¿Cuáles son las diferencias entre los diferentes métodos de transferencia de propiedad?
En términos generales, el impuesto sobre la renta personal y el impuesto comercial deben ser pagados por el vendedor, mientras que el impuesto sobre la escrituración debe ser pagado por el comprador y los honorarios de intermediación deben ser pagados tanto por el comprador como por el vendedor. Sin embargo, en la práctica estos costes también pueden correr a cargo del comprador. (Debido a que el vendedor requiere el pago real de la casa, todos los gastos originalmente requeridos se trasladarán al comprador).
Supongamos que Lao Wang tiene una propiedad para vender y el comprador es su amigo Xiao Li. Entonces, ¿qué implicará? ¿Cuáles son los costos adicionales?
La primera es una transacción ordinaria de una casa de segunda mano, es decir, Xiao Li compra una propiedad a Lao Wang a través de un intermediario. Primero, debes pagar el impuesto sobre la renta personal. El estándar de recaudación de impuestos es: impuesto sobre la renta personal = precio total de la vivienda × 1 o la diferencia × 20. Aquí necesitarás 10.000 yuanes. Sin embargo, si esta propiedad es la única propiedad de Lao Wang y el certificado de propiedad (o la factura de pago del impuesto sobre la escritura) tiene más de 5 años, puede estar exenta de impuestos.
En segundo lugar, debe pagar el impuesto comercial, que es 56.000 yuanes del precio de la vivienda, es decir, 56.000 yuanes. Sin embargo, si el certificado inmobiliario del inmueble tiene más de 2 años, está exento de pago. (Si el área de la propiedad es mayor de 144 metros cuadrados, aún debe pagarlo).
En tercer lugar, debe pagar el impuesto sobre la escritura, que es 1 del precio de la vivienda, es decir, 10.000 yuanes. requerido, y el impuesto de escrituración es el mínimo. Si hay otras propiedades a nombre de Xiao Li, el impuesto sobre la escritura llegará a 3. (Además, el área de la propiedad de 3 es mayor a 144 metros cuadrados, y el área de 1.5 es mayor a 90 metros cuadrados y menor a 144 metros cuadrados).
Por último, debes pagar la tarifa de agencia, que es la comisión que se le da al agente, normalmente de 1 a 3, lo que significa que necesitas de 1 a 30.000. En principio, los honorarios los pagan el comprador y el vendedor, pero en la práctica los paga básicamente el comprador.
En resumen, para una propiedad valorada en 10.000 yuanes, combinada con su superficie (principalmente menos de 90 metros cuadrados o más de 144 metros cuadrados) y el momento del certificado inmobiliario, el coste mínimo incurrido durante la transacción es de 20.000 yuanes, es decir, el impuesto de escritura 1, tarifa de agencia 1 (la propiedad es única y menor o igual a 90 metros cuadrados, a nombre de Xiao Li). El máximo es 12.600, que es 1 impuesto sobre la renta personal, 5,6 impuesto comercial, 3 impuestos sobre escrituras y 3 honorarios de agencia (el certificado de bienes raíces tiene menos de dos años y hay otras propiedades a nombre de Lao Wang y Xiao Li). ). Se puede observar que existe una gran diferencia entre los más bajos y los más altos.
Si Lao Wang y Xiao Li comercian solos sin un intermediario, se ahorrarán entre 1.000 y 30.000 en honorarios de intermediario de las tarifas anteriores.
Existe otra situación de transferencia de propiedad que necesita atención. ¿Qué pasa si Lao Wang quiere transferir una propiedad a su nombre a Xiao Li como regalo? (Xiao Li luego transfirió en privado el precio de la casa a Lao Wang) ¿Qué tarifas se deben pagar? ¿Se puede ahorrar mucho dinero con este enfoque?
Si se trata de una donación a un familiar no inmediato para su transferencia, los honorarios del notario son generalmente del 2% del precio de la declaración de impuestos, y el impuesto comercial, el impuesto sobre la renta personal y el impuesto sobre escrituras deben pagarse de acuerdo con requisitos de política (puede estar exento o exento si califica). El precio de la declaración de impuestos se refiere al precio de la propiedad acordado entre el donante y el donatario. Por ejemplo, el valor de mercado original de la propiedad es 6,5438 millones, pero para evitar impuestos, los dos negociaron un precio de declaración de impuestos de 500.000. Sin embargo, en el sistema de la autoridad de vivienda, los bienes inmuebles en cada zona tienen un precio mínimo tasado. Si es inferior a este precio, debería prevalecer el precio más bajo de la Autoridad de Vivienda. En otras palabras, no es viable reducir costes bajando el precio de la declaración de impuestos.
Para una propiedad valorada en 10.000 RMB, el precio más bajo de la oficina de vivienda puede ser de 800.000 RMB. Entonces, si la propiedad se transfiere como regalo, el costo mínimo es de 24.000 yuanes, que es 1 impuesto de escritura y 2 honorarios notariales. La cantidad máxima es 92.800 yuanes, que son 1 impuesto sobre la renta personal, 5,6 impuestos comerciales, 3 impuestos sobre escrituras y 2 honorarios notariales. También cabe señalar que si la transferencia se realiza en forma de donación, si Xiao Li vende la propiedad en el futuro, tendrá que pagar un precio de devolución de impuestos de 20 por un impuesto único sobre la renta personal, lo que será muy antieconómico. .
Por lo que, en general, puede ser más apropiado que familiares no inmediatos compren, vendan y transfieran propiedades en lugar de regalarlas para transacciones privadas, especialmente si es la única propiedad de más de cinco personas. y menos de 90 metros cuadrados.
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