Cosas a tener en cuenta al firmar un acuerdo y contrato de compensación de demolición
1. Aclarar las calificaciones de los demoledores y las personas demolidas.
El primer punto al firmar un acuerdo de compensación por demolición y reasentamiento es aclarar quién es el objeto de la demolición y quién es la persona que está siendo demolida. El primer contenido de un acuerdo legal y eficaz es que debe tener un sujeto cualificado. El artículo 9 de la "Ley de Contratos de la República Popular China" estipula que al celebrar un contrato, las partes tendrán la correspondiente capacidad de derechos civiles y capacidad de conducta civil. Entre ellas, la capacidad de derechos civiles se refiere a las calificaciones de los ciudadanos, personas jurídicas u otras organizaciones para disfrutar de derechos y asumir obligaciones de conformidad con la ley, y la capacidad de conducta civil se refiere a las calificaciones de los ciudadanos, personas jurídicas u otras organizaciones para disfrutar de derechos y asumir obligaciones mediante sus propias acciones.
En el acuerdo de demolición, si el sujeto es ciudadano, deberá ser una persona con plena capacidad de conducta civil, es decir, mayor de 18 años, sin enfermedad mental u otras condiciones que impidan el normal pensamiento. Al mismo tiempo, la condición más importante para que él sea parte en el acuerdo de compensación de demolición y reasentamiento es también un requisito especial que va más allá de la capacidad y los derechos civiles generales, es decir, debe ser el propietario de la casa a demoler. . Si usted no es el propietario del inmueble, ni está autorizado por otras partes autorizadas como el encomendado, el acuerdo firmado por usted puede no ser válido. Si el sujeto es una persona jurídica u otra organización, se registrará de conformidad con la ley. Los derechos y capacidades de una persona jurídica comienzan con el registro y terminan con la baja. Y su alcance de capacidades está estrechamente relacionado con el ámbito empresarial registrado. Si excede el alcance de su registro y está restringido por el estado, no se implementará. Incluso si se implementa, será un acto civil inválido. Los requisitos especiales para personas jurídicas u otras organizaciones en el acuerdo de compensación por demolición y reasentamiento están dirigidos principalmente a las personas demolidas. De acuerdo con lo dispuesto en el "Reglamento de Gestión de Demolición de Viviendas Urbanas" (en adelante, el "Reglamento de Demolición"), el demoledor deberá obtener un permiso de demolición de conformidad con la ley. Quienes no hayan obtenido este certificado no están calificados para la demolición y el acuerdo de compensación de demolición y reasentamiento firmado puede no ser válido. Si hay cualquier otro contenido en este acuerdo, será válido si está dentro del alcance de la capacidad de conducta de la persona jurídica u organización; el contenido del acuerdo de demolición de la casa no debe tener la naturaleza del acuerdo de demolición; Si existen otras violaciones del acuerdo, como la violación del plan maestro de construcción nacional, también se considerará que el acuerdo no es válido.
Por lo tanto, es muy importante entender si las partes del acuerdo son entidades calificadas. Si ambas partes están calificadas, sus derechos se protegen fácilmente y sus obligaciones se cumplen fácilmente. Si las partes involucradas no están calificadas, fácilmente pueden surgir disputas inesperadas y ambas partes caerán en riesgos que no pueden comprender.
2. Requisitos previos para la demolición
Los artículos 2 y 3 del "Reglamento de demolición" señalan que la demolición de viviendas en terrenos de propiedad estatal en zonas de planificación urbana exige una indemnización a los derribados. Para el reasentamiento se aplicarán las presentes normas. La demolición debe cumplir con la planificación urbana, propiciar la transformación de áreas antiguas y la mejora del entorno ecológico, y propiciar la protección de reliquias culturales y sitios históricos.
Se puede observar que la demolición no se puede realizar a voluntad. Además de los requisitos formales necesarios (obtener la aprobación del departamento competente y obtener un permiso de demolición), también existen requisitos físicos, que están en consonancia con la planificación general y local de la ciudad, propicios para el funcionamiento de la ciudad antigua, propicios para la mejora del medio ambiente y favorece la protección de reliquias culturales y sitios históricos. Si el objeto de la demolición no cumple las condiciones anteriores, se trata de demolición ilegal, que puede ser de forma o de fondo. Independientemente de la conducta ilegal, si las personas derribadas u otras partes interesadas consideran que la conducta de construcción o demolición del proyecto viola las disposiciones anteriores, podrán denunciarlo a las autoridades de demolición y exigirles que ejerzan sus facultades de conformidad con la ley para detener la Comportamientos ilegales de demolición de las personas derribadas.
Este elemento puede incluir el nombre del proyecto de construcción, ubicación de la construcción, unidad de construcción, número de permiso de demolición, etc. , sin limitarse a los elementos anteriores.
3. Descripción general de las casas demolidas
La claridad de la situación general de las casas demolidas afectará la idoneidad y la legalidad de la compensación disponible para las personas demolidas. Según el artículo 24 del "Reglamento de Demolición", el monto de la indemnización se determina en función de la ubicación, uso, área de construcción y otros factores de la casa demolida, y en función del precio de tasación del mercado inmobiliario. En este contenido, primero es necesario aclarar dónde se encuentra la casa a demoler y si entra dentro del alcance de la demolición. Definir la ubicación de una casa significa aclarar el estándar de compensación para el precio de compensación de la ubicación de la casa.
Una vez que ambas partes confirmen y se determinen los estándares, las dos partes de la demolición ya no tendrán ninguna disputa al respecto; el área de construcción incluye el área de construcción y el área utilizable; La escala de la construcción de viviendas es uno de los principales factores que afectan la compensación por demolición. Las dos partes llegaron a un acuerdo al respecto en el acuerdo, que también favorece la implementación sin problemas de futuros acuerdos de demolición. Además de los elementos anteriores, ambas partes también pueden registrar aquí el estado de la decoración de la casa y los accesorios del terreno, y aclarar los elementos de compensación relevantes. En resumen, cuanto más detallados sean los registros, más propicios serán para reducir las disputas y facilitar la resolución de futuras disputas.
4. Indemnización acordada por demolición y reubicación.
El acuerdo de compensación por demolición y reasentamiento se divide en dos partes:
(1) Compensación por demolición de la vivienda.
De acuerdo con el artículo 23 del "Reglamento de Gestión de Demolición de Viviendas Urbanas" (en adelante, el "Reglamento de Demolición de Viviendas"), la compensación por la demolición de viviendas puede ser una compensación monetaria o el intercambio de derechos de propiedad de la vivienda. Luego, cuando las personas demolidas celebren un acuerdo de demolición y reasentamiento, primero deben aclarar el método de compensación por demolición, ya sea el método de "demoler la casa para compensar la casa" o "demoler la casa para compensar el dinero". ". En cuanto al método de compensación, el demoledor proporcionará el plan de compensación de demolición y reasentamiento, y luego las personas demolidas elegirán qué método de compensación adoptar. Sin embargo, si las leyes y reglamentos tienen otras disposiciones sobre la demolición de casas de alquiler y casas de bienestar público, se seguirán las disposiciones de la ley. Incluso si existen otros métodos en el plan de compensación de demolición y reasentamiento aprobado, no se utilizarán.
En cuanto a la "demolición de viviendas para sustitución de viviendas", de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 24 y 5 del "Reglamento de Demolición", los demoledores y las personas demolidas deberán tomar medidas según la ubicación, finalidad y área de construcción de las casas demolidas, primero evalúe el precio de mercado de la casa demolida, luego calcule el monto de la compensación de la casa demolida y el precio de la casa de reemplazo, y liquide la diferencia de cambio de los derechos de propiedad por "demolición de". la casa para compensar el dinero", según lo dispuesto en el "Reglamento de Demolición", según la demolición de la casa Se evalúa la ubicación, uso, área de construcción y otros factores para determinar el precio de mercado de las casas demolidas. Entre ellos, el gobierno local anuncia periódicamente el precio de compensación de ubicación y los usos se dividen en vivienda residencial y vivienda comercial. El área de construcción es la base principal y la base para determinar el monto de la compensación. El valor de las viviendas derribadas será evaluado por una agencia tasadora de bienes raíces calificada, sin embargo, si las personas derribadas u otros interesados tienen objeciones, podrán solicitar revisión o encomendar otra tasación. Si aún no estás satisfecho con los resultados, puedes solicitar una tasación técnica. Para la determinación del valor de las viviendas de reasentamiento, el valor de las viviendas derribadas se determinará de conformidad con lo dispuesto en el artículo 25 de la "Orientación sobre Valoración de Viviendas Urbanas de Demolición" y con referencia a estos métodos. También es necesario aclarar la ubicación, área, finalidad y otros factores de la casa de reasentamiento.
Además de la indemnización por las casas antes mencionadas, si se trata de expropiación de terrenos, las casas y los anexos y anexos del terreno también deben ser indemnizados durante la demolición. La compensación por los accesorios y pertenencias será una compensación para sus propietarios. Generalmente, la depreciación de su valor de mercado se utiliza como estándar de compensación y el principio de compensación se implementa en función del monto del desmantelamiento. El párrafo 4 del artículo 47 de la "Ley de Gestión de Tierras de la República Popular China" estipula que las normas de compensación para los bienes inmuebles y cultivos jóvenes en las tierras expropiadas serán estipuladas por las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central. En la práctica, generalmente es necesario incluir en el proyecto de compensación de demolición los siguientes accesorios y accesorios: gas, contadores de electricidad independientes, teléfonos, cables de red, televisión por cable, contadores de agua independientes, calentadores eléctricos, etc.
(2) Subsidio de reubicación y subsidio de reasentamiento temporal.
El artículo 31 del "Reglamento de demolición" estipula que el demoledor pagará subvenciones de reubicación a las personas derribadas o a los arrendatarios de las viviendas. Durante el período de transición, si la persona demolida o el arrendatario arregla su propia residencia, la persona demolida pagará el subsidio de reasentamiento temporal, si la persona demolida o el arrendatario utiliza la casa oscilante proporcionada por la persona demolida, la persona demolida no pagará el subsidio temporal; tasa de subsidio de reasentamiento. Las normas para los subsidios de reubicación y los subsidios de reasentamiento temporal serán formuladas por los gobiernos populares de las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central.
En primer lugar, si la persona derribada o el arrendatario necesita reubicarse debido a la demolición, las pérdidas ocasionadas por el traslado son partidas de compensación, es decir, subvenciones de reubicación. En segundo lugar, si la persona demolida o el arrendatario necesita un reasentamiento temporal y la persona demolida no proporciona una casa de renovación, la persona demolida deberá pagar un subsidio de reasentamiento temporal a la persona demolida, y la persona demolida deberá utilizar la tarifa para cubrir las necesidades de vivienda de renovación temporal, tales como como alquilar una casa.
En la práctica, al firmar un acuerdo de demolición, al considerar el monto del subsidio de reubicación y el subsidio de reasentamiento temporal, a menudo se tiene en cuenta el tamaño de la familia de la persona que está siendo demolida. Si es necesario reubicar a la población, cuanto mayor sea el costo de la reubicación, mayores serán los subsidios necesarios para el reasentamiento temporal. La gente aquí debería ser la que viva con los demolidos durante mucho tiempo, y la que viva temporalmente no debería recibir subsidios. Además, en el caso de la demolición de locales de producción y comerciales, los costes de reubicación de los equipos de producción demolidos también son factores clave que deben tenerse en cuenta a la hora de firmar un acuerdo.
(3) Otros gastos de compensación.
El artículo 3 de los "Dictamenes Orientadores sobre Valoración de la Demolición de Viviendas Urbanas" señala que si la demolición de viviendas no residenciales da lugar a la imposibilidad de producir y operar con normalidad, las pérdidas debidas a la suspensión de la producción y los negocios serán compensados. Esta norma de compensación se aplicará de conformidad con las disposiciones de los gobiernos populares de las provincias, regiones autónomas y municipios directamente bajo el Gobierno Central, además, la decoración interior y otras instalaciones de los demolidos; Las casas también serán compensadas según el precio. Determinar el método requiere negociación entre los demoledores y las personas que están siendo demolidas. Si la negociación fracasa, se puede confiar a una agencia de evaluación la realización de la medición.
Por lo tanto, en este "Acuerdo de Compensación por Demolición y Reasentamiento", debe estipularse claramente el método de compensación por demolición y reasentamiento, el monto de la compensación o diferencia, el área, ubicación y propósito de la casa de reasentamiento, el los accesorios que necesitan compensación y su valor, el monto del subsidio de reubicación, el monto del subsidio de reasentamiento temporal, la compensación por decoración y la compensación por pérdida de producción y negocios por la demolición de casas no residenciales.
5. Acuerdo sobre ejecución del contrato
(1) Pago de indemnización.
El pago de la indemnización debe comprender dos partes: una es la entrega de la casa de cambio de derechos de propiedad; la otra es el pago de la indemnización.
1. Entrega a domicilio.
(1) El plazo de entrega deberá ser acordado.
De acuerdo con el artículo 142 de la "Ley de Contratos de la República Popular China" (en adelante, la "Ley de Contratos"), el riesgo de daño o pérdida de la materia será asumido por el vendedor antes de la entrega correrá a cargo del comprador, salvo disposición legal en contrario o pacto en contrario entre las partes. Por lo tanto, la determinación del plazo de entrega de la casa es de gran importancia para los intereses de las personas derribadas. En primer lugar, en el acuerdo se debe aclarar quién soportará las consecuencias de los daños a la casa. Además, según el artículo 107 de la Ley de Contratos: "Si una parte no cumple con sus obligaciones contractuales o no cumple con sus obligaciones contractuales, será responsable del incumplimiento del contrato, como continuar ejecutando, tomar medidas correctivas o compensar por pérdidas." Artículo 112 Estipula: “Si una parte no cumple con sus obligaciones contractuales o las cumple de manera inconsistente con el acuerdo, y después de cumplir con sus obligaciones o tomar medidas correctivas, si la otra parte sufre otras pérdidas, deberá compensar por las pérdidas.” El artículo 113 estipula: “Una parte no cumple con sus obligaciones contractuales o si las obligaciones contractuales no se cumplen según lo acordado, causando pérdidas a la otra parte, el monto de la compensación será igual a las pérdidas causadas por el incumplimiento”. del contrato, incluyendo los beneficios que puedan obtenerse después de la ejecución del contrato, pero no excederá el monto que la parte incumplidora prevea o deba prever al celebrar el contrato. "Después de determinado el tiempo de entrega, el tiempo para el demoledor. para cumplir con sus obligaciones. Si el demoledor no entrega la casa a tiempo según lo acordado, la parte demolida podrá responsabilizar a la otra parte por incumplimiento del contrato de conformidad con el acuerdo. El método puede ser exigirle que continúe cumpliendo con sus obligaciones, pagar una indemnización por daños y perjuicios, compensar las pérdidas, etc.
(2) El contenido de la entrega deberá ser acordado.
Cuando se entrega la casa se debe acordar la calidad y decoración de la misma. Si el acuerdo sobre calidad de la vivienda fuera inferior a los estándares nacionales o locales, se aplicarán las disposiciones de las normas correspondientes. Además, al celebrar un acuerdo de demolición y reasentamiento, también se debe acordar el tipo estructural y el tipo de unidad de la casa de reasentamiento. Aunque este contenido no está estipulado por leyes ni reglamentos, también es un proyecto que realmente involucra los intereses de las personas demolidas y debe tomarse en serio.
2. Pago de indemnizaciones.
Para el pago de la indemnización, las partes podrán acordar un pago único o a plazos, pero el tiempo de ejecución deberá acordarse detalladamente, siendo el objeto del acuerdo determinar el plazo. para demolición. Si el demoledor no cumple el plazo acordado, será responsable del incumplimiento del contrato. También se debe estipular el método de pago y el método de ejecución adecuado para hacer realidad los derechos e intereses legítimos de las partes. Si una de las partes elige un método de ejecución que dificulta que la otra parte acepte los beneficios, mostrará una voluntad injusta. Si se causan pérdidas, la parte infractora podrá exigir una indemnización. Sin embargo, este remedio basado en derechos claramente no es suficiente.
En primer lugar, este tipo de pérdida suele ser muy pequeña y el costo de solicitar reparación pública es demasiado elevado; no hay fundamento para que las partes soliciten reparación privada; Más importante aún, incluso si las partes están dispuestas a pagar altos costos para proteger sus derechos e intereses a través de ayuda pública, el proceso de salvaguardia de los derechos sigue siendo muy difícil porque no existe una división clara de responsabilidades y derechos entre las dos partes.
(2) Casa de vacaciones.
El desalojo de las viviendas derribadas es una de las manifestaciones de la realización de los derechos de las viviendas derribadas, y también es el resultado de la realización del acuerdo de compensación de demolición y reasentamiento. Si expira el plazo de reubicación acordado y la parte demolida no cumple con sus obligaciones,
el demoledor puede solicitar y activar el procedimiento de demolición obligatoria para garantizar el buen progreso del proyecto de demolición y la ejecución normal del proyecto en su conjunto. progreso. De manera similar, para las personas demolidas, el acuerdo de desalojar la casa limita sus derechos a poseer, usar y beneficiarse de la casa, y sus derechos terminan cuando la casa queda desalojada.
(3) Cancelación de derechos inmobiliarios como casas.
Las ventas también son una forma de eliminar los derechos de propiedad sobre bienes inmuebles como las casas. Los derechos sobre viviendas y terrenos se crean cuando se inscriben los derechos y se extinguen cuando se dan de baja los derechos. Una vez cancelada la casa de la persona demolida, la persona demolida puede encargarse del registro inicial de los derechos de propiedad para la construcción del proyecto. Por tanto, el acuerdo sobre este contenido es una disposición protectora de los derechos de los residentes. Las dos partes pueden * * * acordar que la persona demolida entregue los certificados de casa y terreno correspondientes y realice los trámites de cancelación dentro de una fecha determinada. Si las personas derribadas incumplen sus obligaciones, podrán solicitar reparación pública.
La Parte B solicitará a los departamentos correspondientes la tramitación de los trámites de transferencia, traslado o cancelación de agua, luz, teléfono, televisión por cable y gas natural de la vivienda, y liquidará los gastos de agua, luz y gas.
6. Acuerdos sobre otras materias
(1) Responsabilidad por incumplimiento de contrato.
Según el primer párrafo del artículo 106 de los "Principios Generales del Derecho Civil de la República Popular China": "Los ciudadanos o personas jurídicas que incumplan un contrato o no cumplan otras obligaciones soportarán los gastos civiles". responsabilidad." Artículo 111 El artículo 1 estipula: "Si una parte no cumple con sus obligaciones contractuales o el cumplimiento de sus obligaciones contractuales no cumple con las condiciones acordadas, la otra parte tiene derecho a exigir el cumplimiento o tomar medidas correctivas y exigir una compensación por pérdidas." Se puede observar que la responsabilidad por incumplimiento de contrato es la principal consecuencia adversa del incumplimiento o ejecución incorrecta del contrato. , que toma la forma de medidas reparadoras y compensación por pérdidas. El artículo 107 de la "Ley de Contratos de la República Popular China" también estipula: Si una parte no cumple con sus obligaciones contractuales o las cumple de manera inconsistente con el acuerdo, será responsable del incumplimiento del contrato, como continuar ejecutando, tomar medidas correctivas o compensar las pérdidas. La responsabilidad por incumplimiento de contrato generalmente se asume en forma de cumplimiento continuo, reparación, rehacer, pago de daños y perjuicios, etc. Si se producen pérdidas, éstas también deben compensarse.
Se puede observar que estipular claramente la responsabilidad por incumplimiento de contrato en el acuerdo es de gran importancia para ambas partes. Si una de las partes no cumple el contrato de conformidad con las disposiciones legales o los acuerdos contractuales, la otra parte podrá exigir que la otra parte asuma la responsabilidad por el incumplimiento del contrato de conformidad con las disposiciones legales y los acuerdos. En caso de incumplimiento de la responsabilidad contractual en el acuerdo de compensación por demolición y reasentamiento, la contraparte generalmente debe cumplir el acuerdo y pagar una indemnización por daños y perjuicios y compensar las pérdidas. El demoledor y la persona demolida pueden acordar los siguientes contenidos en el acuerdo: En primer lugar, se acuerda que si el demoledor no paga varias tarifas de compensación a la persona demolida en la fecha especificada en el acuerdo, si un día está vencido , la indemnización por daños y perjuicios se pagará de acuerdo con una determinada proporción del monto adeudado; si el demoledor no reubica a la Parte B de acuerdo con la ubicación, el área y el grado especificados en el acuerdo, deberá pagar una determinada cantidad por daños y perjuicios a la Parte. B; si la parte demolida aún se niega a reubicarse después de haber sido reubicada según lo acordado, deberá pagar una multa por daños y perjuicios a la parte demolida por cada día de oro vencido. La aclaración de los asuntos anteriores y el monto de la indemnización por daños y perjuicios aclara las consecuencias de los derechos y obligaciones de la parte demolidora y de la parte demolida en el acuerdo. Es punitivo y puede alentar a ambas partes del acuerdo a cumplirlo de buena fe. . También es el contenido más operable de este acuerdo.
(2) Manejo de disputas.
La disputa es un estado de confrontación de intereses entre sujetos sociales, y las disputas civiles se refieren a disputas sociales entre sujetos iguales con derechos y obligaciones civiles como contenido. El mecanismo de resolución de disputas civiles de China incluye ayuda privada, ayuda pública y ayuda social.
La reparación privada se refiere a la forma en que las partes realizan sus derechos resolviendo disputas por sí mismas o de forma privada en un nombre neutral, sin la intervención de un tercero, sin pasar por agencias estatales ni procedimientos legales. La reparación pública se refiere a la coerción a través del poder estatal. mecanismo de resolución; alivio social se refiere a un mecanismo que depende de las fuerzas sociales para resolver disputas civiles sobre la base del consentimiento de las partes en la disputa. Las partes pueden optar por aplicar estos tres métodos de resolución de disputas.
En el acuerdo de resolución de disputas, las partes pueden acordar optar por la autoresolución, el arbitraje, el litigio, etc. Si se trata de arbitraje o litigio, también pueden elegir una institución de arbitraje explícita o un tribunal popular con jurisdicción.
(3) Vigencia del acuerdo.
El contrato podrá tener efectos inmediatos. Si se requiere aprobación o registro, entrará en vigor tras la aprobación o el registro. Si el contrato estipula un período de validez o condiciones de validez, el contrato entrará en vigor cuando expire el período o se cumplan las condiciones. La nulidad de un contrato incluye la nulidad en las condiciones legales previstas en el artículo 52 de la Ley de Contratos, la nulidad cuando se revoca el contrato, la nulidad cuando el contrato se rescinde, se rescinde y se ejecuta. Además, si ambas partes acuerdan un plazo para la ejecución del contrato, éste quedará inválido al expirar dicho plazo.
La validez del contrato supone el inicio de los derechos y obligaciones de ambas partes, y la nulidad supone el fin de los derechos y obligaciones de ambas partes. En el acuerdo de compensación por demolición y reasentamiento, el demoledor tiene derecho a exigir a la persona demolida que desaloje la casa una vez que el acuerdo entre en vigor. Si la persona demolida no cumple con sus obligaciones sin motivos justificables, podrá iniciar procedimientos de demolición obligatoria mediante solicitud una vez que el acuerdo entre en vigor y tendrá derecho a recibir una indemnización de reasentamiento y derechos de reasentamiento temporal; Si la persona derribada no cumple con sus obligaciones, tiene derecho a reclamar ayuda pública para obligar a la persona derribada a cumplir con sus obligaciones. Después de la expiración del contrato, los derechos y obligaciones anteriores de ambas partes quedarán completamente eliminados. Por lo tanto, la claridad del período de validez del contrato también es crucial para la relación entre el demoledor y la persona demolida. Ambas partes deben estipular en el acuerdo el momento en que el acuerdo entrará en vigor, como la firma y el sello, o una fecha específica. Al mismo tiempo, ambas partes pueden acordar el período de vigencia del contrato o las condiciones o plazo de nulidad del contrato. Si ambas partes están de acuerdo, este Acuerdo entrará en vigor a partir de la fecha en que sea firmado y sellado con sellos oficiales por ambas partes o sus representantes legales o sus representantes autorizados. El período de validez es de _ _ _ _ _ _ _ _años y entrará en vigor a partir de _ _ _ _ _ _ _ _año