Tasador Inmobiliario 2003: Casos y Análisis

1. Una fábrica reestructuró sus activos para una reestructuración corporativa y encargó a una agencia de tasación la evaluación de dos casas construidas en un terreno asignado. Según el certificado de propiedad de la fábrica, ambas casas son naves industriales. Según los resultados de la investigación in situ de los tasadores, una de las dos casas era un edificio de fábrica y la otra era originalmente un edificio de fábrica y luego se convirtió en un edificio de oficinas para alquiler.

Con qué finalidad se deben valorar estas dos viviendas ().

A. Evaluar en función del uso registrado en el título de propiedad.

B. Realizar una evaluación basada en los resultados de la investigación de campo de los evaluadores utilizados actualmente.

C. Evaluar las dos viviendas según los usos previstos tras la reestructuración empresarial y la reorganización patrimonial.

D. Evaluar las dos viviendas según su uso más rentable.

2. Una fábrica reestructuró sus activos para una reestructuración empresarial y encargó a una agencia de tasación la evaluación de dos casas construidas en un terreno asignado. Según el certificado de propiedad de la fábrica, ambas casas son naves industriales. Según los resultados de la investigación in situ de los tasadores, una de las dos casas era un edificio de fábrica y la otra era originalmente un edificio de fábrica y luego se convirtió en un edificio de oficinas para alquiler.

Cambiar el uso de dos viviendas de industrial a otro debería pasar ().

A. Cámbiese usted mismo

B. Cambio aprobado por la autoridad superior

C.

D. Con la aprobación del departamento de planificación gubernamental, los procedimientos de cambio se llevarán a cabo de acuerdo con los procedimientos legales.

3. Una fábrica reestructuró sus activos para una reestructuración corporativa y encargó a una agencia de tasación la evaluación de dos casas construidas en un terreno asignado. Según el certificado de propiedad de la fábrica, ambas casas son naves industriales. Según los resultados de la investigación in situ de los tasadores, una de las dos casas era un edificio de fábrica y la otra era originalmente un edificio de fábrica y luego se convirtió en un edificio de oficinas para alquiler.

Si la fábrica asegura estas dos casas contra incendios, el valor tasado a efectos del seguro sería ().

A. El valor normal de mercado de estas dos casas.

B. Costos de reconstrucción de los dos edificios

c Los costos de reconstrucción se combinan en el nuevo valor descontado de los dos edificios.

dEl valor de los dos edificios después de los costos de reconstrucción se combina en el nuevo descuento más el valor del terreno.

4. En julio de 1993, la Parte A (empresa promotora) encomendó a la Parte B (empresa constructora) la construcción de dos edificios comerciales de 8 pisos (llamados Torre A y Torre B respectivamente) con una superficie de * * *5.000 metros cuadrados. A finales de febrero de 1993, el Partido A había pagado 150.000 yuanes al Partido B. En ese momento, la Torre A se había construido hasta el cuarto piso y la Torre B hasta el quinto piso. El proyecto se había detenido aquí. Más tarde, hubo una disputa entre el Partido A y el Partido B sobre el pago del proyecto. El Partido A creía que el pago real del proyecto era de 6,5438+04 millones de yuanes, y el Partido B debía devolver 6,5438+00 millones de yuanes. El pago fue de 6,5438+05,8 millones de yuanes, y el Partido A debería pagar otros 800.000 yuanes. Las dos partes continuaron disputando y, en julio de 1995, la Parte A presentó una demanda ante el tribunal. El tribunal encargó a una agencia de evaluación evaluar el pago real del proyecto que la Parte A debería pagar a la Parte B.

El La base para determinar la conclusión de la evaluación debe ser ( ).

A. Tome 150.000 yuanes como valor tasado.

b Tome (1401580)÷2 = 1.490.000 yuanes como valor tasado.

C. Con base en la cuota presupuestaria y los datos de diferencia de precios de materiales en julio de 1995, el valor estimado se calcula en base al volumen de construcción real de los dos edificios comerciales a la fecha de suspensión.

D. Con base en la cuota presupuestaria y los datos de diferencia de precios de materiales desde julio de 1993 hasta febrero de 2012, el valor estimado se calcula con base en el volumen de construcción real de los dos edificios comerciales a la fecha de suspensión.

5. En julio de 1993, la Parte A (empresa promotora) encomendó a la Parte B (empresa constructora) la construcción de dos edificios comerciales de 8 pisos (llamados Torre A y Torre B respectivamente) con una superficie de *. * *5.000 metros cuadrados. A finales de febrero de 1993, el Partido A había pagado 150.000 yuanes al Partido B. En ese momento, la Torre A se había construido hasta el cuarto piso y la Torre B hasta el quinto piso. El proyecto se había detenido aquí. Más tarde, hubo una disputa entre el Partido A y el Partido B sobre el pago del proyecto. El Partido A creía que el pago real del proyecto era de 6,5438+04 millones de yuanes, y el Partido B debía devolver 6,5438+00 millones de yuanes. El pago fue de 6,5438+05,8 millones de yuanes, y el Partido A debería pagar otros 800.000 yuanes. Las dos partes continuaron disputando y, en julio de 1995, la Parte A presentó una demanda ante el tribunal. El tribunal encargó a una agencia de evaluación evaluar el pago real del proyecto que la Parte A debería pagar a la Parte B...

Si la empresa promotora tiene todos los derechos legales de desarrollo Procedimiento, si desea transferir el proyecto completo, la fecha de evaluación debe ser ().

Febrero

b. Julio de 1995

C. Fecha de entrega del proyecto

D. 6. En julio de 1993, la Parte A (empresa promotora) encargó a la Parte B (empresa constructora) la construcción de dos edificios comerciales de 8 pisos (denominados Torre A y Torre B respectivamente) con una superficie de * * * 5.000 metros cuadrados. . A finales de febrero de 1993, el Partido A había pagado 150.000 yuanes al Partido B. En ese momento, la Torre A se había construido hasta el cuarto piso y la Torre B hasta el quinto piso. El proyecto se había detenido aquí.

Más tarde, hubo una disputa entre el Partido A y el Partido B sobre el pago del proyecto. El Partido A creía que el pago real del proyecto era de 6,5438+04 millones de yuanes, y el Partido B debía devolver 6,5438+00 millones de yuanes. El pago fue de 6,5438+05,8 millones de yuanes, y el Partido A debería pagar otros 800.000 yuanes. Las dos partes continuaron disputando y, en julio de 1995, la Parte A presentó una demanda ante el tribunal. El tribunal encargó a una agencia de evaluación evaluar el pago real del proyecto que la Parte A debería pagar a la Parte B...

Se espera que el edificio comercial esté terminado en mayo de 1998. Para estimar el precio en el momento de la construcción, se debe valorar el objeto y el estado del mercado inmobiliario ().

A. La situación actual del objeto de valoración y del mercado inmobiliario se encuentran ambas en el estado de mayo de 1995.

B. La situación actual del objeto de valoración y del mercado inmobiliario se encuentra en el estado de mayo de 1998.

C. La situación actual del objeto de valoración es de mayo de 1998, y la situación actual del mercado inmobiliario es de julio de 1995.

d La situación actual del objeto de valoración es 65438+mayo de 0995, y el mercado inmobiliario es 65438+mayo de 0998.

7. Hay habitaciones con aire acondicionado en el primer piso de un hotel con un área de construcción de 250m2. La unidad principal de aire acondicionado se compró en 1990 y el precio de compra en ese momento era de 5 millones de yuanes. La depreciación acumulada del sistema de aire acondicionado del mismo tipo es de 2,25 millones de yuanes, el valor de mercado es de 2,5 millones de yuanes y el costo de demolición es de 50.000 yuanes. Si se reemplaza un nuevo host de aire acondicionado (no es necesario reemplazar otros equipos de soporte), el área requerida para comprar e instalar el nuevo host de aire acondicionado es de 50 m2, y el área de 200 m2 ahorrada puede proporcionar un área comercial de 160 m2 para alquiler. . El director del hotel confía al tasador la sustitución de la unidad principal de aire acondicionado y la sustitución de la sala de máquinas de aire acondicionado en alquiler, lo que no viola los requisitos de planificación. El ingreso neto anual objetivo por el alquiler del primer piso de un hotel cercano es de 4.000 yuanes por metro cuadrado, y el costo de decoración y renovación del área alquilada correrá a cargo del arrendatario. Pregunta:

Si no se tiene en cuenta la diferencia en los costos operativos anuales y la vida de depreciación entre las unidades principales de aire acondicionado antiguas y nuevas, el gasto neto para reemplazar las unidades principales de aire acondicionado es () millones yuan.

A.530

B.472

C.455

450 d.C.

8. La inmobiliaria tiene previsto invertir en el desarrollo de un gran complejo residencial. Se estima que se necesitarán tres años para completar el proyecto. Actualmente existe una gran demanda de este tipo de inmuebles en el mercado. Sin embargo, a medida que se planifiquen o construyan más áreas residenciales a su alrededor, se espera que la tasa de desocupación residencial aumente del 2% actual a aproximadamente el 65,438% en los próximos tres años. Pregunta:

Una empresa planea solicitar un préstamo hipotecario a un banco para comprar parte del terreno que posee en el proyecto. El correcto entre los siguientes juicios es ().

R. Debido a que la demanda en el mercado inmobiliario es actualmente relativamente fuerte, cuando se utiliza el método de desarrollo hipotético (método de flujo de efectivo) para la valoración, se espera que los precios futuros de las viviendas sean apropiadamente más altos que los de casas similares. .

b Dado que se espera que la tasa de desocupación aumente a un nivel relativamente alto, cuando se utiliza el método de desarrollo hipotético (método de flujo de efectivo) para la valoración, se espera que los precios de la vivienda se reduzcan adecuadamente en el futuro.

cEl valor de esta parte del terreno es igual a la participación de esta parte del terreno en el terreno total multiplicada por el valor del terreno total del proyecto.

D. El valor del terreno es el precio pagado por la Empresa A al adquirir el terreno.

9. El 25 de abril de 2002, el Vendedor A y el comprador firmaron un contrato de compraventa de una antigua casa de segunda mano (en adelante, Contrato 1) y un contrato de decoración de la casa (en adelante, Contrato). 2). El contrato 1 estipula que la Parte A debe entregar la casa el 25 de mayo y la Parte B debe pagar el precio de la casa al mismo tiempo. Después de la entrega, ¿una línea negativa? Los trabajos de reforma y decoración tienen una duración de 2 meses. La Parte B paga el 90% del precio de compra y el 10% de la tarifa de decoración el 25 de abril, el precio de compra restante y el 60% de la tarifa de decoración el 25 de mayo y el 30% restante de la tarifa de decoración el 25 de julio. Según las regulaciones, al informar el precio de la transacción al departamento de administración de bienes raíces local, se determina que debe ser reevaluado. Elija la respuesta correcta entre las siguientes preguntas:

La fecha de evaluación debe ser ().

A. 25 de abril de 2002

B. 25 de mayo de 2002

C. 25 de julio de 2002

10. El 25 de abril de 2002, el Vendedor A y el comprador firmaron un antiguo contrato de compraventa de casa de segunda mano (en adelante denominado Contrato 1) y el contrato de decoración de la casa (en adelante denominado Contrato 1). como Contrato 2). El contrato 1 estipula que la Parte A debe pagar el pago de la vivienda el 25 de mayo y la Parte B debe pagar el precio de la vivienda al mismo tiempo. Después de la entrega, ¿una línea negativa? Los trabajos de reforma y decoración tienen una duración de 2 meses. La Parte B paga el 90% del precio de compra y el 10% de la tarifa de decoración el 25 de abril, el precio de compra restante y el 60% de la tarifa de decoración el 25 de mayo y el 30% restante de la tarifa de decoración el 25 de julio. Según las regulaciones, al informar el precio de la transacción al departamento de administración de bienes raíces local, se determina que debe ser reevaluado. Elija la respuesta correcta entre las siguientes preguntas:

El rango de valores de la valoración debe ser ().

A. El precio de la vivienda estipulado en el Contrato 1

b 90% del precio de compra estipulado en el Contrato 1 y 10% del canon de decoración estipulado en el Contrato 2.

c 70% del precio de compra estipulado en el Contrato 1 y el canon de decoración estipulado en el Contrato 2.

D. El precio de compra estipulado en el Contrato 1 y todos los costos de decoración estipulados en el Contrato 2.

2. Preguntas y respuestas

11. La empresa A obtuvo el derecho de uso de un determinado terreno mediante transferencia pagada en 1993.

El terreno está destinado a edificios residenciales de alta gama con un precio mínimo de 3.500 yuanes por metro cuadrado. La empresa A planea construir 80 villas en dos fases. Cuando se completó la primera fase del proyecto de 40 edificios en febrero de 1996, debido a una disputa por la deuda, el tribunal dictaminó que debían subastarse 20 edificios para saldar la deuda. La casa de subastas encargó a la agencia de tasación inmobiliaria B evaluar el precio base de la subasta en 3.800 yuanes por metro cuadrado. En base a esto, la casa de subastas vendió 6 edificios ese mes, con un precio promedio de 3860 yuanes/metro cuadrado, y los 14 restantes fueron devueltos a la Compañía A. Cuando se completó la segunda fase del proyecto en junio de 1996, la villa fue se vendió a un precio de 5200 yuanes/metro cuadrado, por lo que la empresa A demandó a la empresa de bienes raíces. El precio de reserva de subasta del Instituto de Tasación B en ese momento era demasiado bajo, y el bajo precio de subasta de la villa era solo 300 yuanes/metro cuadrado más alto que el precio mínimo, que era mucho más bajo que su costo de construcción. Esto era muy irrazonable. La empresa de tasación inmobiliaria B insistió en que la conclusión de la tasación en ese momento era razonable. ¿Cuál fue el motivo por el que la Oficina de Tasación de Bienes Raíces B insistió en la conclusión de la tasación en ese momento?

Tres. Preguntas y respuestas [* * 0 preguntas, 2 puntos cada una, 0 puntos en total]

12. Las Partes A y B invierten conjuntamente en el desarrollo de un proyecto inmobiliario. Cada parte invierte 100.000 yuanes. el resultado de explotación se divide al 50%. Cuando se completa el proyecto, la inversión acaba de agotarse y se han acumulado los gastos de venta. El área total de construcción del proyecto es de 10.000 m2, el precio de venta es de 3.000 yuanes/m2 y los gastos de venta son el 7% del precio de venta. Durante el proceso de venta, la Parte B le regaló una casa con un área de construcción de 100 metros cuadrados a un amigo y le propuso a la Parte A pagar la cuenta primero y esperar hasta que ambas partes llegaran a un acuerdo. El tiempo de ventas de este proyecto es corto, los gastos de ventas reales son consistentes con los gastos de ventas acumulados y el precio recuperado real es 27.624,38+0.000 yuanes. El Partido A propuso que ambas partes obtuvieran 6.543.800 yuanes + 038.005 yuanes cada una. Ahora bien, debido a que el Partido B tomó una casa por valor de 300.000 yuanes, el Partido B en realidad obtuvo 6.543.800 yuanes + 035.105 yuanes. El Partido B creía que el costo real de la casa era de 250.000 yuanes. y sólo se deberían deducir 6,5438+0,25 millones de RMB de los ingresos que se le deben, y debería recibir 6,5438+0,36805 millones de RMB. Si no se considera el impuesto sobre la renta, ¿de quién es el plan de distribución razonable? ¿Cómo debería asignarse? ¿Por qué?

Cuarto, Preguntas y respuestas

13. Por encargo de la empresa A, una empresa de tasación realizó una tasación de una propiedad de construcción propia que poseía para hipoteca. El inmueble tiene una superficie de 3500m2 y tiene un área total de construcción de 4500m2. Se completó en junio de 2002 + octubre de 2002. El resultado de la evaluación de la empresa de evaluación es de 850 yuanes/metro cuadrado. La empresa A quedó desconcertada después de recibir el informe porque su coste de inversión real había alcanzado los 960 yuanes/m2 y las ganancias y los intereses del desarrollo no se tuvieron en cuenta. La empresa de tasación consideró que su informe de tasación era razonable. ¿Puedo preguntar por qué la empresa tasadora cree que los resultados de su tasación son razonables?

5. Indicación incorrecta

14 ×× Informe de evaluación de edificio comercial

Portada del informe y índice (omitido)

Enviar a del cliente Carta de tasación (omitida)

Declaración del tasador (omitida)

Supuestos y limitaciones de la tasación (omitida)

Informe de resultados de la tasación

1, Cliente

Xxxx Trading Co., Ltd., representante legal: xxx, dirección: Road No. ×××, xx Ciudad.

Dos. Tasador

Xxxx Real Estate Appraisal Co., Ltd., representante legal: xxx, dirección: Carretera No. XX, Ciudad xx, tasación de bienes raíces.

Nivel de calificación de agencia de precios: Nivel X.

Tres. El objeto de evaluación

Xxx Business Building se encuentra en. No. XX, XX Road, XX City, es propiedad de XX Trading Co., Ltd..

××××× Trading Co., Ltd. obtuvo los derechos de uso de la tierra de ⅹⅹⅹⅹⅹⅹⅹⅹⅹⅹ para autofinanciarse desarrollo y construcción. Se completó en abril de 2001. Se puso en uso después de la renovación.

Otra descripción del objeto de valoración (omitido)

IV. Propósito de la evaluación

Evaluar el valor de mercado de ×× edificios comerciales y proporcionar precio de referencia para la transferencia general.

Tiempo de evaluación de verbos (abreviatura de verbo)

1 de abril de 2003

Definición del valor de los verbos intransitivos

Esta vez Valoraciones se elaboran utilizando estándares de valor de mercado abierto.

Siete. Base de valoración (omitido)

8. Método de valoración

Según las características del objeto de valoración, el propósito de la valoración, la situación del mercado inmobiliario y el análisis de los datos recopilados, primero utilice el método de ingresos para evaluarlo en su conjunto, luego utilice el método de costo para evaluarlo y finalmente combinar los dos métodos. Los resultados del cálculo de cada método de valoración determinan el resultado de valoración final del objeto de valoración.

Nueve. Resultados de la tasación

El valor de mercado del objeto de tasación el 1 de abril de 2003 fue de 16,82 millones de RMB (mayúsculas: 16.820.000 RMB) y el precio unitario fue de 2.544 RMB/metro cuadrado (mayúsculas: 220.000.000 RMB/metro cuadrado). ) ).

X. Tasador (omitido)

XI. Período de operación de evaluación

10 de marzo ~ 20 de marzo de 2003.

Doce.

Periodo de validez de la solicitud del informe de evaluación (omitido)

Informe técnico de evaluación

1. Análisis de factores individuales (omitido)

2.

3. Análisis de antecedentes del mercado (omitido)

4. Análisis de aplicación (omitido)

Selección del método de valoración del verbo (abreviatura de verbo) (omitido)

Proceso de cálculo de valoración de verbos intransitivos

(1) Proceso de valoración del método de ingresos

1. Ingreso total efectivo anual estimado

Según el " Garantía de Bienes Raíces", el área total de construcción del objeto de valoración es de 6611 metros cuadrados, de los cuales: 0-6 pisos son 65438+1000 metros cuadrados, el séptimo piso es de 410 metros cuadrados y el octavo piso es de 201 metros cuadrados. Las proporciones de área de construcción a área utilizable para los pisos 1 a 2, pisos 3 a 6 y pisos 7 a 8 son 1:0,80, 1:0,75 y 1:0,70 respectivamente.

Según la encuesta sobre los niveles de alquiler de operaciones de arrendamiento de bienes raíces similares bajo el objeto de valoración, el alquiler mensual por metro cuadrado de bienes inmuebles similares en operaciones de arrendamiento normales es de 100 yuanes por metro cuadrado para el primer piso. , 80 yuanes para el segundo piso, 70 yuanes para el tercer piso y 60 yuanes para el cuarto piso, el quinto piso cuesta 40 yuanes, el sexto piso cuesta 30 yuanes y el séptimo al octavo piso cuesta 20 yuanes. Además, la tasa de desocupación y la tasa de pérdida de alquiler de edificios similares en operaciones de alquiler normales son: 10% en los pisos 1.º a 3.º, 15% en los pisos 4.º a 6.º y 20% en los pisos 7.º a 8.º. Con base en la información anterior, el ingreso total efectivo del objeto de valoración se calcula de la siguiente manera:

① Ingreso bruto efectivo anual de las gallinas ponedoras 1: A = 1000×100×0,8×12 = 96,00 (10.000 yuanes ).

②El ingreso total efectivo anual del segundo piso: B = 1000×80×0,8×12×90% = 69,12 (10.000 yuanes).

③Ingreso total efectivo anual de tres niveles: C = 1000×60×0,75×12 = 63,00 (10.000 yuanes).

④Cuarto piso: Ingreso total efectivo en el año D = 1000×60×0,75×12×85% = 45,90 (10.000 yuanes).

⑤El ingreso total efectivo anual del quinto piso: E = 1000×40×0,75×12×85% = 30,60 (10.000 yuanes).

⑥El ingreso total efectivo anual del sexto piso: f = 1000×30×12×85% = 36,00 (10.000 yuanes).

⑦ Ingreso total efectivo anual de los niveles 7 y 8: g = (41201)×20×0,7×12×85% = 8,21 (diez mil yuanes).

Ingreso total efectivo anual = A+B+C+D+E+F+G

= 96,069,12+63,045,9+30,6+30,6+8,21 = 3443,43(diez mil yuanes)

2. Gastos operativos anuales estimados

(1) Tarifa anual de uso de la tierra: De acuerdo con las regulaciones de la ciudad XX, si el derecho de uso de la tierra se asigna a bienes raíces para operación de arrendamiento, será de 293 por año. La tarifa de uso de la tierra se pagará al estándar de RMB/metro cuadrado. Entonces:

Tarifa anual por uso de la tierra = 293× 2560 = 75,05438+0 (diez mil yuanes)

②Tarifa de gestión anual: De acuerdo con las regulaciones de la ciudad de ×××, la tarifa de gestión se basa en la propiedad arrendada Calculado al 5% de los ingresos anuales por alquiler. Entonces:

Cuota de gestión anual = 343,43×5%=17,17 (diez mil yuanes)

③Cuota de mantenimiento anual: el 8% de los ingresos anuales por alquiler se utiliza como cuota de mantenimiento. Entonces: tarifa de mantenimiento anual = 343,43 × 8% = 27,47 (10.000 yuanes)

④ Prima de seguro anual: calculada como el 2% de los ingresos anuales por alquiler. Entonces: Prima de seguro anual = 343,43 × 2% = 0,69 (10.000 yuanes)

⑤ Impuestos anuales: De acuerdo con las regulaciones de la ciudad de ×××, alquilar propiedades requiere pagar impuestos sobre la propiedad, impuestos comerciales, mantenimiento urbano y impuesto de construcción, impuesto de educación Hay recargos, de los cuales: el impuesto sobre bienes raíces es 65,438+02% de los ingresos por alquiler anual, y los recargos por impuestos comerciales y mantenimiento urbano y tarifas de construcción son el 5,5% de los ingresos por alquiler anual. Entonces: impuesto anual = 343,43 × (12 % + 5,5 %) = 60,10 (diez mil yuanes)

Costo operativo anual = tarifa anual de uso de la tierra + tarifa anual de gestión + tarifa anual de mantenimiento + prima anual de seguro + tarifa anual ¿impuesto?

=75,01+17,17+27,47+0,69+60,10?

=180,44 (10.000 yuanes)

3. Ingreso neto anual estimado

¿Ingreso neto anual = ingreso total efectivo anual - gastos operativos anuales?

=343,43-180,44?

=162,99 (10.000 yuanes)

4. Determine la tasa de capitalización

La tasa de capitalización se basa en a Se determina que la tasa de interés anual de los depósitos y otros factores es del 8%.

5. Seleccione la fórmula de cálculo para encontrar el precio de ingresos.

Dado que el período de beneficio del objeto de valoración es limitado, es decir, n=40-5=35 años, el ingreso neto anual es básicamente fijo, por lo que se utiliza la siguiente fórmula para calcular el precio del ingreso.

Al poner los datos relevantes anteriores: a=162,99, r=35 en la fórmula anterior, obtenemos:

P=1899,58 (diez mil yuanes)

(2) Proceso de cálculo de valoración de costos

1. Evaluar el precio del terreno

De acuerdo con la tabla de precios de referencia del terreno de la Ciudad XX y el método de corrección del precio de referencia del terreno, el precio de referencia del terreno a 40 años. para los derechos de uso de la tierra del objeto de valoración es de 2.860 yuanes por 1 m2 de superficie de terreno. Dado que han pasado 5 años desde la fecha de transferencia del derecho de uso de la tierra hasta el momento de la valoración, la tasa de reducción de precio es 5/40 = 12,5%. El precio del terreno del objeto de valoración es:

Precio del terreno = 2860×(1-12,5%)×2560.

=640,64 (10.000 yuanes)

2. Valor actual estimado del edificio

Valor actual del edificio = precio de reposición del edificio - depreciación del edificio

①Precio de reemplazo del edificio

Basado en el costo de reemplazo objetivo y los factores relacionados de la Ciudad XX, el precio unitario de reemplazo de la casa bajo tasación (incluidos los honorarios municipales de apoyo, honorarios profesionales, intereses y beneficio) es de 1.290 yuanes/metro cuadrado. El precio total de reposición del edificio es:

Precio total de reposición del edificio = 1290×6611?

=8,5282 millones de yuanes

②Depreciación de los edificios

Según las disposiciones de las "Normas de valoración de bienes raíces", la vida útil de los edificios no productivos con refuerzo estructuras de hormigón es En 60 años, la tasa de valor residual es 0. Cuando el edificio evaluado ha sido utilizado durante 2 años, el gasto total de depreciación calculado utilizando el método de depreciación lineal es:

El gasto total de depreciación del edificio = el precio total de reposición del edificio × (1 -tasa de valor residual)×vida útil/vida útil=852,82×(1-0)×2/60? =28,43 (diez mil yuanes)

③El valor actual del edificio

El valor actual del edificio=852,82-28,43=824,39 (diez mil yuanes)

3. Evaluación El precio de la propiedad que se está tasando.

¿Precio del objeto de valoración del inmueble = precio del terreno + valor actual del edificio?

=640,64+824,39?

=1465,03 (diez mil yuanes)

(3) Determinación de los resultados de la evaluación

Utilizando el método de ingresos y La media aritmética simple de los resultados de la valoración del método del costo se utiliza como resultado de la valoración del precio inmobiliario del objeto de valoración. Es decir:

¿El precio total del inmueble objeto de valoración = (1899,58+1465,03)/2?

=1682 (10.000 yuanes) (redondeado)

¿El precio unitario del área de construcción del inmueble sujeto a valoración = 1682/0,611?

=2544 (yuanes/metro cuadrado) (redondeado)

Siete. Resultados de la tasación

Después de la tasación, el valor de mercado de un determinado edificio comercial el 1 de abril de 2003 era de 16,82 millones de RMB (en letras mayúsculas; mil seiscientos dieciochocientos veinte mil yuanes).

Adjunto (omitido)

Sexto, corregir errores

15.

Índice de referencia de precios inmobiliarios locales de junio a agosto de 2003. :

1060, 1062, 1064, 1065, 1048, 1046, 1050, 1051

Cálculo del precio de referencia:

Coeficiente corrector de fecha de transacción: <. /p>

1.KA=99.7%

2.KB=99.0%

3.KC=99.2%

2 Precio de referencia de cálculo. :

1. Precio de referencia A = 6000×99,7%×100/100/98×100/97×100/98×65438.

2. Precio de referencia B = 6800×99,0%×100/100/102×100/99×100. >

3. Precio de referencia C = 6900×99,2%×100/100/103×100/100.

4. Resultado del cálculo:

(6617+6344+6201)/3 = 6387 (yuanes/metro cuadrado)

Respuesta de referencia:

Uno, 1, D 2 .B 3, C 4, C 5, B 6, B 7, D 8, D 9, D 10, D.

2. Pregunta 11

Análisis de la pregunta de la prueba:

Respuesta: El laboratorio B puede explicar las razones de su conclusión de identificación a partir de los siguientes cinco aspectos. En primer lugar, a efectos de valoración, la empresa de valoración realizó cálculos de valoración basados ​​en el estado de pago de la deuda del objeto de valoración de la subasta en ese momento, y necesitaba considerar factores como la realización de la deuda dentro de un límite de tiempo y el precio de la segunda villa se alcanzó mediante transacciones normales de mercado abierto segundo. En segundo lugar, desde la perspectiva de la valoración, la propiedad sobre plano se vendió en 1996 65438+2 meses, y el proyecto de la segunda fase se vendió después de su finalización en junio de 1999, por lo que las condiciones correspondientes del mercado inmobiliario en diferentes períodos serán diferentes; en tercer lugar, desde la perspectiva de los objetos de valoración, el objeto de valoración en ese momento era la villa de la primera fase y el edificio tenía las características de la producción de una sola pieza. Las villas de la segunda fase definitivamente serán diferentes de las villas de la primera fase.

Después de completar la primera fase del proyecto, el medio ambiente, las instalaciones de apoyo, la popularidad y la administración de la propiedad mejorarán en consecuencia, lo que tendrá un impacto favorable en las ventas de la segunda fase del proyecto. En cuarto lugar, hay que decir que los precios de venta de los dos proyectos se ven afectados principalmente por la relación de oferta y demanda en el mercado inmobiliario. Los precios inmobiliarios no pueden medirse por los factores de costo reales de un solo proyecto, sino que deben medirse por. el costo social promedio en quinto lugar, de las ventas en el mercado. A juzgar por los resultados, el precio de reserva de la subasta fue de 3.800 yuanes por metro cuadrado y el precio de transacción promedio de los seis edificios fue de 3.860 yuanes por metro cuadrado, lo que es relativamente consistente. Todavía quedan 14 edificios que no han sido subastados, lo que también refleja la razonabilidad de los resultados de valoración del mercado.

Tres. Pregunta 12

Análisis de la pregunta del examen:

Respuesta: 1. El plan de distribución de ambas partes no es lo suficientemente razonable. a no consideró la división del valor de la casa, y B solo consideró la división del costo de la casa y no consideró la división de la ganancia de la casa;

2. El plan debe ser dividir el valor de desarrollo del proyecto de desarrollo inmobiliario en 50%. Se divide proporcionalmente, por lo tanto la Parte A merece; la Parte B merece:

Pregunta 13

Análisis de preguntas de prueba; :

1. Evalúa el valor de mercado abierto o El precio de mercado es un precio objetivo y razonable;

2. El costo real puede exceder el nivel promedio social;

3. Hay una diferencia entre el tiempo de tasación y el costo real, y el precio cambiará;

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Verbo (abreviatura de verbo) pregunta 14

Análisis de preguntas de prueba:

1. El término "tiempo de evaluación" es incorrecto, debería ser tiempo de evaluación.

2. Falta de principios de valoración

3. Los métodos de valoración carecen de la definición del método de valoración seleccionado.

4. No analiza las tendencias en los niveles de alquiler.

5. El cálculo del ingreso bruto efectivo del primer piso es incorrecto y no tiene en cuenta el impacto de la desocupación y la tasa de pérdida de alquiler (tasa de ocupación).

6. El cálculo del ingreso bruto efectivo del tercer piso es incorrecto y no se considera el impacto de la tasa de desocupación y la tasa de pérdida de alquiler (tasa de ocupación).

7. El cálculo de la renta total efectiva de los seis pisos es incorrecto y no se considera el coeficiente de superficie.

8. Las tarifas por uso de la tierra no deben calcularse en los gastos operativos anuales.

9. No se indica si la tarifa de gestión local incluye agua, electricidad, gas, calefacción, etc.

10. La base de cálculo del seguro es incorrecta. Los ingresos por alquiler anual no deben usarse como tecnología, pero sí el valor del edificio.

11. No se explica la selección de la tasa de capitalización.

12. El periodo de ingreso es incorrecto, debería ser 36 años.

13. El método (fórmula) de corrección a mediano plazo del método de corrección del precio de referencia de la tierra es incorrecto.

14. El número de años transcurridos en el método de corrección del precio de referencia del suelo es incorrecto y debería ser de 4 años.

15. El método de corrección del precio de referencia del suelo no tiene un proceso de evaluación y no explica claramente la connotación del precio del suelo.

16. Los costos de fina decoración (gastos de construcción e instalación) no están incluidos.

17. El cálculo de la vida de depreciación del edificio es incorrecto (debe ser 2/38)

18. El impacto de la vida económica del edificio en el valor del mismo. No se considera edificación.

19. Los gastos de ventas relevantes no se consideran en el método del costo.

20. No se indicaron los motivos para determinar los resultados de la identificación.

Pregunta 15

Análisis de la pregunta del examen:

1. El cálculo de KA es incorrecto, debería ser:

1051/1048. =100,3%

2. Comparado con el precio de referencia A, el coeficiente corrector para la decoración interior de la casa es opuesto y debe ser: 100/101:

El precio de referencia es a = 6000×99,7%×100/100/ 98×100/97×100/98×100/65438.

×100/100×100/99×100/99×101/101 = 6487 (yuanes/metro cuadrado).

3. Precio de referencia C, el coeficiente de corrección de la relación de superficie útil es incorrecto, debería ser:

Precio de referencia C = 6900 × 99,2 % × 100/100 ×; 100/103 ×100/65438 100×100/99×101/102×100/103 = 6326 (yuanes/metro cuadrado).