Nueva normativa para la emisión de certificados inmobiliarios en 2021
Hay dos cambios principales en cuanto a si los inmuebles se pueden hipotecar o no. En primer lugar, si los derechos de gestión de tierras cultivadas, forestales, pastizales, etc. están hipotecados, puede solicitar el registro de hipoteca inmobiliaria, pero no puede hipotecar los derechos de gestión del contrato de tierras. En segundo lugar, las personas jurídicas sin fines de lucro establecidas con fines de bienestar público, como escuelas, jardines de infancia, instituciones médicas e instituciones de atención a personas mayores, no pueden hipotecar sus instalaciones educativas, instalaciones médicas y de salud, instalaciones de atención a personas mayores y otras instalaciones de bienestar público, pero sí pueden hipotecar otras instalaciones. bienes inmuebles; escuelas, guarderías, instituciones médicas, etc. Si una institución o residencia de ancianos está registrada como persona jurídica con fines de lucro, sus bienes inmuebles pueden estar hipotecados.
Cambios en las normas de registro de hipotecas inmobiliarias
Anteriormente, el deudor hipotecario no podía transmitir el inmueble hipotecado, es decir, no se permitía la transmisión de inmuebles con carga hipotecaria. Tras la implementación del Código Civil, se reconoció el efecto retroactivo de los derechos hipotecarios y se permitió al deudor hipotecario transferir el inmueble hipotecado. Sin embargo, con el fin de equilibrar los intereses del acreedor hipotecario y del deudor hipotecario y estabilizar las expectativas, el artículo 406 del Código Civil establece que las partes podrán acordar si el bien hipotecado puede ser transferido. El artículo 43 de la "Interpretación del Sistema de Garantías" establece que podrán registrarse los acuerdos que prohíban o restrinjan la transferencia de garantías. Si la propiedad hipotecada se transfiere en violación del acuerdo después de su registro, los derechos de propiedad no serán efectivos. En consecuencia, la Circular No. 54 revisó el libro de registro y agregó una columna "si existe un acuerdo que prohíbe o restringe la transferencia de bienes inmuebles hipotecados" (en adelante, la "columna del acuerdo") en la página "Información de registro de hipotecas". La agencia de registro está obligada a registrar el acuerdo sobre la transferencia de bienes inmuebles hipotecados en la columna de acuerdo del libro de registro según la solicitud de las partes. Complete "Sí" según lo acordado, y si la transferencia se realiza de conformidad con la ley durante el período de la hipoteca, el cesionario, el deudor hipotecario y el acreedor hipotecario solicitarán conjuntamente el registro de transferencia si no hay acuerdo para completar "No" y; Si la transmisión se realiza conforme a la ley durante el período de la hipoteca, el cesionario y el deudor hipotecario deberán solicitar conjuntamente el registro de la transferencia. Si las circunstancias acordadas cambian, podrá solicitar el registro de cambio.
Se trata de un cambio importante en las normas de registro de hipotecas inmobiliarias, que debe entenderse de forma completa y precisa. 1. Comprender plenamente que el "Acuerdo que prohíbe o restringe la transferencia de bienes inmuebles hipotecarios" (en adelante, el "Acuerdo de prohibición") tiene la capacidad de registrarse, y el registro del acuerdo a solicitud de las partes es un requisito inherente de El principio de registro legal. Una vez que se registra un acuerdo, se vuelve contradictorio. En segundo lugar, el punto clave al registrar un "acuerdo prohibido" es si el acuerdo existe, no el contenido específico del acuerdo. Los cambios en el protocolo se centran únicamente en cambios de "sí" y "no". En tercer lugar, cuando el acreedor hipotecario participa en la transferencia del inmueble hipotecado, es en realidad un tercero interesado el que participa en la solicitud de registro. Esto supone una innovación a las reglas tradicionales de registro para obligantes y deudores. Es necesario agregar una columna para terceros solicitantes al formulario de solicitud de registro o registrar la información de terceros solicitantes. En cuarto lugar, una vez transferido el inmueble hipotecado, el deudor hipotecario cambiará en consecuencia. El registro de cambio del deudor hipotecario puede realizarse al mismo tiempo que el registro de transferencia del inmueble hipotecado para lograr cambios relacionados con la información. En quinto lugar, cuando se registra el aviso de hipoteca, se ha firmado el contrato de hipoteca. El registro del aviso de hipoteca generalmente se transfiere al registro de hipoteca al mismo tiempo que el "cobro previo" del derecho principal. Por lo tanto, al momento de tramitar el registro de aviso de hipoteca, es necesario dejar constancia de si existe un "acuerdo de prohibición" para que el contenido pueda reproducirse al momento de pasar al registro formal de hipoteca.
Además, cabe señalar también los siguientes puntos: En primer lugar, el artículo 414 del Código Civil elimina la situación de "el orden de registro de la hipoteca es el mismo" y exige a la agencia de registro que registre con precisión el registro de la hipoteca. tiempo Si es necesario, puede indicar la hora, fecha y hora de registro de la hipoteca. Minutos y segundos para evitar juicio sobre el orden de liquidación por el mismo tiempo de registro. En segundo lugar, el Código Civil mantiene la estipulación de que las agencias de registro no pueden evaluar bienes inmuebles y, al mismo tiempo, elimina la estipulación de la "Ley de Seguridad" original de que los derechos del acreedor garantizados por el deudor hipotecario no deben exceder el valor de la hipoteca. propiedad, lo que indica que no es necesario que las agencias de registro revisen el "exceso de hipotecas".
Los cambios en el contenido del registro de hipoteca inmobiliaria
4. Los cambios en el contenido del registro de hipoteca inmobiliaria se reflejan directamente en la revisión del libro de registro. Además de añadir "si existe acuerdo que prohíba o restrinja la transmisión de bienes inmuebles hipotecados", hay dos modificaciones principales. La primera es aumentar el "alcance de la protección"; la segunda es cambiar la "cantidad máxima de los derechos de los acreedores" por "la cantidad máxima de los derechos de los acreedores" y convertirla en una columna independiente.
El alcance de las garantías legales incluye seis elementos: el derecho del acreedor principal y sus intereses, indemnización por daños y perjuicios, custodia de los bienes garantizados y costos de realización de los derechos de bienes garantizados. Una hipoteca sobre bienes raíces no transfiere la posesión y no hay ningún costo por mantener la propiedad garantizada. Por lo tanto, sólo existen cinco protecciones legales. Por supuesto, si las partes acuerdan lo contrario, prevalecerá dicho acuerdo.
En la práctica, es habitual estipular el alcance de la garantía en el contrato. El registro original no tenía una columna para el alcance de la garantía, sino que solo lo registró en la columna posdata. Este método presenta dos problemas: primero, se registra en algunos lugares y no se registra en otros, lo que genera inconsistencia entre el contrato y el libro de registro, lo que genera problemas para la realización de los derechos hipotecarios; segundo, algunos no registran; el alcance específico y solo complete el general " "Ver el contrato", el contrato es el material de registro original y nadie, excepto el titular de los derechos, puede verificarlo, lo que debilita la función publicitaria del libro de registro. Por lo tanto, al revisar el registro, se agregó una columna para el alcance de la garantía como elemento obligatorio para las hipotecas generales y las hipotecas máximas. Al completar, puede configurar el método de verificación de acuerdo con los cinco elementos legales. Al registrar un aviso de hipoteca, registre el alcance de la garantía para que el contenido pueda reproducirse cuando se transfiera al registro formal de hipoteca.
5. Las hipotecas inmobiliarias se dividen en hipotecas generales e hipotecas máximas. El importe del crédito principal de una hipoteca general se determina, pero el importe de garantía específico no puede determinarse antes de la liquidación definitiva de la hipoteca máxima.
En la práctica, no está claro si el importe máximo de los derechos de los acreedores es el "importe máximo de capital" o el "importe máximo de los derechos de los acreedores". En el registro original, el monto máximo del reclamo y el monto del reclamo principal garantizado se colocan en una columna y se tratan de la misma manera que una hipoteca general. El importe máximo de reclamación registra el importe del reclamo principal, el importe máximo de la hipoteca y el alcance de la garantía. Sin embargo, el artículo 15 de la "Interpretación del Sistema de Garantía" estipula que "el monto más alto de los derechos del acreedor en el monto máximo de la garantía se refiere al derecho del acreedor principal y sus intereses, indemnización por daños y perjuicios, costos de conservación de los bienes garantizados, realizar los derechos del acreedor o realizar la garantía real Todos los reclamos, incluidos los gastos, etc., a menos que las partes acuerden lo contrario. Si el monto máximo del reclamo registrado es inconsistente con el monto máximo del reclamo acordado por las partes, el tribunal popular determinará el alcance de. pago prioritario del acreedor en función del monto máximo de reclamación registrado. Por lo tanto, el nuevo libro de registro cambiará el "monto más alto de derechos del acreedor" por "el monto más alto de derechos del acreedor", que es independiente de la columna de derechos del acreedor principal garantizado. de hipoteca general, sobre la base del registro del alcance de la garantía, el monto máximo de los derechos del acreedor se completará en la columna correspondiente del monto máximo de la garantía hipotecaria para ser consistente con las interpretaciones judiciales.
Cambios en la eficacia de la inscripción de la hipoteca inmobiliaria
La hipoteca inmobiliaria sólo tendrá efectos jurídicos tras la inscripción, que se mantiene sin cambios. Según la interpretación del sistema de garantía, el cambio en su eficacia afecta principalmente a parte del negocio de registro de hipotecas.
En primer lugar, la hipoteca de un edificio en construcción sólo puede ser la edificación existente en el terreno o la parte terminada del edificio en construcción. En algunos lugares, según la interpretación judicial de la ley de garantía original, la ley no admite la hipoteca de edificios que no hayan sido construidos de conformidad con la ley. La validez de la hipoteca de edificios en construcción se limita a la parte que ha sido hipotecada y no puede extenderse a la parte en construcción, a los edificios nuevos y a los edificios aún no construidos en el proyecto. El segundo es aclarar los efectos de preservación de prioridad y exclusión de quiebra del registro de notificación de hipoteca. Después de procesar el registro anticipado de la hipoteca, si la propiedad se ha registrado por primera vez y no existen circunstancias como un registro anticipado inválido, el derecho hipotecario se establecerá a partir de la fecha del registro anticipado. En el procedimiento concursal, si el inmueble hipotecado es propiedad en quiebra, el titular del derecho de inscripción de la notificación de hipoteca podrá obtener prioridad en la compensación del inmueble hipotecado de conformidad con la ley, pero sólo dentro del rango de valor del inmueble hipotecado y no el alcance de la garantía hipotecaria.