La Conferencia Central de Trabajo Económico adhiere al principio de que "la vivienda es para vivir, no para especular" y propone por primera vez explorar un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario.
La Conferencia Central de Trabajo Económico volvió a señalar que debemos mantener el posicionamiento de que las casas son para vivir, no para especular.
El informe del Central Index Institute cree que el principio del gobierno central de que "la vivienda es para vivir, no para especular" permanece sin cambios. El contenido relevante se ha mencionado en la Conferencia Central de Trabajo Económico durante muchos años, y el informe. La dirección general de la regulación inmobiliaria no ha cambiado.
Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, cree que en esta reunión se volvió a enfatizar el posicionamiento de que "la vivienda es para vivir, no para especular", lo que significa que las bases de la regulación inmobiliaria no cambiarán , y la estabilidad del mercado inmobiliario sigue siendo la principal dirección de la regulación, también significa que las futuras políticas del mercado inmobiliario seguirán tomando medidas enérgicas contra la especulación y garantizarán la demanda real de vivienda, y las futuras políticas de ajuste conducirán a una demanda rígida.
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, explicó que el posicionamiento de "viviendas para vivir, no para especular" fue propuesto por primera vez por el gobierno central a finales de 2016. Durante los últimos cinco años, esta orientación ha desempeñado un papel positivo a la hora de estabilizar los precios de la vivienda y orientar el consumo de vivienda. La reunión destacó una vez más que el posicionamiento de "vivienda para vivir, no para especular" ha adquirido un nuevo significado en el nuevo entorno. Actualmente no existe apoyo ni mercado para la demanda de especulación inmobiliaria y especulación inversora. Incluso si los gobiernos locales pudieran relajar las políticas del mercado inmobiliario en el futuro, esta "línea roja" debe respetarse estrictamente.
Primero, explorar nuevos modelos de desarrollo.
Uno de los aspectos más destacados de esta conferencia para el mercado inmobiliario es que es la primera vez que se explora un nuevo modelo de desarrollo.
El informe de la China Index Academy mencionó que el trasfondo para explorar nuevos modelos de desarrollo es que después de más de 20 años de rápido desarrollo en la industria inmobiliaria, el área de vivienda per cápita de los residentes urbanos en mi país ha alcanzado unos 40 metros cuadrados y el tamaño incremental del mercado ha alcanzado su punto máximo. Es necesario cambiar urgentemente el antiguo modelo de desarrollo de las empresas inmobiliarias de “alto apalancamiento y alta rotación”. El modelo de rápida expansión mediante un alto apalancamiento y una elevada deuda está llegando a su fin, y la industria se está transformando desde un desarrollo incremental a operaciones existentes. En el futuro, las empresas inmobiliarias deberán desarrollar nuevos modelos de negocio y lograr un desarrollo de alta calidad. Al mismo tiempo, para los gobiernos locales, también es necesario cambiar urgentemente el modelo de “financiación de la tierra” impulsado en el pasado por el aumento de los precios de la vivienda y del suelo.
Xu Xiaole también cree que la exploración de nuevos modelos de desarrollo promoverá la transformación del modelo de desarrollo de las empresas inmobiliarias. El modelo de desarrollo de alta rotación y alto apalancamiento formado por el desarrollo a largo plazo de empresas inmobiliarias es insostenible. Algunas empresas inmobiliarias han experimentado crisis de deuda y es necesario adoptar una combinación de alivio y bloqueo para acelerar la transformación y mejora de las empresas inmobiliarias, y prevenir y resolver los riesgos financieros inmobiliarios en términos de métodos de desarrollo. En el futuro, las empresas inmobiliarias deberían explorar nuevos modelos de desarrollo, combinar las tendencias de desarrollo social, la evolución de la demanda de vivienda y sus propias ventajas, participar en negocios de arrendamiento, atención comunitaria, renovación de comunidades antiguas, servicios de administración de propiedades y otros campos para lograr una diversificación. transformación. Esta es una opción inevitable para prevenir y resolver los riesgos de desarrollo en la industria inmobiliaria, y también es la única forma para que la industria inmobiliaria logre un desarrollo sostenible.
Li cree que la exploración de nuevos modelos de desarrollo incluye varios aspectos. En primer lugar, en el pasado, los promotores del mercado inmobiliario eran los únicos proveedores de múltiples proveedores; en segundo lugar, la diversificación de los tipos de vivienda, incluidas las viviendas públicas de alquiler, los derechos de propiedad, el alquiler garantizado, etc. El tercero es explorar nuevos métodos de suministro de tierras, que puedan revitalizar el stock existente y llevar a cabo un desarrollo integral multipropósito de plazo flexible sin la necesidad de nuevas construcciones de suministro de tierras. Cuarto, en términos de métodos de financiamiento, nuevos métodos de financiamiento; ya que se pueden utilizar bonos especiales, REIT y ABS en lugar de apalancamiento a gran escala. En quinto lugar, el desarrollo de viviendas comerciales debe explorar nuevos métodos de transferencia de tierras, no al mejor postor, sino a través de múltiples métodos de transferencia, como la licitación y la licitación por sorteo de obras de construcción.
Satisfacer las necesidades de vivienda razonables de los compradores de viviendas
La reunión mencionó que se debe apoyar el mercado de la vivienda comercial para satisfacer mejor las necesidades de vivienda razonables de los compradores de viviendas.
El informe de la China Index Academy cree que la propuesta de esta reunión para apoyar el mercado de la vivienda comercial para satisfacer mejor las necesidades de vivienda razonables de los compradores de viviendas es coherente con la reunión del Buró Político del Comité Central del PCC el 6 de febrero. , 2018. Se espera que la política crediticia siga aumentando su apoyo a la demanda de viviendas mejoradas por primera vez.
Zhang Dawei cree que esta reunión enfatizó que satisfacer la demanda de vivienda razonable se basa en el lado de la demanda, guiando las ventas del mercado para que vuelvan al ritmo normal y evitando dañar accidentalmente la demanda rígida por primera vez y la demanda mejorada. El desarrollo del mercado inmobiliario tiene como objetivo satisfacer las necesidades razonables de los compradores de viviendas, lo que también favorece el mantenimiento del desarrollo sostenido, saludable y estable del mercado inmobiliario.
Li mencionó que desde que el gobierno central enfatizó que "la vivienda es para vivir, no para especular", rara vez se han mencionado declaraciones que respalden las necesidades razonables de los compradores de viviendas. Esta declaración fue mencionada nuevamente en esta reunión.
En primer lugar, los problemas de las burbujas del mercado inmobiliario y la financiarización no pueden resolverse en uno o dos días. Deben ajustarse a lo largo de los ciclos, haciendo hincapié en el equilibrio dinámico y la macroprudencia. En segundo lugar, debemos darnos cuenta de que el desarrollo económico de China enfrenta la triple presión de una demanda cada vez menor, shocks de oferta y expectativas debilitadas, y que el sector inmobiliario no puede decaer demasiado rápido.
Promover un círculo virtuoso en la industria inmobiliaria
La reunión señaló que se deben implementar políticas específicas de la ciudad para promover un círculo virtuoso y un desarrollo saludable de la industria inmobiliaria.
La China Index Academy cree que, a diferencia de la formulación anterior, el orden del "círculo virtuoso" y el "desarrollo saludable" de la industria inmobiliaria ha cambiado. De hecho, la industria inmobiliaria se desarrollará mejor y más saludable después de un círculo virtuoso. En la actualidad, abrir la circulación de todas las cadenas del sector inmobiliario es una máxima prioridad para el gobierno. Se implementarán políticas específicas de la ciudad, tanto en términos de capital como de políticas, para promover que la industria inmobiliaria logre un círculo virtuoso.
Zhang Dawei también cree que para promover un círculo virtuoso en la industria inmobiliaria hacia el nivel político, se deben hacer esfuerzos para prevenir los riesgos del círculo vicioso de las ventas y el crédito y garantizar que las expectativas del mercado sean estables. y ordenado. La rápida expansión de la industria inmobiliaria en los últimos años se basó principalmente en la estrategia de "rápida rotación + alto apalancamiento". Este tipo de desarrollo es insostenible. Para lograr un círculo virtuoso, es necesario reducir el apalancamiento de las empresas, mejorar la supervisión de los fondos de preventa, garantizar la construcción estable de los promotores y el desarrollo estable del mercado, y asegurar que el crédito no sea demasiado ajustado o flexible. .
Xu Xiaole explicó además que un círculo virtuoso en la industria inmobiliaria requiere dos fundamentos necesarios. En primer lugar, es necesario controlar los riesgos de explosión minera de las empresas inmobiliarias y evitar que los riesgos de las empresas locales se transmitan al sistema; en segundo lugar, el mercado inmobiliario debe funcionar; Él cree que bajo la guía de un círculo virtuoso en la industria inmobiliaria, las políticas financieras que eran demasiado estrictas en la etapa inicial sufrirán ajustes estructurales. Por un lado, los controles sobre la financiación de las empresas inmobiliarias se han relajado moderadamente y los préstamos para el desarrollo inmobiliario y los préstamos para fusiones y adquisiciones se han asignado razonablemente para aliviar la presión de la deuda de las empresas inmobiliarias; por otro lado, el entorno crediticio para la vivienda; Las compras han mejorado, centrándose en satisfacer las necesidades de los compradores de primera vivienda y la demanda de préstamos para viviendas mejoradas.
Li también mencionó que promover un círculo virtuoso en la industria inmobiliaria es el foco del mercado inmobiliario en esta reunión. Esta es la tercera vez que la dirección o reuniones importantes mencionan el círculo virtuoso de la industria inmobiliaria, lo que significa que el ciclo industrial actual no es fluido y afecta el sano desarrollo de la industria. En primer lugar, el modelo de expansión a escala de apalancamiento creciente y rotación rápida no satisface las demandas de un desarrollo de alta calidad de la industria; en segundo lugar, el modelo cíclico de altos precios de la tierra, altos precios de la vivienda y alto apalancamiento no conduce a la expansión de la demanda interna y; lograr el objetivo del ciclo dual * * * prosperidad tercero Es difícil reciclar razonablemente casas nuevas y de segunda mano, aprovechar al máximo los recursos existentes y no alcanzar el objetivo del "doble carbono".
Promover un círculo virtuoso en la industria inmobiliaria significa eliminar los problemas antes mencionados que obstaculizan un ciclo fluido. Li dijo: "Incluyendo controlar el aumento desordenado de los precios de la tierra desde la fuente, controlar la dependencia y, por lo tanto, controlar los precios de la vivienda; controlar el financiamiento inicial de la compra de tierras e implementar mecanismos financieros a largo plazo; ajustar las instituciones de oferta de viviendas, como aumentar la oferta de viviendas de alquiler asequibles y revitalizar los recursos existentes."