[Interpretación de la Ley de Propiedad] Interpretación del artículo 72 de la "Ley de Propiedad"
Introducción a la información
Interpretación de las cinco principales cuestiones relativas a los medios de vida de las personas en la ley de propiedad 1. Sobre la duración de los derechos de uso de la tierra
Antes de la promulgación de la Ley de Derechos de Propiedad, la gente a menudo se preocupaba por la propiedad de los derechos de uso de la tierra después de 70 años de la casa, y debido a las diferencias en los ciclos de desarrollo. de diferentes parcelas, el período de uso de la tierra por parte del comprador a menudo se acortaba.
Por ejemplo, en 2004, el Sr. Zhang de Ningbo, Zhejiang, compró una casa comercial con una superficie de aproximadamente 65.438+050 metros cuadrados en Pudong, Shanghai. Sin embargo, después de que se emitió el certificado de propiedad inmobiliaria, descubrió que el período del derecho de uso de la tierra había expirado. El Sr. Zhang llevó al desarrollador a los tribunales y exigió una compensación por las pérdidas relacionadas. Sin embargo, debido a que las leyes y regulaciones pertinentes anteriores estaban incompletas, no había una base clara sobre si se producirían pérdidas y cómo calcularlas, y la demanda finalmente se perdió.
Ahora, de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Propiedad, los derechos de uso de suelo para construcción residencial de los ciudadanos se renovarán automáticamente después de su vencimiento. Tras la aprobación de la Ley de Propiedad, se resolvió la situación en los casos anteriores.
En segundo lugar, en cuanto a la propiedad de garajes y plazas de aparcamiento
Anteriormente, nuestro país no contaba con una normativa unificada y clara sobre la propiedad de garajes y plazas de aparcamiento residenciales. Legislación sobre derechos de propiedad en nuestro país. Distinción de propiedad, especialmente la ausencia de sistemas relacionados con el propietario. En la práctica, los promotores suelen disponer de garajes y plazas de aparcamiento residenciales vendiéndolos o alquilándolos, y los derechos e intereses legítimos de los propietarios se infringen fácilmente.
Según informes de los propietarios de una comunidad en Yangpu, una empresa de administración de propiedades transformó un espacio inactivo en la comunidad en un estacionamiento. Después de la negociación entre el comité de propiedad comunitaria y la empresa administradora de la propiedad, la empresa administradora de la propiedad administrará y cobrará las tarifas de estacionamiento. El dinero recaudado se dividirá en 37% y 37%, pero será necesario pagar una cierta cantidad de tarifas de estacionamiento. los propietarios.
Descuentos. Pero más tarde, la empresa inmobiliaria no cumplió su promesa e incluso aumentó el precio del aparcamiento del propietario sin autorización. Las disputas entre las dos partes continuaron.
Según la ley de derechos de propiedad, el estacionamiento pertenece al propietario. Al mismo tiempo, se estipula que el propietario tiene derecho a cambiar la agencia de servicios inmobiliarios u otros administradores seleccionados y contratados por la unidad constructora de conformidad con la ley. Según esta disposición, la propiedad del estacionamiento en el caso anterior debe pertenecer al propietario. El propietario tiene derecho a administrarlo él mismo o contratar a una empresa administradora de propiedades para que lo administre. La empresa administradora de propiedades solo puede disfrutar de los derechos. asumir obligaciones según el contrato.
En tercer lugar, cuestiones relativas a las relaciones de convivencia
Los principios generales del derecho civil implican relaciones de convivencia específicas, como la ventilación y la iluminación. El artículo 83 estipula que las partes adyacentes a bienes inmuebles manejarán correctamente las relaciones adyacentes como la interceptación de agua, el drenaje, el transporte, la ventilación y la iluminación con un espíritu de conveniencia para la producción, conveniencia para la vida, solidaridad y asistencia mutua, justicia y razonabilidad. Si causa obstrucción o pérdida a la otra parte, se pondrá fin a la infracción, se eliminará la obstrucción y se compensará la pérdida. Sin embargo, debido a las normas generales, la vulneración del derecho a la ventilación y la iluminación no es infrecuente en la práctica. En particular, para construir tantos edificios como sea posible en terrenos limitados, los desarrolladores individuales pueden incluso violar las normas nacionales de construcción de ingeniería pertinentes. La luz solar, la ventilación y la iluminación de los edificios que construyen no cumplen con los requisitos de las regulaciones pertinentes, lo que impone graves consecuencias. consecuencias para los propietarios y otros derechos inmobiliarios y los derechos e intereses legítimos de las personas se han visto gravemente dañados.
La "Ley de Derechos de Propiedad" estipula claramente que la construcción de edificios no violará las normas nacionales de construcción de ingeniería pertinentes ni obstaculizará la ventilación, la iluminación y la luz solar de los edificios adyacentes. Los propietarios no pueden violar las regulaciones nacionales al descargar contaminantes del aire y del agua, desechar desechos sólidos o liberar sustancias nocivas como ruido, luz y radiación electromagnética. Además de aclarar los derechos de los propietarios de inmuebles a la ventilación, la iluminación y la luz solar, también se han añadido prohibiciones sobre contaminantes, residuos, ruido, luz y ondas electromagnéticas.
Las disposiciones sobre la descarga ilegal de sustancias nocivas, como la radiación, aclaran el fundamento del derecho de reclamación de los titulares de derechos de bienes inmuebles adyacentes después de que se infrinjan sus derechos.
Sin embargo, todavía es necesario recordar a la mayoría de los compradores de viviendas que sepan de antemano si la ventilación, la iluminación y la luz solar de la casa que compran cumplen con los estándares nacionales de ingeniería de construcción pertinentes, a fin de prevenir y Evite disputas lo antes posible. 4. Sobre la distinción entre derechos de propiedad y derechos de los acreedores.
La llamada ley de derechos de propiedad es un acto jurídico que tiene por objeto establecer, modificar o extinguir los derechos de propiedad; la ley de derechos de los acreedores es un acto jurídico que tiene por objeto establecer, modificar y exterminar los derechos de los acreedores. Antes de la promulgación de la Ley de Propiedad, existía una considerable controversia sobre el principio de distinción entre derechos de propiedad y derechos de los acreedores.
Por ejemplo, Zhang compró una casa por valor de unos 800.000 yuanes a un promotor y registró un certificado de propiedad inmobiliaria. Después de que Zhang firmó el contrato de transferencia de la casa, Wu le pagó a Zhang unos 400.000 yuanes. Antes de gestionar el registro de transferencia, debido a que Zhang todavía le debía al desarrollador el pago de la casa, el tribunal dictaminó rescindir el contrato de venta de la casa entre Zhang y el desarrollador y revocar el certificado de bienes raíces de Zhang. Desesperado, Zhang no tuvo más remedio que llevar a Zhang a los tribunales y solicitar la continuación del cumplimiento del contrato. El tribunal de primera instancia sostuvo que el certificado de propiedad de Zhang había sido revocado por el tribunal, por lo que en realidad no era el propietario de la propiedad y no tenía derecho a disponer de ella. El contrato de Zhang Wu no es válido. Si bien el tribunal de segunda instancia resolvió posteriormente que el contrato era válido, lo que refleja este caso es que por falta de derecho de propiedad, la práctica judicial no se adhirió al principio de distinguir derechos de propiedad y derechos del acreedor, lo que generó desviaciones en la aplicación. de la Ley.
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 15 de la “Ley de Propiedad”, un contrato entre las partes para constituir, alterar, transferir y eliminar derechos reales surtirá efectos desde el momento en que se establezca el contrato, salvo que el la ley disponga lo contrario o el contrato estipule lo contrario. Las excepciones no afectarán la validez del contrato.
Según este artículo, siempre que el contrato entre las dos partes se establezca de conformidad con la ley, el contrato será efectivo y Zhang aún puede reclamar sus derechos de acreedor, pero solo obtiene el derecho. para reclamar los derechos del acreedor, y sus derechos de propiedad no han cambiado. Al mismo tiempo, los cambios en el registro de los derechos de propiedad no afectan la validez del contrato, por lo que se distinguen claramente las acciones de derechos de propiedad y las acciones de derechos de los acreedores.
5. Respecto a la clarificación del sistema de adquisición de bienes inmuebles de buena fe.
En cuanto a la adquisición de buena fe, durante mucho tiempo se ha creído que sólo se pueden adquirir de buena fe bienes muebles, pero no bienes inmuebles. Sin embargo, desde la perspectiva de la buena fe objetiva, siempre que el comprador confíe en la información de registro de la agencia de registro de bienes raíces, se debe considerar que actúa de buena fe independientemente de si conoce otra información además de los asuntos de registro. Sin embargo, en la práctica judicial existen diferentes interpretaciones al respecto, lo que a menudo conduce a desviaciones en la aplicación de la ley.
La "Ley de Derechos de Propiedad" estipula que si una persona sin derecho de disposición transfiere bienes inmuebles o muebles a un cesionario, el propietario tiene derecho a recuperarlos, pero el cesionario obtiene la propiedad del inmueble. bienes inmuebles o muebles bajo las siguientes circunstancias: (1) El cesionario actuó de buena fe al transferir el inmueble o bien mueble; (2) La transferencia fue a un precio razonable; (3) El inmueble o bien mueble transferido debía; se ha registrado conforme a la ley y se ha entregado al cesionario el inmueble o bien mueble transferido que no necesita ser registrado. Según esta disposición, los bienes inmuebles también pueden adquirirse de buena fe. Esto no sólo está en consonancia con el principio de confianza pública en los cambios en los derechos de propiedad inmobiliaria, sino que también desempeñará un papel importante en la gestión correcta de los conflictos inmobiliarios en el futuro. (El autor es abogado de Lianye Law Firm)
Interpretación de los derechos de propiedad Los derechos de propiedad se refieren a los derechos de personas físicas o jurídicas a controlar directamente bienes inmuebles o muebles, incluida la propiedad, los derechos de usufructo y la garantía. intereses. Los bienes raíces se refieren a bienes inmuebles, como terrenos y edificios; los bienes muebles se refieren a cosas distintas de los bienes inmuebles. La formulación de leyes sobre derechos de propiedad es de gran importancia para aclarar la propiedad de los bienes, dar pleno juego a la eficacia de los bienes, mantener el orden económico y promover la modernización socialista.
Es de gran importancia. La publicidad se refiere a la base para confirmar el establecimiento y cambio de derechos de propiedad, como el registro. La divulgación de los derechos de propiedad tiene como objetivo que otros sepan claramente quién es el titular de los derechos, salvaguardando así los derechos e intereses legítimos del titular de los derechos y de aquellos involucrados en la transacción. Salvo prueba en contrario, la persona inscrita en el registro de bienes raíces es el dueño del bien inmueble, y el poseedor del bien mueble es el dueño del bien mueble. El registro de aviso anticipado se refiere al registro realizado cuando las partes acuerdan comprar o vender una casa subastada o transferir otros derechos inmobiliarios, con el fin de restringir al deudor la disposición del inmueble y proteger al acreedor de obtener derechos inmobiliarios en el futuro. . Por ejemplo, en la preventa de viviendas comerciales, los compradores pueden preinscribir casas que aún no se han construido para impedir que los promotores vendan o hipotecan casas que se han vendido nuevamente. Con la comercialización de la vivienda, los edificios se han desarrollado hacia edificios de varios pisos y de gran altura, y un edificio de gran altura suele ser propiedad de muchas familias. Este fenómeno es la división de los edificios en propiedad. La propiedad de un edificio seccional incluye la propiedad de los residentes de partes exclusivas de un edificio de gran altura, como sus casas, así como derechos de administración compartidos sobre partes como ascensores y pasillos. La relación de convivencia se refiere a los derechos y obligaciones de dos o más propietarios o usuarios de inmuebles adyacentes por necesidades de transporte, iluminación, ventilación, etc. ,Cumplimiento de la ley. * * * se refiere a la copropiedad de un inmueble por dos o más personas naturales o jurídicas. * * *Las relaciones pueden surgir por ley o por contrato. Según lo dispuesto en los “Principios Generales del Derecho Civil”, * * * se divide en dos tipos: * * * y * * * con * * *.