¿Se pueden comprar y vender casas en terrenos colectivos rurales sin licencia?

El artículo 63 de la Ley de Gestión de Tierras estipula que los derechos de uso de la tierra de propiedad colectiva de los agricultores no se transferirán, transferirán ni arrendarán para construcciones no agrícolas. El artículo 8 de la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos" estipula que una vez que los terrenos colectivos en el área de planificación urbana se conviertan en terrenos de propiedad estatal de conformidad con la ley, los derechos de uso de los terrenos de propiedad estatal pueden transferirse mediante compensación. El "Aviso de la Oficina General del Consejo Estatal sobre el fortalecimiento de la gestión de transferencias de tierras y la prohibición estricta de la especulación con tierras" (Guobanfa [1999] Nº 39) estipula que las casas de los agricultores no se venderán a residentes urbanos, ni se permitirá a los residentes urbanos ocupar tierras colectivas de agricultores para construir casas Departamentos pertinentes No se emitirán certificados de tierras ni certificados de bienes raíces a los residentes que construyan o compren casas ilegalmente.

Por lo tanto, los bienes inmuebles en tierras colectivas rurales no pueden ingresar al mercado de transacciones. La compraventa de casas rurales sólo podrá realizarse dentro del colectivo rural, de lo contrario la venta será ilegal y el contrato quedará sin efecto.

Aunque la ley estipula que la compra y venta de casas con derechos de pequeña propiedad es ilegal y no está protegida por la ley, muchos gobiernos de municipios y aldeas de base han promovido tácitamente muchos proyectos de casas con derechos de pequeña propiedad en el nombre de nueva construcción rural. Es fácil para los cuadros de la aldea vender tierras de forma privada cuando poseen el sello oficial de la tierra colectiva de la aldea. Sin tener que pagar tasas de transferencia de tierras ni diversos impuestos y tasas, los gobiernos a nivel de aldea o ciudad, líderes de las viviendas de pequeña propiedad, pueden obtener beneficios excesivos.

Sumados a los bajos precios de venta y alquileres bajos, estos se han convertido en las principales motivaciones para que las personas de bajos ingresos compren casas con derechos de propiedad pequeños. En comparación con las viviendas comerciales de alto precio, los compradores de viviendas compraron casas baratas y hicieron realidad sus sueños de vivienda.

Sin embargo, las casas con derechos de pequeña propiedad no están protegidas por la ley y existen muchos riesgos:

(1) Efecto legal

En términos generales, la venta y compra de casas con pequeños derechos de propiedad La validez del contrato se considera inválida. Además, deben distinguirse diferentes situaciones:

Cuando los miembros de organizaciones económicas colectivas rurales compren y vendan casas rurales dentro de sus propios municipios, se considerará válido el contrato de compraventa de la casa.

Si la casa se vende a alguien fuera de la ciudad de origen, el contrato se puede considerar válido con la aprobación de las organizaciones y departamentos pertinentes.

Si una casa se vende a alguien fuera de la ciudad natal sin la aprobación de las organizaciones y departamentos pertinentes, el contrato no se ejecuta realmente o el comprador no vive ni utiliza la casa, el contrato no será válido. .

(2) Transferencia de bienes inmuebles

Las "pequeñas casas con derechos de propiedad" no pueden obtener un certificado inmobiliario formal, por lo que no constituyen derechos inmobiliarios en el sentido legal. Es decir, las casas de pequeña propiedad sólo tienen derecho de uso, pero no de propiedad.

Según la "Ley de Ordenación de Tierras de la República Popular China", las casas con derechos de pequeña propiedad no pueden transferirse ni venderse a terceros que no sean miembros del colectivo, es decir, no pueden ser legalmente transferido después de la compra. Al mismo tiempo, también tiene un cierto impacto en la conservación y valoración de la casa.

Riesgos de política

Después de comprar una casa con pequeños derechos de propiedad en construcción, después de que el comprador firma un contrato con el desarrollador y paga el precio de la casa, si los departamentos pertinentes hacen rectificaciones en el Proyecto de construcción de casas con derechos de propiedad rural, algunas El proyecto puede ser detenido o incluso obligado a ser demolido. Los compradores de vivienda se enfrentarán a la embarazosa situación de no poder conseguir la casa ni reclamar el pago de la misma a tiempo.

Después de comprar una casa, si hay adquisición de tierras y demolición por parte del estado, dado que las casas con derechos de propiedad rurales no tienen derechos de propiedad legales reconocidos por el estado, el comprador de la casa no es propietario legal de la propiedad y no puede obtener compensación por demolición de derechos de propiedad La compensación por demolición y la compensación por derechos de propiedad se considerarán como compensación del usuario real en comparación.

Falta de supervisión

No existen regulaciones claras que restrinjan el desarrollo y la construcción de viviendas con derechos de propiedad rural, y la falta de supervisión del desarrollo y la construcción tiene un cierto impacto en los intereses de compradores de vivienda. Al mismo tiempo, sin las calificaciones de un promotor, es difícil garantizar la calidad de la casa y la garantía postventa de la misma.