Método de evaluación del árbol Ziwei

Evaluación del valor de los activos de los árboles ornamentales en los jardines

Los árboles ornamentales provienen principalmente de los jardines. La plantación de árboles ornamentales en jardines profesionales se ha convertido gradualmente en una industria emergente. Los árboles ornamentales en jardines (en adelante árboles ornamentales), como una especie de activo físico, pueden utilizarse para transacciones de mercado, inversiones, préstamos hipotecarios bancarios, garantías y otras actividades económicas. Estas actividades económicas requieren la evaluación de su valor. Por tanto, la evaluación del valor de los árboles ornamentales se ha convertido paulatinamente en un nuevo negocio para las agencias de evaluación de activos. Los árboles ornamentales se diferencian de los árboles económicos generales y de los recursos forestales. Se concentran y se plantan en jardines específicos. Por lo general, se trasplantan y cultivan artificialmente. Tienen muchas variedades, especificaciones y modelos. y formas únicas. Tienen un ciclo de producción corto y un solo propósito. Tiene las características de gran valor económico unitario y alto costo. Por lo tanto, la evaluación de árboles ornamentales no puede simplemente aplicar los procedimientos y métodos operativos de evaluación de las "Especificaciones técnicas para activos de recursos forestales [ensayo]". Basándonos en la realidad, hablemos de algunas experiencias sobre los temas a los que se debe prestar atención a la hora de evaluar árboles ornamentales.

1. Propiedad de los derechos de propiedad de los árboles ornamentales

La propiedad de los derechos de propiedad de los árboles ornamentales está determinada por una variedad de factores. En el trabajo práctico, debemos prestar atención principalmente a:

1. La propiedad de los derechos de uso de la tierra para el establecimiento de jardines. El patrimonio de los árboles ornamentales es inseparable del portador de supervivencia: el terreno ocupado por el establecimiento de jardines. Este portador es la condición para la supervivencia de los árboles ornamentales y es también el factor decisivo en la propiedad de los derechos de propiedad de los árboles ornamentales. Debido a la transferencia de relaciones territoriales, los derechos de propiedad de los árboles ornamentales en jardines establecidos en terrenos específicos también cambiarán en consecuencia. En la vida real, hay muchas maneras de obtener derechos de uso de la tierra para establecer jardines, incluida la obtención de derechos de uso de la tierra de propiedad estatal mediante la transferencia de tierras, la obtención de derechos de uso de la tierra colectivos mediante la contratación directa y el arrendamiento de tierras colectivas de grupos de aldeas, y la obtención de derechos de uso de la tierra contratados. de los aldeanos. Obtener derechos de uso de la tierra a través de derechos colectivos de uso de la tierra. Por lo tanto, al evaluar los activos de árboles ornamentales, es necesario aclarar cómo obtuvo el cliente el derecho a utilizar el terreno del jardín y recopilar una base legal completa y completa. Los diferentes métodos de adquisición tienen diferentes bases legales para recolectar y probar la propiedad de los derechos de uso de la tierra. Por ejemplo, para los jardines establecidos mediante transferencia, el certificado de derecho de uso de la tierra de propiedad estatal obtenido a nombre del cliente se recauda principalmente para los jardines establecidos por los aldeanos en tierras colectivas contratadas por la aldea (grupo) de conformidad con la ley; la base para el contrato de tierras de los aldeanos emitido por el gobierno se cobra principalmente. Si el cliente contrata legalmente la tierra colectiva de los aldeanos (grupo) para establecer un jardín mediante subcontratación o arrendamiento, el cliente debe recolectar principalmente la base del contrato de tierras de los aldeanos y la base del contrato de tierras de los aldeanos emitido por el gobierno. Acuerdos de subcontratación y arrendamiento de tierras firmados entre el cliente y los aldeanos, y documentos de certificación del grupo local de la aldea, etc. Bases y comprobantes de pago para tarifas de subcontratación y arrendamiento, etc.

2. Titularidad de los derechos de propiedad de los árboles ornamentales en el jardín. Con carácter general, quien tenga derecho a utilizar el terreno ocupado por el jardín tendrá los derechos de propiedad de los árboles ornamentales construidos en el terreno. Sin embargo, no se puede descartar que antes de que el cliente obtenga el derecho de uso del terreno, especialmente en los jardines antiguos que se contratan y gestionan directamente, existan en el terreno (jardines) árboles ornamentales que sean los mismos que los sujetos a La evaluación. Estos árboles ornamentales no se utilizarán sin certificados especiales. En estas circunstancias, no se puede simplemente confirmar que pertenecen al mandante. Para demostrar la propiedad de los derechos de propiedad de los árboles ornamentales, es necesario recopilar información de los propietarios de terrenos, arrendadores de terrenos (jardines) y promotores contratados sobre los derechos de propiedad de todos los árboles ornamentales en jardines recién establecidos y jardines antiguos contratados en el Terreno contratado y arrendado al cliente. Documentos acreditativos. Por ejemplo, declaraciones escritas y documentos de respaldo de propietarios de terrenos, arrendatarios (contratistas) de terrenos, antiguos contratistas de jardines y organizaciones gubernamentales de base en el municipio y la aldea (grupo) de que pertenecen los derechos de propiedad de los árboles ornamentales en el jardín del cliente. Obtener esta documentación por parte del cliente es otra clave para confirmar la propiedad de los árboles ornamentales.

3. Información relevante a la hora de adquirir árboles ornamentales. A excepción de algunos árboles de rápido crecimiento en el jardín, que son plantados por el propio cliente, la mayoría de las especies de árboles restantes generalmente se compran y se trasplantan al jardín, después de un período de cultivo artificial, y se venden al mundo exterior.

Fórmula de cálculo: Valor de tasación [p] = cantidad [s] x precio unitario medio de mercado del objeto de referencia [v] x (ajuste de diferencia de factor 1±).

2. Principios generales para la confirmación del precio unitario.

Primero, confirmar según el propósito de la evaluación. El valor de evaluación de los árboles ornamentales también se ve afectado por el propósito de la evaluación. El mismo árbol ornamental se utiliza para diferentes propósitos de evaluación y su valor de evaluación no es exactamente el mismo. Generalmente se utiliza para tasaciones con el propósito de proporcionar una referencia de valor para que el cliente comprenda el valor de mercado. El precio unitario de tasación del objeto de tasación generalmente debe estar cerca del precio promedio del mercado. Entre ellos: el precio unitario tasado para propiedades alejadas de la ciudad y con malas condiciones de transporte será inferior al precio promedio del mercado. Por el contrario, el precio unitario evaluado debe ser cercano al precio unitario promedio del mercado. Bajo las mismas condiciones de ubicación geográfica, condiciones de transporte y otros factores, con el fin de proporcionar una referencia de valor para el comportamiento de inversión del cliente, el precio unitario del objeto de valoración debe ser apropiadamente menor que el precio unitario de la valoración para fines de comprensión. el valor de mercado Esto es para reducir el riesgo de evaluación e inversión. El segundo es la determinación del objeto de referencia y el precio unitario medio de mercado del objeto de referencia. Generalmente, el objeto de referencia y el precio unitario promedio de mercado del objeto de referencia (incluido el precio de venta promedio real reciente del cliente) deben confirmarse en el mercado local. Si el mercado local no es suficiente para cumplir con los requisitos de confirmación, debe confirmarse. en un mercado extranjero. El tercero es considerar plenamente la estacionalidad de los árboles ornamentales. El trasplante de árboles ornamentales está sujeto a restricciones estacionales, y el valor tasado en la fecha base de evaluación durante la temporada de plantación de árboles es generalmente más alto que durante la temporada baja.

3. Confirmar el precio unitario de la evaluación.

Primero determine el objeto de referencia y el precio unitario promedio de mercado del objeto de referencia. Los evaluadores deben recopilar amplia información sobre los precios de mercado a través de múltiples canales. Un evaluador debe recopilar al menos 5 o más información sobre los mismos árboles ornamentales en el mercado, realizar análisis e investigaciones integrales sobre la información, eliminar la información anormal y seleccionar y determinar un promedio. precio de mercado que sea relativamente justo como referencia para la evaluación, y utilizar el precio unitario promedio de la referencia como base para la comparación. Hay muchos canales para obtener información sobre los precios del mercado. Generalmente, primero debe recopilarla del mercado local, incluidos los datos de transacciones reales recientes del cliente. Si la información sobre los precios del mercado local no se puede confirmar, luego puede consultar la información sobre los precios del mercado extranjero. En el trabajo real, (1) es necesario revisar la información contable del cliente, los acuerdos contractuales, la información de gestión, los anuncios y otra información para comprender los precios de transacción reales recientes del mismo tipo de árboles ornamentales que el objeto de tasación encomendado. (2) Es necesario profundizar en múltiples mercados comerciales, comprender las condiciones de los precios del mercado en el momento y recopilar ampliamente información de precios de orientación (referencia) del mercado de diferentes comerciantes. (3) Utilizar medios en línea para recopilar precios orientativos de transacciones (referencia) en mercados extranjeros y precios orientativos de ventas publicados por comerciantes en Internet. (4) Recopilar los datos del precio unitario de tasación del mismo objeto de los archivos de tasación anteriores de esta empresa de tasación. (5) Aprender de la información relevante de sus contrapartes locales. (6) Realizar un análisis exhaustivo de la información recopilada, estudiar las tendencias de desarrollo del mercado y confirmar el objeto de referencia y su precio de mercado con base en la experiencia del tasador.

En segundo lugar, confirme el rango de ajuste de diferencia de factor (). El ajuste de la diferencia de factores se basa en el objeto de referencia confirmado, comparando los factores comparables del objeto de tasación y el objeto de referencia para determinar el grado de diferencia entre los dos (). En el trabajo real, en primer lugar, debemos confirmar objetivamente el contenido específico de las diferencias comparables entre el objeto de tasación y el objeto de referencia. En segundo lugar, se debe realizar un análisis exhaustivo y una comparación de las diferencias confirmadas una por una con base en el objeto de referencia para determinar la magnitud de las diferencias de los factores (). En tercer lugar, es necesario analizar y confirmar exhaustivamente el rango de control de diferencia total. La suma de los rangos de diferencia de cada factor de diferencia generalmente debe controlarse en alrededor de 10, y es apropiado no exceder 15. Si excede 15, la referencia. El objeto debe ser reconfirmado.