¿A qué debo prestar atención al firmar un contrato de compra de vivienda?
1. Plantilla de Contrato de Compra
El contenido principal del contrato de compra incluye los siguientes aspectos:
1.? Base de uso del suelo de la Parte A y situación de la vivienda comercial, incluida la ubicación, el área, la vivienda existente, la vivienda sobre plano, la vivienda de venta nacional, la vivienda de exportación, etc.
2.? Precios de la vivienda, impuestos incluidos, gestión de diferencias de zona, acuerdos especiales sobre ajustes de precios y tarifas, etc. ;
3.? Acuerdo de pago, incluyendo condiciones preferenciales, tiempo de pago, monto del pago, responsabilidad por incumplimiento de contrato, etc.
4.? Acuerdo de entrega, incluyendo plazo, responsabilidad por incumplimiento de contrato vencido, acuerdo de cambio de diseño, entrega de vivienda, responsabilidad del incumplidor, etc. ;
5.? Estándares de calidad, incluidos estándares de decoración y equipamiento, compromisos y responsabilidad por incumplimiento de contrato, compromisos con el funcionamiento normal de la infraestructura, edificios públicos de apoyo, resolución de disputas de calidad, etc.;
6.? Contrato de registro de propiedad y administración de propiedad;
7.? Responsabilidad de garantía;
8.? Derecho de uso de la Parte B;
9.? Institución de arbitraje de disputas reconocida por ambas partes;
10.? Responsabilidad por incumplimiento de contrato;
11.? Otros asuntos y anexos relacionados, incluidos planos de la casa, decoración, normas de equipamiento, etc.
2. Acuerdo complementario
La mayoría de los desarrolladores exigirán a los compradores de viviendas que firmen unilateralmente un acuerdo complementario proporcionado por ellos para limitar los derechos de los compradores de viviendas e incluso utilizar algunos términos desiguales para infringirlos. los intereses de los compradores de viviendas, principalmente en los siguientes aspectos:
1. Respecto a la fuerza mayor: Hay muchas razones para que los promotores retrasen la entrega de viviendas, y la fuerza mayor es una de ellas. Dado que es difícil enumerar los eventos de fuerza mayor en las leyes y regulaciones pertinentes, los desarrolladores generalmente amplían el alcance de la fuerza mayor, como incluir problemas técnicos importantes u otros factores fuera del control del desarrollador en el alcance de la fuerza mayor para evitar responsabilidad por incumplimiento de contrato. debido al retraso en la entrega. Para ello, el comprador debería intentar aclarar el alcance de la fuerza mayor en el acuerdo complementario. En caso de fuerza mayor, el desarrollador deberá proporcionar documentos de certificación de autoridades gubernamentales, agencias notariales o agencias de evaluación profesional como motivos de exención. Al mismo tiempo, se acuerda que si la casa está vencida por más de un cierto período debido a un evento de fuerza mayor, el comprador tiene derecho a rescindir el contrato y exigir al promotor la devolución de todo el dinero pagado, o exigir el desarrollador debe proporcionar una cierta cantidad de compensación financiera basada en el número real de días de retraso.
2. Respecto a la superficie edificable repartida: Como parte de la superficie edificable total de la casa, la superficie edificable repartida afecta directamente a la superficie útil real obtenida por el comprador de la vivienda. Aunque leyes y reglamentos como las "Disposiciones provisionales de Beijing sobre el cálculo del área de venta de viviendas comerciales y el reparto del área de construcción" lo han estipulado claramente, en la práctica los desarrolladores individuales aún ajustan el error entre el área medida real y el área tentativa para tener en cuenta el área comercial. viviendas, proyectos de defensa aérea civil u otros. La vivienda no tiene nada que ver con el área. Los compradores de viviendas pueden consultar las disposiciones pertinentes mencionadas anteriormente, revisar cuidadosamente el rango de prorrateo estipulado por el desarrollador en el acuerdo complementario e insistir en eliminar las partes que no cumplan con las disposiciones legales. O especifique en el acuerdo complementario la tasa de uso real de la casa comprada, es decir, la proporción del área utilizada real con respecto al área total de construcción de la casa. Cuando la casa entregada por el promotor no cumple con los estándares acordados, el comprador puede optar por realizar el check out y exigir al promotor la responsabilidad por incumplimiento del contrato.
3. Estándares de decoración: para las casas comerciales que están a punto de venderse, especialmente aquellas con una decoración fina, los compradores deben aclarar los estándares de decoración de dichas casas comerciales para evitar que los desarrolladores utilicen "importados" y "de alto nivel". end", " Las expresiones poco claras como "Avanzado" son engañosas. Se recomienda estipular detalladamente en el acuerdo complementario todas las decoraciones interiores y exteriores, tipos, modelos, marcas, colores, ubicaciones, direcciones, precios de mercado de referencia, responsabilidad por incumplimiento de contrato si no se cumplen las normas anteriores, etc., para proteger al máximo sus propios intereses.
4. Definir claramente las normas de apoyo a las instalaciones y al entorno en el momento de la entrega de la vivienda.
En la actualidad, hay muchas disputas sobre la entrega de viviendas en Beijing. El entorno deficiente y las instalaciones de apoyo insuficientes son factores clave. ¿Las instalaciones de apoyo y los estándares medioambientales alcanzados en el momento de la entrega están incluidos en el acuerdo complementario? El acuerdo complementario de Golden Autumn Spring es muy específico: "El vendedor proporcionó las siguientes instalaciones al comprador el 30 de junio de 2003: (1) sistema comunitario antirrobo por infrarrojos; (2) sistema de monitoreo por televisión de entrada y salida del público; (3 ) áreas públicas del edificio Sistema de alarma de humo; (4) Clubes y piscinas; (5) Garajes subterráneos (6) Se instala un "jardín en el cielo" en cada segundo piso por encima del tercer piso; La tasa de ecologización no es inferior a 30."
5. Escriba el compromiso en el acuerdo complementario.
Para vender una casa, los vendedores suelen hacer varias promesas a los compradores, pero cuando se cumplen, no pueden encontrar a la persona o se niegan a reconocerla. ¿Se ha escrito el compromiso en el acuerdo complementario? Todavía hay algunos promotores inmobiliarios que están dispuestos a escribir.
Las anteriores son varias cuestiones a las que los compradores de viviendas deben prestar atención al firmar el acuerdo complementario proporcionado por el desarrollador. Debido a las limitaciones del contenido del texto estándar y a la diversidad de personalidades de los compradores de viviendas, los compradores de viviendas deben presentar de forma proactiva sus requisitos razonables a los promotores y dejarlos claros mediante la firma de un acuerdo complementario.
Tercero, trampa contractual
Usar arbitrariamente el derecho de exclusividad especial
Ejemplo: El “Contrato Complementario de Compraventa de Casas Comerciales” realizado por un La empresa de bienes raíces estipula que no es causada por el vendedor. Los factores de retraso incluyen, entre otros, retrasos en el control y aprobación del gobierno, fallas en las instalaciones municipales del gobierno, daños a terceros, suspensión del trabajo durante el examen de ingreso a la universidad u otros gobiernos. regulaciones, retrasos en el período de construcción de la unidad de construcción, cortes de agua y energía durante la construcción, etc. El vendedor podrá avisar al comprador en el momento de la entrega de la casa y posponer la entrega de la misma en consecuencia.
Comentario: Algunas de las razones anteriores pueden estar exentas, como fuerza mayor, pero algunas o todas deben estar exentas según las circunstancias. Algunos son causados puramente por el propio desarrollador o un tercero, como retrasos en la construcción por parte del contratista, cambios en los planos técnicos, retrasos causados por el clima u otras dificultades inusuales, problemas técnicos importantes que no se pueden resolver a tiempo, etc. En este caso, el promotor será responsable del incumplimiento del contrato frente al comprador de la vivienda. De hecho, la suspensión del trabajo durante el examen de ingreso a la universidad y la demora en la obtención de certificados son cosas que los desarrolladores pueden predecir y preparar con anticipación y no pueden usarse como excusa para la exención. Por ejemplo, cortes de agua y luz durante la construcción, daños a terceros, etc. Todo es causado por un tercero. El desarrollador debe asumir la responsabilidad por el incumplimiento del contrato ante el consumidor y luego reclamar una compensación al tercero de acuerdo con la ley y el acuerdo. Esta cláusula estándar amplía de forma privada el alcance de su exención y transfiere el riesgo de incumplimiento de terceros a los consumidores, de modo que los desarrolladores no tienen que asumir ninguna responsabilidad por el comportamiento atrasado.
Incumplimiento desigual de responsabilidad contractual
Ejemplo: Un consumidor se quejó de que la columna de responsabilidad por incumplimiento contractual del "Contrato de compra de vivienda" firmado al comprar una casa contenía el siguiente contenido: "( 1) Fiesta imprescindible ××Año×Mes×Día×Mes×Día×Mes×Día×Mes×Día×Mes×Día×Mes×Día×Mes×Día×Mes×Día×Mes×Día×Mes×Día×Mes ×Día×Mes× día × mes × día × mes × día × mes × día × mes × día × día × mes × día × mes × día × día × mes × día × mes × día × día × mes × día × día × día × mes × día × día × mes × día × día × día × día × mes × día × día × día × día × mes × día × día × día × mes × día × día × día × mes × día y Fiesta A tiene derecho a deducir el 10% de la tarifa de habitación pagada por la Parte B, que se utilizará como indemnización por daños y perjuicios y no se permitirá el check-in”
Comentarios: Las cláusulas de formato anteriores no son iguales a las. cantidad de daños y perjuicios pagados por ambas partes del contrato. El operador deberá esperar un mes antes de calcular la multa, que es sólo el 3% del precio pagado por el consumidor. Si el consumidor no paga el precio a tiempo, se considerará inmediatamente un incumplimiento de contrato, y el 10% de la multa. el precio pagado por el consumidor se deducirá como indemnización por daños y perjuicios. Debido a la gran cantidad de viviendas comerciales, el monto de la indemnización por daños y perjuicios a cargo de ambas partes varía mucho. La esencia de esta cláusula es tender una trampa para aumentar la responsabilidad de los consumidores y reducir la responsabilidad de los operadores. Si viola el principio de equidad jurídica, los consumidores pueden solicitar al tribunal popular o institución de arbitraje la revocación o modificación de conformidad con la ley.
Los métodos de pago deben ser flexibles.
Muchos compradores de viviendas ignoran la flexibilidad de los métodos de pago y, a menudo, se colocan en una posición pasiva si algo sale mal.
Ejemplo: un consumidor firmó un contrato de compra de vivienda con una empresa de desarrollo inmobiliario y pidió una casa por más de 680.000 yuanes.
Al firmar el contrato de compraventa de bienes raíces, el desarrollador mencionó en el anexo del contrato que la Parte B debe completar todos los procedimientos de préstamo dentro de un mes y medio; de lo contrario, el desarrollador tiene derecho a negarse a firmar el contrato de compraventa y no reembolsar el pago inicial. Sin embargo, inesperadamente, la Parte B no solicitó un préstamo al banco y es posible que no se reembolse el pago inicial estipulado en el contrato.
Comentarios: Los embargos en los casos anteriores son evidentemente perjudiciales para el comprador. En circunstancias normales, los anexos del contrato estipularán la responsabilidad por incumplimiento del contrato en términos de pago, pero para los compradores inexpertos, deben evitar cláusulas que solo tengan sus propias obligaciones y los derechos de la otra parte para no caer en una trampa. Al respecto, el abogado también sugirió que en el anexo se indique específicamente: Si el préstamo no puede tramitarse por causas ajenas al comprador y al vendedor, ninguna de las partes asumirá responsabilidad por incumplimiento de contrato.
4. Cómo firmar un contrato de compraventa de vivienda
Comprender los contenidos básicos de un contrato de preventa de vivienda comercial
1. Es decir, la promotora inmobiliaria y el comprador de la vivienda deberán indicar los nombres y direcciones de ambas partes.
2. Información básica sobre vivienda comercial en preventa. El contrato de preventa deberá registrar claramente la ubicación, la ubicación, el número de certificado de derecho de uso de la tierra, el método de adquisición del derecho de uso de la tierra, la naturaleza del uso de la tierra, el número de licencia de planificación del proyecto de construcción, el número de licencia de preventa de viviendas comerciales, el área de construcción de la casa, la estructura de la casa, y fecha de finalización y entrega de la casa y el plano de la casa adjunta y otros contenidos.
3. El área de la vivienda comercial en preventa debe calcularse en metros cuadrados y debe quedar claro si se trata del área del edificio, el área dentro de la suite u otras áreas.
4. Es decir, el precio de las viviendas comerciales pre-vendidas, incluido el precio unitario y el precio total, como cuánto yuanes por metro cuadrado. Aunque la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos" de mi país estipula las condiciones y procedimientos para la preventa de viviendas comerciales, no tiene disposiciones uniformes sobre el monto y período del pago de preventa, y las partes deben especificar esto en la contrato.
5. Forma y plazo de entrega a domicilio. Exención de pedidos pendientes. Por ejemplo, el contrato puede estipular que debido a determinados eventos naturales, como terremotos, inundaciones, condiciones climáticas adversas, etc., el plazo de entrega de la empresa promotora inmobiliaria puede ampliarse razonablemente.
6. La naturaleza de la casa. ¿Se trata de un edificio residencial, de oficinas, de producción o algo más?
7. Responsabilidad por incumplimiento de contrato. Esto incluye la responsabilidad del comprador por no pagar el precio estipulado en el contrato y la responsabilidad del prevendedor por no entregar la casa en tiempo, calidad y cantidad.
8. Obligación de registrar la propiedad inmobiliaria.
9. Condiciones de gestión de la propiedad.
10. Resolución de conflictos. Como litigios o arbitrajes.
11. Otros términos o términos acordados por las partes.
Comprender qué se debe especificar en el contrato de compraventa de vivienda comercial.
(1) Nombre y dirección de las partes involucradas;
(2) Información básica de la vivienda comercial;
(3) Método de venta de la vivienda comercial;
(4) Cómo determinar el precio y el precio total de la vivienda comercial, forma de pago y tiempo de pago;
(5) Plazos y fecha de entrega;
(6) Compromisos estándar de decoración y equipamiento;
(7) Compromisos de entrega y derechos y responsabilidades relacionados para respaldar la infraestructura y las instalaciones públicas, como el suministro de agua, el suministro de energía, la calefacción, el gas, las comunicaciones, las carreteras y la ecologización. ;
(8) Propiedad de edificios públicos;
(9) Cómo lidiar con las diferencias de área;
(10) Manejo de asuntos relacionados con el registro de derechos de propiedad ;
(11) ) Métodos de resolución de disputas;
(12) Responsabilidad por incumplimiento de contrato;
(13) Otros asuntos acordados por ambas partes .
Si quieres comprar una casa, estas son las cuestiones a las que debes prestar atención. Aunque las leyes de nuestro país mejoran constantemente, siempre hay algunas personas que son "legalmente analfabetas" y no saben cómo utilizar los medios legales para protegerse. Por el contrario, la mayoría de la gente usa la apariencia de la ley para "engañar", así que pase lo que pase, debemos entender la ley, al menos podemos usarla para proteger nuestros derechos e intereses legítimos. Espero que estos asuntos puedan atraer la atención de todos.