La relación jurídica entre la junta de propietarios y la sociedad gestora de la propiedad.
Comités de propietarios y empresas de administración de propiedades
1. El estatus y el papel de los comités de propietarios y las empresas de administración de propiedades en la administración de propiedades.
En comparación con la gestión de la propiedad tradicional llevada a cabo por medios administrativos por gobiernos o empresas e instituciones en la era de la economía planificada, la gestión de la propiedad, como nuevo sistema de servicios de gestión en las condiciones de la economía de mercado socialista, se caracteriza por el propietario. Autonomía y combinación de autodisciplina, las empresas de administración de propiedades unifican los servicios de administración profesional.
Todos los propietarios tienen derecho a ocupar, utilizar, aprovechar e incluso disponer del edificio. El comité de propietarios es el órgano ejecutivo permanente dentro del grupo de propietarios. Son elegidos por todos los miembros del grupo de propietarios de acuerdo con ciertos procedimientos y son responsables de manejar los asuntos diarios del grupo de propietarios. El comité de propietarios es el requisito previo y clave para que los propietarios alcancen autonomía y autodisciplina. Las empresas de administración de propiedades son empresas que brindan servicios de administración profesional unificada de edificios.
2. La relación jurídica entre el comité de propietarios y la empresa administradora de la propiedad
En la práctica, en el pasado, principalmente cerrábamos la relación legal entre los propietarios, el comité de propietarios. y la empresa de administración de propiedades en “encomienda” o “agente principal”. De hecho, esta es una comprensión unilateral causada por la lectura de la literatura, lo que causará un gran daño al desarrollo saludable de la administración de propiedades.
(1) El surgimiento y desarrollo de la delegación se debe al desarrollo de la economía mercantil. Los individuos están restringidos por tiempo, energía y capacidad limitados. No pueden hacer las cosas por sí mismos y tienen que dejar algunos asuntos a otros. . Cuando la ley confirma y ajusta esta relación, se produce la encomienda. Esto es consistente con el concepto legal del sistema de contrato de encomienda establecido en el Capítulo 21 de la Ley de Contratos de mi país. El contrato de encomienda es uno de los 15 tipos de contrato conocidos directamente estipulados en la nueva Ley de Contratos. Combinado con la realidad de la administración de propiedades, encontraremos que los contratos de encomienda son esencialmente diferentes de la administración de propiedades, que se reflejan específicamente en los siguientes aspectos:
1. El artículo 396 de la "Ley de Contratos de la República Popular China" estipula claramente: "Un contrato de comisión es un contrato en el que el principal y el fiduciario acuerdan que el fiduciario se encargará de los asuntos del principal". Esta disposición es la definición legal del concepto de contrato de encomienda. Según esta ley, la característica más importante de un contrato de representación es el manejo de los asuntos del mandante. Los llamados asuntos del cliente se refieren a asuntos que tienen un interés en el cliente y deben ser realizados por el cliente sin encomienda. En primer lugar, los servicios de administración de propiedades no son transacciones. La esencia de la administración de propiedades son los servicios profesionales y técnicos pagados que brindan las empresas de administración de propiedades como proveedores de servicios de administración. En segundo lugar, porque la administración de propiedades tiene las características de requerir servicios técnicos y profesionales. servicios, no puede ser proporcionado por los propietarios tratarlo personalmente con el comité de propietarios. Al mismo tiempo, para un gran complejo residencial, el número de propietarios puede llegar a miles. Si cada propietario participa directamente en los servicios específicos de administración de propiedades, el orden de la comunidad puede ser caótico y, eventualmente, habrá una situación en la que todos parecen estar a cargo, pero en realidad todos están a cargo y no pueden ser administrados. . "
2. El artículo 399 de la "Ley de Contratos de la República Popular China" estipula claramente: "El fiduciario manejará los asuntos encomendados de acuerdo con las instrucciones del mandante. "Esto estipula esencialmente las obligaciones del administrador. Sin embargo, los servicios de gestión de la propiedad no se realizan enteramente de acuerdo con las instrucciones de los propietarios y del comité de propietarios. La empresa de administración de la propiedad sigue el alcance y los proyectos acordados en el contrato. cumple con las leyes y reglamentos de administración de propiedades y realiza de forma independiente actividades comerciales de servicios de administración de propiedades. En las actividades económicas de servicios de administración de propiedades realizadas por empresas de administración de propiedades, los propietarios y el comité de propietarios solo tienen derecho de supervisión y no tienen derecho. derecho a interferir u ordenar. La sociedad administradora de la propiedad no tiene la obligación fiel de obedecer las instrucciones de los propietarios y del comité de propietarios.
3. Como todos sabemos, la tarifa de administración de la propiedad generalmente la paga el propietario o inquilino mensualmente de acuerdo con el acuerdo del propietario y el contrato de administración de la propiedad, pero está estipulada en el contrato de encomienda. Las tarifas estipulan por separado las tarifas de manejo. los asuntos y la remuneración al principal. Los honorarios por el manejo de los asuntos pueden ser pagados por adelantado o pagados por el fiduciario y luego reembolsados por el principal. La remuneración se paga después de que los asuntos encomendados se hayan completado o encomendado de forma gratuita. este método de pago de honorarios y remuneraciones es esencialmente diferente de los honorarios de administración de propiedades.
4 Según el artículo 408 de la Ley de Contratos de la República Popular China: “Con el consentimiento del fiduciario, el cliente. puede confiar a un tercero que no sea el fideicomisario el manejo de los asuntos encomendados". El contrato de encomienda puede adoptar encomiendas repetidas; las leyes y regulaciones de administración de propiedades estipulan que las empresas de administración de propiedades solo pueden confiar servicios operativos especiales a empresas de franquicia y no se les permite asignar servicios generales responsabilidades del servicio de gestión. Entregarlo a otros.
5. El artículo 410 de la Ley de Contratos de la República Popular de China estipula: “El mandante o el fideicomisario pueden rescindir el contrato de encomienda en cualquier momento. "Es decir, la ley estipula que tanto el mandante como el fiduciario tienen derecho a rescindir el contrato. La relación de confianza se basa en la relación de confianza entre las partes. Si la confianza de una parte en la otra se ve afectada, independientemente del objetivo Por estos motivos, se debe permitir que se ponga fin a la relación de confianza.
Ambas partes podrán ejercer el derecho a rescindir el contrato en cualquier momento. Según el artículo 94 (5) de la Ley de Contratos de la República Popular China: "Otras circunstancias previstas por la ley", se podrá notificar a la otra parte para rescindir el contrato. contrato sin el consentimiento de la otra parte. No importa si el contrato de encomienda es remunerado o gratuito, fijo o no, o si la transacción ha llegado a su fin. Evidentemente, las partes de un contrato de administración de propiedades no tienen derecho a rescindir el contrato en ningún momento. Si una de las partes propone rescindir el contrato dentro del período contractual, las negociaciones deben llevarse a cabo de acuerdo con los términos específicos del contrato y la efectividad de la rescisión debe ser confirmada por un tribunal o institución de arbitraje.
De las diferencias de calidad en los cinco aspectos anteriores se puede ver que el contrato de administración de propiedades está lejos de las disposiciones legales de la "Ley de Contratos de la República Popular China" y tiene diferencias esenciales obvias. Obviamente, ya sea ubicar el contrato de administración de propiedad dentro del alcance del "contrato de encomienda" o ubicar la administración de la propiedad dentro del alcance de la "encomienda de administración de propiedad" viola y malinterpreta el concepto legal de contrato de encomienda en la Ley de Contratos. Por supuesto, también existen comportamientos de confianza en las actividades de administración de propiedades, como confiar a las empresas de franquicia la prestación de servicios operativos especiales, y a los propietarios confiar a los agentes la participación en las reuniones de propietarios y las votaciones, etc.
En los primeros días del desarrollo de la gestión de propiedades, debido a nuestro retraso en la investigación teórica sobre la gestión de propiedades y a una comprensión poco clara, y al hecho de que la Ley de Contratos de la República Popular China aún no se había promulgado, no existe un concepto legal claro de un contrato de encomienda, y otros factores limitados, posicionamos erróneamente el contrato de administración de propiedad como un contrato de encomienda. Si hoy todavía presentamos el contrato de administración de propiedades en forma de "contrato de encomienda de administración de propiedades", una vez que ocurre una disputa contractual y se inicia una acción legal, entonces, como tribunal popular, es natural utilizar primero la "Ley de Contratos de República Popular China" para revisar los términos legales del contrato de encomienda. Sin embargo, este "Contrato de encomienda de administración de propiedades" está lejos de las disposiciones legales del contrato de encomienda en la "Ley de Contratos de la República Popular China" y no cumple con los requisitos legales para el establecimiento de un contrato de encomienda. Inevitablemente inducirá a error. el juez para invalidar el "Contrato de encomienda de administración de propiedad" La sentencia en los contratos de encomienda causará en última instancia un gran daño al sano desarrollo de toda la industria de administración de propiedades.
(2) Agencia se refiere al comportamiento y ordenamiento jurídico correspondiente realizado por el agente en nombre del mandante dentro del ámbito de la agencia, y el efecto jurídico se atribuye directamente al mandante. Como sistema legal civil independiente, la agencia es también el producto de una economía mercantil altamente desarrollada. En el derecho romano del período de la economía mercantil simple no había disposiciones sobre la agencia. Después de la sociedad capitalista, con el desarrollo de la ciencia y la tecnología y la expansión de las transacciones, los individuos se ven limitados por el conocimiento, el talento, el tiempo y la salud, y les resulta difícil hacer las cosas por sí mismos, por lo que surge la necesidad de agentes. El establecimiento del sistema de agencia en el derecho civil ha ampliado el alcance efectivo en el tiempo y el espacio del comportamiento de los sujetos civiles. Se ha convertido en un contenido indispensable e importante en el derecho civil.
La base de una relación de agencia es el derecho de agencia. El agente puede realizar actos jurídicos en nombre del mandante porque tiene poder de agencia. El núcleo más fundamental del comportamiento de agencia es que, en primer lugar, el comportamiento de agencia debe limitarse a actos legales, para actos que no involucran ley, no hay problema de agencia; en segundo lugar, si se trata de actos legales, no se requiere un agente; . El principal puede actuar directamente y no hay problema de agencia. El resultado del comportamiento de la agencia es "el establecimiento, cambio y terminación de relaciones jurídicas civiles".
(La respuesta anterior se publicó el 10 de mayo de 2013. Consulte la política de compra de vivienda actual).
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