¿Los residentes frente a la ventana del primer piso tienen derecho a usarla? ¿Qué es la ley?
La ley no estipula quién tiene derecho a usar las ventanas del primer piso dentro de unos pocos metros de protección ni a qué distancia. En algunas ciudades locales, los departamentos de gestión municipal o de planificación urbana han formulado las regulaciones correspondientes, algunas lo fijan en cuatro metros y otros en tres metros. De hecho, este método de operación es factible pero carece de base para su implementación. En la vida real, este tipo de disputas ocurren a menudo, y varios lugares adoptan una actitud pragmática y regulaciones de protección de derechos legales relevantes para resolverlas y manejarlas. La base utilizada también es diferente:
Primero, utilizar la base legal para tratar. él.
(1) Según el artículo 73 de la "Ley de Derechos de Propiedad", las vías dentro de la zona de construcción son propiedad de los propietarios, excepto las vías urbanas. Los espacios verdes dentro de las zonas edificables pertenecen al propietario, excepto los espacios verdes públicos urbanos o los expresamente designados por particulares. Otros lugares públicos * * *, instalaciones públicas y servicios inmobiliarios dentro de la zona del edificio pertenecen al propietario.
(2) Según el artículo 83 de los "Principios Generales del Derecho Civil", los colindantes con bienes inmuebles deberán manejar correctamente la interceptación de agua, el drenaje y las relaciones colindantes en materia de transporte, ventilación, iluminación, etc. Si causa obstrucción o pérdida a partes vecinas, se pondrá fin a la infracción, se eliminará la obstrucción y se compensará la pérdida.
(3) Según el artículo 2 de la "Interpretación de varias cuestiones relativas a la aplicación específica de la ley en el juicio de casos relativos a disputas sobre la propiedad diferencial de edificios" del Tribunal Supremo Popular, las casas que cumplen las siguientes condiciones , así como espacios específicos como estacionamientos y casetas de vigilancia, debe reconocerse como la denominada parte exclusiva en el Capítulo 6 de la Ley de Propiedad:
(1) Tiene una estructura independiente y puede distinguirse claramente;
(2) Puede usarse de forma independiente y puede usarse exclusivamente Uso;
(3) Un objeto de propiedad que puede registrarse como un propietario específico.
El balcón que pertenece a una casa específica en el plano y ha sido incluido en el contrato de compraventa de la casa específica según el plano cuando la unidad constructora lo vende, debe reconocerse como parte integral del mismo. llamada parte exclusiva en el Capítulo 6 de la Ley de Propiedad.
La casa mencionada en el primer párrafo de este artículo incluye todo el edificio.
2. Basado en los principios de equidad, realidad y orden público y buenas costumbres.
El uso y utilización del terreno cerca del frente del edificio tiene la mayor correlación de intereses con el primer piso y tiene el mayor impacto y pérdida. El derecho a controlar el alcance razonable de su uso se determina a partir de consideraciones de "proximidad" y "prioridad". Para los bungalows, el área utilizada por el propietario se determina de acuerdo con el área planificada local, y el área de construcción planificada pertenece al propietario. Pero considerando la relevancia y el impacto de interés del primer piso y la "conveniencia de la vida, la solidaridad y la asistencia mutua, la justicia y la razonabilidad"
¿A quién pertenece el espacio verde frente a la ventana comunitaria? ¡Deja de discutir, la respuesta está aquí!
Introducción: En la vida real, los desarrolladores o vendedores a menudo acuerdan con los compradores de viviendas a través de contratos de venta de viviendas que el espacio verde dentro del área de construcción comunitaria (o el espacio verde frente a la vivienda comercial en la planta baja) Es de uso exclusivo para los propietarios de la planta baja. Sin embargo, según las disposiciones de la Ley de Propiedad, para que los espacios verdes sean exclusivos para los particulares, es necesario cumplir las condiciones pertinentes. Este artículo analiza leyes, casos y puntos de vista relacionados para referencia de los lectores.
Base Legal
1. “Ley de Propiedad de la República Popular China”
Artículo 73 Las vías dentro de las zonas edificables pertenecen al propietario, pero son urbanas. caminos excepto. Los espacios verdes dentro de las zonas edificables pertenecen al propietario, excepto los espacios verdes públicos urbanos o los expresamente designados por particulares. Otros lugares públicos * * *, instalaciones públicas y servicios inmobiliarios dentro de la zona del edificio pertenecen al propietario.
2. La interpretación del Tribunal Supremo Popular de varias cuestiones relativas a la aplicación específica de la ley en los casos de disputas sobre la propiedad de la vivienda.
Artículo 2 Se considerarán partes exclusivas del Capítulo 6 de la Ley de Propiedad las casas, estacionamientos, puestos y otros espacios específicos dentro de la zona de edificación que cumplan las siguientes condiciones:
(1 ) es estructuralmente independiente y puede distinguirse claramente;
(2) se utiliza de forma independiente y puede usarse exclusivamente;
(3) puede registrarse como objeto de propiedad de una propietario específico.
El balcón que pertenece a una casa específica en el plano y ha sido incluido en el contrato de compraventa de la casa específica según el plano cuando la unidad constructora lo vende, debe reconocerse como parte integral del mismo. llamada parte exclusiva en el Capítulo 6 de la Ley de Propiedad.
La casa mencionada en el primer párrafo de este artículo incluye todo el edificio.
Casos relacionados
1. La propiedad de la casa comprada por el propietario adyacente al espacio verde del patio debe basarse en el "Contrato de compraventa de vivienda comercial" y el "Certificado de registro de propiedad". " firmado formalmente por el comprador y el vendedor de la casa. 》Determinado - Sucursal de Nanjing de Qingdao Zhongnan Property Management Co., Ltd. contra Xu Xiantai y Lu Suxia en un caso de disputa sobre la propiedad de la vivienda.
Lo esencial de este caso: 1. Después de que el propietario firma un acuerdo de servicio de administración de propiedad con la empresa de administración de propiedad en su área residencial, establece una relación de contrato de servicio de administración de propiedad con la empresa de administración de propiedad. Como parte del contrato que proporciona servicios de administración de propiedades, la empresa de administración de propiedades está obligada a realizar la administración de propiedades de acuerdo con el contrato, requiere que los propietarios cumplan con el pacto del propietario y las regulaciones de administración de propiedades del área residencial, y tiene la derecho a corregir violaciones del pacto del propietario y las regulaciones de administración de la propiedad, y mantener la normalidad del área residencial, mantener el orden de la administración de la propiedad y salvaguardar los intereses de todos los propietarios de áreas residenciales. Cuando un propietario no corrige las violaciones del convenio del propietario y de las normas de administración de la propiedad según lo requerido, la empresa de administración de la propiedad, como parte del contrato, tiene derecho a iniciar un litigio de conformidad con la ley.
2. En cuanto a la cuestión de la propiedad del espacio verde del patio adyacente a la casa comprada por el propietario, no se basa únicamente en la promesa verbal del promotor inmobiliario al propietario de que "comprar una casa en el primer piso te dará un jardín”, pero también el hecho de que el espacio verde del patio sea realmente propiedad del propietario. La posesión y el uso significa que se considera que el propietario tiene el derecho exclusivo de utilizar el espacio verde del patio. Como bienes raíces, la propiedad de los derechos de uso del espacio verde del patio debe determinarse con base en el acuerdo de venta de viviendas comerciales y el registro de derechos de propiedad firmado formalmente por el comprador y el vendedor.
3. Los propietarios no violarán el pacto del propietario ni las normas de administración de la propiedad ni destruirán o transformarán el espacio verde del patio adyacente a su casa en función de sus intereses personales. Incluso si el propietario tiene el derecho exclusivo de utilizar el espacio verde del patio, si el espacio verde del patio es parte del espacio verde comunitario, el propietario también debe cumplir con el convenio del propietario y las normas de administración de la propiedad sobre la gestión del espacio verde comunitario al utilizarlo. el espacio verde del patio, y no debe destruir el espacio verde del patio sin autorización ni causar daños a los derechos e intereses legítimos de otros propietarios de la comunidad.
Tribunal de Primera Instancia: Tribunal Popular del Distrito de Jiangning de la ciudad de Nanjing.
Fuente de datos: “Boletín del Tribunal Supremo Popular” Número 9, 2007 (Total N° 131).
2. El espacio verde que se determina como una casa específica según el plano y ha sido incluido en el contrato de venta de la casa específica según el plano cuando se vende la unidad de construcción es propiedad del individuo - una empresa inmobiliaria contra Hong Mou para eliminar un caso de disputa molesta.
La esencia de este caso: El espacio verde dentro de la zona de construcción es propiedad del propietario, excepto el espacio verde público urbano o de propiedad personal. El llamado "exprés" no puede entenderse como la propiedad personal acordada en el contrato de compraventa, sino que debe referirse al espacio verde que se determina que pertenece a una casa específica según el plano y ha sido incluido en el contrato de compraventa de la casa específica. según el plano cuando la unidad constructora lo venda.
Fuente: Red de Tribunales de Jiangsu 2014 12 31.
Opiniones de expertos
1. Respecto a la cuestión de si “las terrazas, etc.” incluyen espacios verdes.
Hay diferentes opiniones sobre si el espacio verde que claramente pertenece a un determinado propietario en la vida real debe ser parte del *** o parte de la parte exclusiva.
Una opinión es que “dado que estas tierras verdes han sido propiedad de particulares según el plan y se ha pagado una contraprestación por ellas, deben considerarse tierras verdes claramente propiedad de particulares según lo estipulado en el artículo 73. de la Ley de Propiedad, en particular, estos espacios verdes normalmente sólo son utilizados por propietarios individuales. Si son compartidos por propietarios, es extremadamente irrazonable que todos los propietarios asuman la responsabilidad del mantenimiento. ser propiedad de los propietarios individualmente. La llamada 'propiedad expresa' incluye tanto la propiedad planificada como la propiedad contractual. Sin embargo, la propiedad de la propiedad está determinada por el propietario y no puede ser determinada por el contrato como propiedad de alguien ”. p>
Creemos que esta opinión es muy razonable. El autor de este libro cree que según la interpretación del segundo párrafo de este artículo, si el espacio verde perteneciente a una casa específica en el plano ha sido incluido en el contrato de compraventa de la casa específica según el plano cuando se vende la unidad de construcción , debe reconocerse como parte integrante de la vivienda concreta, es decir, parte exclusiva. En la práctica, parece que se puede determinar a partir de los siguientes aspectos:
En primer lugar, si el espacio verde pertenece a una casa específica "en planificación". La planificación aquí se refiere a todos los documentos relacionados con la planificación, no solo a los planes. Por ejemplo, el plano del primer piso aprobado por el departamento administrativo de planificación indica claramente si hay espacios verdes adjuntos a la casa del primer piso en la comunidad y qué tan grande es el espacio verde. Por lo tanto, al conocer tales casos, el Tribunal Popular debe utilizar el plano aprobado del primer piso para determinar si el espacio verde que claramente pertenece a individuos es legal. Si un espacio verde personal está claramente marcado en el primer piso del plano del edificio y el área es exactamente la misma, el espacio verde es legal. Si el área excede el área especificada en el plano de la planta baja del edificio, el exceso de área es ilegal. Por supuesto, si el primer piso del plano del edificio no indica un espacio verde dedicado en el primer piso de la casa, entonces el espacio verde pertenece al propietario.
Si otros propietarios de la comunidad demandan a un determinado propietario por invadir el espacio verde de la comunidad, deben aportar pruebas. Esta evidencia también se relaciona con los documentos de planificación y si los desarrolladores construyen de acuerdo con esos documentos. Si la construcción del desarrollador se lleva a cabo en total conformidad con el plan, significa que el espacio verde no invade el espacio verde público de la ciudad ni el espacio verde del propietario. Si el promotor no lleva a cabo la construcción respetando plenamente los documentos de planificación pertinentes, incluido el plano del primer piso, suponiendo que el propietario no tenga suficiente espacio verde, el promotor asumirá la responsabilidad. Debido a que el desarrollador vende la casa, el espacio verde se vende como un accesorio de la casa y el comprador de la casa no tiene la culpa. Por supuesto, si el propietario cree que la planificación es ilegal, puede presentar una demanda administrativa. Una vez finalizados los procedimientos administrativos, se conocerán los casos civiles.
Si el propietario no tiene un espacio verde adjunto al comprar una casa, o el espacio verde adjunto no es tan grande, sino que rodea un espacio verde por sí mismo o amplía su propio espacio verde en parte de su propia zona exclusiva, ciertamente constituirá una infracción. En este caso, el demandante no está obligado a aportar pruebas adicionales.
En segundo lugar, al vender una casa, el promotor también ha incluido el espacio verde en el contrato específico de venta de la casa según el plan. Si no hay acuerdo en el contrato de compraventa, el espacio verde no pertenece a la parte exclusiva del propietario específico.
En tercer lugar, el espacio verde ha sido “expresamente declarado” cuando el propietario lo adquirió. Si el espacio verde está cerrado, solo se podrá acceder a él desde viviendas concretas. Se trata del espacio verde “claramente personal” previsto en el artículo 73 de la Ley de Propiedad. Creemos que los criterios para "expreso" son en realidad "independencia estructural y capacidad de distinguirse claramente" e "independencia de utilización y capacidad de uso exclusivo" como se estipula en este artículo.
En cuarto lugar, respecto del registro de espacios verdes que sean claramente de propiedad de particulares.
Creemos que dado que el espacio verde que claramente pertenece a particulares cumple con las dos primeras condiciones de la parte exclusiva prevista en este artículo, ha formado parte de la parte exclusiva y ha sido "aptos" de inscripción, se puede ignorar si es en el registro de la autoridad de registro. La razón de este entendimiento es que la parte propietaria ha sido registrada, cumple con el plan, está estipulada en el contrato de compraventa y está "expresamente indicada". (Extraído de "Comprensión y aplicación de la interpretación judicial de la propiedad diferenciada de edificios y servicios inmobiliarios del Tribunal Popular Supremo", editor jefe de la Primera División de Juicio Civil del Tribunal Popular Supremo, publicado por People's Court Press en 2009)
2. Pregunta: En algunos contratos de compraventa de viviendas, el promotor o vendedor acuerda con el comprador que el espacio verde dentro del área de construcción de la zona residencial (o el espacio verde frente al edificio comercial en la planta baja) será de uso exclusivo del propietario de la planta baja. ¿Es este acuerdo legalmente vinculante? ¿En qué circunstancias es exclusivo del propietario?
Respuesta: Según el artículo 73 de la Ley de Propiedad, los espacios verdes dentro de las zonas edificables pertenecen al propietario, excepto los espacios verdes públicos urbanos o los de propiedad de particulares. Esta disposición de la Ley de Derechos de Propiedad indica que, en principio, el espacio verde dentro de la zona de construcción es propiedad del propietario, excepto para uso personal. En la vida real, los promotores suelen firmar contratos de venta de viviendas comerciales o acuerdos complementarios con los compradores. Están situadas delante de las viviendas comerciales en la planta baja y están equipadas con vallas. El comprador tiene uso exclusivo del patio (espacio verde). El espacio verde se vende al comprador junto con la vivienda comercial en la planta baja por alguien. Sin embargo, según las disposiciones de la Ley de Propiedad, para que un espacio verde sea propiedad de un individuo, se deben cumplir las condiciones pertinentes, es decir, las disposiciones legislativas establecen claramente que es propiedad de un individuo. Para cumplir con las condiciones "exprés", se deben cumplir los siguientes elementos:
En primer lugar, el plano del espacio verde frente a la ventana debe ser aprobado con antelación por el departamento de planificación. Si la planificación de viviendas comerciales ha sido aprobada por los departamentos pertinentes pero el espacio verde frente a la ventana no se ha presentado para aprobación, o no se ha presentado para aprobación después de haber sido presentado para aprobación, o el desarrollador y el propietario de la primera piso ha llegado a un acuerdo de compra y venta de forma privada para los derechos de uso exclusivo del espacio verde frente a la ventana y ha pasado por los procedimientos de aprobación de la planificación, entonces no se puede considerar que la ventana esté frente a la ventana. El contrato de venta totalmente nuevo es. válido.
En segundo lugar, al vender viviendas comerciales, los promotores o vendedores deben dejar claro a los demás propietarios mediante anuncios, contratos u otros medios eficaces que el espacio verde frente a la ventana es para uso exclusivo de los primeros. propietarios de pisos residenciales. En resumen, el promotor o vendedor debe tener pruebas que demuestren que al vender viviendas comerciales, otros propietarios sabían o deberían haber sabido que el espacio verde frente a la ventana era para uso exclusivo de los propietarios de los edificios residenciales de planta baja según el plan y el contrato.
Cabe señalar que:
1. El espacio verde frente a la ventana suele adquirirse y traspasarse junto con los edificios residenciales de nivel inferior. En la práctica, si un propietario transfiere el espacio verde frente a la ventana, siempre que el espacio verde cumpla con las condiciones anteriores y los procedimientos de transferencia sean legales, la transferencia del espacio verde debe considerarse válida.
En segundo lugar, el derecho al espacio verde frente a la ventana obtenido por el propietario de la planta baja es sólo un derecho de uso exclusivo, no de propiedad, porque el suelo urbano es propiedad del Estado y el propietario Sólo tiene el uso del terreno adscrito al edificio y los derechos de espacio verde adquiridos, pero no la propiedad, los propietarios solo tienen la propiedad de las plantas en el terreno verde.
En tercer lugar, el espacio verde frente a la ventana no obstaculizará la construcción y el uso de vías públicas, lugares públicos, instalaciones públicas, edificios de servicios de propiedad y otras instalaciones públicas en el área de construcción.
En cuarto lugar, las tarifas por los derechos de uso exclusivo del terreno frente a la ventana y las tarifas de mantenimiento del espacio verde deben calcularse por separado y correr a cargo de los propietarios del primer piso que disfrutan del espacio verde. Otros propietarios con espacios verdes separados no deberán hacerse cargo de este coste.
("Civil Trial Guidance and Reference", número 2, 2008 (total número 34), editor jefe de la Primera División de Juicios Civiles del Tribunal Supremo Popular, publicado por Law Press en 2008)