Centrados en la venta de viviendas de segunda mano. Los expertos ayudan a evitar riesgos.
¿Cómo evitar riesgos de antemano y prevenir diferentes tipos de “casas de riesgo”? Yuan Pan, director del departamento económico del China Youth Daily, y Hu Gang, abogado del bufete de abogados Chaoyang de Beijing, discutieron el tema de hoy.
Echemos un vistazo a algunas cosas que los consumidores han experimentado al comprar una casa. Lo primero fue que el Sr. Ma compró una casa en el distrito escolar a un precio 16% más alto que el precio promedio en la misma área, pero descubrió que no estaba dentro del alcance de la zonificación; lo segundo fue que la Sra. Wang compró una casa; vale más de 3 millones, y el vendedor El registro del hogar no se puede eliminar. La tercera cosa es que el Sr. Han sabía que había un préstamo hipotecario cuando compró la casa y pensó que estaría bien si el vendedor cumplía; los procedimientos de pago anticipado estipulados en el contrato. Como resultado, la casa no se pudo comercializar porque estaba sellada... Estos riesgos inesperados siempre ponen a los consumidores nerviosos ante las transacciones de casas de segunda mano.
Voz Económica: ¿Cuáles son los principales aspectos y características de las disputas durante la compraventa de viviendas de segunda mano?
Yuan Pan: En primer lugar, en cuanto a los contratos, debido a que estamos construyendo una sociedad contractual, los contratos son la base más importante para que podamos salvaguardar nuestros derechos. Pero, de hecho, las regulaciones contractuales estándar actuales todavía son relativamente superficiales o todas son beneficiosas para las empresas. Debido a que es una plantilla del formato de contrato proporcionado por el comerciante, si desea llegar a un acuerdo especial con él, el costo será muy alto para los consumidores. En primer lugar, responderá o no, especialmente durante el período en que los precios de la vivienda son altos. Además, la capacidad de negociación de cada persona es diferente, por lo que es muy importante perfeccionar esta cláusula y proteger al máximo sus derechos.
En la actualidad, hay demasiados problemas con el formato del contrato. Por ejemplo, en los tres casos mencionados anteriormente, creo que el contrato no estaba claro. Si lo tuvieran claro, los consumidores no encontrarían tantos obstáculos para defender sus derechos. Si está en el contrato, como un salón del distrito escolar, ¿ambas partes han acordado que se trata de un salón del distrito escolar? En caso negativo, ¿qué responsabilidades deberían asumir? El formato del contrato lo elabora el comerciante, pero las autoridades competentes emitirán un texto modelo.
En mi opinión, depender de las empresas para salvaguardar conscientemente los derechos e intereses de los consumidores es muy limitado, porque no están dispuestas a añadir más responsabilidades y obligaciones. Por lo tanto, los departamentos gubernamentales deben desempeñar un papel. Este texto modelo requiere que usted tenga varias cosas, como casas con necesidades específicas relevantes, como casas en distritos escolares, ya sean casas de segunda mano o de primera mano. Si prometió tener una escuela pero no es así, ¿cuáles son las responsabilidades del desarrollador y las responsabilidades de la plataforma? Ahora, al no haber ningún refinamiento, ha causado una gran confusión a los consumidores durante el proceso de protección de derechos. Incluso si otras mercancías no pueden ser detalladas por el momento, la casa debe ser tomada primero porque es la propiedad más importante de los residentes porque vale cientos de miles, millones o decenas de millones. Ante cambios tan importantes en los derechos de propiedad, los departamentos pertinentes deberían hacer grandes esfuerzos en los contratos sobre cómo proteger los derechos e intereses de los consumidores. Con este proyecto de ley tendremos base suficiente en el proceso de salvaguarda de nuestros derechos.
En segundo lugar, en las transacciones de viviendas de segunda mano, los intermediarios desempeñan en realidad un papel de plataforma muy importante. ¿Por qué deberíamos comprar una casa a través de un agente en lugar de preguntarnos a nosotros mismos? Es porque el intermediario tiene una función de garantía. Si algo sale mal, la plataforma también debe influir. Por tanto, es importante aclarar las responsabilidades del intermediario, quien asumirá la responsabilidad solidaria. Por ejemplo, después de vender una casa de segunda mano, como consumidor, el contrato se firmó a través de un intermediario. Ambas partes acordaron que era una casa en un distrito escolar, pero al final no lo era. Dado que el intermediario asume la responsabilidad de garantizar la autenticidad de la información de la transacción, debe asumir la responsabilidad. Por lo tanto, debemos aprovechar estos dos vínculos, uno es el contrato y el otro es la transacción de terceros, es decir, la plataforma intermediaria, para en última instancia reducir el costo de la protección de los derechos del consumidor.
Resolvamos los casos. El primero trata sobre los distritos escolares. El señor Ma quiere comprar una casa en un distrito escolar para que sus hijos vayan a la escuela. El vendedor de la agencia encontró en Internet una escuela primaria clave en el distrito de Xicheng, Beijing. La profesora Ma leyó los folletos de inscripción anteriores de esta escuela primaria y compró esta casa a un precio un 16% superior al precio medio en la misma zona. Pero resultó trágico cuando preguntó al respecto más tarde. Esta es una casa garabateada, esta casa no pertenece al folleto de admisión. Entonces demandó al tribunal y pidió a la agencia que compensara la diferencia de precio y le reembolsara la tarifa del servicio.
Después de la audiencia, el tribunal sostuvo que el contrato de compraventa de la casa firmado por ambas partes no estipulaba que la casa en cuestión fuera una casa del distrito escolar. Por lo tanto, la pérdida por diferencia de precio alegada por el Sr. Ma no puede justificarse.
Economic Voice: Si ambas partes deciden comprar o vender una casa en un distrito escolar, ¿es necesario estipular claramente en algunas cláusulas complementarias de este contrato que comprar esta casa es comprar una casa en un distrito escolar? , y el propósito de firmar el contrato es comprar una casa en un distrito escolar? ¿Existe necesariamente una cláusula complementaria de este tipo?
Hu Gang: Sí. De hecho, como mencionó específicamente el director Yuan Pan, las casas se han convertido ahora en uno de los activos más importantes de los residentes, por lo que los consumidores deben tener cuidado si quieren comprar una casa. Hay muchas formas y medidas para mostrar precaución. Por ejemplo, primero debe seleccionar un texto de muestra relacionado con la venta de viviendas emitido por la autoridad de vivienda local, que generalmente puede denominarse texto modelo de un contrato de compraventa de viviendas. Después de firmar físicamente el segundo texto modelo, a menudo es necesario firmar un acuerdo complementario o el acuerdo específico entre las partes incluirá el último párrafo del texto modelo. En este acuerdo específico o en un acuerdo complementario separado, las necesidades especiales del consumidor, como el requisito de que se le debe proporcionar alojamiento en un distrito escolar, deben escribirse directamente en el contrato. Si desea otros fines especiales, escríbalo directamente. No se limite a escuchar las promesas verbales unilaterales del agente de vivienda o del propietario.
En cuanto al segundo caso, en mayo del año pasado, la Sra. Wang compró una casa propiedad de la Sra. Dong en la calle Xuanwumen West, distrito de Xicheng, Beijing, por un precio total de 3,05 millones de yuanes. Según el contrato, la Sra. Dong debe completar todos los procedimientos para salir del registro de hogar original dentro de los 10 días siguientes a la fecha de transferencia de la casa. De lo contrario, pagará una multa del 10% del precio total de la casa y continuará. para cumplir con su obligación de sacar todo el registro del hogar. Como resultado, después de que la casa fue transferida, el registro del hogar del hijastro de la Sra. Dong no había sido movido, por lo que la Sra. Wang demandó al tribunal. Como resultado, el tribunal ordenó a la Sra. Dong pagar parte de la indemnización por daños y perjuicios.
Economic Voice: El tribunal en este caso dictaminó que el demandado debería asumir la responsabilidad por incumplimiento de contrato, pero basándose en las pérdidas reales de la Sra. Wang, el tribunal dictaminó que la vendedora, la Sra. Dong, solo debería pagar parte de la indemnización por daños y perjuicios. Ella incumplió su contrato. Algunas personas no tienen dinero para depositar en sus cuentas, entonces ¿por qué ella sólo pagó parte de la multa?
Hu Gang: Personalmente creo que tiene algo que ver con el contenido de los contratos firmados en esos años. Si el contrato es sólo un acuerdo, como con el propietario original, finaliza cuando una persona se muda. Si esta persona no se muda, ¿cuánto deberá pagar por daños y perjuicios? En este caso, la mujer que firmó el contrato se mudó, pero el comprador no sabe que puede haber otro miembro de la casa en la cuenta. Entonces ella no pensó en este riesgo, que estaba más allá del contrato. En este caso, no tener contrato supone en realidad un riesgo real para el comprador. Basándose en el principio de equidad, el tribunal dictaminó que el vendedor debía asumir parte de la indemnización por daños y perjuicios. Por tanto, el comprador debe prestar especial atención a la situación de este tipo de vivienda y de este tipo de vivienda multifamiliar, porque en realidad tiene algunas disputas de propiedad. En esta situación poco clara, me temo que hay muchas cosas a considerar al acordar un contrato.
Voz Económica: Se entiende que este caso tiene otra característica. Hay un dicho que dice que debido a que este registro de hogar en realidad no afecta la mudanza del comprador a la casa, los compradores de vivienda no deben tener grandes expectativas ante la afirmación de que el registro de hogar no se ha mudado. ¿Es razonable este análisis?
Hu Gang: Tiene sentido, porque estrictamente hablando, comprar esta casa no significa que deba transferir el registro de su hogar a esta casa. De hecho, de acuerdo con los requisitos de política del gobierno central sobre nuevas urbanizaciones, megaciudades como Beijing, Shanghai y Shenzhen tienen requisitos cuantitativos claros para el control de la población registrada. Por lo tanto, el hecho de que usted se convierta en propietario de una vivienda no significa que pueda abandonar su cuenta, por lo que existe una diferencia entre las dos partes. Pero ¿por qué el tribunal tomó tal decisión en este caso? Porque considerando la situación real, el comprador tuvo algunas pérdidas reales, y el vendedor también debería saber que había otras personas además del vendedor en la cuenta de la casa, pero ella lo ocultó y no lo dijo. Hubo algún comportamiento deshonesto. Por lo tanto, el tribunal le ordenó pagar una determinada cantidad de indemnización por daños y perjuicios para compensar las pérdidas de los consumidores, lo que también constituía un castigo por el comportamiento deshonesto del vendedor.
Economic Voice: ¿Qué asuntos cree la Sra. Yuan Pan que se les debe recordar a los consumidores en este caso, y a qué asuntos se les debe prestar especial atención durante la compra y venta de casas de segunda mano?
Yuan Pan: De hecho, deberíamos ser más minuciosos en los detalles del contrato y no enterrar los peligros ocultos, de lo contrario pagaremos un alto costo en el proceso de salvaguardia de nuestros derechos.
El Tribunal Xicheng de Beijing celebró una reunión informativa en la que se resumieron diez tipos de edificios peligrosos. Además de los contratos de venta generales, también involucra otras cuestiones legales como derechos de propiedad de la vivienda, préstamos hipotecarios, encomiendas, actividades de agencia y actividades de intermediación, así como cuestiones de política como la transferencia del registro de hogares y la vivienda en el distrito escolar con el fin de disfrutar. recursos educativos.
(Las respuestas anteriores se publicaron el 7 de febrero de 2017. Consulte la política de compra real).
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