyectos de arrendamiento financiero, y los riesgos legales a los que se debe prestar atención y sus sugerencias de prevención y alivio para los proyectos de arrendamiento financiero. Proporcionar información útil a personas relevantes de la industria, ideas y sugerencias de valor.