Un año después de la promulgación de los “Tres y Cuatro Niveles”, ¿qué cambios en la industria inmobiliaria vale la pena observar?

En agosto del año pasado, se introdujo la política de “tres y cuatro niveles” para el seguimiento de fondos y la gestión financiera de empresas inmobiliarias clave. Según los requisitos reglamentarios, para finales de junio de 2023, los indicadores de las "tres líneas rojas" de las empresas inmobiliarias piloto deben cumplir los estándares; para finales de 2023, todas las empresas inmobiliarias deben cumplir los estándares; Hoy se cumple un año desde que se introdujo la política de “tres y cuatro niveles”. ¿Qué esfuerzos han hecho las empresas inmobiliarias durante este año? ¿Qué tan efectivo es? ¿Qué cambios ha experimentado la industria? El periodista realizó una entrevista sobre esto.

"El impacto del "tercer nivel y cuarta marcha" es de gran alcance"

"El mejor período de ventana para el desarrollo de la industria ha pasado y la era en la que las empresas inmobiliarias dependían El apalancamiento financiero para tomar las curvas se ha ido para siempre." Esta es la opinión de un ejecutivo de las 10 principales empresas inmobiliarias entrevistado por un periodista de China Consumer News sobre la nueva situación en el sector inmobiliario. La razón para decir esto, en su opinión, se debe enteramente al profundo impacto y cambios que ha traído a la industria la introducción de la política de "tercer y cuarto nivel".

El llamado “tercer nivel y cuarto nivel” se refiere al simposio realizado por el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y el Banco Central sobre empresas inmobiliarias clave en agosto de 2020, con 12 inmobiliarias. empresas asistentes a la reunión. En la reunión se propusieron tres requisitos reglamentarios, a saber, las "tres líneas rojas": el ratio activo-pasivo excluyendo los cobros anticipados no deberá ser superior al 70%, el ratio de deuda neta no deberá ser superior al 100% y el ratio de efectivo- La relación entre deuda a corto plazo no será inferior a 1 vez. Según el número de "tres líneas rojas" que se cruzan, las autoridades reguladoras dividen las empresas inmobiliarias en cuatro niveles de gestión: "roja, naranja, amarilla y verde". Para cada nivel inferior, el límite superior de la tasa de crecimiento. de los pasivos que devengan intereses aumenta un 5%, incluso si es en Para las empresas inmobiliarias en el tramo verde, el aumento anual de los pasivos que devengan intereses no debe exceder el 15%. Cuanto mayor sea el número de "cruzados de la línea", mayor será la presión sobre las empresas inmobiliarias para reducir el apalancamiento. De acuerdo con los requisitos reglamentarios, a partir del 1 de enero de este año, las empresas inmobiliarias entraron oficialmente en el período de prueba de reducción de apalancamiento. Para fines de junio de 2023, los indicadores de las "tres líneas rojas" de las 12 empresas inmobiliarias piloto deben cumplir con los estándares, y todas las empresas inmobiliarias alcanzarán los estándares para fines de 2023. Se consideró que esta medida había subvertido la lógica subyacente del desarrollo pasado de la industria inmobiliaria y había causado una gran conmoción en la industria.

Jia Shasha, analista estratégico del Instituto de Investigación Shell, dijo a un periodista de China Consumer News que de acuerdo con los requisitos de la escala de crecimiento de los pasivos que devengan intereses del "tercer y cuarto nivel", Se espera que sólo las 60 empresas inmobiliarias que cotizan en el TOP60 tengan menos de 937,1 mil millones de yuanes. Los pasivos que devengan intereses aumentaron en aproximadamente 937,1 mil millones de yuanes. Esto beneficiará enormemente el funcionamiento estable de la industria inmobiliaria, evitará eficazmente los riesgos financieros sistémicos y optimizará la asignación de recursos en toda la sociedad.

El efecto de la regulación se está acelerando

Ha pasado un año desde la introducción de la política de "tres y cuatro niveles", y el efecto de la regulación es bastante significativo. La situación financiera de muchas empresas inmobiliarias ha mejorado y la tasa de interés total no solo se ha controlado con el aumento de la escala de la deuda, sino que la estructura de la deuda también se ha optimizado significativamente y algunas empresas han caído rápidamente al amarillo o incluso al nivel amarillo. nivel verde.

Un informe publicado recientemente por el Centro de Investigación CRIC muestra que, según la situación financiera de 99 empresas inmobiliarias clave que monitorea, los dos indicadores de ratio de deuda en efectivo a corto plazo y ratio de deuda neta son en promedio más bajos que los del primer semestre de 2020. Ha habido una mejora significativa, especialmente el ratio de deuda neta promedio, que cayó 55 puntos porcentuales en comparación con el primer semestre de 2020.

A juzgar por los diferentes tramos de color, las empresas inmobiliarias del tramo verde han ampliado significativamente su capacidad en comparación con el 13% a mediados del año pasado, la proporción aumentó en 22 puntos porcentuales, alcanzando el 35%; el grupo amarillo La proporción de empresas inmobiliarias ha disminuido, 6 puntos porcentuales desde mediados del año pasado hasta el 45%. Además, la proporción de empresas inmobiliarias naranja y roja también ha disminuido, hasta el 9% y el 11% respectivamente.

En general, desde la introducción de la política de “tercer y cuarto nivel”, 41 de las 99 empresas inmobiliarias de la muestra han bajado con éxito su calificación y 24 de ellas han regresado con éxito al nivel verde. Entre las empresas de bienes raíces que bajaron de calificación, 35 bajaron a un grado y 5 bajaron a dos grados. Una compañía de bienes raíces bajó con éxito a tres grados seguidos, pasando directamente de una empresa de grado rojo a una empresa de grado verde. . Además, algunas de las empresas inmobiliarias que se han cruzado en la línea en 2020 han propuesto calendarios de degradación y la mayoría planea esforzarse por cumplir las "tres líneas rojas" en los próximos tres años.

Según el banco central, a finales del segundo trimestre de 2021, el saldo de préstamos inmobiliarios era de 50,8 billones de yuanes, un aumento interanual del 9,5%, 2,8 puntos porcentuales menos que la tasa de crecimiento de varios préstamos, y 2,2 puntos porcentuales menos que la tasa de crecimiento al final del año anterior. Jia Shasha le dijo a un periodista de China Consumer News: “Por un lado, la tasa de crecimiento de los préstamos inmobiliarios continúa disminuyendo, por otro lado, la tasa de crecimiento de los préstamos industriales a mediano y largo plazo continúa aumentando; "La tasa de préstamos verdes se acelera, lo que ilustra el papel de los recursos financieros en la división del trabajo en la sociedad. Ha logrado un mejor equilibrio y ha sentado una base financiera sólida para el desarrollo económico de alta calidad de toda la sociedad". p> Obligó a las empresas inmobiliarias a centrarse en las actualizaciones de productos

En el pasado, el desarrollo de la industria inmobiliaria se basa principalmente en la financiación para impulsar la inversión y depende en gran medida de la financiación. La política de "tercer y cuarto nivel" es sin duda una de las políticas más importantes de los últimos años para las empresas inmobiliarias que tienen un desarrollo a largo plazo de "alto financiamiento, alto endeudamiento y alto apalancamiento".

Chen Zhi, subsecretario general de la Asociación de Vivienda de Beijing, dijo a un periodista de China Consumer News que los "tres y cuatro niveles" son un ajuste importante en la regulación de la industria inmobiliaria desde el principio. del lado de la demanda al lado de la oferta, y se convertirá en un mecanismo a largo plazo para la regulación inmobiliaria. Se espera que el alcance de la aplicación y las dimensiones de los indicadores de esta política sean "más amplios y profundos" en la futura etapa de implementación, y la intensidad. Las medidas de supervisión y aplicación serán "estrictas pero no laxas".

A partir de 2021, las políticas de control inmobiliario serán más precisas y de mayor frecuencia. Las políticas se complementarán y se influirán entre sí para formar una sinergia. En el corto plazo, la presión sobre las empresas inmobiliarias se duplicará. pero a largo plazo, acelerará el crecimiento de las empresas inmobiliarias, se transformará y mejorará y se esforzará por encontrar un posicionamiento adecuado y oportunidades de desarrollo.

Fang Ling, analista del Centro de Investigación CRIC, dijo a un periodista de China Consumer News que para las empresas de bienes raíces, la escala de desarrollo y el escalón en el que se encuentran serán relativamente fijos, lo que dejará a las empresas a la deriva. la pista tradicional Las posibilidades de adelantar en la carretera son cada vez menores, y la tasa de tolerancia a fallas de las empresas inmobiliarias para cometer errores en la adquisición de terrenos será cada vez menor. La gran mayoría de las empresas inmobiliarias optarán por centrarse. en su negocio principal. Especialmente en términos de ventas, es aún más importante recaudar el dinero lo antes posible. Esto obligará a las empresas inmobiliarias a ser más estandarizadas y refinadas en la operación y gestión de proyectos. También prestarán más atención a la calidad y actualización de los proyectos. iterar productos será clave.

La industria inmobiliaria está experimentando una profunda reestructuración. Combinado con la dirección estratégica del "14º Plan Quinquenal" de mi país, las empresas inmobiliarias pueden subdividirse aún más en el mercado de alquiler, servicios de administración de propiedades y comunidades. cuidado de personas mayores, renovación urbana, economía digital, etc. Buscar mayores oportunidades de desarrollo en el campo y trazar una nueva curva de crecimiento para el emprendimiento.