Varias cuestiones legales sobre hipotecas inmobiliarias
Algunas personas creen que un reclamo garantizado puede exceder el valor de la garantía. Las razones son:
1. El artículo 178 de la "Ley de derechos de propiedad" estipula: "Si la ley de seguridad es incompatible con esta ley, se aplicará esta ley. Sin embargo, la "Ley de derechos de propiedad" sí lo es". no estipular que los derechos del acreedor garantizado no excederán el monto de la propiedad hipotecada
2 El artículo 51 de las "Interpretaciones del Tribunal Popular Supremo sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de la Ley de garantía" estipula que. “si los derechos del acreedor garantizados por el deudor hipotecario exceden del valor del bien hipotecado, el exceso no tendrá prelación de efecto de compensación”. Si los derechos del acreedor garantizado exceden el valor de la propiedad hipotecada, sólo la parte excedente no tendrá el efecto de prioridad para el reembolso, y la parte no excedida aún podrá reembolsarse con prioridad. El tribunal no consideró que la hipoteca fuera inválida porque el valor de la hipoteca fuera demasiado alto. De ello se deduce que los derechos de un acreedor garantizado pueden exceder el valor de su garantía.
Si se permiten hipotecas sobrevaloradas es una cuestión ineludible en la práctica registral de bienes raíces y debe aclararse de acuerdo con las disposiciones de la ley. El artículo 35 de la "Ley de Garantías" estipula: "Los derechos del acreedor garantizados por el deudor hipotecario no excederán el valor de la propiedad hipotecada", que es una disposición obligatoria de la ley. Además, la Ley de Seguridad es una ley especial y debe aplicarse con prioridad. La Ley de Propiedad estipula que si las disposiciones de la Ley de Garantías y la Ley de Propiedad son incompatibles, se aplicará la Ley de Propiedad. Sin embargo, sobre la cuestión de si se permiten hipotecas sobrevaloradas, la Ley de Propiedad no contiene disposiciones que sean contrarias o incompatibles con la Ley de Garantías. Si se entiende que cualquier contenido no previsto en la Ley de Derechos de Propiedad es incompatible con la Ley de Seguridad, entonces la Ley de Seguridad no será derogada. La "Interpretación de la Ley de Propiedad de la República Popular China" también señala que "los créditos del acreedor hipotecario sólo pueden protegerse eficazmente si el deudor hipotecario proporciona una garantía de valor suficiente" (publicado por China Yanshi Publishing House en marzo de 2007, página 289). . Por lo tanto, no se puede probar que las disposiciones de la Ley de Derechos de Propiedad permitan la hipoteca sobrevalorada.
La "Interpretación de varias cuestiones relativas a la aplicación de la Ley de Garantía" del Tribunal Supremo Popular es un reglamento sobre cómo entender en los casos después de que se produzcan disputas civiles relacionadas con hipotecas. Después de que ocurren disputas civiles, el Tribunal Popular se vuelve más cauteloso al determinar la invalidez de un contrato para minimizar las pérdidas económicas de las partes involucradas. Este concepto también se desprende de los cambios en las disposiciones relativas a la determinación de contratos inválidos en la legislación de nuestro país.
Los "Principios Generales del Derecho Civil" estipulan que los actos civiles que violen la ley son inválidos (artículo 58, párrafo 1, punto 5); la "Ley de Contratos Económicos" original también estipula que cualquier acto que viole la ley; la ley y las políticas y planes nacionales no son válidos. El contrato es nulo. (Artículo 7, apartado 1, punto 1). Sin embargo, en la Ley de Contratos que se promulgó e implementó posteriormente, se cambió a "violación de disposiciones obligatorias de leyes y reglamentos administrativos", y se debe confirmar que el contrato no es válido. (Artículo 52, párrafo 1, punto 5). Sólo cuando las restricciones violen las disposiciones obligatorias de las leyes y reglamentos administrativos se podrá declarar la invalidez del contrato. La "Interpretación judicial del derecho contractual (II)" del Tribunal Supremo Popular define además las "cláusulas obligatorias" como "cláusulas obligatorias efectivas" (artículo 14). Las normas jurídicas obligatorias se dividen en "normas administrativas" y "normas de validez". Sólo se declaran inválidos los contratos que violan la "norma de validez".
“Los créditos garantizados no excederán el valor de su garantía”, que es una disposición obligatoria de la ley. Sin embargo, si se viola esta disposición, sólo se perjudicarán los intereses de las partes interesadas. Por lo tanto, se trata de una "norma de gestión" más que de una "norma eficaz". Esto no invalida necesariamente el contrato de hipoteca. Por tanto, el tribunal puede tomar tal decisión.
El "Reglamento provisional sobre el registro de bienes raíces (borrador para comentarios)" estipuló una vez que la agencia de registro debe prestar atención a si la solicitud de registro viola las disposiciones obligatorias de las leyes y reglamentos administrativos. Cuando se promulgó oficialmente el "Reglamento provisional sobre el registro de bienes inmuebles", se modificó para decir "si la solicitud de registro viola las disposiciones de las leyes y reglamentos administrativos" (artículo 18, párrafo 1, punto 3). Ya no se limita a disposiciones obligatorias. "Los créditos garantizados no excederán el valor de la propiedad hipotecada" es una disposición obligatoria de la ley. En caso de infracción de este reglamento, la agencia registradora no procederá al registro de conformidad con lo dispuesto en el artículo 22, párrafo 1, inciso 1 del "Reglamento Provisional sobre Registro de Bienes Raíces".
2. En un préstamo encomendado, ¿el acreedor hipotecario es el prestamista o el banco encomendado?
Algunas personas piensan que en los préstamos encomendados, el acreedor hipotecario debería ser el banco encomendado. "Property Rights Registration" también publicó un artículo de pares de la industria, argumentando que "el fiduciario es reconocido como el acreedor del préstamo confiado" (Property Rights Registration, Número 3, 2015, página 12), y el acreedor es el acreedor hipotecario.
Hay dos razones principales para afirmar que el acreedor hipotecario es un banco encomendado:
1. El Departamento Legal del Banco Popular de China 1992 "Solicitud de instrucciones y aprobación sobre cuestiones relacionadas". a los préstamos encomendados" [Ley de lingotes de plata] (1992) No. 13] sostuvo que: "El comportamiento del préstamo encomendado es de hecho similar al comportamiento de la agencia en los Principios Generales del Derecho Civil, pero no es lo mismo. El préstamo encomendado es el acto de. celebrar un contrato de préstamo con el prestatario designado por el principal en nombre de la propia institución financiera ". Según el "Reglamento provisional sobre gestión de la industria bancaria", el Banco Popular de China puede estudiar y formular directrices y políticas nacionales de trabajo financiero. y formular reglas básicas y detalles de implementación para negocios financieros.
2. En los préstamos confiados, muchas instituciones financieras firman un contrato de préstamo con el prestatario en su propio nombre. Según las disposiciones de los Principios Generales del Derecho Civil, la agencia es "la realización de actos jurídicos civiles en nombre del mandante" (artículo 63, párrafo 2, los recientemente promulgados "Principios Generales del Derecho Civil" han incluido disposiciones consistentes). sobre esto (artículo 162).
Como sugiere el nombre, el préstamo encomendado significa confiar a otros el préstamo de dinero, que es un acto de agencia. El agente debe realizar actividades en nombre del principal.
La formulación de reglas y regulaciones básicas para los negocios financieros y los detalles de su implementación es, por supuesto, un derecho otorgado al Banco Popular de China por las regulaciones financieras. Sin embargo, los derechos y obligaciones civiles básicos sólo pueden estar previstos por ley. El artículo 8 de la Ley de Legislación revisada en 2015 incluye claramente el "sistema civil básico" cuando estipula que "sólo se pueden promulgar leyes". Por lo tanto, no se puede determinar que el acreedor hipotecario sea el banco fiduciario con base en las disposiciones anteriores del Documento No. 13 de la Ley de Lingotes de Plata [1992].
En los préstamos encomendados, algunas instituciones financieras firman contratos de préstamo con los prestatarios en su propio nombre, lo que es en sí mismo inapropiado. Incluso si esto se logra, los contenidos principales del contrato de préstamo (monto del préstamo, plazo, finalidad, tipo de interés, etc.) están dentro de la autoridad determinada por el contrato de préstamo encomendado. Sólo representan al cliente en acciones legales civiles basadas en el. poder de agencia y no cambian la naturaleza del agente.
Por lo tanto, en un préstamo confiado, el acreedor hipotecario debe ser el principal y no el banco.
3. Si el plazo de determinación del importe máximo de los derechos del acreedor en el contrato hipotecario debe ser coherente con el plazo de crédito del contrato de crédito.
Las razones para creer que el período de determinación de los derechos del acreedor en el contrato de hipoteca máxima debe ser consistente con el período de crédito del contrato de crédito son las siguientes: 4.3.5 del “Reglamento Técnico de Bienes Raíces” Registro" exige que "el contenido de los materiales de la solicitud debe ser coherente con el contenido de la solicitud de registro". "Consistente" y "el contenido de los materiales de la solicitud deben corresponderse entre sí"; las "Reglas de Aplicación del Reglamento Provisional sobre Registro de Bienes Raíces" estipula el contenido que la agencia de registro debe verificar y aclara si el motivo del registro es consistente con el contenido de la solicitud de registro (Artículo 15).
Las disposiciones anteriores de las "Disposiciones Técnicas sobre Registro de Bienes Raíces" y las "Reglas de Ejecución del Reglamento Provisional sobre Registro de Bienes Raíces" significan que los materiales de solicitud presentados por el solicitante deben corresponder o estar relacionados con Las materias solicitadas para el registro no deben existir contradicción o conflicto. Cuando el período de crédito del contrato de hipoteca máxima sea incompatible con el período de crédito del contrato de crédito, no habrá tal contradicción o conflicto, como se desprende del análisis de las características de la hipoteca máxima.
El monto máximo de la hipoteca tiene dos características:
1. El monto máximo de la hipoteca es una hipoteca limitada, el monto máximo de las reclamaciones es cierto, pero el monto real es incierto;
2. El importe máximo de la hipoteca es para garantizar las reclamaciones que se producirán dentro de un determinado período de tiempo en el futuro.
Debido a que el importe máximo de las garantías hipotecarias son "créditos continuos" dentro de un determinado período de tiempo en el futuro, es decir, créditos que no se producirán al solicitar el registro, el solicitante no puede ni necesita proporcionar un contrato de derechos del acreedor. Por lo tanto, al solicitar el registro del monto máximo de la hipoteca, además del contrato de hipoteca, el solicitante generalmente debe presentar un contrato de crédito u otro acuerdo para la ocurrencia continua de reclamaciones.
El contrato de crédito en el registro hipotecario se refiere a un contrato de nombramiento entre un banco y un prestamista, mediante el cual el prestamista puede exigir al banco que conceda una determinada cantidad de préstamo dentro de un determinado período de tiempo en el futuro. Un contrato de crédito no es un contrato de crédito principal, sino que sirve para estipular un límite de crédito a conceder en un plazo determinado. El período durante el cual se determinan los derechos del acreedor es en realidad el período durante el cual ocurren los derechos del acreedor principal, y no existe una conexión necesaria entre los dos. Las propias partes decidirán por separado si los derechos del acreedor surgen realmente después de fijado el importe máximo de la hipoteca. Cuando el plazo del crédito sea inferior al plazo de determinación de los derechos del acreedor, no se verá afectada la constitución de los derechos hipotecarios. Sin embargo, si el período de crédito es más largo que el período de determinación de los derechos del acreedor, entonces los derechos del acreedor incurridos fuera del período de determinación de los derechos del acreedor no pueden incluirse en el alcance de la garantía y no tienen nada que ver con el establecimiento de los derechos hipotecarios.
Por tanto, el plazo de crédito del contrato de hipoteca máxima no tiene por qué coincidir con el plazo de crédito del contrato de crédito.
4. La "Ley de Derechos Reales" establece que el acreedor hipotecario ejercerá el derecho hipotecario durante el plazo de prescripción del derecho del acreedor principal. ¿La institución registradora debe cancelar su registro después de este período?
Algunas personas creen que la Ley de Propiedad ha estipulado que el acreedor hipotecario debe ejercer el derecho hipotecario dentro del plazo de prescripción del derecho del acreedor principal, de lo contrario el tribunal popular no lo protegerá. Dado que el tribunal popular no la protege, la hipoteca ya no tiene importancia sustancial y no debe inscribirse en el registro. Para que los registros en el libro de registro sean consistentes con el estado real de los derechos, la agencia de registro debe cancelar el registro.
Ya en el año 2000, el Tribunal Supremo Popular estipuló en el artículo 12 de la "Interpretación sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de la Ley de Garantía de la República Popular China" que "dentro de los dos años siguientes a la expiración de la el plazo de prescripción, el titular del derecho deberá El tribunal popular apoyará el ejercicio de las garantías reales." Cabe decir que las disposiciones de la "Ley de derechos de propiedad" son relativamente estrictas: el artículo 202 estipula claramente que "el acreedor hipotecario ejerce el derecho hipotecario durante el período de prescripción del derecho del acreedor principal; si no lo ejerce, el tribunal popular En comparación con la interpretación judicial anterior, ni siquiera el período de gracia de dos años existe.
Sin embargo, los derechos de propiedad no desaparecerán sin razones legales. no desaparecerá debido a las restricciones de los derechos del acreedor principal. No existen disposiciones sobre hipotecas durante un período predeterminado (la legislación de Alemania y otros países estipula que las hipotecas pueden declararse inválidas después de un cierto período de tiempo y procedimientos de publicidad). , una vez expirado el plazo de prescripción del derecho del acreedor principal garantizado, aunque los derechos hipotecarios no pueden ser protegidos por el tribunal popular, no están protegidos por no extinguirse, pero aún no existe. determinar que el derecho hipotecario se ha extinguido conforme a las citadas disposiciones de la Ley de Derechos Reales. Además, la inscripción de cancelación del derecho hipotecario deberá ser solicitada por el interesado si el obligante no ejercita el derecho hipotecario dentro del estatuto de. limitaciones para el derecho del acreedor principal, no estará dentro del alcance de la cancelación de la inscripción por la autoridad registradora de oficio.
Cuando la hipoteca inscrita en el libro de registro no puede ser protegida por el tribunal por haber prescrito el crédito principal, la hipoteca subsiste. Por lo tanto, la hipoteca no se puede transferir sin el consentimiento del acreedor hipotecario y el tribunal no la protege, pero la agencia de registro aún la protege. La razón de esta situación es que la "Ley de Derechos de Propiedad" estipula que los derechos hipotecarios "no se extinguen físicamente ni están protegidos procesalmente". Esto también se puede decir que es un defecto legislativo en la "Ley de Derechos de Propiedad".