¿Por qué los fideicomisos inmobiliarios tienen el principio cuatro-tres-dos?
Analice el cumplimiento empresarial y el estado de riesgo uno por uno, incluido si el proyecto de desarrollo inmobiliario adjudicado por la sociedad fiduciaria cumple con las condiciones de los "cuatro certificados", si el desarrollador o su accionista mayoritario tiene calificaciones secundarias y si el índice de capital del proyecto cumple con los requisitos nacionales mínimos;
Evaluación de la idoneidad y confiabilidad del estado de la primera fuente de pago y evaluación de las medidas de seguridad como hipotecas y prendas, evaluación de la solvencia del vencimiento y eliminación de riesgos; plan.
De esto se puede ver si el proyecto de desarrollo inmobiliario adjudicado por la sociedad fiduciaria cumple con las condiciones para los "cuatro certificados" completos, si el promotor o su accionista mayoritario tiene calificaciones secundarias y si el proyecto El ratio de capital cumple con los requisitos mínimos nacionales.
En ese momento, la Comisión Reguladora Bancaria de China también exigió un control total del volumen y una "investigación exhaustiva" del negocio de fideicomisos inmobiliarios, y emitió un formulario de seguimiento de riesgos para el negocio de fideicomisos inmobiliarios, reafirmando la " sistema de "aprobación previa". De aquí viene el 432.
Aviso [2065 438 00] No. 343 de la Oficina General de la Comisión Reguladora Bancaria de China sobre la advertencia de riesgo de negocios fiduciarios inmobiliarios de empresas fiduciarias, cuyo artículo 1 exige que cada empresa fiduciaria realice inmediatamente un autoexamen de los riesgos de cumplimiento en el negocio de fideicomisos inmobiliarios.
Analice el cumplimiento empresarial y el estado de riesgo uno por uno, incluido si el proyecto de desarrollo inmobiliario adjudicado por la sociedad fiduciaria cumple con las condiciones de los "cuatro certificados", si el desarrollador o su accionista mayoritario tiene calificaciones secundarias y si el índice de capital del proyecto cumple con los requisitos nacionales mínimos;
Evaluación de la idoneidad y confiabilidad del estado de la primera fuente de pago y evaluación de las medidas de seguridad como hipotecas y garantías, evaluación de la solvencia del vencimiento y eliminación de riesgos; plan.
De esto se puede ver si el proyecto de desarrollo inmobiliario adjudicado por la sociedad fiduciaria cumple con las condiciones para los "cuatro certificados" completos, si el promotor o su accionista mayoritario tiene calificaciones secundarias y si el proyecto El ratio de capital cumple con los requisitos mínimos nacionales.
“4” significa que cuando se emite el proyecto fiduciario, el proyecto debe garantizar que al menos cuatro certificados estén completos: certificado de uso de suelo de propiedad estatal, permiso de planificación del terreno de construcción, permiso de planificación del proyecto de construcción y permiso de construcción de vivienda;
"3" significa que al menos el 30% de los fondos totales del proyecto inmobiliario debe provenir de financistas;
"2" significa que los financistas del proyecto el proyecto inmobiliario tiene al menos dos (incluidas dos) calificaciones de desarrollo;
Los cuatro certificados completos son las regulaciones unificadas del país, las condiciones básicas y las condiciones estrictas para los préstamos para vivienda.
Los fondos propios de 30 son las regulaciones, condiciones básicas y condiciones duras estipuladas por las agencias reguladoras bancarias.
La calificación de segundo nivel es el requisito fundamental para el control de riesgos bancarios, asegurando que la calidad de los proyectos de inversión crediticia no tendrá una alta probabilidad de causar riesgos que pongan en peligro la seguridad de los activos crediticios bancarios.
La lógica general recorre los principios básicos de la seguridad en la gestión del crédito. Después de años de experiencia y lecciones en la operación y gestión de préstamos bancarios, se han convertido en las reglas y regulaciones del departamento y del banco las que pueden resistir la prueba y no pueden ser violadas.
Datos ampliados:
Fideicomiso inmobiliario tiene dos significados:
1. Significa que el propietario legal o contractual del inmueble confía el inmueble a La sociedad fiduciaria, la sociedad fiduciaria realiza la administración, enajenación y renta de acuerdo a los requerimientos del fideicomitente. Las empresas fiduciarias permiten a los inversores obtener primas o ingresos por gestión alquilando y vendiendo bienes inmuebles fiduciarios o confiando a empresas profesionales de gestión inmobiliaria la gestión de propiedades.
Debido a que este tipo de método de fideicomiso inmobiliario puede tener en cuenta los intereses del cliente inmobiliario, la empresa fiduciaria y los beneficiarios de la inversión, y en las condiciones actuales en que se ha promulgado e implementado la "Ley de Fideicomisos", una vez promulgado, tendrá una fuerte vitalidad y será bien recibido por todas las partes.
El segundo es el fideicomiso de fondos inmobiliarios, es decir, el cliente confía sus fondos de propiedad legal a la sociedad de inversión fiduciaria basándose en la confianza en la sociedad de inversión fiduciaria. La sociedad de inversión fiduciaria invierte los fondos en el inmueble. industria y recauda fondos según el fideicomiso del cliente, los administra y dispone en nombre propio en beneficio del beneficiario o para un fin específico. Este es también un método de financiación inmobiliaria muy utilizado en China.
En comparación con los fideicomisos políticos, los fideicomisos de empresas que cotizan en bolsa y los fideicomisos de préstamos industriales y comerciales, en términos generales, los ingresos de los fideicomisos de bienes raíces son aproximadamente entre 0,5 y 1 mayor que los de otros fideicomisos en el mismo período;
Los ingresos del negocio de fideicomisos inmobiliarios El contenido se puede dividir en:
1. Negocios encomendados, como depósitos de fideicomisos inmobiliarios, préstamos de fideicomisos inmobiliarios, inversiones de fideicomisos inmobiliarios, bienes raíces. préstamos confiados, etc. ;
2. Negocios de agencia, como emisión de acciones y bonos, compensación de deudas y diseño de casas;
3. Arrendamiento financiero, consultoría, garantía y otros negocios.
En comparación con los préstamos bancarios, la financiación de planes fiduciarios inmobiliarios tiene las ventajas de reducir el costo financiero general de las empresas de desarrollo inmobiliario, recaudar fondos de manera flexible y conveniente y ajustar flexiblemente las tasas de interés de los fondos.
Debido a la particularidad y flexibilidad del sistema fiduciario, así como a sus funciones únicas de aislamiento de propiedad y reconstrucción de derechos, la innovación financiera se puede llevar a cabo en forma de derechos de propiedad, derechos de ingresos y derechos de preferencia, haciendo eso el mejor Uno de los métodos de financiación.
Tipos comunes de fideicomisos inmobiliarios:
El primero es el fideicomiso de préstamos más antiguo. Es decir, la sociedad fiduciaria invierte y recauda fondos y luego emite préstamos fiduciarios a empresas inmobiliarias. El desarrollador de bienes raíces paga intereses y devuelve el principal a la compañía fiduciaria según lo acordado, y luego la compañía fiduciaria distribuye los ingresos del fideicomiso y el principal a los inversionistas.
En segundo lugar, el fideicomiso de capital es un tipo de negocio fiduciario que generalmente planea comprar una cierta proporción del capital de una empresa de bienes raíces para proporcionarle fondos de desarrollo y construcción.
Los fideicomisos de capital suelen tener cláusulas de recompra, es decir, después de un período acordado, la empresa matriz u otros recompradores acordados recomprarán el proyecto a un precio acordado, y la empresa fiduciaria distribuirá el principal y los intereses al suscriptores del plan fiduciario después de recibir los fondos de recompra.
La tercera categoría es el fideicomiso de acciones. Generalmente se refiere al negocio fiduciario operado por empresas inmobiliarias que utilizan sus derechos de propiedad como propiedad fiduciaria. En un fideicomiso inmobiliario, la agencia inmobiliaria financiera actúa como principal, dividiendo los derechos de propiedad en pequeñas acciones y transfiriéndolos a inversores calificados para obtener financiación.
El proceso general de este tipo de fideicomiso es que la fiduciaria firma un contrato de transferencia de capital con la agencia inmobiliaria, y la fiduciaria recibe el capital al mismo tiempo, se establece un plan de fideicomiso para; recaudar fondos de los inversores, y los inversores suscriben acciones fiduciarias.
Posteriormente, el financiero recompra el capital y se retiran los fondos fiduciarios. En comparación con los dos primeros tipos, este tipo de fideicomiso es más adecuado para el modelo de operación de valor neto. Sin embargo, debido a la limitada aceptación del mercado, la mayoría de ellos todavía tienen acuerdos de recompra, por lo que en realidad siguen siendo de renta fija. Esto está demasiado lejos del punto para ampliarlo.
La última categoría es el modelo de fondo fiduciario actualmente popular. Los fideicomisos inmobiliarios de tipo fondo invierten principalmente en la industria inmobiliaria. Es una forma de operación fiduciaria que gestiona múltiples proyectos inmobiliarios al mismo tiempo mediante el uso de formas de capital como capital, deuda, propiedades y reestructuración de proyectos inmobiliarios en dificultades.
Las empresas fiduciarias pueden cooperar con instituciones de fondos inmobiliarios privados profesionales o grandes empresas de desarrollo inmobiliario para lograr alianzas sólidas, aprovechar al máximo sus respectivas ventajas y lograr una operación de ciclo completo de proyectos inmobiliarios.
Red de información jurídica de la Universidad de Pekín: aviso sobre la advertencia de riesgo de los negocios fiduciarios inmobiliarios de las empresas fiduciarias