¿Cuál es el estatus legal de la asociación de propietarios?

El comité de propietarios es una organización social en el desarrollo de la vivienda urbana y la gestión de la propiedad. En la teoría de la "Ley de gestión de propiedades" de mi país, el comité de propietarios se refiere a una organización elegida por la asamblea de propietarios bajo la dirección del departamento administrativo de bienes raíces y compuesta por representantes de los propietarios. Representa los intereses de los propietarios y supervisa. el trabajo de la empresa de administración de propiedades y permite a los propietarios cumplir el pacto de propiedad de la ONG. [1] El comité de propietarios es la forma más básica de participación de los propietarios en la gestión democrática. Tiene la función básica de autonomía y autodisciplina de los propietarios. Junto con la gestión profesional de las empresas de gestión de propiedades, se ha convertido en la estructura básica de. El sistema de gestión de propiedades de mi país.

El comité de propietarios tiene las siguientes características legales: (1) Es elegido por la asamblea de propietarios, y los miembros del comité de propietarios deben reflejar las opiniones abrumadoras de todos los propietarios. (2) Las actividades del comité de propietarios se limitan a la gestión autónoma de la propiedad. Excepto por firmar un contrato de administración de propiedad, el comité de propietarios no participará en ninguna actividad operativa o no operativa que no esté relacionada con las actividades de administración de propiedad. (3) La tarea fundamental del comité de propietarios es representar y salvaguardar los derechos e intereses legítimos de todos los propietarios. El comité de propietarios representa a todos los propietarios, lo que significa que sus acciones son responsables de todos los propietarios y salvaguardan sus derechos e intereses legítimos. (4) El comité de propietarios deberá seguir los procedimientos de registro ante las autoridades competentes prescritas por la ley.

De acuerdo con el artículo 10 del "Reglamento de administración de la propiedad", el comité de propietarios será elegido por la asamblea de propietarios en la primera asamblea de propietarios después de su constitución. El artículo 15 del "Reglamento de administración de la propiedad" estipula claramente que el comité de propietarios es la agencia ejecutiva de la junta de propietarios y desempeña cinco responsabilidades, incluida la convocación de la junta de propietarios, la firma de contratos con la empresa de administración de la propiedad en nombre de los propietarios, y supervisar la implementación del pacto de propietarios. Comparando las responsabilidades del comité de propietarios estipuladas en el "Reglamento de Administración de la Propiedad" con las responsabilidades estipuladas en la mayoría de las regulaciones locales antes de su promulgación, se puede ver que algunas responsabilidades importantes previamente encomendadas al comité de propietarios han sido confiadas a los propietarios. conferencia. Este cambio refleja un concepto básico de los legisladores, es decir, el grupo de propietarios compuesto por todos los propietarios es la máxima autoridad para que los propietarios participen en los asuntos de administración de propiedades. Si bien nuestro país implementa un sistema de gestión autónomo en el que conviven el comité de propietarios y la conferencia de propietarios, la conferencia de propietarios es quien toma las decisiones y el comité de propietarios es principalmente el ejecutor. Como órgano ejecutivo de la junta de propietarios, el comité de propietarios puede tomar decisiones sobre algunos asuntos de administración de la propiedad dentro del alcance de la autorización de la junta de propietarios, pero el poder de toma de decisiones sobre asuntos importantes de administración de la propiedad solo puede ser ejercido por todos. propietarios a través de la junta de propietarios. ¿Significa esto que el comité de propietarios sólo puede estar adscrito al congreso de propietarios y no tiene personalidad jurídica independiente ni capacidad de litigio civil? Precisamente porque las disposiciones legales en este ámbito no son lo suficientemente específicas y claras, esto da lugar a disputas teóricas y confusión en la práctica. Por lo tanto, es necesario explorar el estatus legal de los comités de propietarios.

En segundo lugar, el estatus legal de los comités de propietarios

En cuanto al estatus legal de los comités de propietarios, los círculos teóricos y los círculos prácticos siempre han tenido diferentes puntos de vista y prácticas.

Las principales opiniones en el círculo teórico son: (1) El comité de propietarios es una persona jurídica establecida de conformidad con la ley, tiene los bienes y fondos necesarios, tiene su propio nombre, estructura organizativa y ubicación. , y puede asumir de forma independiente las responsabilidades civiles. 【2】(2) El comité de propietarios se convierte en una organización legal después de registrarse en el departamento de administración de bienes raíces autorizado por el gobierno, y su estatus legal no existe. El comité de propietarios autorizado por todos los propietarios tiene derecho a demandar y responder a demandas. [3](3) Si bien el comité de propietarios no está claramente estipulado en la ley sustantiva, está constituido de conformidad con la ley, tiene cierta organización y propiedad y cuenta con el "Reglamento de Aplicación del Tribunal Supremo Popular

En mi opinión, dado que la mayor parte de la legislación relacionada con la administración de propiedades es de bajo nivel, en la práctica judicial, los tribunales de distintos lugares pueden tener una comprensión y un tratamiento completamente diferentes del estatus legal de los comités de propietarios. Esto no sólo es perjudicial para la aplicación uniforme de la ley, sino que también plantea algunas dificultades sobre cómo determinar el estatus legal del comité de propietarios. A juzgar por las disposiciones sobre las responsabilidades y relaciones entre la conferencia de propietarios y el comité de propietarios en el "Reglamento de administración de propiedades" de mi país, aunque el comité de propietarios puede ejercer de forma independiente algunos derechos dentro del alcance de la autorización, todavía es cuestionable considerar como persona jurídica. La asociación de propietarios no tiene responsabilidad independiente sobre el inmueble y no puede asumir responsabilidad civil de forma independiente, ni siquiera dentro de su capacidad "limitada". Además, el artículo 16 del "Reglamento de administración de propiedades" estipula que "el comité de propietarios deberá, dentro de los 30 días siguientes a la fecha de la elección, presentar un registro ante el departamento administrativo de bienes raíces del gobierno popular del distrito o condado donde se encuentra la propiedad". situado." El "registro" aquí obviamente no puede entenderse como un registro obligatorio, aunque incluso si no se presenta, no afectará la legalidad del establecimiento del comité de propietarios, pero de acuerdo con las leyes de nuestro país, solo las organizaciones aprobadas o registradas; dado el estatus de sujeto por la ley. Por tanto, la asociación de propietarios no tiene forma jurídica y, por tanto, no debería tener personalidad jurídica independiente.

Basándose en las disposiciones básicas del "Reglamento de administración de propiedades" sobre la relación entre el comité de propietarios y la conferencia de propietarios, algunos estudiosos creen que el comité de propietarios sólo puede ser la agencia ejecutiva de los propietarios. ' conferencia y debe considerarse que no tiene calificaciones de sujetos civiles ni derechos civiles independientes en la organización interna de las conferencias de propietarios. Sin embargo, el autor cree que el comité de propietarios debería ser reconocido en general como un sujeto civil independiente y puede participar en actividades civiles relacionadas con la administración de propiedades en su propio nombre dentro del alcance autorizado por la conferencia de propietarios. Las razones son:

1. En la práctica, muchos contratos de propiedad se firman en nombre del comité de propietarios y no en nombre de la junta de propietarios. El artículo 35 del "Reglamento de administración de la propiedad" estipula el estatuto jurídico básico de la junta de propietarios como parte en el contrato, lo que también se ha convertido en la mejor explicación de las calificaciones en materia civil de este tipo de "organización no constituida en sociedad".

[6] Porque el artículo 2 de la "Ley de Contratos de la República Popular China" (en adelante, la Ley de Contratos) define claramente a las partes de un contrato como "personas físicas, personas jurídicas y otras organizaciones", obviamente, los propietarios; El comité no es ni una persona física ni una persona jurídica y sólo puede incluirse en “otras organizaciones”. Al mismo tiempo, en vista de los procedimientos de establecimiento, las responsabilidades y las disposiciones de propiedad pertinentes del "Reglamento de administración de propiedades", el comité de propietarios cumple plenamente con los requisitos constitutivos de una organización no incorporada, y sus calificaciones de sujeto civil sin duda deben ser una organización no incorporada. , es decir, la "Ley de Procedimiento Civil de la República Popular China" (en adelante) "Otras organizaciones" a que se refiere el artículo 49 de la Ley de Procedimiento Civil y el artículo 40 de los "Dictamenes de Procedimiento Civil".

2. Como existencia objetiva de la economía de mercado de mi país en una determinada etapa, el comité de propietarios refleja las necesidades objetivas de la vida social real. La ley debe seguir la tendencia y reflejar la respuesta necesaria a esta sociedad. demanda. Al mismo tiempo, no sólo es necesario dotar al comité de propietarios de las correspondientes calificaciones en materia civil, sino que también tiene una gran importancia práctica. Porque una vez que el comité de propietarios se convierte en el punto de atribución de derechos y obligaciones, no solo le ayudará a obtener los derechos correspondientes y asumir las obligaciones correspondientes, aumentará la conveniencia y seguridad de la contraparte de la transacción, sino que también ayudará a resolver disputas de propiedad relevantes en un oportunamente de conformidad con la ley. Reducir la carga de litigios para los propietarios individuales y el desperdicio de recursos judiciales. [7] De lo contrario, negar categóricamente las calificaciones de sujeto civil del comité de propietarios y no permitirles participar en litigios de propiedad relevantes como parte conducirá inevitablemente a quejas como "¿Por qué el comité de propietarios puede representar a los propietarios al firmar contratos relevantes?" , pero no durante el litigio? [8]

A partir del reconocimiento de la condición de sujeto civil de la junta de propietarios, es lógico analizar sus calificaciones de sujeto civil.

3. Calificaciones del comité de propietarios en materia de litigios

¿Tiene el comité de propietarios calificaciones en materia de litigios independientes? En otras palabras, ¿tiene capacidad de partido político? ¿Puedo realizar diversas transacciones o participar en litigios en mi propio nombre en nombre de todos los propietarios? Dado que las leyes pertinentes no están claramente estipuladas, siempre ha habido opiniones diferentes en la práctica y en la teoría. El Reglamento de administración de propiedades no contiene disposiciones específicas sobre esta cuestión, lo que ha suscitado un amplio debate en todos los ámbitos de la vida.

En la práctica judicial, existen tres puntos de vista principales sobre las calificaciones de los comités de propietarios como sujetos de litigio: (1) Teoría de la doble negación. Se cree que el comité de propietarios no tiene las calificaciones como sujeto civil y sujeto litigioso. (2) Teoría del litigio por defecto de intereses. Es decir, reconoce la capacidad litigante del comité de propietarios, pero cuando se trata de litigios de administración de propiedades, debe ser autorizado por el propietario y formar una relación principal-agente antes de participar en el litigio. (3) Reconocer las calificaciones del comité de propietarios como sujeto de litigio y permitirle ser parte en litigios relacionados con la administración de propiedades. [9]

Teóricamente, algunas personas intentan utilizar la teoría de la agencia anónima en el derecho civil para analizar la relación jurídica entre el comité de propietarios y todos los propietarios, a fin de resolver el problema de la capacidad de partido del comité de propietarios. [10] A primera vista, esta visión tiene sentido, pero también hay muchos problemas inevitables. En primer lugar, cuando se produce una disputa entre agentes anónimos, el tercero tiene derecho a elegir al agente o al mandante. Si a las partes se les permite elegir a todos los propietarios como partes opuestas en un pleito que involucra al comité de propietarios, no sólo será perjudicial para el buen desarrollo del pleito, sino que también reducirá en gran medida la eficiencia del pleito, causando que los derechos de los dueños y los intereses no serán protegidos eficazmente durante mucho tiempo, aumentando además el coste de los litigios. Un despilfarro de recursos judiciales. En segundo lugar, según la teoría de la agencia anónima, si el tercero sabe que existe una relación de agencia entre el mandante y el fiduciario al celebrar el contrato, el contrato vinculará directamente al fiduciario y al tercero. Después de que el principal interviene automáticamente, el fideicomisario generalmente no necesita asumir ninguna responsabilidad contractual. [11] Con base en esto, podemos pensar que es obvio que el comité de propietarios representa los intereses de todos los propietarios, y casi todos los terceros deberían saberlo. Sin embargo, según la teoría de la agencia anónima, en este momento el contrato vincula directamente al tercero y a todos los propietarios, y no tiene ninguna conexión necesaria con el comité de propietarios. Naturalmente, el estatus del comité de propietarios como parte no se puede reflejar.

El autor considera que a partir del reconocimiento de que el comité de propietarios puede ser utilizado como "otra organización", existe una cierta base teórica y práctica para otorgarle las calificaciones correspondientes como sujeto de derecho civil. litigio.

1. Según el artículo 40 de los "Dictamenes de Procedimiento Civil", otras organizaciones con derecho a litigar deben cumplir las siguientes condiciones: tener una determinada estructura organizativa; y no tener título de persona jurídica. En términos generales, los comités de propietarios se establecen de acuerdo con las normas de administración de propiedades y las leyes locales, y la mayoría de ellos tienen miembros y responsabilidades relativamente fijos. En estos dos puntos, el comité de propietarios cumple las condiciones antes mencionadas de "otras organizaciones". Sin embargo, en cuanto a si tiene su propia propiedad, se tomarán decisiones diferentes según las regulaciones locales. Creemos que la condición de "tener propiedad propia" no requiere necesariamente una propiedad independiente, siempre que "otras organizaciones" puedan controlar la propiedad y los fondos de manera relativamente independiente. Y con el desarrollo de la economía social moderna, "tener su propia propiedad" debe entenderse como tener ciertos "derechos de propiedad". Los derechos de propiedad incluyen principalmente derechos de propiedad, derechos de acreedores y bienes intangibles. La posesión física de una propiedad no es una medida de sus derechos y facultades. Incluso si la asociación de propietarios puede pagar los honorarios del litigio, el tribunal debe iniciar rápidamente procedimientos judiciales de conformidad con la ley para proteger sus derechos de propiedad. Dado que es imposible determinar si las acciones del comité de propietarios han sido autorizadas por el congreso de propietarios durante la etapa de aceptación del litigio, en general se deben reconocer las calificaciones del comité de propietarios como sujeto de litigio.

Se puede observar que la participación del comité de propietarios como parte en un litigio civil relevante debe cumplir con los requisitos básicos de la interpretación judicial de la Corte Suprema.

2. La capacidad de derechos civiles se refiere a la calificación de un sujeto civil para gozar de derechos civiles y asumir obligaciones civiles de conformidad con la ley. En términos generales, cualquier sujeto con capacidad de derechos civiles puede demandar y responder de un litigio en nombre propio como parte, es decir, la capacidad de derechos civiles y la capacidad de litigio civil (también conocida como capacidad de parte) son consistentes. La posesión de la calidad de cliente es sólo una calificación abstracta. El hecho de que un sujeto civil pueda convertirse en parte en un caso específico también debe tener la base para las calificaciones de parte, y esto debe lograrse mediante el enjuiciamiento y la respuesta. [12] La capacidad en materia de derechos civiles es consistente con la capacidad de las partes, pero también es inconsistente, es decir, la capacidad de las partes es relativamente independiente. El ejemplo más típico es que, según el artículo 49 de la Ley de Procedimiento Civil y el artículo 40 de las Dictamenes de Procedimiento Civil, generalmente se reconoce que "otras organizaciones" que no tienen personalidad jurídica tienen capacidad para actuar como partes. Este es un requisito. de la Ley de Enjuiciamiento Civil "Un gran avance en el Código Civil". [13] Aunque no puede asumir la responsabilidad civil de forma independiente, puede participar en un litigio en su propio nombre. Todas estas disposiciones indican que la capacidad de partido, la capacidad de derechos, la capacidad de comportamiento y la capacidad de responsabilidad de un sujeto civil están interrelacionadas, pero son relativamente independientes y pueden separarse. Teóricamente, esto se llama separación de la capacidad de partido y la capacidad de derechos civiles, es decir, la capacidad de partido existe independientemente de la capacidad de derechos civiles quienes no tienen capacidad de derechos civiles tienen capacidad de partido y aquellos sin capacidad de derechos civiles tienen capacidad de derechos civiles. [14] Por lo tanto, no se puede juzgar mecánicamente si un sujeto civil tiene capacidad de derechos y de responsabilidad. La opinión que niega categóricamente las calificaciones del comité de propietarios como sujeto de litigio ignora por completo la relativa independencia de las capacidades de las partes, lo cual es muy discutible.

Para que un sujeto civil con calificación de parte pueda efectivamente convertirse en parte en un caso específico, también debe ser parte calificada. Según la interpretación general de la teoría de los partidos, las partes calificadas deben tener derecho a iniciar acciones de ejecución en casos en disputa. [15] Los derechos de ejecución de litigios tradicionales se basan en el derecho a gestionar las relaciones jurídicas en disputa, pero la teoría actual de los "intereses del litigio" cree que cualquier disputa con derechos y obligaciones como objeto de litigio tiene intereses opuestos en la ley. Las partes tienen "intereses litigantes" en el tema de la demanda, por lo que son partes calificadas en este caso. El sentido estricto de "intereses en litigios" se refiere a la necesidad de utilizar litigios civiles para obtener reparación cuando se infringen derechos e intereses civiles o surgen disputas civiles con otros. [16] A juzgar por los asuntos gestionados por el comité de propietarios y las responsabilidades que asume, en términos generales, todas las disputas de propiedad relevantes tienen una estrecha relación de interés legal con él, y debe determinarse que tiene "intereses litigiosos". Por lo tanto, el autor cree que el comité de propietarios no solo tiene la identidad de una parte, sino que también es una parte calificada en los litigios relevantes sobre administración de propiedades.

3. La teoría y la práctica del litigio grupal nos brindan una nueva perspectiva para la solución de los temas litigiosos de los comités de propietarios. La sociedad moderna respeta los derechos individuales y los derechos individuales a menudo se realizan a través de las organizaciones o grupos sociales a los que pertenecen. Todo comportamiento grupal se reduce en última instancia al comportamiento de los individuos que lo componen. En nuestro país, los individuos siempre han estado vinculados a un determinado grupo y sus derechos e intereses legítimos a menudo se protegen y realizan a través del grupo. Por lo tanto, prestar atención a la protección de los derechos del grupo y otorgarles el estatus de objeto de litigio civil es un medio importante para hacer realidad los valores y derechos individuales. El propósito de establecer litigios grupales es salvaguardar los derechos e intereses legítimos de los miembros del grupo o sus personas protegidas, simplificar los procedimientos de litigio y, en general, es aplicable a campos especializados. El comité de propietarios es una organización de gestión autónoma elegida por los propietarios. Es una organización no constituida en sociedad, que coincide exactamente con las características de los litigios grupales. Puede representar y salvaguardar los intereses de todos los propietarios en la presentación de demandas, logrando así una mejor realización de sus derechos. y recursos de los propietarios, especialmente cuando los intereses de los propietarios se ven afectados. En el caso de pérdidas, es obviamente difícil hacer realidad los derechos confiando en la fuerza personal del propietario.

4. En los últimos años, en la legislación y la práctica judicial de la administración de propiedades en varios lugares, se reconoce generalmente que el comité de propietarios puede llevar a cabo actividades de litigio civil de forma independiente. Por ejemplo, el "Reglamento de gestión de propiedades residenciales de Shanghai" estipula que si el comité de propietarios viola el convenio de propietarios o el convenio de uso residencial, puede presentar una demanda civil ante el Tribunal Popular. El "Reglamento sobre la gestión de propiedades de áreas residenciales en las zonas económicas especiales de Shenzhen" estipula que si se viola el acuerdo de los propietarios y se infringe la seguridad o los intereses de otros, el comité de propietarios puede presentar una demanda civil ante el Tribunal Popular. Además, algunas normas operativas específicas en la práctica judicial también brindan el apoyo correspondiente al comité de propietarios como sujeto independiente de litigio civil. Las "Opiniones sobre el juicio de casos de disputas sobre administración de propiedades (juicio)" del Tribunal Popular Superior de Beijing han aclarado la cuestión del comité de propietarios como objeto de litigio, pero sólo reconoce que el comité de propietarios puede "participar en el litigio como parte demandante" en determinadas circunstancias, y no estandariza exhaustivamente las calificaciones de los comités de propietarios como objeto de litigio.

5. La aprobación del caso por parte del Tribunal Supremo Popular también dio opiniones claras sobre las calificaciones del comité de propietarios como objeto de litigio civil. El 20 de agosto de 2003, en su respuesta al Tribunal Popular Superior Provincial de Anhui ((2002) Minli Dazi No. 46), el Tribunal Popular Supremo confirmó que el Comité de Propietarios de la Nueva Aldea de Jinhu tiene las calificaciones para ser objeto de un litigio civil. La Asociación de Propietarios de Xincun está calificada como demandante y cree que cumple con las condiciones de "otras organizaciones" y puede presentar una demanda en su propio nombre.

[17] Posteriormente, el Tribunal Popular Supremo reconoció claramente las calificaciones del Comité de Propietarios de Jardines de Chunyu como sujeto de litigio en su respuesta al Tribunal Popular Superior de Anhui el 15 de agosto de 2005 ([2005] Minyi Lita Zi No. 8), cree que " El comité de propietarios es la agencia ejecutiva de la conferencia de propietarios." Si el comité de propietarios tiene una disputa civil con otros, puede participar en la demanda como demandado. "Aunque la respuesta antes mencionada sólo se refiere a casos individuales, el Tribunal Popular Supremo, como máximo órgano judicial de mi país, tiene la importante responsabilidad de orientar y supervisar la aplicación de las leyes por los tribunales populares locales en todos los niveles. Por lo tanto, lo anterior -La respuesta mencionada sin duda tendrá implicaciones para el manejo de otros casos que involucran a los comités de propietarios.

En la práctica, también es necesario hacer del comité de propietarios un sujeto independiente de litigios civiles. Los propietarios en el área de administración de propiedades deben tener una organización representativa autorizada. Es relativamente independiente y no puede representar la opinión unánime de todos los propietarios. En cuanto a la opinión de que el comité de propietarios solo se considera un agente y no tiene calificaciones independientes como sujeto. En el caso de los litigios civiles, no tiene mucha importancia práctica en la práctica judicial porque incluso si todos los propietarios figuran como litigantes, el comité de propietarios eventualmente tendrá que llevar a cabo actividades de litigio específicas, por lo que no hay una necesidad real de hacerlo. distinción, ya sea por la necesidad real de resolver la disputa, o desde la perspectiva de la eficiencia del litigio, o simplemente desde la perspectiva del ahorro de recursos judiciales, otorgando al comité de propietarios, una organización específica, una calificación independiente como sujeto de litigio civil en temas relacionados. Los litigios sobre disputas de propiedad tienen una importancia práctica importante. No sólo tienen la base legal correspondiente, sino que también hacen que los litigios relacionados sean más operables. Tiene una importancia práctica importante para resolver muchas disputas de propiedad en la práctica judicial.

En cuarto lugar, la mejora. de la condición jurídica del comité de propietarios

En resumen, el autor cree que el comité de propietarios debe Aunque no cumple con los requisitos de una persona jurídica, debe establecerse de acuerdo con los procedimientos legales, y después de la aprobación y registro por parte del departamento de administración de la propiedad, puede ser una organización no incorporada y ejercer las actividades civiles correspondientes. Como sujeto civil, el comité de propietarios también puede tener derechos civiles y capacidad civil. El propósito fundamental es definir claramente lo legal. El estatus del comité de propietarios en el futuro Código Civil y otras leyes civiles básicas es garantizar mejor el ejercicio pleno y efectivo de los derechos civiles y beneficiar a todos los propietarios. Cuando ocurre un acto o hecho que infringe a un grupo de propietarios, el comité de propietarios puede participar activamente. perseguir la responsabilidad civil del infractor a través de litigios y salvaguardar los derechos e intereses legítimos de todos los propietarios. Su estatus es sin duda la clave para la realización exitosa de los objetivos anteriores. Aquí, debemos ir más allá de la perspectiva del derecho sustantivo civil. sobre la teoría del sistema de partidos en el derecho procesal civil para resolver adecuadamente la cuestión de las calificaciones de la junta de propietarios como objeto de litigio civil. A partir del análisis de la realidad actual, el autor intenta proponer las siguientes dos vías de solución. el problema de calificación del comité de propietarios en litigios civiles:

1. El comité de propietarios es una persona ilegal que disfruta de derechos de propiedad independientes y puede asumir responsabilidades civiles de forma independiente. Una organización debe tener calificaciones de sujetos civiles independientes. Por lo tanto, la junta de propietarios, como grupo compuesto por todos los propietarios, goza de plenos derechos civiles y plenas calificaciones en materia civil dentro del ámbito de los asuntos de gestión dentro del área de administración de propiedades estipulada por la ley, incluida la selección de empresas de administración de propiedades y la supervisión de propiedades. empresas de gestión para cumplir activamente con sus obligaciones contractuales en los juicios civiles que involucran disputas sobre el cumplimiento de los contratos de administración de propiedades y la infracción de los derechos de administración de propiedades, la junta de propietarios, basándose en sus derechos completos de administración sobre los asuntos de administración de propiedades, ciertamente tiene intereses en litigio y puede. convertirse en una parte calificada para participar en el litigio. Al mismo tiempo, la asamblea de propietarios se compone de todos los propietarios con el mismo fin, pero es imposible exigir que todos los propietarios participen en el pleito como partes. Sólo el comité de propietarios, su órgano de representación, puede participar en el pleito. en nombre de la conferencia de propietarios. Todas las acciones tomadas por el comité de propietarios en un litigio son en nombre del congreso de propietarios, y las consecuencias legales pertenecen en última instancia al congreso de propietarios. En vista de esto, se debe explicar más el término "sujeto de litigio del comité de propietarios", es decir, el verdadero sujeto de litigio sólo puede ser la conferencia de propietarios, y el comité de propietarios sólo es objeto de litigio directo y el representante de la conferencia de propietarios. Por supuesto, las sucursales similares a las compañías de seguros y los bancos comerciales, aunque no tienen capacidades independientes de propiedad y responsabilidad, pueden participar en litigios como sujetos de litigio independientes dentro de un cierto rango. En el ámbito de sus competencias, la junta de propietarios podrá participar en litigios en nombre propio sobre disputas sobre los derechos y obligaciones involucrados en sus actuaciones. Esto también garantizará que el comité de propietarios ejerza sus derechos de manera más activa y tome la iniciativa para asumir las obligaciones correspondientes, de modo que no sea en vano.

Cabe señalar que el camino anterior debe basarse en definir claramente en la legislación la naturaleza y el estatus del comité de propietarios y de la asamblea de propietarios. Aunque en la práctica judicial actual, el comité de propietarios puede ser tratado como una "otra organización" según el artículo 40 de las Opiniones de Procedimiento Civil, y luego se le puede permitir al comité de propietarios convertirse en una parte calificada. Sin embargo, no definir jurídicamente las calificaciones de sujeto civil de la asamblea de propietarios y del comité de propietarios y no reconocer sus derechos civiles será sumamente perjudicial para la atribución última de responsabilidad civil que pueda tener el comité de propietarios como parte. Ciertamente no es propicio para motivar al comité de propietarios a salvaguardar los derechos e intereses legítimos de todos los propietarios. El entusiasmo también ha creado obstáculos invisibles para el buen funcionamiento del mecanismo de resolución judicial de disputas de propiedad.

2. El comité de propietarios pertenece a otras organizaciones, y sus calificaciones de sujeto civil no pueden ser establecidas únicamente por normas administrativas como el "Reglamento de Gestión de la Propiedad".

Además, el Reglamento de Administración de Propiedades es intrínsecamente deficiente a este respecto[18] y, en última instancia, se basa en la promulgación de leyes civiles básicas como el Código Civil. Por lo tanto, dentro del marco legal actual, sólo podemos seguir las disposiciones legales existentes y buscar una base razonable para que el comité de propietarios participe en la demanda. El autor cree que se puede dar una explicación razonable a través del sistema de litigio representativo y el sistema de agente de litigio. Según las normas de administración de propiedades, los miembros del comité de propietarios deben ser propietarios dentro del área de administración de propiedades. Por lo tanto, para aquellos juicios civiles relacionados con cuestiones de administración de propiedades que involucren a todos o a la mayoría de los propietarios (incluidos los miembros de la junta de propietarios), se podrá aplicar el sistema de litigio representativo, y los miembros de la junta de propietarios serán considerados como representantes. de todos o la mayoría de los propietarios, facultando a los propietarios La base para la calificación de los miembros del comité para participar en litigios en nombre de los propietarios en cualquier forma de litigio. Cabe señalar que cuando los miembros del comité de propietarios participan en un litigio como representantes, igualmente tienen que litigar en nombre de todos los propietarios que representan (incluidos ellos mismos). Para demandas que involucran sólo a unos pocos propietarios o propietarios individuales, los miembros del comité de propietarios no tienen la base para actuar como representantes calificados. Los propietarios solo pueden optar por demandar individualmente o confiar a los miembros del comité de propietarios para que actúen como agentes de litigio para presentar. demandas en los tribunales. Naturalmente, dicha delegación debe ser autorizada por el tribunal competente.

Desafortunadamente, durante la quinta revisión del proyecto de ley de propiedad, la cuestión candente de si el comité de propietarios puede convertirse en objeto de un litigio civil recibió con cautela la respuesta de "ninguna disposición por el momento". La razón es que el congreso de propietarios es una organización autónoma de los propietarios, y el comité de propietarios es la agencia ejecutiva del congreso de propietarios. Los derechos y obligaciones de que disfruta el congreso de propietarios o el comité de propietarios recaen en los propietarios. . En la actualidad, muchas comunidades no han establecido juntas de propietarios o comités de propietarios, por lo que actualmente no existe ninguna disposición sobre el derecho a presentar demandas o solicitar arbitraje ante la junta de propietarios o los comités de propietarios para disputas que infrinjan los derechos y. intereses de los propietarios, podrá designarse un representante para litigar de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Enjuiciamiento Civil. La ley de derechos de propiedad que se ha implementado no estipula claramente el estatus legal del comité de propietarios, evitando nuevamente esta cuestión de importancia práctica.

Hoy en día, las empresas de administración de propiedades a menudo violan los derechos e intereses de los propietarios. En muchos lugares, se han expuesto casos de propietarios que fueron golpeados y heridos físicamente debido a disputas de propiedad. El autor cree que si queda claro que el comité de propietarios puede participar en un litigio civil como sujeto de litigio independiente, los propietarios con los mismos intereses reunirán fuerzas y recursos para salvaguardar mejor sus propios derechos e intereses. Si sólo se permite a un único propietario individual presentar una demanda contra los derechos e intereses infringidos, será extremadamente perjudicial para la protección de los derechos e intereses del propietario. Cada propietario es el sujeto más básico en nuestra vida social. Si sus derechos e intereses legítimos no se protegen eficazmente, se obstaculizará el ritmo de construcción de una sociedad armoniosa.

Aunque el famoso dicho de Kant "la existencia es razonable" no es una regla de oro, es un hecho indiscutible que muchos propietarios tienen grandes esperanzas en proteger sus derechos e intereses a través del comité de propietarios. Además, algunas regulaciones locales de administración de propiedades también esperan definir claramente el estatus legal de los comités de propietarios para mejorar la operatividad del mecanismo de resolución judicial de disputas de propiedad. Aunque la Ley de Propiedad, como ley civil básica de mi país, en última instancia evita el problema de los comités de propietarios, los comités de propietarios han estado activos en la vida real durante algún tiempo y esta buena práctica definitivamente se mantendrá. Como resultado, dado que no existen disposiciones claras y unificadas en la ley, las operaciones reales pueden variar de un lugar a otro. Para garantizar la realización del Estado de derecho y la unidad judicial, el autor cree que la condición jurídica del comité de propietarios no debe evitarse en la práctica judicial, lo que tiene un importante significado práctico, pero debe aclararse específicamente en términos de su calificaciones del sujeto, estado del litigio, derechos y obligaciones del litigio, etc. Incluso si la ley no establece disposiciones claras sobre esta cuestión, la práctica judicial aún puede realizar operaciones específicas que sean consistentes con los principios legales y el espíritu básico, y hacer intentos positivos y beneficiosos sobre el mecanismo de resolución judicial de disputas de propiedad. Combinado con las exploraciones realizadas por el Tribunal Popular Supremo y los tribunales populares locales para resolver disputas de propiedad relevantes, de conformidad con el artículo 2 de la Ley de Contratos, el artículo 49 de la Ley de Procedimiento Civil y el artículo 40 de las Opiniones de Procedimiento Civil, estipula que dentro de En el marco legal actual, es un atajo simple y aplicable definir directamente el comité de propietarios como "otras organizaciones" para asegurar su calificación como sujeto de litigio civil y participar en litigios civiles relevantes. De esta manera, no solo ayudará a reducir los costos del litigio de las partes, ahorrará recursos judiciales limitados y, al mismo tiempo, resolverá los problemas prácticos que enfrenta la práctica judicial, sino que también ayudará a mejorar la eficiencia del litigio y promoverá gradualmente la mejora; del mecanismo de resolución judicial de disputas de propiedad y proteger mejor a los propietarios y los derechos e intereses legítimos de sus contrapartes.