World Union Real Estate: ¿Por qué darle una dinámica 25 veces? Reitero, ¡el próximo "modelo de etiqueta azul"!
Contenido principal: 1. Diseño completo a nivel nacional: pasando de la etapa de gasto de capital a la etapa de recuperación de ganancias: en la actualidad, la compañía ha construido cuatro regiones estratégicas en el norte de China, Shandong, el suroeste y el este de China, cubriendo todas las regiones del país excepto Xinjiang, Tíbet, Qinghai, Gansu y Ningxia. Actualmente, las oficinas principales de la empresa cubren cuatro municipios y 32 ciudades centrales importantes.
Desde la perspectiva del desarrollo de la empresa, creemos que el diseño nacional de la empresa se ha completado con éxito. El crecimiento continuo de costos y gastos provocado por el período inicial de expansión entrará gradualmente en un período estable. La empresa ha pasado de la etapa de gastos de capital a la etapa de obtención de beneficios. En el futuro, a través de la competencia premium y las fusiones y adquisiciones, si el volumen de negocios de la empresa continúa expandiéndose, se espera que entre en un período de oligopolio.
Además, a juzgar por los datos empíricos, siempre que las sucursales de las sucursales intermediarias mantengan ingresos anuales por comisiones de agencia de más de 50 millones, pueden tener una rentabilidad estable y entrar en economías de escala.
La empresa está en expansión desde 2010. En 2011, sólo había 10 sucursales con ganancias de más de 50 millones de yuanes. Actualmente en 2013, 13 sucursales rentables superan los 50 millones. Considerando los datos anuales, creemos que las características del "período de obtención de beneficios" de la empresa están empezando a aparecer.
De acuerdo con la tendencia de desarrollo actual, predecimos que la compañía alcanzará ingresos por ventas de agencia de 300 mil millones en 2013, con una tasa de crecimiento interanual del 48% y una participación de mercado del 4,05%. Se espera que los ingresos de las agencias alcancen los 405 mil millones en 2014, con una tasa de crecimiento interanual del 35% y una participación de mercado del 4,97% (el monto estimado de ventas nacionales de viviendas comerciales en 2015 es de 1 billón).
3. Tres modelos de servicios innovadores sustentan el crecimiento de la empresa: 1) Plataforma big data: punto de partida del modelo “O2O (online to offline)” basado en la información del cliente.
En la actualidad, los principales proveedores nacionales de sistemas de información inmobiliaria son SouFun y EjuKeri. Los dos sistemas anteriores recopilan principalmente información de desarrolladores y datos macro de propiedades inmobiliarias, y muestran los datos anteriores en sus propias plataformas en línea para atraer compradores de viviendas a comprar casas. En los métodos anteriores, los desarrolladores esperan pasivamente a que los compradores vengan a comprar casas. En el pasado, cuando el mercado de ventas competitivo no era feroz, los compradores tenían dificultades para encontrar una casa y las políticas cambiaban poco, este enfoque tradicional de en línea a fuera de línea era efectivamente efectivo para atraer clientes. Sin embargo, el mercado está entrando gradualmente en un período de explosión de información, diferencias de consumo en diferentes regiones y competencia de mercado intensificada. Los métodos pasivos anteriores no favorecen que los desarrolladores comprendan activamente la información del cliente y formulen estrategias.
A diferencia del campo del comercio electrónico tradicional, el Sistema de gestión de información del cliente (CIM) desarrollado conjuntamente por Shilian e IMB se basa principalmente en servicios de intermediación y consultoría estratégica. La mayor diferencia entre este sistema y los dos sistemas anteriores es que los datos provienen de los compradores y se introduce la plataforma de ventas y consultoría estratégica Shilian para analizar los datos y luego transferirlos a los desarrolladores. El núcleo de este enfoque innovador en línea y fuera de línea sigue siendo promover las transacciones fuera de línea a través del análisis de la plataforma de datos, pero el beneficio principal es que los desarrolladores pueden ajustar de manera proactiva sus diseños y estrategias de ventas en función de las condiciones regionales de los clientes.
En la competencia de mercado cada vez más feroz en el futuro, la plataforma de big data de clientes de Shilian ayudará a la empresa a tener capacidades más sólidas de consultoría estratégica y promoción de ventas.
Basándonos en las ventas anuales de la empresa de 300.000 millones de yuanes, suponiendo que el precio de venta medio de cada casa sea de 2 millones de yuanes, la empresa puede recopilar datos de transacciones reales de 150.000 unidades en un año. Teniendo en cuenta las visitas fallidas (asumiendo 1 de cada 10 clientes visitantes), viviendas de segunda mano, clientes de alquiler, etc. , estimamos que el sistema de la empresa puede recopilar casi 654,38+0,5 millones de conjuntos de información de compradores al año. Teniendo en cuenta la actual distribución nacional de Shilian Real Estate, la plataforma de datos se convertirá en una potente herramienta para el desarrollo de la empresa en un plazo de tres a cinco años.
En la actualidad, la empresa ha introducido por completo el nuevo "sistema de plataforma" Buck y ha obtenido buenos resultados. Cada empleado (de nivel medio e inferior, incluidos los gestores de casos) recibirá un manual de bolsillo antes de incorporarse a la empresa, que contiene todos los sistemas, procesos y métodos operativos relacionados con su negocio. Todo está completamente estandarizado. Los empleados no se sentirán confundidos después de la incorporación, ya que todas las preguntas posibles se pueden encontrar en el manual de búsqueda.
El manual anterior está estrechamente integrado con el marco institucional cultural y corporativo de la Federación Mundial. Los empleados pueden llevarse el manual cuando cambian de trabajo, pero los procedimientos operativos y el espíritu empresarial del manual no pueden arraigarse en empresas fuera de la Alianza Mundial. Actualmente, cada vez más empresas, como Vanke, Evergrande, China Merchants Group, etc., están trabajando arduamente para crear procesos de producción estandarizados. La estandarización adoptada por la Federación Mundial puede conectar eficazmente a los desarrolladores y disfrutar de la misma calidad de servicios de alta calidad en cualquier ciudad. La estandarización se ha convertido en una ventaja importante para que las empresas vinculen a sus clientes.
3) El negocio de los derivados empieza a tomar forma: gestión de activos y pequeños negocios de préstamos.
El negocio de gestión de activos de la empresa está dirigido principalmente a propiedades comerciales y residenciales de alto nivel, incluida la gestión de propiedades, el arrendamiento de oficinas y la subcontratación administrativa. La empresa ha adquirido sucesivamente empresas inmobiliarias como Anxinxing y Qingdao Yayuan. En la actualidad, el mercado residencial en la gestión de propiedades nacionales es de aproximadamente 40 mil millones y el mercado no residencial es de 80 mil millones. La futura escala de gestión de propiedades rondará los 654,38+050 mil millones.
Desde la perspectiva del tipo de interés neto, el tipo de interés de la gestión de propiedades residenciales es del 3-5%, el de los negocios integrales es del 5-7% y el de los edificios de oficinas es del 8-10%.
A juzgar por la composición de los ingresos comerciales de CBRE en China, los ingresos por gestión de propiedades representan el 20%, y el arrendamiento superpuesto, la tasación, la subcontratación administrativa y los servicios financieros (transacciones a granel) representan el 80%.
Pero los tres elementos anteriores se deben enteramente a la enorme escala de la administración de propiedades. La compañía espera apoderarse del mercado inmobiliario de alto nivel ingresando al negocio de administración de propiedades de alto nivel.
Los pequeños préstamos de la empresa respaldan principalmente el negocio de agencia de Shilian Real Estate. En la actualidad, el principal ámbito comercial de los pequeños préstamos es ayudar a las personas que no tienen suficiente pago inicial para comprar una casa. Debido a que los compradores de viviendas pueden confiar en el sistema bancario para sus informes crediticios, los pequeños préstamos corporativos tienen bajos riesgos y altos retornos de ganancias.
4. El "Modelo Etiqueta Azul" se replicará en el futuro: la empresa no es una promotora inmobiliaria centrada en la rotación de activos, sino un proveedor de servicios integral basado en la gestión de recursos humanos, la producción de experiencia, y subcontratación empresarial. En la actualidad, la empresa cuenta con abundante efectivo y la finalización del diseño a nivel nacional ha aportado estabilidad a los costos fijos de la empresa. Creemos que el desarrollo futuro de la empresa copiará el "modelo de etiqueta azul" del mercado de capitales y logrará la integración de la cadena industrial y la expansión de nuevos negocios a través de fusiones y adquisiciones en el upstream y downstream de la cadena industrial.
Actualmente, las fusiones y adquisiciones de empresas se dividen principalmente en tres tipos: fusiones y adquisiciones industriales, fusiones y adquisiciones de recursos y fusiones y adquisiciones de capacidad de producción. Las fusiones y adquisiciones basadas en la industria se basan principalmente en la expansión ascendente y descendente de la cadena industrial y buscan efectos de sinergia. Las fusiones y adquisiciones basadas en recursos se tratan principalmente de adquirir las ventajas estratégicas de la otra parte en la región, principalmente adquiriendo competidores para lograr un monopolio regional; El modelo se trata principalmente de integración e inconsistencia, logrando la expansión comercial a través de operaciones independientes de diferentes marcas.
2) Shilian Real Estate tiene la calidad de "Modelo Etiqueta Azul". En la actualidad, Shilian ha logrado una expansión upstream y downstream en las industrias de pequeños préstamos, garantías y propiedades mediante la adquisición de Shilian Credit, Shengze Guarantee, Anxin Bank y Yayuan. De acuerdo con el patrón de desarrollo de los bancos intermediarios globales, la futura dirección de expansión de la compañía también debería incluir bancos de evaluación, institutos de diseño y equipos de operaciones comerciales.
En términos de adquisición de recursos, la empresa adquirió previamente Jinan Xinli Gaoyi y Wuhan Jingtian Diwei para expandirse a Shandong y Wuhan. Creemos que el desarrollo estable del negocio de corretaje tradicional de la compañía brindará apoyo para futuras fusiones y adquisiciones en el upstream y downstream de la cadena industrial, la integración de la cadena industrial y la expansión de nuevos negocios.
5. Optimista y reiterar el "silogismo" sobre la valoración de los bancos intermediarios: El 25 de agosto de 2013 subimos oficialmente la calificación de la empresa a "Comprar".
En la actualidad, los fundamentales de la empresa son buenos y sigue manteniendo su criterio optimista. Por primera vez, el informe de Shilian Real Estate plantea el silogismo de la valoración de los bancos intermediarios y cree que la futura mejora de la valoración de la empresa vendrá de los siguientes tres puntos: 1) El crecimiento inesperado del negocio de agencia (correspondiente a una valoración dinámica); de 10 a 15 veces, similar al crecimiento de las acciones de bienes raíces), 2) La mejora del margen de beneficio bruto, la estabilidad del ciclo de liquidación de los agentes, la tasa promedio de honorarios de la agencia y el comienzo de fusiones y adquisiciones y la reorganización del upstream. y empresas downstream de la industria (correspondiente a una valoración dinámica de 15 a 25 veces, similar a las acciones de crecimiento. La empresa ha entrado ahora en la segunda etapa, la mejora actual de los fundamentos provocará un aumento de la valoración).
6. Consejos de inversión: Mantener una calificación de “compra”. El 25 de agosto de 2013, elevamos oficialmente la calificación de la empresa a "Comprar" en el informe "Optimista, la empresa ha entrado en la segunda etapa del silogismo de valoración del banco intermediario". En la actualidad, los fundamentales de la empresa son buenos y sigue manteniendo su criterio optimista. La empresa ha completado su distribución a nivel nacional, con sus oficinas principales cubriendo 4 municipios y 32 ciudades centrales importantes. La empresa se encuentra actualmente en el período central desde la etapa de gasto de capital hasta la etapa de reflexión de la tasa de interés. Al mismo tiempo, somos optimistas sobre el papel de apoyo de las tres principales innovaciones de la empresa en las ventajas futuras de la empresa: 1) Plataforma de big data. Modelo "O2O (Online To Offline)" basado en información del cliente 2) Producción estandarizada. Vincular eficazmente a grandes clientes para garantizar una calidad de servicio constante; 3) Negocios de derivados. Gestión de activos y microfinanzas. La empresa no es un promotor inmobiliario centrado en la rotación de activos, sino un proveedor de servicios integrales basado en la gestión de recursos humanos, la producción de experiencia y la subcontratación empresarial. En la actualidad, la empresa cuenta con abundante efectivo y la finalización del diseño a nivel nacional ha aportado estabilidad a los costos fijos de la empresa. Explica principalmente por qué creemos que la empresa puede copiar el "modelo de etiqueta azul" y realizar la integración de la cadena industrial y la expansión de nuevos negocios mediante fusiones y adquisiciones en el upstream y downstream de la cadena industrial. Se espera que el rendimiento de octubre a septiembre de 2013 aumente entre un 80% y un 120%. Se espera que el beneficio por acción de la empresa para 2013 y 2014 sea de 0,83 y 0,99 yuanes. Al 6 de septiembre, el precio de las acciones de la compañía era de 14,84 yuanes, lo que representaba 17,88 y 14,99 veces el PE en 2013 y 2014. La relación precio-beneficio de la empresa en 2003 es 2065438+25 veces, lo que corresponde a un precio de las acciones de 20,75 yuanes, y se mantiene la calificación de "compra".
Advertencia de riesgo: la industria enfrenta dos riesgos principales: aumentos de las tasas de interés y regulación de políticas.