Efectividad de los derechos reales
1. Conceptos y tipos de derechos de propiedad real
Atendiendo a la legislación de varios países, debido a las diferencias en las condiciones socioeconómicas y culturas nacionales, los tipos de derechos de propiedad en las leyes civiles de Varios países también son diferentes. Sin embargo, los "Principios generales del derecho civil" de mi país no adoptan el concepto de "derechos de propiedad", sino que utilizan la expresión "propiedad de propiedad y derechos de propiedad relacionados con la propiedad". Esto se refiere a "derechos de propiedad". En los Principios Generales del Derecho Civil, la Ley de Tierras, la Ley de Gestión Inmobiliaria, la Ley de Seguridad y otras leyes y reglamentos, además de las disposiciones sobre la propiedad de bienes inmuebles, también estipulan el contenido de los derechos inmobiliarios, como los derechos de uso básico, derechos agrícolas derechos de uso de la tierra, derechos hipotecarios, etc.
Los tipos de derechos inmobiliarios a que se refiere este artículo incluyen la propiedad inmobiliaria, los derechos de uso de base, los derechos de uso de tierras agrícolas y los derechos de hipoteca sobre bienes inmuebles. Discuta los efectos legales del registro de bienes raíces mencionado anteriormente.
En segundo lugar, el registro de derechos de propiedad inmobiliaria es la encarnación del principio de publicidad y confianza en el derecho de propiedad.
La llamada publicidad significa que cuando los derechos de propiedad cambian, el hecho del cambio en los derechos de propiedad debe ser divulgado al público a través de un determinado método de publicidad para que terceros puedan conocer los cambios en los derechos de propiedad. Para evitar daños a terceros, proteger la seguridad de la transacción. A juzgar por las leyes y regulaciones vigentes de mi país, el registro de derechos inmobiliarios es el método básico de publicidad. Durante la existencia de derechos de propiedad inmobiliaria, los medios de publicidad deben acompañarlo. Sin publicidad, los derechos de propiedad dejarán de existir.
El llamado fideicomiso público significa que una vez que los derechos de propiedad cambien con las partes, se harán públicos de acuerdo con lo establecido en la ley. Incluso si los derechos de propiedad mostrados en el método de publicidad no existen o son defectuosos, para aquellos que confían en la existencia de derechos de propiedad, la ley aún reconoce que tienen el mismo efecto legal que las transacciones de derechos de propiedad real para proteger la seguridad de las transacciones. . Desde la perspectiva de la legislación y la práctica judicial, el principio de confianza pública en realidad otorga credibilidad al contenido público. La ley de derechos de propiedad que se está formulando en nuestro país debe claramente dar credibilidad al registro de derechos de propiedad inmobiliaria.
3. Modelo legislativo de registro de bienes inmuebles
Se puede denominar cambios de propiedad a la adquisición, constitución, alteración y pérdida de derechos de propiedad inmueble que se producen como consecuencia de actos jurídicos. derechos de actos jurídicos. Debe registrarse ante la autoridad de registro de conformidad con la ley. Existen tres métodos principales de registro en la legislación nacional:
1. Sistema de registro sustantivo, también conocido como principio de requisitos registrales, es decir, el establecimiento, transferencia, modificación y eliminación de actos jurídicos de derechos reales. no ocurrirá sin registro; al mismo tiempo, debe haber un registro "consensual" de los cambios en los derechos de propiedad, y debe reconocerse el carácter sin causa de los cambios en los derechos de propiedad.
2. El sistema de registro formalista, también conocido como sistema de confrontación registral, significa que el registro solo tiene el efecto de confirmar o probar cambios en los derechos de propiedad inmobiliaria, pero no tiene el efecto de determinar si los mismos. puede surtir efecto.
3. El sistema formalista de registro de reclamaciones, también conocido como combinación de expresión de intención y registro o entrega, es decir, cuando los derechos de propiedad cambian por actos jurídicos, salvo reclamaciones incidentales entre las partes, sólo se requiere registro o el método legal de entrega, es decir, el efecto de un cambio en los derechos de propiedad. Este artículo recomienda que, en vista de la situación actual del mercado de transacciones inmobiliarias de mi país y el nivel real de personal encargado de hacer cumplir la ley y personal relacionado, se debe adoptar el sistema de efectividad del registro en el registro inicial y se debe adoptar el sistema de confrontación del registro. en posteriores registros de transferencia.
En cuarto lugar, la eficacia de la inscripción de bienes inmuebles
La eficacia de la inscripción de bienes inmuebles se refiere al efecto real de los hechos jurídicos inscritos que confieren derechos inmobiliarios a las partes. En cuanto a los efectos específicos del registro de bienes raíces, los principales son los siguientes:
(1) El efecto de los cambios en los derechos de propiedad. Según la ley, los cambios en los derechos de propiedad inmobiliaria resultantes de actos jurídicos, incluidos el establecimiento, la transferencia, la modificación y la eliminación, sólo pueden ocurrir en el momento de la inscripción. La ley no reconoce cambios en los derechos inmobiliarios sin registro.
(2) Validez de la presunción de derechos. Significa que los derechos de las partes registrados en el libro de registro de bienes raíces son derechos inmobiliarios correctos y los derechos están protegidos de conformidad con la ley. Los derechos de propiedad registrados sobre bienes inmuebles deben ser consistentes con los derechos de propiedad reales de los bienes inmuebles, lo cual es un requisito básico para el orden inmobiliario normal. Sin embargo, la inscripción de derechos reales tiene un efecto presuntivo, que sólo se aplica a terceros de buena fe, y no es tan eficaz como el obligante que comete falta en la inscripción de derechos reales y el tercero que comete mala fe. .
(3) Efectividad de la protección del fondo de comercio. Es decir, los derechos adquiridos por un tercero a partir de los derechos inscritos en el registro inmobiliario fiduciario son reconocidos como válidos y protegidos por la ley. El efecto de protección de la buena fe de la divulgación de derechos de propiedad es más obvio en el registro de bienes raíces. Debido a que el registro tiene este efecto, cuando una persona sin derechos está registrada como propietario de un inmueble, un tercero de buena fe también puede obtener de él derechos de propiedad de conformidad con la ley. Esta es la llamada "adquisición de la persona sin derechos". " sistema.
(4) Eficacia de la alerta de riesgos. Es decir, se deben incluir en el registro varios cambios en los derechos de propiedad, y los efectos exclusivos de los diversos derechos de propiedad deben registrarse claramente a través de los registros en el libro de registro de bienes raíces, a fin de advertir a la contraparte de los derechos de propiedad de la existencia de riesgos en las transacciones inmobiliarias. Esto es muy importante en el sistema hipotecario inmobiliario.