¿Por qué se dice que Chongqing es la ciudad con mayor potencial para la inversión inmobiliaria?
A. “Chongqing tiene oro escondido en su vientre”: la capacidad de Chongqing para atraer dinero se encuentra sólo entre las ciudades de primer nivel y su tasa de crecimiento es asombrosa.
¿Qué cambios se han producido en la competencia urbana en China desde el nuevo siglo? ¿Qué ciudades siguen aumentando en competitividad y cuáles están disminuyendo? ¿Por qué Chongqing tiene ventajas competitivas excepcionales? Analicémoslo comparando los cambios en la cantidad de fondos en varias ciudades:
Los datos económicos del primer semestre de 2016 muestran que Beijing, Shanghai, Hong Kong, Shenzhen, Guangzhou, Chongqing, Chengdu y Hangzhou entraron en el "club de los 3 billones", convirtiéndose en las ocho ciudades más poderosas de China (los datos provinciales de Taiwán no están disponibles actualmente).
Los 3 billones mencionados aquí se refieren al "saldo de depósitos en moneda nacional y extranjera de las instituciones financieras", y también pueden referirse a la "cantidad total de fondos" en una ciudad. En nuestro sistema de análisis, la importancia de este indicador supera con creces a cualquier otro indicador, incluido el PIB. Porque la cantidad total de fondos no es sólo el resultado del desarrollo socioeconómico de una ciudad, sino también la base para el desarrollo futuro. Por lo tanto, no sólo representa fuerza, sino que también representa potencial. En cuanto a indicadores como el PIB, es difícil reflejar objetivamente la competitividad de una ciudad debido a la interferencia de factores de evaluación del desempeño. ?
Al observar los cambios de capital en las principales ciudades de China durante los últimos 16 años, podemos ver que después de entrar en el siglo XXI, Chongqing y Chengdu han crecido juntas y su capital se ha multiplicado por 16. Entre todas las ciudades del país, sólo Shenzhen tiene una mayor ampliación de capital que Chengdu, por lo que no es exagerado decir que Chongqing es un tesoro de "Chongqing tiene oro escondido en su vientre". La cantidad de fondos también determina el contenido de oro de una ciudad, lo que a menudo se refleja en los precios de la vivienda de una ciudad. Los precios de la vivienda en Shenzhen ocupan ahora el segundo lugar en el mundo, mientras que los precios de la vivienda en Chengdu y Chongqing todavía se encuentran en el tercer escalón en China. ¡Los atributos de la depresión de valores son obvios! ?
Dado que las políticas macrofiscal y monetaria permanecen relativamente sin cambios, el determinante más importante de los precios de la vivienda en una ciudad son los cambios en la población y el capital. Al comparar los datos anteriores, podemos encontrar que la ventaja de capital de Chongqing es muy prominente entre todas las ciudades del país. Su capital total ocupa el segundo lugar después de Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen, y solo está por detrás de Guangzhou en el segundo escalón.
B. El crecimiento demográfico se encuentra entre los tres primeros del país, y su atractivo para la población determina que se puede esperar que los precios de la vivienda en Chongqing aumenten en el futuro.
Aunque las políticas de estímulo pueden cambiar el patrón del mercado a corto plazo, la tendencia a largo plazo del mercado inmobiliario todavía depende de los fundamentos de la oferta y la demanda, que en última instancia reflejan el desarrollo económico y el atractivo urbano. Los cambios en la población permanente son un indicador extremadamente importante para analizar el atractivo de una ciudad y la tendencia futura de los precios de la vivienda.
Los datos muestran que el aumento neto de la población permanente de varias ciudades en los últimos 10 años ha sido mayor en Chongqing que en Nanjing, Hangzhou y Dongguan (la cuarta columna del gráfico). A juzgar por el aumento de la población permanente de cada ciudad en los últimos 10 años (la quinta columna del gráfico), la proporción del 21,06% de Chongqing está cerca del nivel de las ciudades de primer nivel, más alta que la de Dongguan, Chengdu, Wuhan, Hangzhou, y Nankín.
Muchas personas tienen la impresión de que la población de Chongqing ha ido disminuyendo, lo cual es completamente diferente a lo que se muestra en la tabla. La razón de este malentendido es que Chongqing es una zona típica de patrón dual urbano-rural. Es mejor decir que es una provincia que una ciudad, y la ciudad principal equivale a la capital provincial. Hay una salida neta de población rural, mientras que la entrada neta de población en las principales zonas urbanas es relativamente grande y la escala de la entrada neta es muy considerable. ?
Si sólo miramos los últimos cuatro años, el aumento de la población permanente de Chongqing (la principal zona urbana) es superior al de Shanghai y al de las principales ciudades de primer nivel como Suzhou, Hangzhou, Nanjing, Dongguan y Chengdu en la tabla Se puede ver que Chongqing tiene una gran influencia en toda la región central y occidental. De acuerdo con esta tasa de crecimiento, se puede juzgar que la afluencia neta de población de Chongqing mostrará una evidente tendencia de aceleración en el futuro, y la enorme afluencia neta de población creará una sorprendente y rígida demanda para el mercado inmobiliario de Chongqing.
C. El área urbana relativamente pequeña y la oferta de suelo que disminuye gradualmente aumentarán inevitablemente la escasez de oferta en el mercado inmobiliario en el futuro.
El área urbana de Chongqing es casi la más pequeña entre las grandes ciudades. En comparación con Nanjing, el área urbana de Chongqing es 125 kilómetros cuadrados menos que Nanjing, pero la población de Chongqing es 11.000 más que Nanjing. Tiene un área pequeña y una gran población, pero el precio medio de la vivienda en Chongqing es sólo el 30% del de Nanjing (el precio medio de la vivienda en Chongqing es de 7.195 yuanes/metro cuadrado. Tenga en cuenta que el precio de la vivienda en Chongqing es sólo de unos 6.000 yuanes/metro cuadrado según el área del apartamento, mientras que el de Nanjing es 19.389 yuanes/metro cuadrado de arroz). ?
Durante mucho tiempo, la gente ha creído que la razón importante por la que los precios de la vivienda en Chongqing no han aumentado es la enorme oferta de tierra.
De hecho, se ha pasado por alto un factor: desde el establecimiento de una municipalidad directamente bajo el gobierno central en 1997, Chongqing, que originalmente tenía un estatus político más bajo que Chengdu, de repente se convirtió en un estatus más alto que Chengdu. Como ciudad ordinaria a nivel de prefectura, el tamaño original de la ciudad está obviamente lejos de cumplir con los requisitos de tamaño de un municipio. El aumento continuo de la oferta de suelo en el área urbana principal es una opción inevitable para los administradores de la ciudad. Pero cuando la principal zona urbana de Chongqing alcance básicamente la escala de una "gran ciudad", este loco proceso de expropiación de tierras terminará inevitablemente. De hecho, la oferta de tierras en Chongqing se ha desacelerado significativamente este año.
Desde finales de 2015, tanto el área de oferta de suelo como el área de transacción se encuentran en un nivel muy bajo. Desde 2016, el área de oferta de tierras de Chongqing se ha desplomado y el área de transacciones mensuales de tierras se ha mantenido básicamente en un mínimo histórico de menos de 10.000 metros cuadrados. La superficie de transacciones de suelo residencial en julio fue cero. Según datos de la Oficina Municipal de Tierras y Recursos de Chongqing, en los primeros ocho meses de 2016, el área de construcción planificada de la oferta de suelo residencial de Chongqing cayó un 43% interanual, mientras que el área de transacción correspondiente cayó un 62%. año tras año. La caída abrupta de la oferta de suelo tendrá un gran impacto en los precios de la vivienda en Chongqing en el futuro, y se espera que los precios de la vivienda salgan de la situación de estancamiento anterior.
D. La razonable relación alquiler-venta hace que los precios de la vivienda en Chongqing estén casi libres de burbujas, con altos rendimientos de alquiler y excelentes características de activos seguros.
Según la práctica internacional, la relación alquiler-venta se refiere a la relación entre el alquiler mensual por metro cuadrado y el precio de la vivienda. Es un indicador importante para medir el buen funcionamiento de los inmuebles en una región. Los estándares internacionales suelen ser de 1:100 a 1:200. Debido a las diferencias en las condiciones nacionales y otros aspectos, la relación alquiler-ventas de China es relativamente saludable, alrededor de 300. Si el capital puede reembolsarse en 25 años, independientemente de los cambios en los precios de la vivienda, la rentabilidad anual del alquiler rondará el 4%, cifra superior a los depósitos a plazo a un año y a los productos financieros generales. En una era de escasez global de activos, estos rendimientos de los alquileres hacen de los bienes raíces de Chongqing un objetivo de inversión ideal.
A partir de los precios de las viviendas y los alquileres publicados por cada distrito administrativo de Chongqing, se calculó la relación alquiler-venta de cada distrito. El distrito de Yuzhong tiene el precio medio de vivienda más alto, 8.142 yuanes/metro cuadrado, seguido por el distrito de Jiangbei, con más de 8.000 yuanes/metro cuadrado, y el distrito de Banan tiene el precio de vivienda más bajo, 5.704 yuanes/metro cuadrado. El distrito de Jiangbei tiene el alquiler promedio más alto, alcanzando los 27,35 yuanes. A juzgar por la relación alquiler-venta, todos los distritos de la ciudad principal están entre 1:292 y 1:387. La relación alquiler-venta del distrito de Jiangbei, que tiene el alquiler más alto, es 1:292, lo que refleja que. Los precios de la vivienda en el área central de Chongqing son muy saludables y razonables. En el futuro, a medida que aumente el efecto de aglomeración de capital en las áreas centrales, los alquileres de las viviendas aumentarán marcadamente.
Aunque el alquiler en Chongqing no es alto, la relación alquiler-venta de casas es la más razonable entre todas las ciudades de la muestra. Esta relación alquiler-venta y las propias ventajas de Chongqing muestran que los bienes raíces de la ciudad no sólo están libres de burbujas, sino que también son una prueba directa de su bajo valor.
E. En la intersección de los principales puntos estratégicos nacionales, ¿la ventaja de ubicación es extremadamente prominente?
Abra el mapa de China, Chongqing se encuentra en el interior del gallo. Como el municipio más joven directamente bajo el gobierno central de China, Chongqing asume la importante tarea de promover el desarrollo de la región occidental y es también el centro económico de toda la región occidental.
Chongqing se encuentra en el nodo de importantes estrategias de desarrollo como la “Iniciativa de la Franja y la Ruta” y el Cinturón Económico del Río Yangtze, conectando el este con el oeste y conectando el norte y el sur. Es un centro importante que conecta y vincula varias estrategias importantes. Desde la perspectiva del posicionamiento estratégico, Chongqing es el único municipio directamente bajo el gobierno central en las regiones central y occidental, la única ciudad central nacional en las regiones central y occidental (cinco a nivel nacional), el centro central del tramo superior del Yangtze Río y un importante apoyo estratégico para el desarrollo y apertura de la región occidental. Desde la perspectiva de las ventajas geográficas, Chongqing está ubicada en la intersección del Cinturón Económico de la Ruta de la Seda y el Cinturón Económico del Río Yangtze, y también es el interior estratégico de la Ruta Marítima de la Seda. En la actualidad, se ha abierto el canal de comercio internacional ferroviario internacional Chongqing-Yuxinou, y también es un puerto ferroviario nacional de primera clase abierto temporalmente.
Lo que es aún más gratificante es que Chongqing se ha convertido en la tercera ciudad china después del Parque Industrial Chino-Singapur en Suzhou y la Ecociudad Chino-Singapur en la Nueva Área Tianjin Binhai. Los dos gobiernos emitieron un acuerdo marco sobre el "Proyecto de demostración de conectividad estratégica China-Singapur (Chongqing)" el 7 de octubre de 2015, confirmando que ambas partes utilizarán Chongqing como su centro operativo. Aviation y Singapore Asia News Network dijeron en el informe.
Basándonos en la experiencia pasada, una estrategia nacional tan importante definitivamente impulsará la apreciación de los valores inmobiliarios regionales. Los establecimientos anteriores del Parque Industrial de Suzhou, la Ecociudad Sino-Singapur de Tianjin, la Zona de Libre Comercio de Shanghai y la Zona de Libre Comercio de Shenzhen Qianhai han impulsado considerablemente los precios de la vivienda local. Las primeras en beneficiarse serán las áreas de Chaotianmen, Jiangbeikou y Nan'an Marble CBD, a lo largo de los dos ríos de Chongqing. Los inmuebles en esta zona tendrán un margen considerable para aumentar su valor. En segundo lugar, como área central del proyecto, el nuevo distrito de Liangjiang, incluidos los distritos de Jiangbei, Yubei y Beibei, también se convertirá en un punto de acceso para la inversión inmobiliaria e industrial.
f Cumple las condiciones para una modernización industrial de alta calidad, con fabricación de clase mundial y alto contenido de oro en la industria terciaria.
Como antigua ciudad industrial, Chongqing no tiene ventajas en su estructura industrial. La proporción de la industria terciaria es relativamente baja (50%), pero su estructura industrial se está optimizando gradualmente. Desde principios de 265.438+0 siglos, la industria secundaria se ha desarrollado rápidamente, formando una escala manufacturera prominente mediante la introducción de capital nacional y extranjero. Las dos industrias pilares de la información electrónica y la fabricación de automóviles están haciendo todos sus esfuerzos, y las industrias estratégicas emergentes representadas por las computadoras portátiles están creciendo rápidamente. La producción de computadoras portátiles representa un tercio del total mundial y es verdaderamente de clase mundial.
Las finanzas y los seguros obtienen un desempeño destacado en la industria terciaria. Ya en 2009, el Consejo de Estado emitió el Documento No. 3 del Consejo de Estado, enfatizando la necesidad de convertir Chongqing en un centro financiero en el curso superior del río Yangtze. En 2013, Chongqing y Shanghai se convirtieron en una de las dos ciudades que llevaron a cabo "proyectos piloto duales" para exportaciones minoristas de comercio electrónico transfronterizo y pagos transfronterizos. En la actualidad, Chongqing ha realizado negocios transfronterizos en RMB en cinco continentes: Asia, África, Europa, Estados Unidos y Australia. En 2014, el total de liquidaciones transfronterizas en RMB en Chongqing alcanzó los 1.604,5 mil millones de yuanes, y 803 empresas de Chongqing realizaron liquidaciones transfronterizas.
La industria financiera de Chongqing también es un terreno elevado para la apertura al mundo exterior en los tramos superior y medio del río Yangtze. En particular, las instituciones financieras extranjeras se están desarrollando bien. En 2014, el número total de instituciones financieras extranjeras de diversos tipos llegó a 122, incluidos 17 bancos y oficinas de representación extranjeros, 39 pequeñas empresas de préstamos extranjeras y 49 empresas de capital extranjeras, ocupando el primer lugar en las regiones central y occidental.
Cuando se trata de los aspectos más destacados de la industria financiera de Chongqing, los acuerdos financieros extraterritoriales son los más familiares para el mundo exterior. Las finanzas extraterritoriales han aportado una amplia gama de derechos e intereses a Chongqing. El efecto más importante del vigoroso desarrollo de los asentamientos extraterritoriales en Chongqing es que el volumen comercial de procesamiento y el monto de liquidación de las importaciones y exportaciones de Chongqing, que anteriormente se realizaban en Europa, América, Singapur y Hong Kong en Asia, se han retenido en Chongqing. En 2014, la magnitud de la financiación extraterritorial alcanzó los 11.900 millones de dólares.
Singapur es el centro financiero extraterritorial más grande de Asia, y Chongqing está a la vuelta de la esquina para convertirse en un centro de liquidación financiera extraterritorial internacional.
El alto punto de partida de la industria financiera hace que la industria terciaria de Chongqing esté llena de "oro". Una industria financiera desarrollada inevitablemente creará una gran cantidad de personas bien remuneradas. Como todos sabemos, el número de personas con salarios altos tendrá un impacto directo en los precios de la vivienda de una ciudad. Por ejemplo, San Diego en los Estados Unidos tiene muchos empleos bien remunerados y los precios de la vivienda siempre han estado en el nivel más alto. nivel más alto en los Estados Unidos.
Cabe señalar que el "salario per cápita en Chongqing" también tiene características duales obvias, es decir, las industrias desarrolladas de finanzas, seguros y manufactura han hecho que un número considerable de empleados ganen mucho dinero. dinero, por lo que hay que decir que es diferente al de las zonas costeras desarrolladas. Sin embargo, debido a que Chongqing está ubicada en el oeste, la población rural de bajos ingresos representa una gran proporción, lo que objetivamente reduce el nivel salarial promedio en Chongqing. En el futuro, con una mayor optimización de la estructura industrial, se cree que el nivel general de salario per cápita de Chongqing mejorará considerablemente.
“Un truco” también puede ser “comer en todo el mundo”. Lo que es raro es que, desde la perspectiva de la inversión inmobiliaria, Chongqing sea simplemente un "jugador integral". Sus seis potenciales principales, que incluyen capital, población, industria, ventajas de ubicación, oferta de terrenos y relación entre alquiler y ventas de viviendas. Todos son de primera categoría en el país. Con una fortaleza tan integral, no habrá burbujas en los precios de la vivienda y el diseño de las áreas urbanas se convertirá en una opción inevitable para futuras inversiones inmobiliarias. Cabe decir que no hay duda de que Chongqing será la ciudad con mayor potencial de inversión en China. ?
Chongqing es una ciudad muy hermosa, y la belleza de Chongqing es el alma de esta ciudad. Chongqing no sólo tiene bellezas, sino que también tiene ciudades montañosas y, por supuesto, el río Jialing y el río Yangtze. Los lugares con montañas y agua siempre han sido un buen lugar para vivir. Algunas personas dicen que Chongqing de noche se parece a Hong Kong. En el pasado, eran sólo palabras y nadie realmente lo tomaba en serio. Pero en el futuro, me temo que el contenido y la importancia del oro de Chongqing serán realmente comparables a los de Hong Kong.
En la primera mitad de la urbanización de China, se interpretó la "sonata loca" del mercado inmobiliario costero. En la próxima segunda mitad de la urbanización, Chongqing, como la ciudad con mayor potencial de inversión y valor más subestimado en China, seguramente se unirá a esta sinfonía. ¡Esperémoslo juntos!