¿Quién compró la casa en las ciudades de tercer y cuarto nivel de mi ciudad natal?

Mi ciudad natal está en el norte de Guangdong, a sólo 320 kilómetros de Shenzhen. Si toma el tren de alta velocidad, tardará 1 hora y 45 minutos en llegar a Shenzhen y sólo 45 minutos en llegar a Guangzhou.

Aunque está muy cerca del delta del río Perla, es una lástima que no esté dentro del Área de la Gran Bahía. Sin embargo, en base a esto, está bien hablar de la situación inmobiliaria actual en. ciudades de tercer y cuarto nivel.

Desde 2013, respondiendo a la consigna de promover la urbanización de aquel momento, han surgido un gran número de nuevos distritos. En ese momento, mi ciudad natal también siguió la tendencia y estableció una zona de alta tecnología. No he visto la industria de alta tecnología en tantos años, pero he visto un grupo de casas.

Hasta hace dos días todavía podía ver un gran número de casas todavía en construcción. Compré una casa en la Fase 5, pero se dice que está prevista la Fase 10. Hay un supermercado en Country Garden a 2-3 kilómetros de al lado. Ahora se han lanzado nuevos productos y nuevos desarrolladores todavía están adquiriendo terrenos para desarrollar, y todos ellos son grandes desarrolladores, como Poly y R&F.

Muchas casas son básicamente un problema común en las ciudades de tercer y cuarto nivel. La saturación de las ciudades antiguas, el cáncer de las viviendas nuevas para los residentes en ciudades de tercer y cuarto nivel y las drásticas reformas habitacionales de los últimos años se han convertido básicamente en el estándar en todas las ciudades de tercer y cuarto nivel. Las zonas tecnológicas no son zonas industriales de alta tecnología. Más Es una zona residencial de alta tecnología.

Las casas una tras otra y la constante salida de gente siempre me han hecho tener una pregunta: ¿Quién puede vender tantas casas?

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Solo hay tres tipos de personas que pueden comprar casas en ciudades de tercer y cuarto nivel: personas que compran casas en ciudades de condado debido a la urbanización, personas locales que simplemente Necesito comprar casas, y los inversores que vienen después de escuchar la noticia.

Permítanme hablar del primero, el proceso de urbanización. Desde 2015, los precios de la vivienda han aumentado en general en todo el país. La lógica de esta ronda de aumento de los precios de la vivienda en ciudades de tercer y cuarto nivel es pedir prestado inventario, especialmente la monetización de las reformas de los barrios marginales. La mayoría de las renovaciones del cobertizo antes del 14 fueron reasentamiento físico, es decir, la casa fue demolida directamente para compensar la suya, que fue solo una simple actualización del stock. Sin embargo, en el marco de la convocatoria de reducción de ganado en 15, los cobertizos se cambiaron a reasentamiento monetizado.

La proporción de reasentamiento monetario para la reforma de los barrios marginales aumentó de menos del 30% en 2015 al 60% en 2017.

El Estado también fomenta la reubicación monetaria y los préstamos especiales para la renovación de viviendas alcanzaron su valor más alto en 2016. En otras palabras, después de que la casa sea demolida, perderá dinero al comprarla. Los residentes tienen mucho dinero extra. En aras de la preservación de la moneda, básicamente considerarán la compra de bienes raíces, liberando así una gran demanda de compra de viviendas. Los bienes raíces en ciudades de tercer y cuarto nivel también se han vuelto populares, generando expectativas de un aumento en los precios de la vivienda.

En los últimos tres años, muchas personas deben haberse dado cuenta de que el precio de las casas en el tercer y cuarto nivel de sus ciudades natales ha llegado silenciosamente a 1.000. Esto se debe en gran medida al aumento de la demanda de compra de viviendas impulsada por. el reasentamiento monetizado de barrios marginales en los últimos años.

El segundo punto es la demanda indirecta generada por el efecto de desplazamiento de las ciudades de primer y segundo nivel. Si no compran casas en ciudades de primer y segundo nivel, los inversores sólo pueden comprar casas en ciudades de tercer y cuarto nivel, liberando así una gran cantidad de demanda de vivienda.

Esto también es cierto a partir de los datos.

En 2017, la superficie de ventas de viviendas comerciales en todo el país alcanzó un nuevo máximo, alcanzando los 16.700 millones de metros cuadrados, de los cuales la cuota de mercado en ciudades de tercer y cuarto nivel llegó al 64,3%. La monetización de la reforma del cobertizo también contribuyó con un 20,9%. Los precios de la vivienda en muchas ciudades calientes de tercer y cuarto nivel al menos se duplicaron.

La casa en mi ciudad natal también aumentó de 4.000 en 2065, 438 05 a 7.000 en 2065, 438 07.

Sin embargo, después de todo, la vigorosa reforma monetaria de los barrios marginales ha llegado a su fin y la proporción de reasentamiento monetario se está reduciendo gradualmente. La proporción de renovaciones de cobertizos monetizadas se redujo a 50 en 2018 y a 40 en 2019. La demanda de compra de viviendas debido a la demolición y el reasentamiento casi se ha disparado y no hay apoyo para el aumento de los precios de la vivienda. Puede haber riesgo de caída en el futuro.

Después de los 17, muchas casas en ciudades de tercer y cuarto nivel dejaron de subir y la mayoría de ellas comenzaron a cotizar lateralmente. Este año, en circunstancias tan especiales, los precios de la vivienda en algunas ciudades de tercer y cuarto nivel comenzaron a caer.

Durante el Primero de Mayo, hice un viaje especial a las propiedades inmobiliarias del nuevo distrito de mi ciudad natal, y la mayoría de ellas estaban en venta. El precio total más bajo fue de 580.000 yuanes para un pequeño apartamento de tres habitaciones con una superficie de 90 metros cuadrados, menos de 7.000 metros cuadrados, que en realidad era un poco más bajo.

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Además de la demanda generada por el proceso de urbanización, lo más importante para las viviendas en ciudades de tercer y cuarto nivel es la demanda local.

El secreto fundamental del aumento de los precios de la vivienda reside en realidad en las personas. Sólo con las personas se pueden sostener los precios de la vivienda.

En cuanto a la explicación de la población, es imposible matarla con un palo. Hay tantas ciudades de tercer y cuarto nivel en China que algunas tienen entradas netas de población y otras salidas netas de población.

¿Cómo distinguir e identificar específicamente?

Solo puedo decir que la gran mayoría de la población en las ciudades de tercer y cuarto nivel se encuentra básicamente en un estado de salida neta. Incluso si la población permanente está aumentando, es posible que todavía esté en un estado. de salida neta.

Por ejemplo, en Zhaoqing, los últimos datos muestran que la población permanente de Zhaoqing aumentó en 35.400 en 2019, pero de hecho la población registrada en Zhaoqing es cientos de miles más que la población permanente. El aumento de la población residente aquí puede deberse al crecimiento natural de la población más que a una mayor movilidad de talentos. De hecho, Zhaoqing sigue siendo una ciudad con una salida neta de población. Incluso una de las nueve ciudades de la Gran Área de la Bahía de Guangdong-Hong Kong-Macao debe estar alerta.

Otro ejemplo es Zhuhai, que también es una ciudad de tercer nivel pero ha mantenido una entrada neta de población. En 2019, la tasa de crecimiento de la población permanente ocupó el primer lugar en la provincia de Guangdong con una tasa de crecimiento de 7. Puede sentirse seguro comprando una ciudad como esta.

Desde una perspectiva general, el consejo que se puede dar es que aunque el presupuesto sea limitado, mire las ciudades de tercer y cuarto nivel del área metropolitana para comprar.

Centrarse en: Shanghai, Shenzhen, Guangzhou, Foshan, Suzhou, Wuxi, Changzhou, Nanjing y Hangzhou son círculos económicos desarrollados y 15 áreas urbanas que incluyen Beijing, Tianjin, Chengdu, Changsha, Zhuzhou y Chongqing. son áreas urbanas emergentes. Estas La probabilidad de ser engañado será menor en las ciudades de tercer y cuarto nivel en las áreas metropolitanas.

En 2019, las "ciudades en contracción" aparecieron por primera vez en las "Tareas clave para la construcción de nuevas urbanizaciones en 2019" publicadas por la Comisión de Reforma y Desarrollo de China. Según datos de la encuesta, es posible que 22 ciudades se hayan reducido en los últimos tres años.

¿Qué es este concepto? En algunos lugares la población está disminuyendo y las ciudades se están reduciendo.

Deberíamos prestar especial atención a estas "ciudades que se están reduciendo". En el futuro, estas ciudades se retirarán de los condados, ciudades o incluso pueblos, o se fusionarán con las ciudades circundantes. Sin el apoyo de la población y la industria, el riesgo de que los precios de la vivienda caigan será mayor.

Hoy en día, las áreas metropolitanas y las aglomeraciones urbanas son la dirección del futuro desarrollo urbano, lo que inevitablemente conducirá al surgimiento de un pequeño número de ciudades de tercer y cuarto nivel, mientras que la mayoría de las ciudades de tercer y cuarto nivel las ciudades se enfrentan a una contracción y desaparición.

La nueva población no puede seguir el ritmo de la oferta de viviendas nuevas, y la oferta y la demanda superan a la demanda. El ciclo de viviendas nuevas naturalmente se desacelerará, sin mencionar que el mercado de viviendas de segunda mano no está activo.

Así que a aquellos que todavía se apresuran a comprar casas en el tercer y cuarto nivel, les aconsejo que tengan cuidado.

Tres

Los inversores que se enteraron temprano de la noticia realmente ganaron dinero. En 2014, mi primo regresó a su ciudad natal y compró una casa con un precio promedio de 4k. Más tarde, cuando tenía 18 años, lo vendió por 6.000 y ganó más de 100.

Aunque los ingresos no son tan altos como en las ciudades de primer nivel, sigue siendo una buena inversión. Fue precisamente porque vi los beneficios que entré al 17. Inesperadamente, no esperaba hacerme cargo del trato en una posición alta, pero ahora estoy firmemente atrapado.

Para muchas ciudades de tercer, cuarto y quinto nivel, el tren de alta velocidad es una oportunidad para acortar la distancia con ciudades de primer y segundo nivel, pero también es un arma de doble filo. transportando constantemente personas a ciudades de primer y segundo nivel, provocando una salida de población.

Por lo tanto, no basta con juzgar si una ciudad de tercer y cuarto nivel tiene valor de inversión. Si hay metro o tren ligero, esa es la mejor oportunidad.

Si una ciudad de tercer y cuarto nivel tiene un metro o tren ligero que puede conectar directamente una ciudad de primer nivel o una ciudad fuerte de segundo nivel (o está planificado), y hay una afluencia neta de población cada año, entonces esa ciudad es el futuro. Para las ciudades en ascenso de tercer y cuarto nivel, otras ciudades básicamente pueden abandonarse.

Para la Gran Área de la Bahía de Guangdong-Hong Kong-Macao, podemos centrarnos en Foshan, Dongguan, Huizhou y Zhuhai, mientras que Jiangmen y Zhaoqing pueden abandonarse.

Jueves

El último día del Primero de Mayo, fui a la casa de Buer, que está a menos de 3 kilómetros de mi nuevo hogar. El edificio donde estaba ubicada la casa de Bu'er fue el más antiguo construido en todo el nuevo distrito y tenía las instalaciones más maduras. El estacionamiento subterráneo estaba lleno y finalmente encontramos un lugar temporal para estacionar en la calle. He visto muchas matrículas extranjeras.

Bu'er dijo que muchos propietarios, como ellos, solo regresan a vivir ocasionalmente durante las vacaciones y festivales, y la mayor parte del tiempo permanecen vacíos. Básicamente tienen la idea de vender la propiedad para valorarla en el futuro.

Parece que no soy el único que está cayendo en esta trampa. Mi ciudad natal es sólo un microcosmos de las vastas ciudades de tercer y cuarto nivel. Para los compradores de viviendas que han caído en la trampa, sólo puedo decir que son optimistas y han estado esperando y observando durante más de 10 años.

Escuché que la propiedad que compré ha lanzado nuevos productos y tiene ofertas especiales. El departamento de ventas también estaba lleno de gente. Mire a esas personas que todavía están tratando de regresar corriendo a sus lugares de origen para comprar una casa. ¿Son como lotes de puerros verdes?