2065438+2009 Nuevo Reglamento para el Funcionamiento del Mercado de Transferencia y Negociación de Derechos de Gestión de Tierras Rurales
Los "Estándares" señalan que las transacciones de transferencia de derechos de gestión de tierras rurales deben tener propiedad clara y sin disputas, ambas partes de la transacción deben ser personas físicas, personas jurídicas u otras organizaciones con plenos derechos civiles y capacidad civil; y tener la capacidad de transferir transacciones; la parte saliente debe ser el titular del derecho de propiedad o una organización o individuo encomendado por el titular del derecho de propiedad; la transacción de transferencia debe cumplir con las leyes y regulaciones, la planificación de la protección ambiental y el desarrollo de la industria agrícola; planificación, planificación general del uso de la tierra y planificación integrada de la construcción urbana-rural y otras regulaciones de políticas.
Además, los tipos de transacciones en el mercado de transferencia de derechos de gestión de tierras rurales incluyen derechos de gestión de tierras obtenidos mediante contratación familiar; organizaciones; Los otros cuatro tipos de tierra que pueden comercializarse de acuerdo con la ley.
Para evitar problemas como la falta de divulgación, la falta de transparencia o la vulneración de los derechos e intereses de los agricultores en la transferencia de tierras colectivas, la normativa propone específicamente que las organizaciones colectivas tengan un poder escrito cuando se transfieran los derechos de gestión de los agricultores obtenidos mediante contratación familiar. Cuando no se contraten los derechos de gestión colectiva de la tierra, un certificado escrito firmado por más de dos tercios de los miembros de la reunión de aldeanos de la organización económica colectiva rural o más de dos tercios de los miembros de la reunión de aldeanos de la organización económica colectiva rural; Se deben proporcionar los tercios de los representantes de los aldeanos que estén de acuerdo con la transferencia de la tierra.
La persona pertinente a cargo del Ministerio de Agricultura respondió a las preguntas de los periodistas sobre los "Estándares de operación del mercado de transacciones y transferencia de derechos de gestión de tierras rurales (prueba)":
Recientemente, el Ministerio El Departamento de Agricultura emitió los "Estándares de Operación del Mercado (prueba)" (en lo sucesivo, "Estándares") "Transferencia y Transacción de Derechos de Gestión de Tierras Rurales", el periodista entrevistó a Zhang Hongyu, Director del Departamento de Sistema Económico Rural y Gestión de Operaciones del Ministerio de Agricultura.
Reportero: ¿Cuáles son los antecedentes de la formulación del "Código"?
Zhang Hongyu: En los últimos años, con la continua expansión de la escala de la transferencia de derechos de gestión de la tierra, se ha transferido más de un tercio de la tierra contratada, con un área de transferencia anual de más de 40 millones de acres, en los que participan millones de agricultores contratados. Por lo tanto, establecer y mejorar un mercado seguro y ordenado de transferencia y transacción de derechos de gestión de la tierra es de gran importancia para salvaguardar los derechos e intereses legítimos de los agricultores y las nuevas entidades comerciales y promover el desarrollo ordenado de operaciones de escala moderada. De acuerdo con los requisitos de despliegue del Gobierno Central y el Consejo de Estado, y bajo la dirección del Ministerio de Agricultura, varias regiones han mejorado continuamente los mercados de transferencia de tierras rurales y fortalecido la construcción de mercados de transferencia de tierras de condados y municipios, lo que ha desempeñado un papel importante. papel enorme en la promoción de la transferencia ordenada de los derechos de gestión de la tierra y el desarrollo de operaciones agrícolas de escala moderada. A finales de año, 1.231 condados (ciudades) y 17.826 pueblos y aldeas habían establecido centros de servicios de transferencia de tierras, que cubrían alrededor del 43% de las divisiones administrativas a nivel de condado en todo el país, y la tasa de firma de contratos de transferencia alcanzó el 67,8%. Sin embargo, en la práctica, el desarrollo de los mercados de transferencia de tierras en varias regiones es desigual. Algunos tienen tiempos de operación prolongados y transacciones relativamente estandarizadas, otros apenas han comenzado y necesitan establecer y mejorar gradualmente los sistemas correspondientes. Los "Dictamenes del Consejo de Estado sobre la orientación de la transferencia ordenada de derechos de gestión de tierras rurales para el desarrollo de operaciones agrícolas de escala moderada" (Nº 614) propusieron que es necesario estudiar y formular reglamentos operativos para el mercado de transferencia y acelerar el desarrollo de diversas formas de mercados de transferencia de derechos de gestión de la tierra. El Ministerio de Agricultura también ha incluido este trabajo como tarea clave. Desde principios de este año, sobre la base de una investigación completa, hemos redactado un primer borrador junto con la Bolsa de Derechos de Propiedad Rural de Beijing, la Bolsa de Derechos de Propiedad Rural de Wuhan, la Estación de Trabajo de Transferencia de Tierras de Shanxi, la Red Tuliu, la Red de Tierras y Recursos y otras unidades relevantes. y solicitó información de 30 provincias (Tíbet, excepto las opiniones de los departamentos provinciales de gestión de tierras rurales contratadas, la Oficina Central de Agricultura, la Oficina de Asuntos Legislativos del Consejo de Estado, el Banco Popular de China y la Administración Estatal de Industria y Comercio. Esta especificación se formó después de la deliberación y aprobación en la sexta reunión ejecutiva del Ministerio de Agricultura.
Reportero: ¿Cuál es el principal alcance de los ajustes a los "Estándares"?
Zhang Hongyu: El mercado de transferencia de derechos de gestión de tierras rurales es una plataforma que proporciona servicios a ambas partes de la transferencia de acuerdo con las reglas del mercado. Las "Opiniones sobre la orientación del desarrollo saludable de los mercados de comercialización y transferencia de derechos de propiedad rural" de la Oficina General del Consejo de Estado (Guobanfa [2014] No. 71) establecen claramente que este tipo de mercado es una organización sin fines de lucro dirigida por el gobierno que sirve agricultura, zonas rurales y agricultores, y puede ser una persona jurídica. También puede ser una persona jurídica. En la práctica, la mayoría de los mercados de transferencia y comercialización de derechos de gestión de la tierra son instituciones públicas o empresas estatales establecidas por el departamento de gestión del sistema agrícola, y algunos son plataformas de transferencia y comercialización establecidas por empresas privadas con la ayuda de Internet. Por lo tanto, la especificación se posiciona como un documento de orientación laboral y no como una norma departamental obligatoria y vinculante, con el propósito de proporcionar un texto de referencia para diversos lugares. Sobre esta base, los mercados de transferencia y transacción de derechos de gestión de tierras rurales en varias regiones pueden complementar y mejorar el contenido relevante de acuerdo con las condiciones reales, mejorar aún más las reglas de trabajo relevantes y guiar la transferencia abierta, justa y estandarizada de derechos de gestión de tierras.
Reportero: ¿Qué sujetos y objetos están involucrados en el código?
Zhang Hongyu: Esta especificación absorbe completamente los procedimientos de transacción existentes en el mercado de transferencia de derechos de gestión de tierras. Está formulada en base a los procedimientos de transacción de transferencia de derechos de gestión de tierras rurales y sigue principalmente la "firma de transacciones de ingreso de solicitudes". contrato" ——El pedido de servicios de apoyo”. Según las "Especificaciones", las entidades de transacción son organizaciones económicas colectivas rurales, agricultores contratados, granjas familiares, grandes hogares profesionales, cooperativas profesionales de agricultores, empresas agrícolas y otras organizaciones o personas con capacidades de producción y operación agrícolas.
Las condiciones de la transacción deben ser que la propiedad del objeto de la transacción sea clara e indiscutible, que ambas partes tengan una verdadera intención de transferir la transacción y cumplan con las leyes, regulaciones, políticas y requisitos de planificación. Los tipos de transacciones incluyen derechos de gestión de la tierra obtenidos mediante contratación doméstica y otros métodos de contratación, derechos de gestión de la tierra no contratados por organizaciones económicas colectivas y otros derechos de gestión de la tierra que pueden transferirse y comercializarse de conformidad con la ley.
Periodista: En la práctica, algunas transferencias colectivas de tierras no son abiertas ni transparentes, lo que puede dar lugar fácilmente a disputas. ¿Cuáles son las disposiciones del Código?
Zhang Hongyu: En la práctica, no es raro que los colectivos transfieran tierras a otras partes, y no es raro que pueblos y grupos enteros transfieran tierras. Por un lado, la transferencia de tierras colectiva y unificada desempeña un papel positivo al mejorar el poder de negociación de los agricultores y luchar por obtener mayores beneficios. También reduce los costos de transacción de la parte entrante y mejora en gran medida la eficiencia de las transacciones de transferencia de tierras. Por otro lado, cuando la tierra se transfiere colectivamente, un pequeño número de cuadros de base dan y reciben en privado para beneficio personal, lo que infringe los derechos e intereses legítimos de los agricultores sobre la tierra y afecta la armonía y estabilidad de la sociedad económica rural. Por lo tanto, cuando la parte entrante ingresa al sitio, las "Normas" proponen específicamente que cuando los derechos de gestión obtenidos por los agricultores organizados colectivamente a través de contratos familiares se transfieran de manera uniforme, se debe proporcionar un poder por escrito cuando los derechos de gestión colectiva de la tierra no lo sean; contratado, se debe proporcionar una organización económica colectiva rural a la reunión de aldeanos. Un certificado escrito firmado por más de dos tercios de los miembros o más de dos tercios de los representantes de los aldeanos que aceptan transferir la tierra.
Periodista: En la actualidad, el fenómeno del arrendamiento de tierras agrícolas por parte del capital industrial y comercial es bastante destacado. ¿Hay consideraciones relevantes en el Código?
Zhang Hongyu: En los últimos años, en la transferencia de tierras rurales, se ha acelerado la tendencia de desarrollo del capital industrial y comercial que arrienda tierras agrícolas al campo. La superficie de tierra contratada por los agricultores que se incorporan a las empresas ha alcanzado. 46 millones de acres, lo que representa el 10,4% del área total de transferencia de tierras. Por un lado, la entrada de capital industrial y comercial a la agricultura puede traer fondos, tecnología y modelos de negocio avanzados, acelerando la transformación de la agricultura tradicional y la construcción de una agricultura moderna pero, por otro lado, a largo plazo y a gran escala; El arrendamiento de tierras agrícolas por parte del capital industrial y comercial puede fácilmente desplazar el espacio laboral de los agricultores, exacerbando las tendencias "no agrícolas" y "no agrícolas" de las tierras cultivadas, y existen muchos riesgos potenciales. El gobierno central concede gran importancia a esto y subraya que deben existir umbrales estrictos para que el capital industrial y comercial arriende tierras agrícolas. Las tierras de cultivo arrendadas sólo pueden utilizarse para la agricultura y no pueden modificarse, lo que permite a los agricultores convertirse en participantes activos y beneficiarios reales de la transferencia de tierras y de las operaciones a gran escala. El documento número Zhongban [2014] No. 61 y las "Opiniones sobre el fortalecimiento de la supervisión y la prevención de riesgos del arrendamiento de tierras cultivadas por capital industrial y comercial" (Ministerio de Agricultura [2015] No. 3) propusieron que se aliente a todas las localidades a explorar el establecimiento de un sistema de revisión de calificaciones y revisión de proyectos para el arrendamiento de tierras cultivadas por capital comercial de conformidad con la ley. Mejorar las calificaciones, las capacidades de gestión agrícola y el nivel de gestión de la parte entrante. A juzgar por la operación llevada a cabo desde el año pasado, se ha logrado frenar eficazmente el fenómeno de la "no granización", especialmente la "no agrícola" de las tierras agrícolas arrendadas por el capital industrial y comercial. Para estandarizar aún más el comportamiento del capital industrial y comercial que va al campo, el reglamento enfatiza que si la entrada de tierra excede los estándares locales, es necesario proporcionar pruebas de capacidades de operación agrícola, informes de viabilidad del proyecto y pruebas de transacciones de transferencia. aprobado por la autoridad con facultad de examinar y aprobar, enfatizando la estandarización de la transferencia de tierras.
Reportero: Este año, 232 condados (ciudades) han lanzado proyectos piloto para la hipoteca de derechos de gestión de tierras rurales. ¿Cuáles son las consideraciones para el código?
Zhang Hongyu: El Comité Permanente de la Asamblea Popular Nacional autorizó a 232 condados (ciudades y distritos) piloto, incluido el distrito de Daxing en Beijing, a llevar a cabo proyectos piloto de hipotecas sobre derechos de gestión de tierras rurales. En marzo de este año, el Banco Popular de China, la Comisión Reguladora Bancaria de China, la Comisión Reguladora de Seguros de China, el Ministerio de Finanzas, el Ministerio de Agricultura y otros ministerios y comisiones emitieron conjuntamente las "Medidas provisionales para el programa piloto de contratación rural". Préstamos hipotecarios para derechos de gestión de tierras" (Yinfa [2065 438+06] No. 79), proponiendo claramente las áreas piloto. Es necesario promover el establecimiento de una plataforma de comercio y transferencia de derechos de propiedad rural en red de múltiples niveles y establecer un mecanismo de servicio profesional. para la hipoteca, transferencia, valoración y enajenación de los derechos de ordenamiento territorial contratados. Con el fin de promover el buen desarrollo del trabajo piloto de hipotecas de derechos de gestión rural, el artículo 19 de las "Normas" aclara que el mercado de transferencia de tierras rurales puede registrar hipotecas de derechos de gestión de tierras con la autorización del departamento competente. El artículo 20 plantea cuestiones pertinentes. en el proceso de registro de hipoteca, una vez especificados los requisitos específicos, las áreas piloto pueden organizar y realizar el trabajo pertinente.
Reportero: En la actualidad, los servicios proporcionados por los intercambios de derechos de propiedad de tierras rurales en varios lugares no son los mismos. ¿Se tuvieron en cuenta estos factores al desarrollar el código?
Zhang Hongyu: La función principal del mercado de transferencia de derechos de gestión de tierras rurales es promover la transacción de derechos de gestión de tierras. Proporciona principalmente servicios como la firma de acuerdos de servicios, la publicación de información sobre transferencias, la formación de precios y contratos de transferencia. y autenticación de transacciones, registro hipotecario autorizado, etc. Las "Normas" proponen que el mercado de transferencias publique y divulgue información, y que el contrato de transferencia se celebre con referencia al texto modelo del contrato de transacción de transferencia de derechos de gestión de tierras. Ambas partes de la transacción pueden obtener la verificación de la transacción de circulación proporcionada por el mercado comercial. Una vez que expire el contrato, las entradas pueden tener prioridad para renovar el contrato en las mismas condiciones. El mercado comercial también debe proporcionar servicios de consulta de información, gestión de archivos, mediación de disputas y otros servicios una vez completada la transacción. En la práctica, a medida que aumentan las demandas de ambas partes para la transferencia de derechos de gestión de la tierra, el contenido de servicios del mercado comercial también aumenta y mejora constantemente. Las "Especificaciones" proponen que el mercado puede organizar la prestación de servicios de consulta jurídica, evaluación de activos, contabilidad y auditoría, planificación de proyectos, seguros financieros y otros servicios en función de los requisitos de ambas partes de la transacción, pero las normas de cobro deben ser aprobadas y Publicado por el departamento de precios local de acuerdo con las regulaciones pertinentes. Al mismo tiempo, para garantizar que la transferencia de derechos de gestión de tierras rurales sea abierta, justa y estandarizada, el mercado debe aceptar conscientemente la supervisión del público y la gestión de los departamentos pertinentes de conformidad con la ley.